Det finns inget enskilt fastighetslån som är billigast för alla företag. Priset sätts individuellt utifrån bolagets kreditvärdighet, fastighetens läge och marknadsvärde samt vilken säkerhet som ställs. Det billigaste alternativet för ditt bolag hittar du genom att jämföra offerter på totalkostnaden: ränta plus uppläggningsavgift, kreditavgift och kostnader för pantbrev och värdering.
Normalt kan en fastighet belånas upp till cirka 85% av marknadsvärdet, ofta mellan 60 och 80%. För ett lån på 10 000 000 kr behövs därmed en fastighet värd mellan 11 764 706 kr och 16 666 667 kr. Eftersom en procentenhets skillnad i ränta motsvarar 100 000 kr per år på 10 000 000 kr lönar det sig att be flera långivare räkna på exakt samma upplägg.
💡 Vår rekommendation
För de flesta som undrar vilket fastighetslån för företag som blir billigast rekommenderar vi Krea.
Krea specialiserar sig på fastighetslån och hjälper till med förvärvslån, topplån och bryggfinansiering upp till 100 000 000 kr, vilket med god marginal täcker ett lån på 10 000 000 kr. Som förmedlare jämför de ett brett urval långivare, och det är det mest direkta sättet att få fram vad just ditt bolag kan få i totalkostnad. Ingen långivare kan utses som billigast i förväg, eftersom räntan sätts individuellt efter kreditprövning och kan bli högre än du räknat med, och Krea kräver ofta säkerhet i fastighet.
📊 Jämförelse: ledande långivare för fastighetslån till företag
Tabellen visar de långivare och förmedlare som är mest relevanta för fastighetslån till företag. Ordningen speglar hur direkt långivaren riktar sig mot fastighetsfinansiering för företag, inte prisnivå, eftersom ränta och avgifter sätts individuellt efter kreditprövning och därför inte går att rangordna i förväg.
| Långivare | Typ | Passar | Lånebelopp och säkerhet | Ränta och avgifter | Erbjudande |
|---|---|---|---|---|---|
| Krea | Låneförmedlare | Företagare och fastighetsinvesterare | Förvärvs-, topp- och brygglån upp till 100 000 000 kr. Kräver ofta säkerhet i fastighet | Uppgift ej tillgänglig, sätts individuellt | Se erbjudande → |
| Svea Bank | Bank | Företag som söker flexibla lösningar när andra banker nekat | Uppgift ej tillgänglig | Uppgift ej tillgänglig, sätts individuellt | Se erbjudande → |
| Creddo | Låneförmedlare | Små och medelstora fastighetsbolag. Endast juridiska personer | Uppgift ej tillgänglig | Uppgift ej tillgänglig, sätts individuellt | Se erbjudande → |
| SEB | Bank | Företag med hyresfastigheter, kommersiella fastigheter eller lantbruksenheter | Pantbrev med fullt belåningsvärde. Lånebelopp: uppgift ej tillgänglig | Uppgift ej tillgänglig. Fast eller rörlig ränta | – |
| toborrow | Låneförmedlare | Företag som vill ha hjälp av kreditspecialister med ansökan | Samarbetar med flera banker och långivare, bland andra Serafim Finans. Lånebelopp: uppgift ej tillgänglig | Uppgift ej tillgänglig, sätts individuellt | – |
Du kan också vända dig direkt till storbanker som Swedbank eller SBAB och jämföra deras offerter med dem du får via en förmedlare.
📋 Vad du lär dig i den här guiden
- Vad som ingår i totalkostnaden för ett fastighetslån till företag
- Hur mycket du kan belåna och vilket fastighetsvärde ett lån på 10 000 000 kr kräver
- Vilka krav och säkerheter långivare ställer
- Hur du jämför offerter så att du ser den verkliga totalkostnaden
- Vilka risker du bör känna till innan du ansöker
🏠 Fastighetslån för företag förklarat – från grunden
Ett fastighetslån är ett lån där långivaren tar pant i en fastighet. Fastigheten kan ägas av bolaget eller privat av en företrädare för bolaget. Pant i en fastighet ger långivaren en god säkerhet, vilket ofta möjliggör större lån och mer förmånliga villkor än lån utan pant.
