Med rak amortering betalar du av lika mycket på skulden varje period, medan räntan räknas på den skuld som återstår. Den totala betalningen är därför högst i början och sjunker över tid. Med annuitet är hela betalningen lika stor varje period, men de första åren går den mest till ränta.
I ett illustrerande lån på 10 000 000 kr över 20 år med en antagen ränta på 5,0% blir första månadens betalning 83 333 kr med rak amortering och 65 996 kr med annuitet. Den totala räntekostnaden blir 5 020 833 kr respektive 5 838 938 kr. Rak amortering beskrivs som den vanligaste formen vid företagsfinansiering. Valet står därför mellan lägre betalning tidigt (annuitet) och snabbare skuldsänkning med lägre räntekostnad (rak amortering). Räntan sätts individuellt efter kreditprövning och kan bli högre.
💡 Vår rekommendation
För de flesta som undrar vilken amorteringsform som passar ett kommersiellt fastighetslån rekommenderar vi Krea.
Amorteringsformen är en del av lånets upplägg och sätts tillsammans med ränta och löptid hos varje långivare, så det lönar sig att kunna jämföra flera erbjudanden innan du bestämmer dig. Krea är inriktat på fastighetslån till företagare och fastighetsinvesterare och kan hjälpa till med bryggfinansiering, topplån och förvärvslån upp till 100 miljoner kr. Tänk på att säkerhet i fastighet ofta krävs, och att ränta och upplägg sätts individuellt efter kreditprövning.
📊 Jämförelse: ledande långivare för kommersiella fastighetslån
Tabellen visar långivare som arbetar med fastighetslån eller fastighetsfinansiering för företag. Amorteringsform och ränta sätts individuellt, så be alltid om offert på både rak amortering och annuitet innan du bestämmer dig.
| Långivare | Lånetyp | Målgrupp | Särskilt kännetecken | Att tänka på | Erbjudande |
|---|---|---|---|---|---|
| Krea | Fastighetslån | Företagare och fastighetsinvesterare | Specialiserade på större fastighetslån och leasing, förvärvslån upp till 100 miljoner kr | Kräver ofta säkerhet i fastighet | Se erbjudande → |
| Svea Bank | Fastighetslån | Företag och privatpersoner med behov | Profilerar sig med flexibla lösningar | Uppgift ej tillgänglig | Se erbjudande → |
| Creddo | Företagslån | Små och medelstora fastighetsbolag | Inriktat på lån till fastighetsprojekt | Endast för juridiska personer | Se erbjudande → |
| SEB | Fastighetslån för företag och bostadsrättsföreningar | Företag och bostadsrättsföreningar | Fast eller rörlig ränta, och amorteringsplanen anpassas efter fastighetens kassaflöde och belåningsgrad | Pantbrev med fullt belåningsvärde krävs | – |
📋 Vad du lär dig i den här guiden
- Hur rak amortering och annuitet fungerar och hur betalningen fördelas mellan ränta och amortering
- Hur kassaflödet påverkas år för år, med ett räkneexempel i kronor
- Varför rak amortering är den vanligaste formen och vad den kostar dig i början
- Hur du väljer upplägg utan att riskera likviditeten, med en kalkylator att testa dina egna siffror i
🏢 Rak amortering och annuitet förklarat – från grunden
När du lånar till en fastighet betalar du tillbaka lånet i delar, så kallad amortering, och betalar dessutom ränta på den skuld som återstår. Fastigheten ställs normalt som säkerhet genom pantbrev. Om du inte kan betala kan långivaren utnyttja säkerheten, och du kan därför förlora fastigheten. Hur betalningarna fördelas mellan ränta och amortering över tid avgörs av amorteringsformen.
📉 Rak amortering
Vid rak amortering amorterar du en fast summa varje period, och räntan betalas ovanpå. Eftersom räntan räknas på den skuld som finns kvar är betalningen störst i början och minskar i takt med att skulden sjunker. Betalningarna är alltså inte lika stora från period till period, men amorteringsdelen är det.
📏 Annuitet
Vid annuitet bestäms ett totalbelopp som räcker till både ränta och amortering. Om räntan inte ändras blir beloppet detsamma varje period. De första åren består annuiteten till största delen av ränta och till en mindre del av amortering. Mot slutet av löptiden är det tvärtom, eftersom skulden då är mindre och räntan utgör en mindre del av betalningen.
