Stigande ränta betyder att marknadsräntan går upp och att det blir dyrare att låna. Lån med rörlig ränta, och lån där räntebindningen löper ut, får då en högre räntekostnad. Att stresstesta fastighetsportföljen (stressprövning) innebär att du räknar om räntekostnad, ICR och kassaflöde per fastighet vid en högre ränta, till exempel +2 och +4 procentenheter.
Fastighetslån kan som regel belånas upp till cirka 85% av marknadsvärdet, oftast mellan 60 och 80%, så lånen är stora och varje procentenhet märks. Räkna per fastighet, eftersom ett överskott i portföljen kan dölja en enskild fastighet som redan går back. Räntan sätts individuellt efter kreditprövning och kan bli högre än vad du räknat med.
💡 Vår rekommendation
För de flesta som undrar hur man stresstestar en fastighetsportfölj mot stigande ränta rekommenderar vi Krea.
Ett stresstest visar vilka fastigheter som är känsliga för högre ränta, och nästa steg är ofta att jämföra andra upplägg för just de lånen. Krea är specialiserade på större fastighetslån, jämför långivare för fastighet och kan hjälpa till med bryggfinansiering, topplån och förvärvslån upp till 100 miljoner kr. Krea kräver ofta säkerhet i fastighet, och räntan sätts individuellt efter kreditprövning och kan bli högre än du räknat med.
📊 Jämförelse: långivare för fastighetslån vid räntestress
Tabellen visar långivare och förmedlare som är relevanta när ett stresstest pekar på behov av ett nytt upplägg. Uppgifter om ränta och bindningstid skiljer sig mellan långivare och sätts individuellt efter kreditprövning.
| Långivare | Typ | Målgrupp | Relevant vid räntestress | Erbjudande |
|---|---|---|---|---|
| Krea | Förmedlare av fastighetslån | Företagare och fastighetsinvesterare | Jämför långivare för fastighet. Bryggfinansiering, topplån och förvärvslån upp till 100 miljoner kr. Kräver ofta säkerhet i fastighet | Jämför Kreas villkor → |
| Svea Bank | Bank, fastighetslån | Företag och privatpersoner med behov | Uppgift ej tillgänglig | Se Svea Banks erbjudande → |
| Creddo | Förmedlare av företagslån | Små och medelstora fastighetsbolag (endast juridiska personer) | Kan hjälpa till att jämföra fastighetslån | Kolla ränta hos Creddo → |
| SEB | Bank, fastighetslån för företag och bostadsrättsföreningar | Företag och bostadsrättsföreningar | Fast eller rörlig ränta. Lånet kan delas upp i flera delar med olika bindningstider | — |
📋 Vad du lär dig i den här guiden
- Vad stigande ränta är och hur den slår igenom i lån med rörlig respektive fast ränta
- Vad räntekostnad, driftnetto, ICR och kassaflöde betyder
- Hur du räknar på +2 och +4 procentenheter per fastighet
- Hur du hittar brytpunkten där en fastighet börjar gå back
- Vilka åtgärder du kan vidta om stresstestet visar svagheter
🏠 Stigande ränta förklarat – från grunden
Stigande ränta innebär att marknadsräntan går upp och att det blir dyrare att låna. För en fastighetsägare syns det på räntekostnaden, som betalas löpande under hela lånets löptid. Därför behöver du veta hur mycket mer du skulle betala innan räntan faktiskt har stigit.
💰 Så slår en räntehöjning igenom
Räntenivån beror på marknadsräntan, risken i företaget och vilken säkerhet som ställts. Med rörlig ränta följer du marknadsräntan: går den upp betalar du mer, går den ner betalar du mindre. Med fast ränta kan du skydda dig mot förändringar i marknadsräntan, och vissa banker erbjuder dessutom lån med räntetak.