Lånet kan användas för att köpa, renovera eller bygga om lokaler, lagerbyggnader och hyresfastigheter. Det kan också användas till andra investeringar när en redan ägd fastighet utgör säkerhet. Fastighetslån erbjuds oftast till fastighetsbolag och större företag, medan småföretag med svag ekonomi kan ha svårare att få lånet beviljat.
🔍 Så fungerar säkerheten
När fastigheten är säkerhet intecknas den hos Lantmäteriet, och pantbrevet lämnas över till långivaren. Ett fastighetslån utan fastighet som pant innebär ofta lägre belopp och kortare återbetalningstid. Då kan till exempel en borgensman krävas, alltså en person som går i god för lånet och kan tvingas betala om bolaget inte klarar det.
Belåningsgraden är lånets storlek i förhållande till fastighetens värde. Den ligger normalt på upp till cirka 85% och i praktiken ofta mellan 60 och 80%. Resten måste bolaget kunna finansiera med eget kapital.
🏢 Vanliga låneformer
- Fastighetsförvärv: finansierar hela eller delar av ett köp med den aktuella fastigheten som säkerhet.
- Brygglån: kortsiktig finansiering i väntan på till exempel försäljning eller refinansiering, med löptider från någon månad upp till 24 månader och ofta högre ränta.
- Byggnadskreditiv: utbetalning i takt med att ett bygge eller en renovering fortskrider, ofta upp till 2 år. Ränta betalas oftast bara på den del av krediten som utnyttjas.
- Företagslån med fastighet som säkerhet: utnyttjar övervärdet i en redan belånad fastighet för att frigöra kapital till andra satsningar.
- Refinansiering: samlar och lägger om befintliga lån till ett fastighetslån med andra villkor.
⚠️ Risker att känna till
Fastigheten ställs som säkerhet, och uteblivna betalningar kan leda till att långivaren utnyttjar säkerheten så att bolaget förlorar fastigheten. Om skulden inte betalas i tid riskerar du dessutom en betalningsanmärkning, som kan göra det svårare att få nya lån. En rörlig ränta följer marknadsräntan, så höjda räntor ger en högre månadskostnad, medan en fast ränta skyddar mot förändringar i marknadsräntan.
Vid komplexa situationer, till exempel flera fastigheter eller en sammansatt ägarstruktur, bör du kontakta långivaren eller en oberoende rådgivare innan du fattar beslut.
✅ Vad gäller för fastighetslån till företag – och vad gäller inte?
Många missförstånd om fastighetslån handlar om belåningsgrad, säkerhet och vilka bolag som kan få lån. Tabellen reder ut de vanligaste situationerna.
| Scenario | Möjligt? | Notering |
|---|---|---|
| Belåna 100% av fastighetens värde | ❌ | Normalt upp till cirka 85%, ofta 60-80%. Resten finansieras med eget kapital |
| Låna till andra ändamål med en redan ägd fastighet som säkerhet | ✅ | Långivaren kan ta pant i befintlig fastighet, även om den redan är belånad, och övervärdet kan användas till andra investeringar |
| Fastigheten ägs privat av en företrädare men bolaget är låntagare | ✅ | Pant kan tas i en fastighet som ägs av bolaget eller privat av en företrädare för bolaget |
| Låna utan att fastigheten sätts i pant | ⚠️ | Ofta lägre belopp och kortare återbetalningstid. Annan säkerhet, till exempel borgensman, kan krävas |
| Nystartat bolag får fastighetslån | ⚠️ | Kan gå med tillräcklig säkerhet, till exempel personlig borgen, medfinansiär eller ett starkt affärscase |
| Enskild firma får fastighetslån | ⚠️ | Varierar mellan långivare. Fastighetslån kan sökas av aktiebolag, handelsbolag, kommanditbolag och enskilda firmor |
| Lägsta ränta ger alltid lägst totalkostnad | ❌ | Avgifter som uppläggningsavgift, kreditavgift samt pantbrev och värdering kan göra en låg ränta dyrare än den ser ut |
| Många ansökningar utan påverkan på kreditupplysningen | ⚠️ | Flera kreditupplysningar kan påverka negativt. Via en förmedlare blir det en kreditupplysning |
Vill du se vilka krav som gäller för just din fastighet kan Krea, som förmedlar fastighetslån upp till 100 000 000 kr, ge en första bild genom en enda ansökan.