🔄 Det som skiljer formerna åt
Båda formerna betalar av hela lånet under samma löptid. Skillnaden ligger i ordningen pengarna lämnar kassan: annuitet håller betalningen jämn men sänker skulden långsammare, medan rak amortering sänker skulden i jämn takt men belastar kassaflödet mest i början.
Vid rörlig ränta följer räntan marknaden, så går räntan upp betalar du mer och går den ner betalar du mindre. Fast ränta skyddar mot förändringar under bindningstiden. Räntehöjningar påverkar alltså månadskostnaden oavsett vilken amorteringsform du väljer.
✅ Vad gäller för amorteringsformer – och vad gäller inte?
Mycket förvirring kring amortering handlar om att blanda ihop betalningens storlek med skuldens utveckling. Tabellen reder ut vanliga missförstånd med siffror från räkneexemplet längre ned (10 000 000 kr, 20 år, antagen ränta 5,0%).
| Scenario | Möjligt? | Notering |
|---|---|---|
| Annuitet ger lägre betalning i början än rak amortering | ✅ | Vid samma belopp, ränta och löptid. I exemplet 65 996 kr mot 83 333 kr första månaden. |
| Annuitet ger lägre total räntekostnad än rak amortering | ❌ | Skulden sänks långsammare med annuitet, så räntekostnaden blir högre: 5 838 938 kr mot 5 020 833 kr i exemplet. |
| Rak amortering ger lika stor betalning varje månad | ❌ | Det är amorteringen som är lika stor. Räntan sjunker med skulden, så den totala betalningen minskar. |
| Annuitetsbeloppet ligger fast hela löptiden | ⚠️ | Bara om räntan är oförändrad. Vid rörlig ränta kan beloppet ändras. |
| Ränta betalas på hela lånebeloppet under hela löptiden | ❌ | Ränta betalas bara på den aktuella låneskulden. |
| Du kan välja amorteringsform fritt | ⚠️ | Upplägget sätts av långivaren och anpassas ofta efter fastighetens kassaflöde och belåningsgrad. Be om offert på båda formerna. |
| En amorteringsfri period gör lånet billigare | ⚠️ | Betalningen blir lägre under perioden, men kostnaden skjuts ofta framåt. |
| Betalning sker alltid månadsvis | ⚠️ | Hos vissa långivare kan du välja mellan månads- och kvartalsvis betalning av ränta och amortering. |
Hur mycket kassaflöde fastigheten tål de första åren är det som oftast avgör valet. Vill du jämföra hur olika långivare lägger upp amorteringen för ett större fastighetslån kan Krea, som arbetar med fastighetslån upp till 100 miljoner kr, vara en bra startpunkt. Räntan och upplägget sätts individuellt efter kreditprövning.
💰 Vad kostar de olika amorteringsformerna?
Kostnaden för ett fastighetslån består av ränta, amortering och eventuella avgifter. Amorteringsformen ändrar inte hur mycket du lånar, men den ändrar när pengarna lämnar kassan och hur mycket ränta du betalar totalt. Exemplen nedan är illustrationer och inte offerter.
💡 Räkneexempel: 10 000 000 kr över 20 år
Antaganden i exemplet:
- Lånebelopp 10 000 000 kr
- Antagen ränta 5,0% per år, oförändrad under hela löptiden. Siffran är en illustration och ingen långivares ränta.
- Löptid 20 år, vilket ligger inom intervallet 10–25 år som är vanligast för långsiktiga fastighetslån
- Betalning varje månad och inga avgifter
| Nyckeltal | Rak amortering | Annuitet |
|---|---|---|
| Första månadens betalning | 83 333 kr | 65 996 kr |
| Sista månadens betalning | 41 840 kr | 65 996 kr |
| Amortering första året | 500 000 kr | 298 731 kr |
| Total räntekostnad | 5 020 833 kr | 5 838 938 kr |
| Total betalning | 15 020 833 kr | 15 838 938 kr |
| Kvarvarande skuld efter 10 år | 5 000 000 kr | 6 222 152 kr |
Annuiteten ger en betalning som är ungefär 17 300 kr lägre per månad i början. Rak amortering blir den lägre löpande betalningen först från månad 101, alltså efter drygt åtta år, och totalt betalar du ungefär 818 000 kr mindre i ränta. Skulden efter tio år är 5 000 000 kr med rak amortering och 6 222 152 kr med annuitet.
