Du lånar till en kontorsfastighet eller butikslokal genom ett fastighetslån där fastigheten ställs som säkerhet via pantbrev. Långivaren bedömer både fastigheten och företaget: marknadsvärde, kassaflöde, hyresavtal och verksamhetens betalningsförmåga.
Belåningsgraden är som mest cirka 85% av marknadsvärdet och ligger oftast mellan 60 och 80%. Resten, alltså kontantinsatsen, finansierar du med eget kapital. Du kan ansöka direkt hos en bank eller via en låneförmedlare som skickar ansökan till flera långivare. Räntan sätts individuellt efter kreditprövning och kan bli högre än en indikativ ränta. Eftersom fastigheten är säkerhet kan uteblivna betalningar i värsta fall leda till att du förlorar den.
💡 Vår rekommendation
För de flesta som undrar hur man lånar pengar för att köpa en kontorsfastighet eller butikslokal rekommenderar vi Krea.
Krea är specialiserat på större fastighetslån och hjälper till med bryggfinansiering, topplån och förvärvslån upp till 100 miljoner kr. Genom att gå via en förmedlare når du flera långivare med en och samma ansökan och får hjälp att utforma själva ansökan. Tänk på att säkerhet i fastighet ofta krävs och att räntan sätts individuellt efter kreditprövning och kan bli högre än en indikativ ränta.
📊 Jämförelse: Ledande långivare för lån till kontorsfastighet och butikslokal
Tabellen visar aktörer som arbetar med fastighetsfinansiering för företag. Några är låneförmedlare som skickar din ansökan vidare till flera långivare, andra är banker som du kontaktar direkt. Villkor prövas alltid individuellt.
| Långivare | Typ | Specialisering | Passar | Att tänka på | Erbjudande |
|---|---|---|---|---|---|
| Krea | Låneförmedlare | Lån till fastigheter: bryggfinansiering, topplån och förvärvslån upp till 100 miljoner kr | Företagare och fastighetsinvesterare | Kräver ofta säkerhet i fastighet | Se erbjudande → |
| Creddo | Låneförmedlare | Hjälper till att jämföra fastighetslån och företagslån | Små och medelstora fastighetsbolag | Riktar sig endast mot juridiska personer | Se erbjudande → |
| Svea Bank | Långivare | Fastighetslån | Företag med finansieringsbehov | Beskrivs som ett alternativ när andra banker nekat, men krav och villkor prövas individuellt | Se erbjudande → |
| toborrow | Låneförmedlare | Kreditspecialister som diskuterar företagets behov och samarbetar med flera banker och långivare, bland annat Serafim Finans | Företag som vill ha hjälp med upplägg och ansökan | Uppgift ej tillgänglig | |
| SEB | Bank | Fastighetslån för kommersiella fastigheter som kontor, butik, lager och industri, bland annat köp av egna lokaler | Företag som vill ha lån direkt hos en bank | Pantbrev med fullt belåningsvärde krävs och fastigheten ska över tid ge ett positivt kassaflöde |
Samma fastighet kan alltså finansieras på flera sätt. Vilken väg som passar bäst beror på hur stor affären är, hur mycket kontantinsats du har och hur tydligt underlaget är.
📋 Vad du lär dig i den här guiden
- Hur ett fastighetslån för kontor och butik fungerar
- Vad långivaren bedömer: belåningsgrad, kassaflöde, hyresavtal och vakans
- Vilka krav och vilken säkerhet som gäller
- Vad lånet kostar och vilka faktorer som styr räntan
- Hur du väljer långivare och ansöker steg för steg
🏢 Lån för kommersiella lokaler förklarat — från grunden
🏠 Egna lokaler eller hyresfastighet?
Ett fastighetslån är ett lån där företaget använder fastigheten som säkerhet genom pantbrev. Det går att använda för kommersiella fastigheter som kontor, butik, lager och industri, bland annat vid köp av egna lokaler eller utbyggnad. Lånet ska finansiera en fastighet som över tid ger ett positivt kassaflöde.
Hur långivaren räknar beror på syftet. Köper du lokaler för din egen verksamhet bedöms verksamhetens betalningsförmåga. Köper du en fastighet för uthyrning är det hyresintäkterna som ska täcka drift, ränta och amortering med marginal. Kassaflöde är fastighetens intäkter minus drift, underhåll och räntekostnader.
