Ett fastighetsbolag har i regel fyra vägar när ett stort fastighetslån förfaller: betala tillbaka lånet, lägga om det hos nuvarande eller ny långivare, överbrygga tiden med kortfristig finansiering eller sälja fastigheten. Refinansieringsrisken är risken att ett nytt lån inte går att få på acceptabla villkor när det gamla ska lösas.
Långsiktiga fastighetslån har oftast löptider mellan 10 och 25 år, medan brygglån ofta löper från några månader upp till 24 månader. Fastigheter kan normalt belånas upp till cirka 85% av marknadsvärdet, oftast mellan 60 och 80%, så en del av skulden kan behöva finansieras med eget kapital eller andra låneformer. Ränta och villkor sätts individuellt efter kreditprövning. Fastigheten ställs som säkerhet, och utebliven betalning kan i sista hand leda till att den tas i anspråk.
💡 Vår rekommendation
För de flesta som undrar hur ett fastighetsbolag hanterar ett förfallande fastighetslån rekommenderar vi Krea.
Krea är specialiserat på lån till fastigheter och arbetar bland annat med bryggfinansiering, topplån och förvärvslån upp till 100 miljoner kr. När ett lån närmar sig förfall är det värdefullt att kunna jämföra flera långivare via en och samma ansökan, och det är just förmedlarens upplägg. Räntan och villkoren sätts individuellt efter kreditprövning och kan skilja sig mellan långivare, och lån av det här slaget kräver ofta säkerhet i fastighet.
📊 Jämförelse: ledande långivare för refinansiering av fastighetslån
Tabellen visar vilken typ av erbjudande och målgrupp respektive långivare har, med fokus på det som är relevant när ett lån ska läggas om. Räntan sätts individuellt efter kreditprövning, så jämför alltid aktuella villkor direkt hos långivaren.
| Långivare | Typ | Målgrupp | Relevant vid förfall | Erbjudande |
|---|---|---|---|---|
| Krea | Förmedlare av fastighetslån | Företagare och fastighetsinvesterare | Bryggfinansiering, topplån och förvärvslån upp till 100 miljoner kr. Säkerhet i fastighet krävs ofta | Jämför Kreas villkor → |
| Svea Bank | Fastighetslån | Företag och privatpersoner | Beskrivs som flexibla lösningar i situationer där andra banker tackat nej. Villkor prövas individuellt | Se Svea Banks erbjudande → |
| Creddo | Förmedlare av företagslån | Små och medelstora fastighetsbolag (endast juridiska personer) | Hjälper till att jämföra fastighetslån via en ansökan till flera långivare | Se Creddos villkor → |
| SEB | Bank | Företag med hyresfastigheter, kommersiella fastigheter och lantbruk | Pantbrev med fullt belåningsvärde. Räntebindningen kan delas upp i flera delar och amorteringsplanen anpassas efter fastighetens kassaflöde | – |
Den lägsta räntan är inte automatiskt det bästa lånet. Väg alltid ränta mot avgifter, belåningsgrad och villkor, och utgå från vad ditt bolags kassaflöde faktiskt klarar.
📋 Vad du lär dig i den här guiden
- Vad refinansieringsrisk är och vad som driver den
- Vilka vägar som finns när ett fastighetslån förfaller
- Vad som gäller för belåningsgrad, löptid och säkerhet
- Vilka kostnader en omläggning kan innebära
- Hur du väljer upplägg utan att överbelåna bolaget
🏢 Refinansieringsrisk förklarat – från grunden
🔍 Vad händer när ett lån förfaller?
Ett fastighetslån har en löptid. När den löper ut ska lånet antingen betalas tillbaka, läggas om till ett nytt lån eller lösas genom en försäljning. För långsiktiga fastighetslån ligger löptiden oftast mellan 10 och 25 år, och i vissa fall upp till 30 år, särskilt för långsiktiga kassaflödesfastigheter.
Kortare lösningar är byggda för att sluta tidigare. Brygglån löper från några månader upp till 24 månader, och ett byggnadskreditiv används ofta under byggperioden, upp till två år, varefter krediten läggs om till ett långsiktigt lån eller återbetalas genom försäljning av fastigheten.