📈 Kassaflödespåverkan över tid
För en hyresfastighet beräknas kassaflödet som intäkter minus drift, underhåll och räntekostnader, och intäkterna ska täcka drift, ränta och amortering med marginal. Tabellen antar hyresintäkter minus drift och underhåll på 1 200 000 kr per år, oförändrat under hela löptiden.
| År | Årsbetalning rak amortering | Årsbetalning annuitet | Kvar av intäkterna med rak amortering | Kvar av intäkterna med annuitet |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 988 542 kr | 791 947 kr | 211 458 kr | 408 053 kr |
| 5 | 888 542 kr | 791 947 kr | 311 458 kr | 408 053 kr |
| 10 | 763 542 kr | 791 947 kr | 436 458 kr | 408 053 kr |
| 15 | 638 542 kr | 791 947 kr | 561 458 kr | 408 053 kr |
| 20 | 513 542 kr | 791 947 kr | 686 458 kr | 408 053 kr |
Första året lämnar rak amortering 211 458 kr i marginal mot 408 053 kr med annuitet. Marginalen med rak amortering växer sedan varje år och blir större än annuitetens från år 9. Om intäkterna är osäkra de första åren är det alltså där rak amortering är mest känslig.
Räntan påverkar båda formerna. Skulle räntan i exemplet i stället vara 7,0% under hela löptiden stiger första månadens betalning från 83 333 kr till 100 000 kr med rak amortering och från 65 996 kr till 77 530 kr med annuitet. Testa därför alltid marginalen mot en högre ränta än den du erbjuds.
🔍 Varför rak amortering är den vanligaste formen
Rak amortering beskrivs som det vanligaste upplägget, och återbetalningen beskrivs normalt som jämna delar under löptiden. Formen avgörs dock alltid i det enskilda låneavtalet, och amorteringsplanen anpassas ofta efter fastighetens kassaflöde och belåningsgrad. Räkneexemplet visar tre egenskaper hos rak amortering som är relevanta när ett kassaflöde ska bära ett lån.
Den första är att skulden minskar med samma belopp varje period. I exemplet har hälften av lånet betalats efter tio år, jämfört med cirka 38% med annuitet, så belåningsgraden sjunker i jämn och förutsägbar takt om fastighetens värde är oförändrat. Den andra är att amorteringsdelen ligger fast, så det är bara räntan som förändras mellan perioderna, vilket gör kassaflödet lätt att följa upp.
Den tredje är att skulden sänks snabbare, vilket ger lägre räntekostnad över löptiden: ungefär 818 000 kr lägre i exemplet. Priset är en tyngre belastning i början. Det avgörande för valet är därför inte vilken form som är vanligast, utan om fastighetens intäkter bär betalningarna med marginal de första åren.
🧮 Kalkylator: jämför rak amortering och annuitet
Fyll i ditt eget antagna lån nedan för att se hur de två formerna slår på betalning, räntekostnad och kassaflöde. <div class=”amk” id=”amk-root”> <style> .amk{border:1px solid rgba(128,128,128,.4);border-radius:10px;padding:16px;margin:16px 0;font-family:inherit;color:inherit;max-width:760px} .amk *{box-sizing:border-box} .amk .amk-title{font-size:1.1em;font-weight:700;margin:0 0 4px} .amk .amk-sub{margin:0 0 12px;font-size:.92em;opacity:.85} .amk .amk-grid{display:grid;grid-template-columns:repeat(auto-fit,minmax(170px,1fr));gap:12px;margin-bottom:12px} .amk label{display:block;font-size:.85em;font-weight:600;margin-bottom:4px} .amk input,.amk select{width:100%;padding:8px;border:1px solid rgba(128,128,128,.55);border-radius:6px;font:inherit;background:transparent;color:inherit} .amk table{width:100%;border-collapse:collapse;margin:8px 0;font-size:.92em} .amk th,.amk td{border:1px solid rgba(128,128,128,.35);padding:6px 8px;text-align:right} .amk th:first-child,.amk td:first-child{text-align:left} .amk .amk-note{font-size:.82em;opacity:.85;margin:8px 0 0} .amk .amk-msg{font-size:.9em;margin:8px 0} .amk .amk-warn{font-weight:600} .amk svg{width:100%;height:auto;display:block;margin-top:8px} </style> <p class=”amk-title”>Kalkylator: rak amortering eller annuitet</p> <p class=”amk-sub”>Fyll i ett antaget lån och se hur betalningar, räntekostnad och kassaflöde skiljer sig mellan de två amorteringsformerna.