Räntan sätts individuellt utifrån företagets ekonomi, fastighetens läge och marknadsvärde, och den kan skilja sig mycket mellan långivare. Det går därför aldrig att säga exakt vad ett fastighetslån kostar för just dig, och den ränta du erbjuds kan bli högre än en indikativ nivå.
Förutom räntan ska lånet betalas tillbaka, normalt genom amortering. Vid rak amortering är betalningarna störst i början, och vid annuitet är den totala månadsbetalningen densamma så länge räntan inte ändras. En höjd ränta ökar alltså kostnaden även om amorteringen ligger still.
🧾 Begrepp du behöver för stresstestet
- Räntekostnad per år: lånebelopp multiplicerat med räntesatsen
- Driftnetto: hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader
- ICR (räntetäckningsgrad): driftnetto delat med årets räntekostnad. ICR 1,0 betyder att driftnettot precis täcker räntan och att ingenting återstår till amortering
- Kassaflöde efter finansiering: driftnetto minus räntekostnad minus amortering
- Brytpunktsränta: den ränta där ICR blir 1,0 eller där kassaflödet blir noll
En långivare vill att fastigheten över tid ska visa ett positivt kassaflöde, och för en hyresfastighet ska hyresintäkterna täcka drift, ränta och amortering med marginal. Det är just den marginalen ett stresstest mäter.
⚖️ Risker att ha i åtanke
Fastigheten ställs normalt som säkerhet för lånet, ofta genom pantbrev. Om du inte kan betala kan långivaren utnyttja säkerheten, vilket i värsta fall kan leda till att du förlorar fastigheten. Dessutom riskerar du en betalningsanmärkning, som kan göra det svårt att få nya lån.
En räntehöjning påverkar dessutom månadskostnaden direkt. Vid betalningssvårigheter finns budget- och skuldrådgivning i din kommun, och kontaktuppgifter finns på konsumentverket.se.
✅ Vad gäller vid stigande ränta – och vad gäller inte?
Flera missförstånd gör att fastighetsägare underskattar risken. Tabellen reder ut de vanligaste.
| Påstående | Möjligt? | Notering |
|---|---|---|
| Rörlig ränta skyddar mig om marknadsräntan stiger | ❌ | Rörlig ränta följer marknadsräntan, så går den upp betalar du mer |
| Fast ränta skyddar mot förändringar i marknadsräntan | ✅ | Skyddet gäller bindningstiden, så planera för vad som händer när bindningen löper ut |
| Lånet kan delas upp i flera delar med olika bindningstider | ✅ | Vissa långivare erbjuder det, och det sprider ränterisken |
| Jag kan få ett lån med räntetak | ⚠️ | Endast vissa banker erbjuder det |
| Räntan går att förhandla | ⚠️ | Räntan brukar kunna förhandlas, men den sätts individuellt efter kreditprövning |
| Positivt kassaflöde i dag betyder att fastigheten klarar en högre ränta | ⚠️ | Det beror på marginalen, och det är den stresstestet visar |
| Portföljens genomsnitt räcker som underlag | ❌ | En enskild fastighet kan gå back även när portföljen som helhet har ett överskott |
| En amorteringsfri period tar bort problemet | ❌ | Kostnaden skjuts oftast framåt, den försvinner inte |
| Refinansiering kan sänka kostnaden | ⚠️ | Att samla och lägga om lån kan ge lägre ränta och bättre villkor, men villkoren sätts individuellt |
Visar stresstestet att en eller flera fastigheter är känsliga är nästa steg ofta att jämföra långivare, eftersom villkoren skiljer sig åt. Krea jämför långivare för fastighet och vänder sig till företagare och fastighetsinvesterare.
💰 Vad kostar en räntehöjning? Så räknar du på +2 och +4 procentenheter
Ett stresstest svarar på en fråga per fastighet: klarar den en högre ränta? Räkneexemplet nedan är en illustration med antagna siffror, inte en offert eller en prognos. Räntan 3,0%, lånebelopp, driftnetto och amortering är antaganden som inte motsvarar någon långivares villkor, och du ska byta ut dem mot dina egna siffror.