Refinansieringsrisken uppstår när det nya lånet inte går att få på de villkor bolagets ekonomi bygger på. Det kan innebära högre kostnad, lägre belopp eller att ingen långivare vill ta över lånet.
🛡️ Vad som styr om du får ett nytt lån
För etablerade bolag tittar långivaren främst på kassaflöde, skuldsättning och fastighetens marknadsvärde. Ansökan innehåller ofta en värdering av fastigheten, en kalkyl eller likviditetsbudget, minst ett bokslut och en affärsplan. För hyresfastigheter efterfrågas även hyresavtal och driftskostnader.
Belåningsgraden är lånets storlek i förhållande till fastighetens värde. Normalt kan fastigheter belånas upp till cirka 85% av marknadsvärdet, oftast mellan 60 och 80%. Om fastighetens värde är lägre när lånet ska läggas om kan den del av skulden som överstiger långivarens tak behöva täckas med eget kapital eller andra låneformer, till exempel ett företagslån.
💰 Så påverkar räntan risken
Räntenivån beror på marknadsräntan, risken i företaget och vilken säkerhet som ställts. Ligger marknadsräntan högre när lånet ska läggas om än när det togs blir det nya lånet dyrare. En rörlig ränta följer marknadsräntan upp och ned, medan en fast ränta skyddar mot förändringar.
Räntebindningen kan dessutom delas upp i flera delar med olika bindningstider för att sprida risken. Det viktiga är att bolagets kassaflöde klarar kostnaden även om räntan blir högre.
⚠️ Risken för fastighetsägaren
Fastigheten ställs som säkerhet, ofta genom pantbrev som registreras hos Lantmäteriet. Om skulden inte betalas kan långivaren utnyttja säkerheten, och en betalningsanmärkning kan göra det svårare att få nya lån. Räntehöjningar påverkar dessutom månadskostnaden.
✅ Vad gäller för ett förfallande fastighetslån – och vad gäller inte?
Många missförstånd uppstår kring vad som är möjligt när tiden är knapp. Tabellen reder ut de vanligaste situationerna.
| Scenario | Möjligt? | Notering |
|---|---|---|
| Lägga om lånet hos en annan långivare | ✅ | Refinansiering innebär att befintliga lån samlas och läggs om, med syftet att nå bättre villkor. Villkoren prövas individuellt |
| Använda en redan belånad fastighet som säkerhet | ✅ | Övervärdet kan utnyttjas, och det befintliga lånet ligger kvar |
| Låna mer än långivarens belåningstak | ⚠️ | Normalt upp till cirka 85% av marknadsvärdet. Finansiering över nivån kan i vissa fall kombineras med andra låneformer, till exempel företagslån |
| Överbrygga tiden med brygglån | ⚠️ | Kortsiktig lösning med löptid från några månader upp till 24 månader. Räkna med högre räntor |
| Byggnadskreditiv när byggperioden är slut | ⚠️ | Krediten läggs om till ett långsiktigt lån eller återbetalas genom försäljning av fastigheten, så utgången måste vara planerad |
| Amorteringsfri period som lösning | ⚠️ | Kan vara lockande, men kostnaden skjuts ofta framåt |
| Jämföra flera långivare utan flera kreditupplysningar | ✅ | Via en låneförmedlare blir det en kreditupplysning |
Behöver lånet läggas om och en del av skulden hamnar över belåningstaket kan det vara värt att titta på bryggfinansiering och topplån, som Krea arbetar med för belopp upp till 100 miljoner kr.
💰 Vad kostar det att refinansiera ett fastighetslån?
Vad en omläggning kostar går inte att säga i förväg. Ränta och villkor sätts individuellt efter kreditprövning och kan skilja sig mycket mellan långivare, och ibland mellan olika projekt. Utöver räntan kan avgifter tillkomma, som uppläggningsavgift, kreditavgift och kostnad för pantbrev och värdering.