</p> <div class=”amk-grid”> <div><label for=”amk-l”>Lånebelopp (kr)</label><input id=”amk-l” type=”number” min=”1″ step=”100000″ value=”10000000″></div> <div><label for=”amk-r”>Antagen ränta (% per år)</label><input id=”amk-r” type=”number” min=”0″ max=”30″ step=”0.1″ value=”5″></div> <div><label for=”amk-y”>Löptid (år)</label><input id=”amk-y” type=”number” min=”1″ max=”40″ step=”1″ value=”20″></div> <div><label for=”amk-p”>Betalning</label><select id=”amk-p”><option value=”12″>Månadsvis</option><option value=”4″>Kvartalsvis</option></select></div> <div><label for=”amk-n”>Hyresintäkter minus drift och underhåll (kr per år, valfritt)</label><input id=”amk-n” type=”number” min=”0″ step=”50000″ value=”1200000″></div> </div> <div id=”amk-out” aria-live=”polite”></div> <p class=”amk-note”>Illustration och inte en offert. Beräkningen förutsätter oförändrad ränta under hela löptiden och räknar inte in avgifter. Verklig ränta sätts individuellt efter kreditprövning och kan bli högre, och räntehöjningar påverkar din kostnad. Fastigheten ställs som säkerhet, och uteblivna betalningar kan leda till att du förlorar den. Det faktiska upplägget bestäms av långivaren.</p> <script> function amkCompute(L, ratePct, years, perYear) { var N = Math.round(years * perYear); var r = ratePct / 100 / perYear; var a = L / N; var P = r === 0 ? L / N : (L * r) / (1 – Math.pow(1 + r, -N)); var rak = [], ann = []; var bal = L, i, intr; for (i = 0; i < N; i++) { intr = bal * r; rak.push({ pay: a + intr, interest: intr }); bal -= a; } bal = L; for (i = 0; i < N; i++) { intr = bal * r; ann.push({ pay: P, interest: intr }); bal -= (P – intr); } var sum = function (arr, key) { return arr.reduce(function (s, x) { return s + x[key]; }, 0); }; var yearly = function (arr) { var out = [], y, j, s; for (y = 0; y < years; y++) { s = 0; for (j = y * perYear; j < (y + 1) * perYear && j < arr.length; j++) s += arr[j].pay; out.push(s); } return out; }; var balAfter = function (kind, m) { if (kind === ’rak’) return L – a * m; if (r === 0) return L – P * m; return L * Math.pow(1 + r, m) – P * ((Math.pow(1 + r, m) – 1) / r); }; var half = Math.round(N / 2); var cross = null; for (i = 0; i < N; i++) { if (rak[i].pay < P) { cross = i + 1; break; } } return { N: N, a: a, P: P, rakFirst: rak[0].pay, rakLast: rak[N – 1].pay, rakInterest: sum(rak, ’interest’), annInterest: sum(ann, ’interest’), rakYearly: yearly(rak), annYearly: yearly(ann), rakHalf: balAfter(’rak’, half), annHalf: balAfter(’ann’, half), cross: cross }; } (function () { var $ = function (id) { return document.getElementById(id); }; var fmt = function (x) { return Math.round(x).toLocaleString(’sv-SE’) + ’ kr’; }; function chart(c, years, perYear) { var W = 600, H = 250, pl = 70, pr = 14, pt = 14, pb = 34; var all = c.rakYearly.concat(c.annYearly); var max = Math.max.apply(null, all) * 1.08, min = 0; var n = years; var x = function (i) { return pl + (n === 1 ? 0 : (i * (W – pl – pr)) / (n – 1)); }; var y = function (v) { return H – pb – ((v – min) / (max – min)) * (H – pt – pb); }; var path = function (arr) { return arr.map(function (v, i) { return (i ? ’L’ : ’M’) + x(i).toFixed(1) + ’ ’ + y(v).toFixed(1); }).join(’ ’); }; var s = ’<svg viewBox=”0 0 ’ + W + ’ ’ + H + ’” role=”img” aria-label=”Årlig betalning per år för rak amortering och annuitet”>’; var t, v, k; for (k = 0; k <= 4; k++) { v = (max * k) / 4; s += ’<line x1=”’ + pl + ’” x2=”’ + (W – pr) + ’” y1=”’ + y(v).toFixed(1) + ’” y2=”’ + y(v).toFixed(1) + ’” stroke=”currentColor” stroke-opacity=”.15″/>’; s += ’<text x=”’ + (pl – 6) + ’” y=”’ + (y(v) + 