🧾 Tre formler för stresstestet
- Räntekostnad = lånebelopp × ränta
- ICR = driftnetto / räntekostnad
- Kassaflöde = driftnetto – räntekostnad – amortering
Vid en höjning med en procentenhet ökar räntekostnaden med 1% av det lånebelopp som påverkas. Har du bara delar av lånet med rörlig ränta, eller bara delar som förfaller inom testperioden, räknar du endast på den delen.
💡 Räkneexempel med tre fastigheter
Antaganden: alla tre lån har rörlig ränta på 3,0%, så hela lånebeloppet påverkas av höjningen. Hyresintäkter, driftkostnader och amorteringsbelopp antas vara oförändrade.
📄 Antagna grunddata
| Fastighet | Typ | Lånebelopp | Driftnetto per år | Amortering per år |
|---|---|---|---|---|
| A | Flerbostadshus | 20 000 000 kr | 1 400 000 kr | 300 000 kr |
| B | Kontor och butik | 12 000 000 kr | 800 000 kr | 240 000 kr |
| C | Lager | 8 000 000 kr | 700 000 kr | 80 000 kr |
| Portfölj | 40 000 000 kr | 2 900 000 kr | 620 000 kr |
💰 Räntekostnad per år
| Fastighet | Ränta 3,0% | +2 procentenheter (5,0%) | +4 procentenheter (7,0%) |
|---|---|---|---|
| A | 600 000 kr | 1 000 000 kr | 1 400 000 kr |
| B | 360 000 kr | 600 000 kr | 840 000 kr |
| C | 240 000 kr | 400 000 kr | 560 000 kr |
| Portfölj | 1 200 000 kr | 2 000 000 kr | 2 800 000 kr |
📊 ICR per fastighet
| Fastighet | Ränta 3,0% | +2 procentenheter | +4 procentenheter |
|---|---|---|---|
| A | 2,33 | 1,40 | 1,00 |
| B | 2,22 | 1,33 | 0,95 |
| C | 2,92 | 1,75 | 1,25 |
| Portfölj | 2,42 | 1,45 | 1,04 |
🏢 Kassaflöde efter ränta och amortering
| Fastighet | Ränta 3,0% | +2 procentenheter | +4 procentenheter |
|---|---|---|---|
| A | 500 000 kr | 100 000 kr | -300 000 kr |
| B | 200 000 kr | -40 000 kr | -280 000 kr |
| C | 380 000 kr | 220 000 kr | 60 000 kr |
| Portfölj | 1 080 000 kr | 280 000 kr | -520 000 kr |
🎯 Brytpunktsränta per fastighet
Brytpunkten visar hur mycket räntan kan stiga innan fastigheten får ICR 1,0 eller ett kassaflöde på noll. Den beräknas som driftnetto delat med lånebelopp för ICR, och som driftnetto minus amortering delat med lånebelopp för kassaflödet.
| Fastighet | Ränta där ICR = 1,0 | Ränta där kassaflödet = 0 |
|---|---|---|
| A | 7,00% | 5,50% |
| B | 6,67% | 4,67% |
| C | 8,75% | 7,75% |
| Portfölj | 7,25% | 5,70% |
📊 Vad exemplet visar
Varje procentenhet höjer portföljens räntekostnad med 400 000 kr per år (40 000 000 kr × 1%). Vid +2 procentenheter blir ökningen 800 000 kr och vid +4 procentenheter 1 600 000 kr.
Portföljen har fortfarande ett överskott på 280 000 kr vid +2 procentenheter, men fastighet B går redan back med 40 000 kr. Den tål bara en höjning på cirka 1,67 procentenheter från 3,0% innan kassaflödet är noll. Vid +4 procentenheter är portföljen back 520 000 kr, och bara fastighet C har kvar ett positivt kassaflöde. Fastighet A har då ICR 1,00, vilket betyder att driftnettot precis täcker räntan och inget återstår till amortering.