| Finansieringsform | Typisk löptid | Belåning och säkerhet | Kostnadsnotering | Erbjudande |
|---|---|---|---|---|
| Långsiktigt fastighetslån | 10-25 år, i vissa fall upp till 30 år | Upp till cirka 85% av marknadsvärdet, oftast 60-80% | Ränta samt eventuella uppläggnings- och kreditavgifter, pantbrev och värdering | – |
| Brygglån | Några månader upp till 24 månader | Fastighet som säkerhet | Ofta högre ränta och kort löptid | Kolla ränta hos Krea → |
| Byggnadskreditiv | Upp till 2 år | Successiv utbetalning i takt med projektet | Ränta betalas oftast bara på den del av krediten som nyttjas | – |
| Företagslån som komplement över belåningstaket | Uppgift ej tillgänglig | Kan kombineras med fastighetslån | Prövas individuellt efter kreditprövning | Se Creddos erbjudande → |
Faktorer som påverkar kostnaden:
- Företagets kreditvärdighet och ekonomiska förutsättningar
- Fastighetens läge och marknadsvärde
- Vilken säkerhet som ställs
- Marknadsräntan
- Rörlig eller fast ränta, och hur bindningstiden läggs upp
- Löptiden. En kortare löptid ger lägre sammanlagd räntekostnad, men kostnaden kan procentuellt bli högre
- Avgifter utöver räntan
- Amorteringsformen: rak amortering, annuitet eller en bullet-lösning påverkar både likviditet och totalkostnad
Brygglån är bra tillfälliga lösningar, men räkna med högre räntor och kort löptid. Därför bör de användas för att täcka ett kortsiktigt gap och inte som ersättning för en långsiktig plan.
🎯 Så väljer du rätt refinansiering för fastighetslån
Det finns inget upplägg som passar alla. Utgå från bolagets kassaflöde och vilken marginal ni har, inte från hur mycket långivaren är beredd att bevilja. Att låna maximalt är sällan rätt väg.
- Kartlägg förfallodatum och belåningsgrad. Börja i god tid, eftersom en bank kan ta flera veckor på sig och vissa långivare har en längre process.
- Låt en oberoende aktör värdera fastigheten. Värderingen avgör hur stort lån långivaren kan bevilja.
- Räkna på kassaflödet med marginal. Räkna även med att räntan kan bli högre, och var realistisk, eftersom överoptimism kan leda till likviditetsproblem senare.
- Räkna på totalkostnaden inklusive alla avgifter. En låg ränta kan dölja höga avgifter.
- Välj ränte- och amorteringsupplägg med eftertanke. Överväg att dela upp räntebindningen i flera delar, och tänk på att en amorteringsfri period ofta bara skjuter kostnaden framåt.
- Jämför alla långivare, även den du redan har. Låt dem presentera sina bästa villkor, eftersom små skillnader i ränta kan bli stora summor över tid. Via en förmedlare blir det bara en kreditupplysning.
- Ha en plan B. Använd brygglån enbart som tillfällig lösning. Vid komplexa situationer, som flera fastigheter, ägarstrukturer eller skuldsanering, bör du kontakta långivaren eller en oberoende rådgivare.
Vill du jämföra långivare för en omläggning kan du börja hos Krea, som förmedlar fastighetslån upp till 100 miljoner kr.
❓ Vanliga frågor
❓ Vad är refinansieringsrisk för ett fastighetsbolag?
Refinansieringsrisk är risken att ett lån som förfaller inte kan ersättas av ett nytt på acceptabla villkor. För ett fastighetsbolag avgörs det av bolagets kassaflöde och skuldsättning, fastighetens marknadsvärde, säkerheterna och marknadsräntan. Eftersom fastigheten ställs som säkerhet kan utebliven betalning i sista hand leda till att den tas i anspråk, vilket gör att det lönar sig att planera omläggningen i god tid.
❓ Hur lång löptid har ett fastighetslån för företag?
Långsiktiga fastighetslån har oftast löptider mellan 10 och 25 år, och i vissa fall upp till 30 år, särskilt för bostadsfastigheter eller kommersiella fastigheter som ger löpande intäkter. Brygglån är betydligt kortare, från några månader upp till 24 månader. Krea förmedlar bland annat bryggfinansiering och förvärvslån upp till 100 miljoner kr, men löptid och villkor sätts individuellt efter kreditprövning.
❓ Hur mycket kan ett fastighetsbolag belåna vid omläggning?
