Ett fastighetslån till en industri- eller lagerfastighet förutsätter att företaget är registrerat i Sverige, att den som ansöker är firmatecknare eller har en ledande roll, och att det finns säkerhet – oftast pantbrev i fastigheten. Normalt kan en fastighet belånas upp till cirka 85% av marknadsvärdet, ofta snarare 60–80%, och resten finansieras med eget kapital.
Hur hög belåningsgrad en långivare accepterar beror på fastighetstyp, och långivaren bedömer fastighetens kassaflöde, företagets ekonomi och säkerheten. Räntan sätts individuellt efter kreditprövning och kan bli högre än den ränta som annonseras. Fastigheten ställs som säkerhet, så uteblivna betalningar kan i värsta fall leda till att du förlorar den.
💡 Vår rekommendation
För de flesta som undrar vad som gäller för fastighetslån till industri- och lagerfastigheter rekommenderar vi Krea.
Krea är specialiserade på större fastighetslån och kan hjälpa till med bryggfinansiering, topplån och förvärvslån upp till 100 miljoner kr. Som förmedlare ger de dig tillgång till flera långivare via en och samma ansökan, vilket passar när en industri- eller lagerfastighet ska bedömas utifrån sitt eget kassaflöde och sin egen säkerhet. Tänk på att Krea ofta kräver säkerhet i fastighet.
📊 Jämförelse: Ledande långivare för fastighetslån till industri och lager
Tabellen visar aktörer som finansierar kommersiella fastigheter eller förmedlar fastighetslån till företag. Räntan sätts individuellt hos alla, och villkoren avgörs av kreditprövningen.
| Långivare | Typ | Riktar sig till | Bra att känna till | Erbjudande |
|---|---|---|---|---|
| Krea | Förmedlare med fokus på fastighet | Företagare och fastighetsinvesterare | Bryggfinansiering, topplån och förvärvslån upp till 100 miljoner kr. Kräver ofta säkerhet i fastighet | Se villkor → |
| Svea Bank | Långivare | Företag och privatpersoner med behov | Beskrivs som ett alternativ med flexibla lösningar när andra banker har nekat. Kreditprövningen avgör fortfarande utfallet | Se villkor → |
| Creddo | Låneförmedlare | Små och medelstora fastighetsbolag | Hjälper till att jämföra fastighetslån. Riktar sig endast till juridiska personer | Se villkor → |
| toborrow | Låneförmedlare | Företag | Kreditspecialister går igenom vilken lånetyp som passar och vad ansökan ska innehålla. Samarbetar med flera banker och långivare | |
| SEB | Bank | Företag med kommersiella fastigheter | Finansierar bland annat lager och industri. Säkerhet i form av pantbrev med fullt belåningsvärde och individuell prissättning |
📋 Vad du lär dig i den här guiden
- Vilka krav som gäller för fastighetslån till industri- och lagerfastigheter
- Hur belåningsgrad, kassaflöde och säkerhet påverkar hur mycket du kan låna
- Vilka låneformer som finns, från brygglån till byggnadskreditiv
- Vad lånet kostar och vad som påverkar räntan
- Hur du förbereder en ansökan som långivaren kan bedöma snabbt
🏢 Fastighetslån för industri och lager förklarat – från grunden
📄 Vad är ett fastighetslån?
Ett fastighetslån innebär att långivaren tar pant i en fastighet som ägs av bolaget, eller privat av en företrädare för bolaget. Pantet är en god säkerhet för långivaren och kan ofta möjliggöra större lån och mer förmånliga villkor än lån utan pant.
Industri- och lagerfastigheter räknas som kommersiella fastigheter. Lånet kan användas för att köpa egna lokaler, bygga ut, renovera eller refinansiera ett befintligt lån. Du kan också använda en redan ägd fastighet som säkerhet för att finansiera andra investeringar.
Säkerheten består normalt av pantbrev. Ett pantbrev är bevis på inteckning i fastigheten och registreras hos Lantmäteriet. Finns det redan pantbrev uttagna kan de ofta användas, annars tas nya ut.
🔍 Kassaflöde och belåningsgrad avgör
Långivaren utgår från att fastigheten över tid ska ge ett positivt kassaflöde. För en uthyrd fastighet innebär det att hyresintäkterna ska täcka drift, ränta och amortering med marginal. Används fastigheten av företaget självt räknar långivaren i stället på verksamhetens betalningsförmåga.