4).toFixed(1) + ’” text-anchor=”end” font-size=”11″ fill=”currentColor”>’ + Math.round(v / 1000).toLocaleString(’sv-SE’) + ’ tkr</text>’; } s += ’<text x=”’ + pl + ’” y=”’ + (H – 10) + ’” font-size=”11″ fill=”currentColor”>År 1</text>’; s += ’<text x=”’ + (W – pr) + ’” y=”’ + (H – 10) + ’” text-anchor=”end” font-size=”11″ fill=”currentColor”>År ’ + n + ’</text>’; s += ’<path d=”’ + path(c.rakYearly) + ’” fill=”none” stroke=”#1d6fb8″ stroke-width=”3″/>’; s += ’<path d=”’ + path(c.annYearly) + ’” fill=”none” stroke=”#c2570c” stroke-width=”3″ stroke-dasharray=”7 5″/>’; s += ’<text x=”’ + (pl + 8) + ’” y=”’ + (pt + 8) + ’” font-size=”12″ fill=”#1d6fb8″ font-weight=”700″>Rak amortering (heldragen)</text>’; s += ’<text x=”’ + (pl + 8) + ’” y=”’ + (pt + 24) + ’” font-size=”12″ fill=”#c2570c” font-weight=”700″>Annuitet (streckad)</text>’; return s + ’</svg>’; } function render() { var L = parseFloat($(’amk-l’).value), rate = parseFloat($(’amk-r’).value); var years = parseInt($(’amk-y’).value, 10), per = parseInt($(’amk-p’).value, 10); var noi = parseFloat($(’amk-n’).value); var out = $(’amk-out’); if (!(L > 0) || !(rate >= 0) || !(years >= 1) || years > 40) { out.innerHTML = ’<p class=”amk-msg”>Fyll i lånebelopp över 0 kr, ränta från 0 % och löptid mellan 1 och 40 år.</p>’; return; } var c = amkCompute(L, rate, years, per); var unit = per === 12 ? ’månad’ : ’kvartal’; var h = ’<table><thead><tr><th>Nyckeltal</th><th>Rak amortering</th><th>Annuitet</th></tr></thead><tbody>’; h += ’<tr><td>Första betalningen (per ’ + unit + ’)</td><td>’ + fmt(c.rakFirst) + ’</td><td>’ + fmt(c.P) + ’</td></tr>’; h += ’<tr><td>Sista betalningen (per ’ + unit + ’)</td><td>’ + fmt(c.rakLast) + ’</td><td>’ + fmt(c.P) + ’</td></tr>’; h += ’<tr><td>Total räntekostnad</td><td>’ + fmt(c.rakInterest) + ’</td><td>’ + fmt(c.annInterest) + ’</td></tr>’; h += ’<tr><td>Total betalning (lån + ränta)</td><td>’ + fmt(L + c.rakInterest) + ’</td><td>’ + fmt(L + c.annInterest) + ’</td></tr>’; h += ’<tr><td>Kvarvarande skuld efter halva löptiden</td><td>’ + fmt(c.rakHalf) + ’</td><td>’ + fmt(c.annHalf) + ’</td></tr>’; h += ’<tr><td>Betalning första året</td><td>’ + fmt(c.rakYearly[0]) + ’</td><td>’ + fmt(c.annYearly[0]) + ’</td></tr>’; h += ’<tr><td>Betalning sista året</td><td>’ + fmt(c.rakYearly[years – 1]) + ’</td><td>’ + fmt(c.annYearly[years – 1]) + ’</td></tr>’; if (noi > 0) { var m1r = noi – c.rakYearly[0], m1a = noi – c.annYearly[0]; h += ’<tr><td>Kvar av dina intäkter första året</td><td>’ + fmt(m1r) + ’</td><td>’ + fmt(m1a) + ’</td></tr>’; } h += ’</tbody></table>’; var diff = c.annInterest – c.rakInterest; if (diff > 0.5) { h += ’<p class=”amk-msg”>Med dessa antaganden blir räntekostnaden ’ + fmt(diff) + ’ lägre med rak amortering, medan annuiteten ger lägre betalning i början (’ + fmt(c.rakFirst – c.P) + ’ mindre per ’ + unit + ’ i första betalningen).’ + (c.cross ? ’ Rak amortering blir den billigare löpande betalningen från ’ + unit + ’ ’ + c.cross + ’.’ : ”) + ’</p>’; } if (noi > 0 && (c.rakYearly[0] > noi || c.annYearly[0] > noi)) { h += ’<p class=”amk-msg amk-warn”>⚠️ Årsbetalningen första året överstiger de intäkter du angett för minst en av formerna. Det lämnar ingen marginal.</p>’; } h += chart(c, years, per); out.innerHTML = h; } [’amk-l’, ’amk-r’, ’amk-y’, ’amk-p’, ’amk-n’].forEach(function (id) { $(id).addEventListener(’input’, render); $(id).addEventListener(’change’, render); }); render(); })(); </script> </div>
När du har testat siffrorna kan du be om offert med båda upplägg. Krea riktar sig till företagare och fastighetsinvesterare och kräver ofta säkerhet i fastighet, så ha underlag för fastighetens värde och kassaflöde redo. Räntan sätts individuellt efter kreditprövning och kan bli högre än den du antog i kalkylatorn.
