Att köpa en hyresfastighet på Gotland eller i Visby finansieras normalt med ett fastighetslån där fastigheten är säkerhet genom pantbrev. Du kan belåna upp till cirka 85% av fastighetens värde, men i praktiken landar det oftast mellan 60 och 80%, så kontantinsatsen betalar du själv. Löptiden för långsiktiga fastighetslån ligger vanligen mellan 10 och 25 år.
Långivaren bedömer både fastigheten och företaget, och fastighetens kassaflöde ska över tid bära drift, ränta och amortering med marginal. Räntan sätts individuellt efter kreditprövning och kan bli högre än du räknat med. Säsongsvariationer i hyresintäkter, kulturmiljökrav och bygglovsbegränsningar bör du reda ut innan du lägger bud, eftersom de påverkar både värdering och kalkyl.
💡 Vår rekommendation
För de flesta som undrar vad som gäller vid köp av hyresfastighet på Gotland och i Visby rekommenderar vi Krea.
Krea är specialiserat på fastighetslån och hjälper till med förvärvslån, bryggfinansiering och topplån upp till 100 miljoner kr. Långivare bedömer varje fastighet individuellt och läget är en av faktorerna, så det är en tydlig fördel att kunna jämföra ett brett urval långivare. Räkna med att säkerhet i fastighet ofta krävs.
📊 Jämförelse: Ledande långivare för fastighetslån till hyresfastigheter
Tabellen visar långivare och förmedlare som är aktuella för fastighetslån till hyresfastigheter. Villkor som ränta och avgifter sätts individuellt efter kreditprövning, så jämförelsen utgår från inriktning och krav snarare än fasta priser.
| Långivare | Roll | Passar | Det som sticker ut | Att tänka på | Erbjudande |
|---|---|---|---|---|---|
| Krea | Förmedlare, specialiserad på fastighet | Företagare och fastighetsinvesterare | Förvärvslån, bryggfinansiering och topplån upp till 100 miljoner kr | Säkerhet i fastighet krävs ofta | Se villkor → |
| Svea Bank | Långivare, fastighetslån | Företag och privatpersoner med behov | Flexibla lösningar, även när andra banker nekat | Uppgift ej tillgänglig | Se villkor → |
| Creddo | Förmedlare, företagslån | Små och medelstora fastighetsbolag | Hjälper till att jämföra fastighetslån och finansiera fastighetsprojekt | Riktar sig endast till juridiska personer | Se villkor → |
| SEB | Bank | Företag och bostadsrättsföreningar | Pantbrev med fullt belåningsvärde, fast eller rörlig ränta, individuell prissättning | Fastigheten ska över tid visa positivt kassaflöde | — |
| toborrow | Förmedlare | Företag som vill ha hjälp att utforma ansökan | Kreditspecialister och samarbete med flera banker och långivare | Uppgift ej tillgänglig | — |
Även hos långivare som beskriver sig som flexibla görs alltid en kreditprövning, och ingen kan lova att just din ansökan beviljas. Förmedlare som Krea, Creddo och toborrow skickar din ansökan vidare till flera långivare, medan en bank som SEB bedömer ärendet själv.
📋 Vad du lär dig i den här guiden
- Hur ett fastighetslån fungerar när du köper en hyresfastighet, och vilka risker det innebär
- Vilka krav som ställs på dig, bolaget och fastigheten
- Hur säsongsvariationer, kulturmiljö, bygglov och värdering kan påverka lånet på Gotland
- Vad ett fastighetslån kostar och vad som styr kostnaden
- Hur du väljer upplägg utan att belåna mer än du klarar
🏢 Fastighetslån för hyresfastighet förklarat — från grunden
Ett fastighetslån innebär att långivaren tar pant i en fastighet. Den kan ägas av bolaget eller privat av företrädare för bolaget. Pant i fastighet ger långivaren en god säkerhet, vilket ofta möjliggör större lån och mer förmånliga villkor än lån utan pant. Vid köp av en hyresfastighet är det normalt den fastighet du köper som blir säkerhet.
🛡️ Fastigheten som säkerhet
Säkerheten består av pantbrev, som är ett bevis på inteckning i fastigheten och registreras hos Lantmäteriet. Finns det redan pantbrev uttagna kan de användas, annars tas nya ut. Långivaren kan också acceptera andra säkerheter, till exempel en borgensman, och du kan i vissa fall använda en annan redan belånad fastighet.
