WAULT står för Weighted Average Unexpired Lease Term och är den genomsnittliga återstående kontraktstiden för hyresgästerna i en fastighet, vägd till exempel efter hyra. En lång WAULT betyder längre bindningstider hos hyresgästerna och därmed mer förutsägbara hyresintäkter.
Det är därför långivaren bryr sig: hyresintäkterna ska bära fastighetens drift, räntan och amorteringen, och en lång WAULT kan ge lägre marginaler på lånet. Räntan sätts dock alltid individuellt efter kreditprövning och kan bli högre, och WAULT är bara en av flera faktorer som långivaren väger in.
💡 Vår rekommendation
För de flesta som undrar hur WAULT påverkar ett lån mot en hyresfastighet rekommenderar vi Krea.
Krea är specialiserat på fastighetslån och hjälper till med bland annat bryggfinansiering, topplån och förvärvslån upp till 100 miljoner kr. Olika långivare gör olika bedömningar av en fastighets hyresgäster och kontraktstider, och Krea jämför många långivare för fastighet. Tjänsten riktar sig till företagare och fastighetsinvesterare, och säkerhet i fastigheten krävs ofta.
📊 Jämförelse: ledande långivare för fastighetslån mot hyresfastigheter
WAULT är ett nyckeltal för hyresfastigheter, så tabellen fokuserar på långivare och förmedlare som är relevanta när hyresgäster, hyresavtal och kassaflöde står i centrum. Eftersom ränta och belåningsgrad sätts individuellt jämför tabellen inriktning och styrkor snarare än priser.
| Långivare | Roll | Passar | Relevant när hyresavtalen står i fokus | Erbjudande |
|---|---|---|---|---|
| Krea | Förmedlare med fokus på fastighet | Företagare och fastighetsinvesterare | Jämför många långivare för fastighet. Förvärvs-, topp- och bryggfinansiering upp till 100 miljoner kr | Se villkor → |
| Svea Bank | Långivare | Företag och privatpersoner med behov | Flexibla lösningar när andra banker nekar | Se villkor → |
| Creddo | Förmedlare | Små och medelstora fastighetsbolag | Inriktat mot juridiska personer. Kan hjälpa dig att jämföra fastighetslån | Se villkor → |
| SEB | Bank | Företag och bostadsrättsföreningar | Bedömer belåningsgrad, kassaflöde, säkerhet och räntebindning. Hyresfastighet med stabila hyresintäkter kan normalt belånas högre än en specialiserad industrifastighet | — |
| toborrow | Förmedlare | Företag | Kreditspecialister hjälper dig välja lånetyp och vad ansökan ska innehålla. Samarbetar med flera långivare, bland andra Serafim Finans | — |
Uppgifterna avser inriktning och typ av tjänst. Den individuella räntan sätts efter kreditprövning och kan bli högre än en första indikation.
📋 Vad du lär dig i den här guiden
- Vad WAULT betyder och hur nyckeltalet räknas ut
- Varför långivare tittar på hyresgästernas kontraktstid
- Vad WAULT inte kan ersätta i en kreditbedömning
- Hur WAULT hänger ihop med ränta och kostnad
- Hur du förbereder en ansökan för en hyresfastighet
🏢 WAULT förklarat — från grunden
WAULT är en förkortning av Weighted Average Unexpired Lease Term. Det är den genomsnittliga återstående kontraktstiden för hyresgästerna i en fastighet, angiven i år. Nyckeltalet visar hur länge hyresintäkterna i genomsnitt är bundna av gällande hyresavtal.
En hyresfastighet ska över tid bära sina egna kostnader. SEB beskriver kassaflödet som fastighetens intäkter minus drift, underhåll och räntekostnader, och hyresintäkterna ska täcka drift, ränta och amortering med marginal. WAULT säger något om hur länge dessa intäkter är avtalsmässigt bundna, vilket gör kassaflödet lättare att bedöma.
Det hänger ihop med hur belåning bedöms. Enligt SEB beror accepterad belåningsgrad på fastighetstyp, och en hyresfastighet med stabila hyresintäkter kan normalt belånas högre än en specialiserad industrifastighet.
🔍 Så räknas WAULT
Varje hyresavtals återstående tid vägs mot avtalets andel av helheten, till exempel efter årshyra. Formeln blir: WAULT = summan av (återstående kontraktstid i år × årshyra) delat med summan av alla årshyror.
Eftersom vägningen kan göras på olika sätt är det klokt att fråga vilken bas som används när två WAULT-siffror jämförs.