🧾 Faktorer som påverkar kostnaden
- Ränta: sätts individuellt utifrån företagets ekonomiska förutsättningar och säkerheten. Fast ränta skyddar mot marknadsförändringar, rörlig ränta följer dem.
- Löptid: en kortare löptid ger lägre sammanlagd räntekostnad men högre betalning varje period.
- Amorteringsform: styr när betalningarna är som tyngst och hur snabbt skulden minskar.
- Belåningsgrad: fastigheter kan normalt belånas upp till cirka 85% av marknadsvärdet, oftast mellan 60 och 80%. Resten finansierar du med eget kapital.
- Avgifter: uppläggningsavgift, kreditavgift samt kostnad för pantbrev och värdering kan tillkomma. En expeditionsavgift kan också tas ut varje gång du betalar av på lånet.
- Räntebindning: du kan dela upp lånet i flera delar med olika bindningstider för att sprida ränterisken.
🎯 Så väljer du rätt amorteringsform
- Börja i kassaflödet. Räkna ut vad fastighetens intäkter minus drift och underhåll blir och testa om de bär ränta och amortering med marginal. Gör det för det tyngsta året, som med rak amortering är det första.
- Testa med högre ränta. Kör kalkylatorn med ett par procentenheters högre ränta och se om marginalen håller. Räntehöjningar slår igenom på månadskostnaden oavsett form.
- Jämför totalkostnaden, inte bara betalningen. Räkna totalräntan inklusive alla avgifter. En låg ränta kan dölja höga avgifter, och en lägre betalning idag kan ge en högre kostnad totalt.
- Välj löptid och form tillsammans. En kortare löptid sänker räntekostnaden men höjer betalningen, och med rak amortering är den effekten störst i början.
- Fråga om räntebindning. Att dela upp lånet i flera delar med olika bindningstider kan sprida ränterisken.
- Be om offert på båda formerna. Jämför flera långivare och låt dem presentera sina bästa villkor. Genom en låneförmedlare blir det bara en kreditupplysning.
- Låna inte mer än du behöver. Fastigheten ställs som säkerhet, och högre belåning ger mindre marginal om intäkterna eller räntan förändras. Har du flera fastigheter, en komplex ägarstruktur eller skulder sedan tidigare bör du kontakta långivaren eller en oberoende rådgivare.
Om du vill jämföra upplägg för ett större fastighetslån är Krea ett naturligt nästa steg, med lån upp till 100 miljoner kr för företagare och fastighetsinvesterare.
❓ Vanliga frågor
❓ Vad är skillnaden mellan rak amortering och annuitet?
Vid rak amortering är amorteringen en fast summa varje period och räntan läggs ovanpå, så betalningen sjunker över tid. Vid annuitet är hela betalningen lika stor varje period om räntan är oförändrad, med mest ränta i början. Båda formerna betalar av lånet under samma löptid. Skillnaden är när kassan belastas och hur mycket ränta du betalar totalt.
❓ Vilken amorteringsform ger lägst räntekostnad?
Med samma belopp, ränta och löptid ger rak amortering lägre total räntekostnad, eftersom skulden sänks snabbare. I exemplet på 10 000 000 kr över 20 år är skillnaden ungefär 818 000 kr. Lägst räntekostnad är dock inte alltid bäst, eftersom betalningen blir högre i början och måste rymmas i fastighetens kassaflöde med marginal.