Normalt kan fastigheter belånas upp till cirka 85% av marknadsvärdet, men oftast ligger belåningen mellan 60 och 80%. Vilken belåningsgrad en långivare accepterar beror på fastighetstyp. En hyresfastighet med stabila hyresintäkter kan normalt belånas högre än en specialiserad industrifastighet. Den del som lånet inte täcker finansieras med eget kapital, och det är klokt att lämna marginal i stället för att låna så mycket som möjligt.
❓ Vad är ett brygglån och när passar det?
Ett brygglån är kortsiktig finansiering i väntan på exempelvis försäljning, refinansiering eller slutbetalning. Löptiden varierar från några månader upp till 24 månader. Det kan ge likviditet under en övergångsperiod, men räkna med högre räntor och kort löptid. Krea arbetar bland annat med bryggfinansiering för fastigheter.
Jämför Kreas bryggfinansiering →
❓ Vad kostar det att lägga om ett fastighetslån?
Utöver räntan kan avgifter tillkomma, som uppläggningsavgift, kreditavgift och kostnad för pantbrev och värdering. Räntan sätts individuellt efter kreditprövning. Räkna därför på totalkostnaden inklusive alla avgifter, eftersom en låg ränta kan dölja höga avgifter. Amorteringsformen påverkar också likviditet och totalkostnad.
❓ Kan jag använda en redan belånad fastighet som säkerhet?
Ja, du kan använda en befintlig fastighet som säkerhet även om den redan är belånad. Övervärdet frigör kapital, och det befintliga lånet ligger kvar. Behöver bolaget mer än belåningstaket tillåter kan ett företagslån kombineras med fastighetslånet. Creddo är en förmedlare av företagslån för små och medelstora fastighetsbolag och riktar sig endast mot juridiska personer.
❓ Hur undviker jag flera kreditupplysningar när jag jämför långivare?
Flera kreditupplysningar via UC kan ha en negativ påverkan. Gör du i stället en ansökan hos en låneförmedlare blir det bara en kreditupplysning. Förmedlaren når flera banker och långivare med en ansökan och kan hjälpa till att utforma den. Därefter kan du jämföra räntor och avgifter från de långivare som kan bevilja lånet.
❓ Vilka typer av långivare kan ett fastighetsbolag vända sig till?
Det finns banker, finansbolag, myndigheter som Almi och digitala utmanare. Banker har ofta fler krav och kan ta flera veckor på sig, medan finansbolag ofta har ansökan online. Myndigheter har oftast en något längre process. Svea Bank erbjuder fastighetslån till företag och privatpersoner, medan SEB kräver pantbrev med fullt belåningsvärde och att fastigheten över tid visar ett positivt kassaflöde.
❓ Vad gör jag om jag får avslag?
Ta alltid reda på anledningen till avslaget och utvärdera långivarens motivering. Fråga dig om det finns brister du kan åtgärda, om affärsplanen kan förbättras, om du kan lämna ytterligare säkerhet eller om du kan minska lånebeloppet. Det lönar sig också ofta att prata med flera långivare, eftersom olika långivare gör olika bedömningar och erbjuder olika villkor.
🏆 Sammanfattning
När ett stort fastighetslån förfaller handlar det om att välja rätt väg i god tid: betala tillbaka, lägga om, överbrygga eller sälja. Refinansieringsrisken avgörs av kassaflöde, skuldsättning, fastighetens värde och marknadsräntan, och den bästa skyddsåtgärden är marginal i ekonomin.
- Långsiktiga fastighetslån har oftast löptider på 10 till 25 år, brygglån på några månader upp till 24 månader.
- Belåning sker normalt upp till cirka 85% av marknadsvärdet, oftast 60 till 80%.
- Jämför totalkostnad inklusive avgifter, och låna inte mer än bolaget klarar med marginal.
- En förmedlare ger en kreditupplysning och når flera långivare med en ansökan.
- Fastigheten ställs som säkerhet. Utebliven betalning kan leda till förlust av fastigheten, och räntehöjningar påverkar månadskostnaden.
Vid komplexa situationer, som flera fastigheter, ägarstrukturer eller skuldsanering, bör du kontakta långivaren eller en oberoende rådgivare.
Räntor och villkor ändras löpande och sätts individuellt efter kreditprövning. Verifiera alltid aktuell information direkt med långivaren innan du ansöker. Att låna kostar pengar — se till att du kan betala tillbaka lånet.
Om skribenten