💰 Vad kostar ett fastighetslån för företag?
Priset på ett fastighetslån för företag går inte att ange som ett generellt belopp. Räntan sätts individuellt utifrån bolagets kreditvärdighet och fastighetens läge och marknadsvärde. Eftersom fastigheten är säkerhet blir villkoren ofta mer förmånliga än för lån utan pant, men räntan kan skilja sig mycket mellan långivare och ibland mellan olika projekt. Därför går totalkostnaden bara att avgöra genom att jämföra offerter.
🧾 Så räknar du totalkostnaden
Totalkostnaden är ränta under hela löptiden plus uppläggningsavgift, kreditavgift, kostnad för pantbrev och värdering samt eventuella övriga avgifter. Be varje långivare redovisa posterna i kronor för samma lånebelopp och löptid.
| Kostnadspost | Vad det innebär | Så jämför du |
|---|---|---|
| Ränta | Löpande kostnad på lånat belopp, fast eller rörlig | Jämför fast och rörlig ränta samt bindningstid för samma lånebelopp och löptid |
| Uppläggningsavgift | Avgift när lånet läggs upp | Be om beloppet i kronor och lägg till det i totalen |
| Kreditavgift | Avgift som kan tillkomma utöver räntan | Fråga om den finns och hur den beräknas |
| Pantbrev och värdering | Kostnad för pantbrev och för värdering av fastigheten | Se till att värderingen görs av en oberoende aktör |
| Expeditionsavgift | Kan tillkomma varje gång du amorterar | Fråga om avgiften förekommer och vad den är per amortering |
| Amorteringsplan | Annuitet, rak amortering eller bullet påverkar likviditet och totalkostnad | Jämför planerna. En amorteringsfri period skjuter ofta kostnaden framåt |
💡 Illustration: ett lån på 10 000 000 kr i siffror
Siffrorna nedan är illustrationer och inga offerter. De utgår från ett lånebelopp på 10 000 000 kr och från belåningsgrader och löptider som är vanliga för fastighetslån till företag. Ingen ränta är antagen, eftersom den sätts individuellt efter kreditprövning och kan bli högre.
Fastighetsvärde och eget kapital vid ett köp (exklusive köpkostnader, avrundat till hela kronor):
| Belåningsgrad | Fastighetsvärde som krävs | Eget kapital som krävs |
|---|---|---|
| 60% | 16 666 667 kr | 6 666 667 kr |
| 70% | 14 285 714 kr | 4 285 714 kr |
| 80% | 12 500 000 kr | 2 500 000 kr |
| 85% | 11 764 706 kr | 1 764 706 kr |
Att låna maximalt är inget mål i sig. En lägre belåningsgrad ger större marginal om kassaflödet försämras eller räntan stiger.
Vad en skillnad i ränta kostar (första året, skulden oförändrad på 10 000 000 kr):
| Skillnad i ränta | Extra räntekostnad per år |
|---|---|
| 0,25 procentenheter | 25 000 kr |
| 0,5 procentenheter | 50 000 kr |
| 1 procentenhet | 100 000 kr |
| 2 procentenheter | 200 000 kr |
Amortering vid rak amortering (fast belopp per år, exklusive ränta):
| Löptid | Amortering per år | Amortering per månad |
|---|---|---|
| 10 år | 1 000 000 kr | 83 333 kr |
| 15 år | 666 667 kr | 55 556 kr |
| 20 år | 500 000 kr | 41 667 kr |
| 25 år | 400 000 kr | 33 333 kr |
Vid rak amortering sjunker räntekostnaden över tid eftersom skulden minskar, så betalningarna är störst i början. Ett annuitetslån ger i stället ett jämnt totalbelopp så länge räntan inte ändras. Vanliga löptider för långsiktiga fastighetslån ligger mellan 10 och 25 år.