💰 Belåningsgrad och kontantinsats
Belåningsgrad är lånets storlek i förhållande till fastighetens värde. Hur hög den kan vara beror på fastighetstyp. En hyresfastighet med stabila hyresintäkter kan normalt belånas högre än en specialiserad industrifastighet. Som övre gräns brukar fastigheter kunna belånas upp till cirka 85% av marknadsvärdet, men oftast hamnar nivån mellan 60 och 80%.
Det betyder att du måste ha råd med kontantinsatsen på egen hand. Ett illustrativt exempel för en lokal med köpeskillingen 10 000 000 kr: vid 60% belåning är lånet 6 000 000 kr och kontantinsatsen 4 000 000 kr, vid 80% belåning är lånet 8 000 000 kr och kontantinsatsen 2 000 000 kr. Exemplet är en illustration och inte en offert. Hög belåning ger också mindre marginal om kassaflödet försämras, så att låna maximalt är sällan det tryggaste valet.
🧾 Hyresgäster, avtalstider och vakans
Om du köper en fastighet med hyresgäster är hyresavtalen en del av underlaget som långivaren går igenom, tillsammans med värdering och driftskostnader. Tre begrepp är särskilt viktiga att förstå.
Vakans är andelen lokaler som står tomma. Tomma lokaler ger inga hyresintäkter, men drift, underhåll och ränta löper vidare, vilket minskar marginalen i kassaflödet. Tänk därför realistiskt kring framtida intäkter, eftersom överoptimism kan ge likviditetsproblem senare.
Hyresgästernas betalningsförmåga hänger ihop med hur stabila intäkterna är. En betalningsstark hyresgäst med långt avtal ger ett annat kassaflöde än en liten hyresgäst med kort avtal. Avtalstider mäts ofta som WAULT, den viktade genomsnittliga återstående hyrestiden för fastighetens avtal. Ju längre återstående tid, desto mer förutsägbara blir intäkterna.
Fastighetens läge spelar också in, eftersom räntan sätts utifrån bland annat läge och marknadsvärde. Hur varje långivare väger läge, hyresgäster, avtalstider och vakans bedöms individuellt, så be långivaren redovisa vad som väger tyngst.
🛡️ Säkerhet och risk
Säkerheten är normalt fastigheten själv. Då intecknar du fastigheten hos Lantmäteriet och lämnar pantbrev till långivaren. Alternativ eller komplement är personlig borgen eller företagsinteckning. Lån utan fastigheten som pant ger ofta lägre belopp och kortare återbetalningstider.
Tänk på att alla säkerheter kan utnyttjas av långivaren om du inte kan betala tillbaka lånet. Det kan få stora konsekvenser för företaget och för den som gått i borgen. Räntan påverkar dessutom månadskostnaden: med rörlig ränta följer kostnaden marknadsräntan, medan fast ränta skyddar mot förändringar under bindningstiden.
✅ Vad gäller för lån till kontorsfastighet och butikslokal — och vad gäller inte?
| Scenario | Möjligt? | Notering |
|---|---|---|
| Köpa kontor eller butik för den egna verksamheten | ✅ | Fastighetslån kan användas för att köpa eller renovera lokaler och för köp av egna lokaler |
| Låna hela köpeskillingen | ❌ | Belåningen når som mest cirka 85%, och kontantinsatsen måste du ha råd med själv |
| Låna med befintlig fastighet som säkerhet | ✅ | Du kan utnyttja övervärdet i en redan belånad fastighet och använda pengarna till andra satsningar |
| Låna utan fastigheten som säkerhet | ⚠️ | Borgen eller företagsinteckning kan fungera, men det ger ofta lägre belopp och kortare återbetalningstid |
| Nystartat bolag | ⚠️ | Kan fungera med tillräcklig säkerhet, till exempel personlig borgen, medfinansiär eller ett starkt affärscase |
| Enskild firma, handelsbolag eller kommanditbolag | ⚠️ | Varierar mellan långivare, men det kan gå att söka |
| Överbrygga tiden till försäljning eller slutbetalning | ✅ | Brygglån har löptider från någon månad upp till 24 månader |
| Stora skulder och betalningsanmärkningar | ❌ | Det är i princip omöjligt att få lån hos de flesta långivare |
| Ansöka via en förmedlare | ✅ | En ansökan når flera långivare och räknas som en kreditupplysning |
Grundkraven är att företaget är registrerat i Sverige, att den som ansöker har en ledande roll eller är firmatecknare och att det går att ställa säkerhet. Bedömningen görs utifrån företagets kreditvärdighet, säkerheterna och själva projektets utsikter.