Räntebindningen kan ändra bilden. Om hälften av fastighet A:s lån, 10 000 000 kr, i stället hade fast ränta skulle räntekostnaden vid +2 procentenheter öka med 200 000 kr i stället för 400 000 kr, och kassaflödet bli 300 000 kr i stället för 100 000 kr.
Vill du köra samma beräkning på dina egna fastigheter kan du använda vårt analysverktyg, som är gratis. Ligger en fastighet nära sin brytpunkt kan det vara läge att jämföra alternativ. Krea är specialiserade på större fastighetslån och kan hjälpa till med bryggfinansiering, topplån och förvärvslån upp till 100 miljoner kr.
📄 Faktorer som påverkar räntekostnaden
- Lånets storlek, eftersom räntekostnaden räknas på lånebeloppet
- Räntetyp: rörlig, fast eller lån med räntetak
- Bindningstid och hur lånet är uppdelat
- Företagets ekonomi och återbetalningsförmåga
- Fastighetens läge och marknadsvärde
- Vilken säkerhet som ställs
- Löptiden, där en kortare löptid ger lägre sammanlagd räntekostnad men kan ge högre kostnad procentuellt
- Amorteringsformen, rak amortering eller annuitet
- Avgifter utöver räntan, som uppläggningsavgift, kreditavgift samt kostnad för pantbrev och värdering
🎯 Så stresstestar du portföljen och väljer rätt upplägg
- Samla grunddata per fastighet. Lånebelopp, räntetyp, bindningstid, amortering, hyresintäkter samt drift- och underhållskostnader. En kalkyl eller likviditetsbudget är samma typ av underlag som långivare ofta ber om vid en ansökan.
- Räkna nuläget. Beräkna driftnetto, räntekostnad, ICR och kassaflöde för varje fastighet.
- Höj räntan i steg. Räkna om vid +2 och +4 procentenheter, och bara på den del av lånet som faktiskt påverkas av höjningen. Det går snabbare med vårt gratis analysverktyg.
- Hitta brytpunkterna. Beräkna den ränta där ICR blir 1,0 och där kassaflödet blir noll, och notera hur många procentenheter över dagens ränta de ligger.
- Testa fler variabler. Räkna även med lägre hyresintäkter och högre drift- och underhållskostnader. Var realistisk med framtida kassaflöden, eftersom överoptimism kan leda till likviditetsproblem senare.
- Sätt en marginal du klarar. Målet är inte att låna så mycket som möjligt, utan att varje fastighet ska klara en ränta över dagens nivå med utrymme för oväntade kostnader.
- Välj åtgärd och jämför långivare. Fast ränta, flera bindningstider, räntetak, justerad amortering eller refinansiering. Jämför totalräntan inklusive alla avgifter och låt flera långivare presentera sina villkor.
Som förmedlare kan Krea nå flera långivare med en ansökan, men tänk på att säkerhet i fastighet ofta krävs.
❓ Vanliga frågor
❓ Vad är en stigande ränta?
Det innebär att marknadsräntan går upp och att det blir dyrare att låna. För lån med rörlig ränta slår det igenom på räntekostnaden, medan fast ränta skyddar under bindningstiden. Hur mycket det kostar för dig beror på lånebelopp, räntetyp och hur stor del av lånet som påverkas.
❓ Vad är ICR och hur räknar jag ut det?
ICR, räntetäckningsgrad, är driftnettot delat med årets räntekostnad. Har en fastighet ett driftnetto på 1 400 000 kr och en räntekostnad på 1 000 000 kr är ICR 1,40. Siffrorna är ett räkneexempel, och vilken nivå som krävs bestämmer din långivare, så fråga vilka nivåer de använder.
❓ Hur stor räntehöjning bör jag testa?