💰 Belåningsgrad och kontantinsats
Belåningsgrad är lånets storlek i förhållande till fastighetens värde. Du kan normalt belåna upp till cirka 85%, men oftast hamnar nivån mellan 60 och 80%. Resten, kontantinsatsen, måste företaget finansiera på egen hand. En hyresfastighet med stabila hyresintäkter kan normalt belånas högre än en specialiserad industrifastighet.
📊 Kassaflödet avgör mer än priset
Kassaflöde är fastighetens intäkter minus drift, underhåll och räntekostnader. För en hyresfastighet innebär det att hyresintäkterna ska täcka drift, ränta och amortering med marginal. Långivaren bedömer dessutom företagets kreditvärdighet, alltså återbetalningsförmågan, och projektets utsikter.
⚠️ Riskerna du bör känna till
Fastigheten ställs som säkerhet, och om du inte kan betala kan långivaren utnyttja den. Det kan i värsta fall leda till att du förlorar fastigheten. Med rörlig ränta följer kostnaden marknadsräntan, så när räntan stiger blir månadskostnaden högre. Uteblivna betalningar kan dessutom ge betalningsanmärkning, vilket försvårar nya lån. Budget- och skuldrådgivningen i din kommun kan ge stöd, och kontaktuppgifter finns på konsumentverket.se.
✅ Vad gäller för fastighetslån till hyresfastigheter — och vad gäller inte?
Tabellen reder ut vanliga missförstånd vid köp av hyresfastighet. Sedan går vi igenom de faktorer som är specifika för Gotland och Visby.
| Scenario | Möjligt? | Notering |
|---|---|---|
| Finansiera hela köpet utan egen insats | ❌ | Belåningsgraden är normalt högst cirka 85%, oftast 60-80%. Kontantinsatsen finansierar företaget själv. |
| Använda den köpta fastigheten som säkerhet | ✅ | Sker genom inteckning och pantbrev hos Lantmäteriet. |
| Använda en annan, redan belånad fastighet som säkerhet | ✅ | Övervärdet kan frigöra kapital medan det befintliga lånet ligger kvar. |
| Köpa via ett nystartat bolag | ⚠️ | Kan fungera om säkerheten räcker, till exempel genom personlig borgen eller ett starkt affärscase. Småföretag kan få det svårare. |
| Ansöka som enskild firma | ⚠️ | Varierar mellan långivare. |
| Hyresintäkter som varierar över året | ⚠️ | Kassaflödet ska över tid vara positivt. Bygg en realistisk likviditetsbudget för hela året. |
| Köp med planerad renovering eller ombyggnad | ✅ | Fastighetslån används för köp, renovering och ombyggnad. Nybyggen finansieras oftast via byggnadskreditiv. |
| Brygglån i väntan på försäljning eller refinansiering | ⚠️ | Löptid från några månader upp till 24 månader, och räntan är ofta högre. |
| Få lån trots stora skulder och betalningsanmärkningar | ❌ | Det är i princip omöjligt att få lån med stora skulder och betalningsanmärkningar. |
📊 Säsongsvariationer och kassaflöde
Om hyresintäkterna varierar över året, till exempel mellan sommar och vinter, blir kassaflödesbedömningen extra viktig. Långivaren vill se att fastigheten över tid bär sina egna kostnader inklusive lånet, och att intäkterna täcker drift, ränta och amortering med marginal.
Bygg därför kalkylen och likviditetsbudgeten på hela årets intäkter och kostnader, inte på högsäsongens siffror. Var realistisk, eftersom överoptimistiska kassaflödesantaganden kan leda till likviditetsproblem senare. En amorteringsfri period kan vara lockande, men kostnaden skjuts ofta bara framåt.
📄 Kulturmiljö och bygglov
Kontrollera innan du köper om fastigheten omfattas av särskilda krav kring kulturmiljö eller bygglov. Vilka regler som gäller för just din fastighet avgörs av kommunen och går inte att utläsa ur en långivares villkor, så ta kontakt med kommunens bygglovsenhet i ett tidigt skede.
Planerar du renovering eller ombyggnad påverkar det kalkylen, eftersom långivaren bedömer projektets utsikter och vill se en kalkyl eller likviditetsbudget. Ombyggnad kan finansieras via fastighetslån, medan nybyggen oftast finansieras via byggnadskreditiv med successiv utbetalning. Lägg in eventuella begränsningar och merkostnader med marginal innan du lägger bud.
🔍 Värdering och lokal utlåning
Räntan sätts bland annat utifrån fastighetens läge och marknadsvärde, och värderingen är grunden för hur mycket du kan låna. Se till att värderingen görs av en oberoende aktör. Olika långivare gör olika bedömningar och erbjuder olika villkor, så det lönar sig att prata med flera och fråga hur de ser på just ditt läge och din fastighetstyp.