💡 Räkneexempel: två fastigheter med samma hyra
Exemplet är en illustration med påhittade siffror, inte en offert och inte marknadsdata. Antagandet är att varje avtal vägs efter årshyra.
| Fastighet | Hyresgäst | Årshyra | Återstående tid | Årshyra × år |
|---|---|---|---|---|
| X | A | 1 200 000 kr | 6 år | 7 200 000 |
| X | B | 600 000 kr | 3 år | 1 800 000 |
| X | C | 200 000 kr | 1 år | 200 000 |
| X | Summa | 2 000 000 kr | 9 200 000 | |
| X | WAULT | 4,6 år | 9 200 000 / 2 000 000 | |
| Y | D | 1 000 000 kr | 1 år | 1 000 000 |
| Y | E | 1 000 000 kr | 2 år | 2 000 000 |
| Y | Summa | 2 000 000 kr | 3 000 000 | |
| Y | WAULT | 1,5 år | 3 000 000 / 2 000 000 |
Båda fastigheterna har samma årshyra på 2 000 000 kr, men fastighet X har en WAULT på 4,6 år och fastighet Y på 1,5 år. Ett enkelt medelvärde för X hade gett 3,3 år, så vägningen gör skillnad. WAULT fångar alltså hur länge intäkterna är bundna, inte hur stora de är. Exemplet säger ingenting om vilken ränta eller belåningsgrad en långivare skulle erbjuda.
⚠️ Risker att ha i åtanke
Fastigheten ställs som säkerhet för lånet. Om du inte kan betala tillbaka i tid kan säkerheten utnyttjas, och du riskerar även en betalningsanmärkning som försvårar nya lån.
Med rörlig ränta följer kostnaden marknadsräntan: går räntan upp betalar du mer. En lång WAULT tar inte bort dessa risker.
✅ Vad gäller för WAULT — och vad gäller inte?
| Scenario | Möjligt? | Notering |
|---|---|---|
| Låna mot en hyresfastighet med kort WAULT | ⚠️ | Bedömningen vilar på kassaflödet över tid, och hur stabila hyresintäkterna är påverkar den |
| WAULT ersätter långivarens övriga bedömning | ❌ | Långivaren väger även in belåningsgrad, säkerhet i form av pantbrev och räntebindning |
| En lång WAULT ger automatiskt lån | ❌ | Alla lån prövas individuellt och inget utfall kan utlovas |
| WAULT spelar roll när företaget själv använder fastigheten | ⚠️ | För en fastighet som företaget använder själv räknar SEB på verksamhetens betalningsförmåga |
| Olika långivare gör samma bedömning | ❌ | Olika banker gör olika bedömningar och erbjuder olika villkor |
Eftersom bedömningarna skiljer sig åt lönar det sig att låta flera långivare titta på fastighetens hyresavtal. Via Krea kan du jämföra långivare för fastighetsfinansiering upp till 100 miljoner kr.
💰 Hur påverkar WAULT räntan och kostnaden?
Det går aldrig att veta exakt vad ett lån kommer att kosta på förhand. Räntan sätts individuellt efter kreditprövning och kan bli högre än en första indikation. WAULT är en av flera faktorer som påverkar prissättningen.
Faktorer som påverkar räntan och kostnaden:
- Företagets kreditvärdighet och återbetalningsförmåga
- Fastighetens läge och marknadsvärde
- Belåningsgrad och vilken säkerhet som ställs
- Fastighetens kassaflöde och hur stabila hyresintäkterna är
- Marknadsräntan och den risk långivaren bedömer i lånet
- Hyresgästernas kontraktstid: en lång WAULT kan ge lägre marginaler på lånet, eftersom intäkterna är bundna längre
Utöver räntan kan flera kostnadsposter tillkomma.
| Kostnadspost | Vad det innebär |
|---|---|
| Ränta | Löpande kostnad för lånet, fast eller rörlig |
| Uppläggningsavgift | Engångsavgift när lånet läggs upp |
| Kreditavgift | Avgift för själva krediten |
| Pantbrev och värdering | Kostnader för säkerheten i fastigheten |
| Amortering | Återbetalning av lånet, till exempel annuitet, rak amortering eller bullet-lösning |
Räkna alltid på totalräntan inklusive alla avgifter, eftersom en låg ränta kan dölja höga avgifter. När räntan skiljer mellan långivare kan du kolla ränta hos Krea och se vad olika alternativ kan landa på för just din fastighet.
🎯 Så väljer du rätt lån mot en hyresfastighet
En lång WAULT är en tillgång i en ansökan, men den är bara en del av helheten. Gå igenom stegen nedan innan du bestämmer dig.