För att få svar i kronor på din egen totalkostnad behöver du offerter från flera långivare. Krea samlar dem åt dig genom en ansökan.
📊 Faktorer som påverkar kostnaden
- Bolagets kreditvärdighet och ekonomi, inklusive kassaflöde och skuldsättning
- Fastighetens läge och marknadsvärde
- Säkerheten, alltså pantbrev i fastigheten eller andra säkerheter som borgen
- Belåningsgraden, som avgör hur stor del av fastighetens värde som lånas
- Löptid och amorteringsplan
- Räntebindning, där lånet ibland kan delas upp i flera delar med olika bindningstider
- Lånetyp, eftersom till exempel brygglån ofta har högre ränta och kortare löptid
🎯 Så väljer du rätt fastighetslån för företag
- Bestäm syfte och lånetyp. Ska du köpa, bygga, renovera, refinansiera eller frigöra kapital ur en befintlig fastighet? Svaret avgör om du söker fastighetslån, byggnadskreditiv eller brygglån.
- Räkna på belåningsgrad och eget kapital. Utgå från fastighetens värde och se hur mycket eget kapital som krävs vid olika belåningsgrader, som i tabellen ovan.
- Samla underlag. Långivare vill ofta se en värdering av fastigheten, kalkyl eller likviditetsbudget, minst ett bokslut och en affärsplan. För hyresfastigheter tillkommer hyresavtal och driftskostnader.
- Hämta flera offerter. Via en förmedlare når du flera långivare med en ansökan, och du kan komplettera med offerter direkt från storbanker som Swedbank eller SBAB.
- Jämför totalkostnaden. Be alla långivare redovisa ränta, avgifter, bindningstid och amorteringsplan för samma lånebelopp och löptid, och räkna om en låg ränta kan dölja höga avgifter.
- Testa marginalen. Räkna med att räntan kan stiga. På ett lån på 10 000 000 kr kostar varje procentenhet 100 000 kr per år, så välj ett lånebelopp som bolagets kassaflöde bär med marginal.
Om du får avslag är det värt att ta reda på orsaken och se om du kan förbättra affärsplanen, lämna ytterligare säkerhet eller minska lånebeloppet, eftersom olika långivare gör olika bedömningar.
❓ Vanliga frågor
💰 Vilket fastighetslån för företag är billigast?
Det går inte att peka ut ett enskilt lån som billigast för alla. Räntan och avgifterna sätts individuellt efter kreditprövning, och en låg ränta kan dölja höga avgifter. Det billigaste för ditt bolag är det upplägg som ger lägst totalkostnad när ränta, avgifter och amortering räknats ihop för samma lånebelopp och löptid.
🛡️ Hur mycket kan ett företag belåna en fastighet?
Normalt upp till cirka 85% av fastighetens marknadsvärde, men ofta mellan 60 och 80% beroende på långivare, fastighetstyp och bolagets ekonomi. Resten måste bolaget finansiera själv. Ett lån på 10 000 000 kr kräver till exempel en fastighet värd minst 11 764 706 kr vid 85% belåning.
🧾 Vad ingår i totalkostnaden för ett fastighetslån?
Räntan under hela löptiden samt avgifter som uppläggningsavgift, kreditavgift och kostnader för pantbrev och värdering. Dessutom kan en expeditionsavgift tillkomma vid amortering. Amorteringsplanen påverkar både likviditet och totalkostnad, och en amorteringsfri period skjuter ofta kostnaden framåt.
📄 Kan jag få fastighetslån om andra banker har sagt nej?
Det kan gå, eftersom olika långivare gör olika bedömningar och erbjuder olika villkor. Ta först reda på orsaken till avslaget och se om du kan förbättra affärsplanen, lämna ytterligare säkerhet eller minska lånebeloppet. Svea Bank lyfter flexibla lösningar när andra banker nekar, men även där görs en kreditprövning av bolaget och fastigheten.