En förmedlare som Krea jämför ett brett urval långivare åt dig, och förvärvslån finns upp till 100 miljoner kr.
💰 Vad kostar fastighetslån för hyresfastigheter?
Kostnaden består av ränta, avgifter och återbetalning. Räntan betalas löpande under lånets löptid, och nivån beror på marknadsräntan, risken i företaget och vilken säkerhet som ställs. Den går ofta att förhandla, och du kan välja mellan rörlig och fast ränta. Eftersom räntan sätts individuellt går det aldrig att på förhand säga exakt vad ett lån kommer att kosta.
| Lånetyp | Vanlig löptid | Kostnader att räkna med | Erbjudande |
|---|---|---|---|
| Långsiktigt fastighetslån (förvärv) | 10-25 år, ibland upp till 30 år | Ränta, uppläggningsavgift, kreditavgift samt kostnad för pantbrev och värdering | Se villkor → |
| Brygglån | Några månader upp till 24 månader | Ofta högre ränta och kort löptid | Se villkor → |
| Byggnadskreditiv | Ofta upp till 2 år | Ränta oftast bara på den del av krediten som används | — |
Följande faktorer påverkar vad du betalar:
- Företagets kreditvärdighet och ekonomi. Ett nytt bolag utan stabil ekonomi innebär högre risk och kan ge högre ränta.
- Fastighetens läge och marknadsvärde.
- Belåningsgrad och vilken säkerhet som ställs.
- Rörlig eller fast ränta. Fast ränta skyddar mot förändringar i marknadsräntan, medan rörlig ränta följer den.
- Löptid och amorteringsform. Ju kortare löptid, desto lägre sammanlagd räntekostnad. Amortering kan ske som annuitet, rak amortering eller bullet-lösning, och valet påverkar både likviditet och totalkostnad.
- Avgifter utöver räntan, som uppläggningsavgift, kreditavgift samt kostnad för pantbrev och värdering.
Räkna alltid på totalkostnaden inklusive alla avgifter, eftersom en låg ränta kan dölja höga avgifter. Vill du se vad finansieringen kan kosta för just din fastighet kan du begära besked via Krea.
🎯 Så väljer du rätt fastighetslån för hyresfastighet
- Räkna på vad du klarar. Utgå från betalningsförmåga och bygg in marginal för räntehöjningar och för perioder med lägre hyresintäkter. Låna inte mer än du kan försvara, även om långivaren går med på mer.
- Kontrollera fastigheten. Be om värdering från en oberoende aktör, gå igenom hyresavtal och driftskostnader och ta reda på vilka krav kring kulturmiljö och bygglov som gäller.
- Gör en realistisk kalkyl. Upprätta en likviditetsbudget för hela året som speglar säsongsvariationer, och räkna med både drift, ränta och amortering.
- Samla underlaget. Långivare vill normalt se senaste bokslut, uppgifter om fastigheten, hyresavtal, driftskostnader och en affärsplan. Tydlig information gör det lättare att bedöma risken.
- Jämför flera långivare. Låt dem presentera sina bästa villkor och jämför totalkostnaden, för även små skillnader i ränta kan bli stora summor över tid.
- Läs villkoren noga. Titta på räntebindning, amorteringsplan och avgifter. Tänk på att en amorteringsfri period ofta bara skjuter kostnaden framåt.
- Rådgör vid komplexa lägen. Äger du flera fastigheter, har en komplicerad ägarstruktur eller är i en skuldsituation bör du kontakta långivaren eller en oberoende rådgivare.
Den här guiden ger allmän vägledning och är inte personlig rådgivning. Vill du gå vidare med att jämföra finansiering kan du börja hos Krea.
❓ Vanliga frågor
💰 Hur mycket kan jag belåna vid köp av hyresfastighet?
Normalt kan du belåna upp till cirka 85% av fastighetens värde, men oftast ligger nivån mellan 60 och 80%. Hur hög belåningsgrad en långivare accepterar beror på fastighetstyp, och en hyresfastighet med stabila hyresintäkter kan normalt belånas högre än en specialiserad industrifastighet. Resten måste du finansiera med eget kapital. Belåna inte till taket om kassaflödet inte ger marginal.
🏠 Spelar det roll att hyresfastigheten ligger på Gotland?
Fastighetens läge och marknadsvärde är en av de faktorer som påverkar både värdering och ränta. Långivare gör dessutom olika bedömningar och erbjuder olika villkor. Fråga därför direkt hur långivaren ser på din fastighetstyp och ditt läge när du begär offert.