Belåningsgrad är lånets storlek i förhållande till fastighetens värde. SEB beskriver att en hyresfastighet med stabila hyresintäkter normalt kan belånas högre än en specialiserad industrifastighet. Två fastigheter med samma värde kan alltså få olika belåningsgrad beroende på typ.
🏗️ Låneformer som används för industri och lager
- Fastighetsförvärv: finansierar hela eller delar av köpet, med säkerhet i den aktuella fastigheten
- Brygglån: kortsiktig finansiering i väntan på exempelvis försäljning, refinansiering eller slutbetalning
- Byggnadskreditiv: för nybyggnation eller renovering, med successiv utbetalning i takt med projektet
- Företagslån med fastighet som säkerhet: frigör kapital via ett övervärde i en fastighet som redan är belånad
- Refinansiering: samlar befintliga lån i ett lån med bättre villkor
⚠️ Risker att känna till
När fastigheten är säkerhet kan långivaren utnyttja den om lånet inte betalas tillbaka. Uteblivna betalningar kan dessutom ge en betalningsanmärkning, vilket gör det svårare att få nya lån. Har du rörlig ränta följer kostnaden marknadsräntan, så en räntehöjning ger en högre månadskostnad.
Går någon i borgen för lånet kan även borgensmannens ekonomi påverkas. Det kan få stora konsekvenser för företagets ägare, deras familj eller andra som ställt säkerhet.
✅ Vad gäller för fastighetslån till industri och lager – och vad gäller inte?
Många missförstånd handlar om hur mycket som går att belåna och vilken säkerhet som krävs. Tabellen sammanfattar vanliga situationer för företag som ska finansiera en industri- eller lagerfastighet.
| Scenario | Möjligt? | Notering |
|---|---|---|
| Köpa ett lager eller en industrilokal för den egna verksamheten | ✅ | Fastighetslån kan användas för att köpa eller renovera lokaler och lagerbyggnader |
| Belåna hela köpeskillingen | ❌ | Belåningsgraden är normalt högst cirka 85%, oftast 60–80%. Resten finansieras med eget kapital |
| Låna mot en fastighet som redan är belånad | ✅ | Ett övervärde kan frigöra kapital medan det befintliga lånet ligger kvar |
| Använda en privatägd fastighet som säkerhet för bolagets lån | ✅ | Fastigheten kan ägas av bolaget eller privat av en företrädare för bolaget |
| Få lika hög belåning på en specialiserad industrifastighet som på en hyresfastighet med stabila intäkter | ⚠️ | Specialiserade industrifastigheter belånas normalt lägre |
| Låna utan att fastigheten sätts i pant | ⚠️ | Ger ofta lägre belopp och kortare återbetalningstid. Alternativ säkerhet kan vara borgensman eller företagsinteckning |
| Finansiera en nybyggd lagerbyggnad | ⚠️ | Kallas oftast byggnadskreditiv, med utbetalning i takt med projektet och en löptid på ofta upp till 2 år |
| Få lån som nystartat bolag | ⚠️ | Kan fungera med tillräcklig säkerhet, till exempel personlig borgen, medfinansiär eller ett starkt affärscase |
| Få lån med stora skulder och betalningsanmärkningar | ❌ | Mycket svårt, eftersom långivaren väger in betalningshistoriken i kreditprövningen |
Krav som gäller i regel är att företaget är registrerat i Sverige, att den som ansöker är firmatecknare eller har en ledande roll och att säkerhet kan ställas. Det varierar mellan långivare om lån kan beviljas till aktiebolag, handelsbolag, kommanditbolag och enskilda firmor. Krea hjälper bland annat till med förvärvslån upp till 100 miljoner kr, men även där avgör kreditprövningen.
💰 Vad kostar fastighetslån till industri och lager?
Kostnaden består av ränta, avgifter och amortering. Räntan sätts individuellt utifrån företagets kreditvärdighet, fastighetens läge och marknadsvärde, och kan skilja sig mycket mellan långivare och mellan olika projekt. Eftersom fastigheten är säkerhet blir villkoren ofta mer förmånliga än vid lån utan pant.