📊 Vilken löptid har ett fastighetslån för företag?
För långsiktiga fastighetslån ligger löptiden oftast mellan 10 och 25 år, och i vissa fall upp till 30 år för bostadsfastigheter eller långsiktiga kassaflödesfastigheter. Brygglån har mycket kortare löptider, från någon månad upp till 24 månader. Byggnadskreditiv löper ofta upp till 2 år, varefter krediten läggs om till ett långsiktigt lån eller betalas tillbaka genom försäljning.
🔍 Är det värt att gå via en låneförmedlare?
En förmedlare når flera banker och långivare med en ansökan och kan hjälpa dig att utforma den. Det ger också bara en kreditupplysning, medan flera separata ansökningar kan ge flera upplysningar som kan påverka negativt. Creddo är inriktat mot små och medelstora fastighetsbolag och tar endast emot juridiska personer.
💰 Ska jag välja fast eller rörlig ränta?
Fast ränta skyddar mot förändringar i marknadsräntan. Rörlig ränta följer marknadsräntan: stiger den betalar du mer, sjunker den betalar du mindre. Vissa långivare låter dig dela upp lånet i flera delar med olika bindningstider för att sprida ränterisken. Räntan går ofta att förhandla.
🛡️ Måste fastigheten vara säkerhet för lånet?
Ofta krävs någon form av säkerhet, och den kan vara fastigheten eller andra säkerheter som en borgensman eller företagsinteckning. Lån utan fastighet som pant innebär ofta lägre belopp och kortare återbetalningstider. Krea kräver ofta säkerhet i fastighet, så räkna med det vid en ansökan där.
🏢 Kan ett litet bolag eller en enskild firma få fastighetslån?
Det varierar mellan långivare. Fastighetslån kan sökas av aktiebolag, handelsbolag, kommanditbolag och enskilda firmor, men småföretag med svag ekonomi kan ha svårare att få lån beviljat. Även nystartade bolag kan få lån om det finns tillräcklig säkerhet, till exempel personlig borgen, en medfinansiär eller ett starkt affärscase. Tänk på att en borgen kan få stora konsekvenser för den som går i borgen.
🧾 Vad behöver jag ha med i ansökan?
Underlaget brukar omfatta fastighetsuppgifter som värdering, hyresavtal och driftskostnader, senaste bokslut, en kalkyl eller likviditetsbudget och en affärsplan. Långivaren bedömer bolagets kreditvärdighet, fastighetens säkerhet och projektets utsikter. Ju tydligare uppgifter du lämnar, desto lättare är det för långivaren att bedöma risken och anpassa villkoren.
🏆 Sammanfattning
Det finns inget generellt billigaste fastighetslån för företag. Priset sätts individuellt, och det som avgör är totalkostnaden när alla poster räknats ihop. De viktigaste lärdomarna:
- Totalkostnaden är ränta plus uppläggningsavgift, kreditavgift, kostnad för pantbrev och värdering samt eventuell expeditionsavgift.
- Belåningen ligger normalt på upp till cirka 85%, ofta mellan 60 och 80%, och ett lån på 10 000 000 kr kräver en fastighet värd 11 764 706 kr till 16 666 667 kr.
- Varje procentenhet i ränta motsvarar 100 000 kr per år på 10 000 000 kr, så jämför alltid offerter på samma lånebelopp, löptid och amorteringsplan.
- Via en förmedlare får du flera offerter med en kreditupplysning.
- Lånebeloppet ska stå i proportion till bolagets kassaflöde, med marginal för högre ränta.
Krea passar företag och fastighetsinvesterare som vill jämföra flera långivare för större fastighetslån, och Creddo passar små och medelstora fastighetsbolag.
Räntor och villkor ändras löpande och sätts individuellt efter kreditprövning. Verifiera alltid aktuell information direkt med långivaren innan du ansöker. Att låna kostar pengar — se till att du kan betala tillbaka lånet.
Om skribenten