📊 Hur påverkar säsongsvariationer mina chanser att få lån?
Långivaren bedömer om fastighetens kassaflöde över tid täcker drift, ränta och amortering med marginal. Varierar intäkterna över året behöver kalkylen visa att hela årets siffror håller, inte bara högsäsongens. En likviditetsbudget som speglar variationerna gör ansökan tydligare och minskar risken för likviditetsproblem senare.
📄 Kan kulturmiljö- eller bygglovskrav påverka finansieringen?
Långivaren bedömer projektets utsikter och vill se en kalkyl eller likviditetsbudget. Om särskilda krav eller begränsningar förändrar vad du kan göra med fastigheten, eller vad det kostar, påverkar det därför din kalkyl och därmed bedömningen. Vilka regler som gäller avgörs av kommunen, så undersök det innan du lägger bud.
🏢 Kan jag köpa hyresfastighet i en enskild firma eller ett nystartat bolag?
Det varierar mellan långivare. Fastighetslån kan gå att söka för aktiebolag, handelsbolag och kommanditbolag, och ibland även för enskilda firmor. Nystartade bolag kan få lån om säkerheten är tillräcklig, till exempel genom personlig borgen eller ett starkt affärscase, men småföretag kan få det svårare. Svea Bank vänder sig till både företag och privatpersoner med behov.
🧾 Vilka underlag behöver jag till ansökan?
Det varierar mellan långivare, men ansökan omfattar ofta information om både fastigheten och företaget: värdering, hyresavtal, driftskostnader, kalkyl eller likviditetsbudget, minst ett bokslut och en affärsplan. Bedömningen görs utifrån företagets kreditvärdighet, säkerheterna och projektets utsikter.
🔍 När passar ett brygglån?
Ett brygglån ger kortsiktig finansiering i väntan på till exempel försäljning, refinansiering eller slutbetalning. Löptiden är mycket kort, från några månader upp till 24 månader. Räkna med högre ränta än för ett långsiktigt lån, och ha en tydlig plan för hur lånet ska betalas tillbaka.
🛡️ Vad gör jag om jag får avslag?
Ta alltid reda på anledningen och utvärdera långivarens motivering. Fråga dig om det finns brister du kan åtgärda, om affärsplanen kan förbättras, om du kan lämna ytterligare säkerhet eller om du kan minska lånebeloppet. Olika långivare gör olika bedömningar, så det kan löna sig att prata med flera.
⚖️ Ska jag välja rörlig eller fast ränta?
Med fast ränta skyddar du dig mot förändringar i marknadsräntan. Med rörlig ränta följer kostnaden marknadsräntan, så du betalar mer när den går upp och mindre när den går ner. Du kan också dela upp lånet i flera delar med olika bindningstider för att sprida ränterisken. Vad som passar beror på hur mycket marginal ditt kassaflöde har.
🎯 Varför jämföra flera långivare?
Olika långivare gör olika bedömningar och erbjuder olika villkor, och räntan skiljer sig ofta mycket mellan dem. Gör du flera kreditupplysningar kan det påverka dig negativt, medan en ansökan hos en förmedlare bara ger en kreditupplysning. Därefter kan du välja utifrån en jämförelse av räntor och avgifter.
🏆 Sammanfattning
De viktigaste lärdomarna när du ska köpa hyresfastighet på Gotland eller i Visby:
- Fastigheten är säkerhet genom pantbrev, och du kan normalt belåna upp till cirka 85%, oftast 60-80%. Kontantinsatsen står du själv för.
- Kassaflödet ska över tid bära drift, ränta och amortering med marginal, så bygg kalkylen på hela årets intäkter.
- Reda ut kulturmiljö- och bygglovsfrågor med kommunen innan du lägger bud, och räkna in eventuella begränsningar och merkostnader.
- Räntan sätts individuellt, så jämför flera långivare och räkna på totalkostnaden inklusive avgifter.
- Låna aldrig mer än du kan försvara. Utebliven betalning kan leda till att du förlorar fastigheten, och en högre ränta ökar månadskostnaden.
Vid komplexa situationer, till exempel flera fastigheter, komplicerad ägarstruktur eller skuldproblem, bör du kontakta långivaren eller en oberoende rådgivare.
Räntor och villkor ändras löpande och sätts individuellt efter kreditprövning. Verifiera alltid aktuell information direkt med långivaren innan du ansöker. Att låna kostar pengar — se till att du kan betala tillbaka lånet.
Om skribenten