Utöver räntan kan det tillkomma uppläggningsavgift, kreditavgift samt kostnader för pantbrev och värdering. En låg ränta kan dölja höga avgifter, så räkna alltid på totalkostnaden.
| Parameter | Nivå | Kommentar |
|---|---|---|
| Belåningsgrad | Normalt upp till cirka 85% av marknadsvärdet, oftast 60–80% | Beror på fastighetstyp. Specialiserade industrifastigheter belånas normalt lägre |
| Löptid långsiktigt lån | Oftast 10–25 år | Beror på fastighetstyp, kassaflöde och långivarens villkor |
| Löptid brygglån | Några månader upp till 24 månader | Räkna med högre ränta och kort löptid |
| Löptid byggnadskreditiv | Ofta upp till 2 år | Ränta betalas oftast bara på den del av krediten som utnyttjas |
| Högsta lånebelopp hos Krea | Upp till 100 miljoner kr | Gäller bryggfinansiering, topplån och förvärvslån |
| Ränta | Sätts individuellt | Kan bli högre än annonserad ränta |
| Avgifter | Uppläggning, kredit, pantbrev, värdering | Varierar mellan långivare |
Följande faktorer påverkar vad lånet kostar:
- Företagets kreditvärdighet och betalningshistorik
- Fastighetens läge och marknadsvärde
- Vilken säkerhet som ställs och hur hög belåningsgraden är
- Marknadsräntan och risken i företaget
- Lånebelopp och löptid
- Val av rörlig eller fast ränta, och hur lånet delas upp i bindningstider
- Amorteringsform, till exempel annuitet, rak amortering eller bullet-lösning
En amorteringsfri period kan vara lockande, men kostnaden skjuts ofta framåt. Med rörlig ränta följer kostnaden marknaden, medan fast ränta skyddar mot förändringar.
För att visa hur belåningsgraden slår mot eget kapital kan vi anta ett marknadsvärde på 10 000 000 kr, exklusive avgifter. Detta är en illustration och inte en offert.
- Vid 60% belåning blir lånet 6 000 000 kr och eget kapital 4 000 000 kr
- Vid 80% belåning blir lånet 8 000 000 kr och eget kapital 2 000 000 kr
- Vid 85% belåning blir lånet 8 500 000 kr och eget kapital 1 500 000 kr
Att en långivare accepterar en hög belåningsgrad betyder inte att det är rätt nivå för dig. Ju mer du lånar, desto större blir ränte- och amorteringskostnaden och desto mindre marginal har du om hyresintäkter eller intäkter minskar. Jämför flera alternativ innan du bestämmer dig, till exempel genom att Kolla ränta hos Krea →
🎯 Så väljer du rätt fastighetslån för industri och lager
Följ stegen nedan för att gå från behov till ansökan. Vid komplexa situationer, som flera fastigheter, ägarstruktur med flera bolag eller pågående skuldproblem, bör du kontakta långivaren eller en oberoende rådgivare.
- Räkna på betalningsförmågan. Kontrollera att kassaflödet täcker ränta och amortering med marginal, även om räntan skulle stiga.
- Definiera syftet och beloppet. Avgör om du ska köpa, bygga, renovera, refinansiera eller överbrygga en period, eftersom låneformen skiljer sig åt.
- Samla underlaget. Långivare vill ofta se senaste bokslut, uppgifter om fastigheten, värdering, kalkyl eller likviditetsbudget, affärsplan samt hyresavtal och driftskostnader för uthyrda fastigheter.
- Se över säkerheterna. Klargör om fastigheten räcker som pant eller om du behöver komplettera med borgen eller företagsinteckning, och förstå vad en säkerhet kan innebära om du inte kan betala.
- Säkerställ en oberoende värdering. Fastighetens värde styr belåningsgraden och därmed hur mycket eget kapital du behöver.
- Jämför totalkostnaden. Väg ränta mot avgifter, löptid och amorteringsform. Den lägsta räntan ger inte alltid lägst totalkostnad.
- Ansök noggrant och var tillgänglig. Tydlig information gör det lättare för långivaren att bedöma risken, och snabba svar på följdfrågor brukar korta processen.
Går du via en låneförmedlare når du flera långivare med en ansökan och får hjälp att utforma den. Det blir dessutom bara en kreditupplysning, i stället för en för varje långivare du kontaktar. För större fastighetslån till företag är Krea ett naturligt första steg.
❓ Vanliga frågor
❓ Vad är ett fastighetslån till industri- och lagerfastigheter?
Det är ett lån där företaget använder en industri- eller lagerfastighet som säkerhet, oftast genom pantbrev. Du kan använda det för att köpa, bygga om, renovera eller refinansiera, eller för att frigöra kapital till andra investeringar via ett övervärde.