I ansökan behöver du uppgifter om både fastigheten och företaget: värdering, kalkyl eller likviditetsbudget, åtminstone ett bokslut, affärsplan samt hyresavtal och driftskostnader. Är underlaget tydligt går bedömningen enklare. Behöver du bryggfinansiering eller ett topplån vid sidan av förvärvet är det en situation där en specialiserad förmedlare kan hjälpa.
💰 Vad kostar ett lån för kontorsfastighet eller butikslokal?
Kostnaden består av ränta, avgifter och amorteringsplan. Räntan sätts individuellt och baseras på företagets kreditvärdighet, fastighetens läge och marknadsvärde samt vilken säkerhet som ställs. Eftersom lånet har pant blir villkoren ofta förmånligare än för lån utan pant, men räntan kan skilja sig mycket mellan långivare, och ibland mellan olika projekt.
| Låneform | Typisk löptid | Så tas kostnaden ut | Erbjudande |
|---|---|---|---|
| Fastighetsförvärv | Oftast 10 till 25 år, i vissa fall längre | Ränta sätts individuellt, kompletteras av avgifter och amorteringsplan | Se villkor → |
| Brygglån | Från någon månad upp till 24 månader | Räkna med högre ränta och kort löptid | Se villkor → |
| Byggnadskreditiv | Ofta upp till 2 år under byggperioden | Du betalar oftast ränta bara på den del som utnyttjas | |
| Företagslån med fastighet som säkerhet | Uppgift ej tillgänglig | Ränta sätts individuellt, befintligt lån ligger kvar |
Utöver räntan kan avgifter tillkomma, till exempel uppläggningsavgift, kreditavgift samt kostnader för pantbrev och värdering. Räkna därför på totalräntan inklusive alla avgifter, eftersom en låg ränta kan dölja höga avgifter. Även amorteringsformen spelar roll: du kan välja annuitet, rak amortering eller en bullet-lösning, och valet påverkar både likviditet och totalkostnad. En amorteringsfri period kan vara lockande, men kostnaden skjuts ofta framåt. Ränta och amortering betalas hos vissa långivare månads- eller kvartalsvis.
Faktorer som styr räntan:
- Företagets kreditvärdighet och ekonomiska förutsättningar
- Fastighetens läge och marknadsvärde
- Vilken säkerhet som ställs och hur hög belåningsgraden är
- Lånebelopp och löptid
- Marknadsräntan och om du väljer rörlig eller fast ränta
- Fastighetens kassaflöde och hyresintäkter
Jämför alltid flera långivare. Även små skillnader i ränta kan bli stora summor över tid, och oberoende värdering av fastigheten hjälper dig att göra jämförelsen på lika villkor.
🎯 Så väljer du rätt lån för kontorsfastighet eller butikslokal
- Räkna på betalningsförmågan. Testa kalkylen med högre ränta och några tomma lokaler. Behåll marginal och låna inte mer än verksamheten bär.
- Bestäm låneform. Förvärvslån för köpet, brygglån för kort överbryggning eller byggnadskreditiv för ombyggnad och nybyggnad.
- Granska fastigheten. Låt en oberoende aktör värdera den och gå igenom hyresavtal, avtalstider, vakans och driftskostnader.
- Samla underlaget. Bokslut, affärsplan, kalkyl eller likviditetsbudget, värdering och hyresavtal.
- Jämför långivare. Väg ränta mot avgifter, belåningsgrad och amorteringsplan. Den lägsta räntan ger inte alltid lägst totalkostnad.
- Välj räntebindning och amortering. Du kan dela upp lånet i flera delar med olika bindningstider för att sprida ränterisken.
- Ansök och var nåbar. Svara snabbt på frågor från långivaren. Vid avslut: ta reda på orsaken, se om du kan förbättra affärsplanen, lämna ytterligare säkerhet eller minska lånebeloppet.
Gör du en ansökan via en låneförmedlare blir det bara en kreditupplysning, medan flera separata ansökningar kan påverka dig negativt. Vid mer komplexa situationer, till exempel flera fastigheter eller en sammansatt ägarstruktur, bör du kontakta långivaren eller en oberoende rådgivare innan du bestämmer dig.
❓ Vanliga frågor
❓ Hur mycket kan jag låna för att köpa en kontorsfastighet eller butikslokal?
Det beror på långivare, fastighetstyp och företagets kreditvärdighet. Som övre gräns brukar belåningen nå cirka 85% av marknadsvärdet, men oftast hamnar den mellan 60 och 80%. Resten finansierar du med eget kapital. Vissa förmedlare erbjuder lån upp till 100 miljoner kr för förvärv. Det är ingen anledning att låna det högsta möjliga, eftersom marginalen i kassaflödet minskar.