❓ Varför är betalningen högre i början med rak amortering?
Amorteringen är lika stor varje period, och räntan räknas på hela den ursprungliga skulden i början. I exemplet består första månadens betalning på 83 333 kr av 41 667 kr amortering och 41 667 kr ränta. Räntan faller sedan i takt med att skulden minskar, och sista månadens betalning är 41 840 kr.
❓ Kan jag välja annuitet på ett kommersiellt fastighetslån?
Det beror på långivaren. Amorteringsplanen anpassas till fastighetens kassaflöde och belåningsgrad, och annuitet, rak amortering och bullet-lösning nämns som möjliga upplägg. Be om offert på de former du är intresserad av och jämför totalkostnaden. Svea Bank erbjuder fastighetslån till företag och profilerar sig med flexibla lösningar, men ränta och upplägg sätts individuellt efter kreditprövning.
❓ Hur påverkar amorteringsformen kassaflödet i en hyresfastighet?
Rak amortering ger högst årsbetalning första året och sedan lägre betalning för varje år, medan annuitet ger samma betalning varje år. I exemplet med 1 200 000 kr i hyresintäkter minus drift och underhåll är marginalen 211 458 kr första året med rak amortering mot 408 053 kr med annuitet. Från år 9 är marginalen större med rak amortering.
❓ Vad händer med betalningen om räntan stiger?
Med rörlig ränta följer räntan marknaden, och går den upp betalar du mer. Fast ränta skyddar mot förändringar under bindningstiden, och annuitetsbeloppet är bara fast så länge räntan är oförändrad. I exemplet skulle en ränta på 7,0% i stället för 5,0% höja första månadens betalning till 100 000 kr med rak amortering och 77 530 kr med annuitet.
❓ Vad är en amorteringsfri period eller bullet-lösning?
En amorteringsfri period innebär att du betalar ränta men inte amorterar under en tid, och en bullet-lösning innebär att huvuddelen av skulden betalas vid löptidens slut. Båda kan sänka betalningen under perioden, men kostnaden skjuts ofta framåt. Räkna därför på totalkostnaden och var realistisk med framtida kassaflöden.
❓ Vilken löptid är vanlig för fastighetslån till företag?
För långsiktiga fastighetslån ligger löptiden oftast mellan 10 och 25 år, och i vissa fall upp till 30 år. Brygglån har ofta löptider från några månader upp till 24 månader, och byggnadskreditiv används oftast upp till 2 år. Löptiden påverkar betalningens storlek oavsett amorteringsform. Creddo är en låneförmedlare för små och medelstora fastighetsbolag som kan hjälpa dig jämföra fastighetslån.
❓ Måste jag amortera på ett fastighetslån för företag?
Långivare kräver normalt amorteringar, det vill säga återbetalning av lånet under löptiden. Amorteringsfria perioder kan förekomma, men de skjuter kostnaden framåt. Villkoren avgörs av långivaren och regleras i lånet.
❓ Hur jämför jag erbjudanden med olika amorteringsform?
Be om samma belopp, löptid och säkerhet från varje långivare, räkna total räntekostnad inklusive avgifter och lägg betalningarna bredvid fastighetens kassaflöde år för år. Kalkylatorn ovan hjälper dig att testa varje upplägg. Flera kreditupplysningar kan påverka dig negativt, medan en ansökan via en låneförmedlare bara ger en kreditupplysning.
🏆 Sammanfattning
- Rak amortering ger en fast amorteringsdel, en betalning som sjunker över tid och lägre total räntekostnad.
- Annuitet ger en jämn betalning och lägre belastning i början, men mer ränta och en skuld som sjunker långsammare.
- I exemplet på 10 000 000 kr över 20 år med antagen ränta på 5,0% skiljer det ungefär 818 000 kr i total ränta och ungefär 17 300 kr i första månadens betalning.
- Rak amortering beskrivs som den vanligaste formen, men upplägget avgörs i det enskilda låneavtalet.
- Det viktigaste är att fastighetens kassaflöde bär betalningarna med marginal, även om räntan stiger.
Räntor och villkor ändras löpande och sätts individuellt efter kreditprövning. Verifiera alltid aktuell information direkt med långivaren innan du ansöker. Att låna kostar pengar — se till att du kan betala tillbaka lånet.
Om skribenten