Den här guiden räknar med +2 och +4 procentenheter, men det finns ingen nivå som passar alla. Testa flera steg och leta efter brytpunkten där ICR blir 1,0 eller kassaflödet blir noll. Ju närmare dagens ränta brytpunkten ligger, desto känsligare är fastigheten.
❓ Spelar räntebindningen någon roll för stresstestet?
Ja, eftersom höjningen bara slår mot den del av lånet som har rörlig ränta eller vars bindning löper ut. Du kan dela upp lånet i flera delar med olika bindningstider för att sprida ränterisken, och vissa banker erbjuder räntetak. Jämför vilka alternativ olika långivare erbjuder.
❓ Räcker det att räkna på hela portföljen?
Nej, portföljens summa kan dölja en fastighet som redan går back. I exemplet har portföljen ett överskott på 280 000 kr vid +2 procentenheter, men fastighet B går back med 40 000 kr. Hur överskott och underskott kan jämnas ut beror på hur fastigheterna är ägda och finansierade, så räkna per fastighet och per lån.
❓ Vad kan jag göra om en fastighet inte klarar stresstestet?
Du kan sprida ränterisken med fast ränta eller flera bindningstider, se över amorteringsplanen, kombinera lånen med andra låneformer eller refinansiera. Det lönar sig ofta att prata med flera långivare, eftersom olika långivare gör olika bedömningar. Gäller det flera fastigheter eller bolag, eller är ekonomin ansträngd, bör du kontakta din långivare eller en oberoende rådgivare.
❓ Kan en amorteringsfri period lösa problemet?
Nej, den skjuter oftast bara kostnaden framåt. Räntekostnaden finns kvar, och den uteblivna amorteringen ska betalas senare. Räkna därför kassaflödet både med och utan amortering.
❓ Kan jag refinansiera för att sänka räntekostnaden?
Det kan vara möjligt. Har du lån med höga räntor eller mindre förmånliga villkor kan du samla och lägga om dem, men villkoren sätts individuellt efter kreditprövning. Avgifter som uppläggningsavgift, kreditavgift samt kostnad för pantbrev och värdering kan tillkomma, så räkna på totalräntan inklusive alla avgifter.
❓ Hur ofta bör jag stresstesta portföljen?
Gör det inför varje ny finansiering eller omläggning, och när något väsentligt ändras, till exempel hyresintäkter, driftkostnader eller räntebindning. Då kan du återanvända samma uppställning och jämföra resultaten över tid.
❓ Passar en låneförmedlare för fastighetsfinansiering?
En förmedlare når flera banker och långivare med en ansökan och kan hjälpa till att utforma ansökan. Det blir dessutom bara en kreditupplysning, medan flera ansökningar ger flera. Krea vänder sig till företagare och fastighetsinvesterare, och Creddo till små och medelstora fastighetsbolag som är juridiska personer.
🏆 Sammanfattning
- Stigande ränta ökar räntekostnaden direkt för lån med rörlig ränta och för lån där bindningen löper ut
- Räkna per fastighet: räntekostnad, ICR och kassaflöde vid dagens ränta, +2 och +4 procentenheter
- Hitta brytpunktsräntan för varje fastighet, eftersom ett portföljöverskott kan dölja en fastighet som går back
- Testa även lägre hyresintäkter och högre driftkostnader, och lämna en marginal du är bekväm med
- Åtgärder kan vara fast ränta, flera bindningstider, räntetak, justerad amortering eller refinansiering
- Använd vårt gratis analysverktyg för att köra beräkningen på dina egna fastigheter
Vid flera fastigheter, flera bolag eller ansträngd ekonomi bör du kontakta din långivare eller en oberoende rådgivare. Den här guiden ger allmän vägledning och inte personlig rådgivning.
Räntor och villkor ändras löpande och sätts individuellt efter kreditprövning. Verifiera alltid aktuell information direkt med långivaren innan du ansöker. Att låna kostar pengar — se till att du kan betala tillbaka lånet.
Om skribenten