- Samla alla hyresavtal och räkna ut fastighetens WAULT, och notera vilka avtal som löper ut först.
- Räkna på kassaflödet: hyresintäkter minus drift, underhåll och räntekostnader ska täcka ränta och amortering med marginal.
- Testa vad som händer om en stor hyresgäst lämnar. Intäkterna sjunker medan ränta och amortering ligger kvar.
- Välj ränta och amortering utifrån hur du vill hantera ränterisken, till exempel fast eller rörlig ränta eller ett lån uppdelat i flera bindningstider.
- Jämför flera långivare och låt dem presentera sina villkor. Små skillnader i ränta kan bli stora summor över tid.
- Se till att värderingen av fastigheten görs av en oberoende aktör.
- Låna inte mer än du har marginal för. Håll utrymme för räntehöjningar och intäktsbortfall.
Vid komplexa situationer, som flera fastigheter, bolagsstrukturer eller arv och skilsmässa, bör du kontakta långivaren eller en oberoende rådgivare.
❓ Vanliga frågor
❓ Vad betyder WAULT?
WAULT står för Weighted Average Unexpired Lease Term, på svenska den genomsnittliga återstående kontraktstiden för hyresgästerna i en fastighet. Siffran anges i år och visar hur länge hyresintäkterna i genomsnitt är bundna av gällande hyresavtal.
❓ Hur räknar man ut WAULT?
Multiplicera varje hyresavtals återstående tid med dess årshyra, summera resultaten och dela med summan av alla årshyror. I räkneexemplet ovan ger det 4,6 år för fastighet X och 1,5 år för fastighet Y.
❓ Är en lång WAULT alltid bättre?
En lång WAULT betyder längre bindningstider och kan ge lägre marginaler på lånet. Den ersätter dock inte långivarens övriga bedömning av belåningsgrad, säkerhet, kassaflöde och företagets återbetalningsförmåga.
❓ Varför bryr sig banken om WAULT?
Banken vill se att fastigheten över tid visar ett positivt kassaflöde, alltså att hyresintäkterna täcker drift, ränta och amortering. WAULT visar hur länge intäkterna är avtalsmässigt bundna, vilket gör kassaflödet lättare att bedöma.
❓ Spelar WAULT roll om företaget själv använder fastigheten?
I första hand gäller WAULT fastigheter med externa hyresgäster. För en fastighet som företaget använder själv räknar SEB på verksamhetens betalningsförmåga i stället.
❓ Kan jag få fastighetslån med kort WAULT?
Det beror på långivaren och på fastighetens samlade kassaflöde, säkerhet och ditt företags ekonomi. Får du avslag är det värt att ta reda på orsaken och prata med flera långivare, eftersom bedömningarna skiljer sig åt. Svea Bank har flexibla lösningar för situationer där andra banker nekat, och det kan vara ett alternativ att jämföra.
❓ Vad påverkar räntan förutom WAULT?
Räntan påverkas av företagets kreditvärdighet, fastighetens läge och marknadsvärde, belåningsgrad, säkerhet och marknadsräntan. Räntan sätts individuellt och kan skilja sig mycket mellan långivare och mellan projekt.
❓ Vilka underlag bör jag ha med när jag ansöker?
Ta med senaste bokslut samt uppgifter om fastigheten, som värdering, hyresavtal och driftskostnader. En kalkyl eller likviditetsbudget och en affärsplan kan också efterfrågas. Hyresavtalen är särskilt viktiga eftersom de visar hur länge intäkterna är bundna.
❓ Vad händer om en stor hyresgäst lämnar?
Intäkterna minskar medan räntan och amorteringen ligger kvar. Därför bör du i förväg räkna på hur kassaflödet klarar ett intäktsbortfall och låna med marginal.
🏆 Sammanfattning
- WAULT är den genomsnittliga återstående kontraktstiden för hyresgästerna, vägd till exempel efter hyra.
- En lång WAULT betyder längre bindningstider och kan ge lägre marginaler på lånet.
- Långivaren bryr sig eftersom hyresintäkterna ska täcka drift, ränta och amortering med marginal.
- WAULT ersätter inte bedömningen av kassaflöde, belåningsgrad och säkerhet.
- Fastigheten ställs som säkerhet, och räntehöjningar påverkar månadskostnaden.
- Jämför flera långivare, eftersom bedömningar och villkor skiljer sig åt.
Räntor och villkor ändras löpande och sätts individuellt efter kreditprövning. Verifiera alltid aktuell information direkt med långivaren innan du ansöker. Att låna kostar pengar — se till att du kan betala tillbaka lånet.
Om skribenten