❓ Hur mycket kan jag belåna en industri- eller lagerfastighet?
Normalt kan fastigheter belånas upp till cirka 85% av marknadsvärdet, men oftast snarare 60–80%. Belåningsgraden beror på fastighetstyp, och specialiserade industrifastigheter belånas normalt lägre än hyresfastigheter med stabila hyresintäkter. Resten måste du finansiera med eget kapital.
❓ Vilka säkerheter krävs?
Oftast pantbrev i fastigheten, som registreras hos Lantmäteriet. Andra säkerheter kan vara en eller flera borgensmän eller företagsinteckning. Alla säkerheter kan utnyttjas om lånet inte betalas, så tänk igenom konsekvenserna för både företaget och den som går i borgen.
❓ Vilka underlag behöver jag till ansökan?
Det varierar mellan långivare. Vanligt är senaste bokslut, en värdering av fastigheten, en kalkyl eller likviditetsbudget och en affärsplan. För uthyrda fastigheter vill långivaren ofta se hyresavtal och driftskostnader.
❓ Kan ett nystartat företag få fastighetslån för ett lager?
Ja, om det finns tillräcklig säkerhet, till exempel personlig borgen, en medfinansiär eller ett starkt affärscase. I vissa fall kan även en extern investerare eller ett moderbolag stå som garant. Svårare blir det för småföretag med svag ekonomi.
❓ Vad är brygglån och när passar det?
Brygglån är kortsiktig finansiering i väntan på exempelvis en försäljning, en refinansiering eller en slutbetalning. Löptiden är ofta några månader upp till 24 månader. Räkna med högre ränta än på ett långsiktigt lån och ha en tydlig plan för hur lånet ska betalas tillbaka.
❓ Kan jag finansiera en ny lagerbyggnad?
Ja, nybyggnation finansieras oftast med ett byggnadskreditiv. Utbetalningen sker successivt i takt med att projektet fortlöper, och du betalar oftast bara ränta på den del som utnyttjas. Krediten löper ofta upp till 2 år och läggs därefter om till ett långsiktigt lån eller återbetalas.
❓ Är det bättre att gå via en låneförmedlare?
En låneförmedlare skickar en ansökan till flera långivare och kan hjälpa dig att utforma den. Det ger dessutom bara en kreditupplysning. Det gör det lättare att jämföra villkor, men du bör ändå granska ränta, avgifter och amortering för varje erbjudande.
❓ Vad gör jag om jag får avslag?
Ta reda på anledningen och utvärdera om du kan åtgärda bristerna. Du kan förbättra affärsplanen, lämna ytterligare säkerhet eller minska lånebeloppet. Olika långivare gör olika bedömningar, så det lönar sig ofta att prata med fler än en.
❓ Vad händer om jag inte kan betala tillbaka lånet?
Uteblivna betalningar kan leda till en betalningsanmärkning, som försvårar nya lån, och långivaren kan utnyttja de säkerheter som ställts, inklusive fastigheten. Kontakta långivaren i god tid. Stöd finns också hos budget- och skuldrådgivningen i din kommun.
🏆 Sammanfattning
De viktigaste lärdomarna om fastighetslån till industri- och lagerfastigheter:
- Företaget ska vara registrerat i Sverige, och den som ansöker ska vara firmatecknare eller ha en ledande roll
- Pantbrev i fastigheten är den vanligaste säkerheten, och fastigheten kan ägas av bolaget eller privat av en företrädare
- Belåningsgraden är normalt upp till cirka 85%, oftast 60–80%, och specialiserade industrifastigheter belånas normalt lägre
- Kassaflödet ska bära ränta och amortering med marginal, och ett lån bör aldrig maximeras bara för att det går
- Räntan sätts individuellt och avgifter kan påverka totalkostnaden lika mycket som räntan
- Brygglån och byggnadskreditiv är korta låneformer med egna villkor
Räntor och villkor ändras löpande och sätts individuellt efter kreditprövning. Verifiera alltid aktuell information direkt med långivaren innan du ansöker. Att låna kostar pengar – se till att du kan betala tillbaka lånet.
Vill du jämföra alternativ för en större fastighetsfinansiering kan du börja med Krea.
Är du ett litet eller medelstort fastighetsbolag kan Creddo vara värt att jämföra.
Om skribenten