❓ Vilken säkerhet krävs?
Oftast är det fastigheten själv, genom pantbrev som du tar ut efter inteckning hos Lantmäteriet. Alternativ är personlig borgen eller företagsinteckning. Lån utan fastigheten som pant ger ofta lägre belopp och kortare återbetalningstid. Säkerheter kan utnyttjas om du inte kan betala, vilket kan få stora konsekvenser.
❓ Vad tittar långivaren på när jag köper lokaler?
Långivaren bedömer både fastigheten och företaget. För fastigheten räknar man på belåningsgrad, kassaflöde och säkerhet. För företaget tittar man på kreditvärdighet, ekonomi och projektets utsikter. Underlaget består ofta av värdering, bokslut, affärsplan, kalkyl och hyresavtal.
❓ Kan jag köpa lokaler med min befintliga fastighet som säkerhet?
Ja, en befintlig fastighet kan användas som säkerhet även om den redan är belånad. Du utnyttjar övervärdet och frigör kapital som kan bli kontantinsats eller användas till expansion. Det befintliga lånet ligger kvar. Tänk på att båda fastigheterna då hänger ihop ekonomiskt, så kalkylen måste klara räntehöjningar.
❓ Vad är skillnaden mellan förvärvslån, brygglån och byggnadskreditiv?
Förvärvslånet finansierar köpet och har oftast 10 till 25 års löptid. Brygglånet täcker ett kortsiktigt gap, till exempel i väntan på försäljning, och löper från någon månad upp till 24 månader. Byggnadskreditiv används vid nybyggnad eller ombyggnad, med successiv utbetalning och oftast upp till 2 år. Du betalar normalt ränta bara på den del som utnyttjats.
❓ Går det att få lån om bolaget är nystartat?
Det kan fungera om det finns tillräcklig säkerhet, till exempel personlig borgen, en medfinansiär eller ett starkt affärscase. I vissa fall kan en extern investerare eller ett moderbolag stå som garant. Kraven varierar mellan långivare, så jämför flera.
❓ Hur påverkar vakans och hyresavtalens längd låneansökan?
Tomma lokaler minskar hyresintäkterna medan kostnaderna löper vidare, och korta avtal ger mindre förutsägbara intäkter. Hyresavtalen ingår i underlaget som långivaren går igenom. Hur stor vikt som läggs vid vakans, WAULT och hyresgästernas betalningsförmåga bedöms individuellt, så fråga långivaren direkt.
❓ Ska jag gå via en låneförmedlare eller direkt till banken?
Via en låneförmedlare når du flera banker och långivare med en ansökan och kan få hjälp att utforma den. Det blir dessutom bara en kreditupplysning. Du kan också vända dig direkt till en storbank, till exempel Swedbank eller SBAB, eller till SEB som beskriver sitt fastighetslån för kommersiella fastigheter. Jämför gärna båda vägarna.
❓ Vad gör jag om jag får avslag?
Ta reda på orsaken och utvärdera långivarens motivering. Kan du åtgärda brister, förbättra affärsplanen, lämna ytterligare säkerhet eller minska lånebeloppet? Olika banker gör olika bedömningar, så det lönar sig ofta att prata med flera.
❓ Vad händer om jag inte kan betala tillbaka lånet?
Långivaren kan utnyttja säkerheterna, vilket i värsta fall innebär att du förlorar fastigheten. Du riskerar också en betalningsanmärkning, som kan göra det svårt att få nya lån och teckna avtal. Kontakta långivaren tidigt. Budget- och skuldrådgivningen i din kommun kan ge stöd.
🏆 Sammanfattning
- Fastighetslån för kontor och butik bygger på pantbrev i fastigheten och en bedömning av både fastigheten och företaget.
- Belåningen är som mest cirka 85% och ligger oftast mellan 60 och 80%, så du behöver kontantinsats.
- Kassaflöde, hyresavtal, avtalstider, vakans och hyresgästernas betalningsförmåga avgör hur stabil affären är.
- Räkna på totalräntan inklusive avgifter och testa kalkylen mot högre ränta.
- En låneförmedlare ger en ansökan till flera långivare och en kreditupplysning.
Räntor och villkor ändras löpande och sätts individuellt efter kreditprövning. Verifiera alltid aktuell information direkt med långivaren innan du ansöker. Att låna kostar pengar — se till att du kan betala tillbaka lånet.
Om skribenten
