Du refinansierar ett kommersiellt fastighetslån genom att låta fastigheten värderas på nytt och sedan ersätta eller komplettera det befintliga lånet med ett nytt, där fastigheten ställs som säkerhet genom pantbrev. Skillnaden mellan det nya lånebeloppet och det du redan är skyldig, minus avgifter, är det kapital som frigörs.
Fastigheter kan normalt belånas upp till cirka 85% av marknadsvärdet, men nivån hamnar oftast mellan 60 och 80%. Räntan sätts individuellt efter kreditprövning och kan bli högre än du räknat med, och räntehöjningar påverkar din månadskostnad.
Fastigheten är din säkerhet, så uteblivna betalningar kan i värsta fall leda till att du förlorar den. Frigör därför aldrig mer kapital än kassaflödet bär med marginal.
💡 Vår rekommendation
För de flesta som undrar hur man refinansierar ett kommersiellt fastighetslån för att frigöra eget kapital rekommenderar vi Krea.
Krea är specialiserat på större fastighetslån och kan hjälpa till med bryggfinansiering, topplån och förvärvslån upp till 100 miljoner kr. Det passar frågan väl eftersom kapitalfrigörelse ofta handlar om att utnyttja övervärdet i en redan belånad fastighet, och Krea jämför ett brett urval långivare för fastighetsfinansiering. Räkna med att fastigheten ofta behöver ställas som säkerhet och att räntan sätts individuellt efter kreditprövning.
📊 Jämförelse: ledande långivare för refinansiering av kommersiella fastighetslån
Tabellen nedan visar vilka aktörer som är relevanta när ett företag eller en fastighetsinvesterare vill refinansiera och frigöra kapital. Den är en översikt över vad respektive långivare erbjuder, inte en rangordning av pris. Räntan sätts individuellt efter kreditprövning och går därför inte att ange i förväg.
| Långivare | Produkt | Passar | Särskiljande drag | Erbjudande |
|---|---|---|---|---|
| Krea | Fastighetslån, bryggfinansiering, topplån och förvärvslån upp till 100 miljoner kr | Företagare och fastighetsinvesterare | Jämför ett brett urval långivare för fastighet, kräver ofta säkerhet i fastighet | Se erbjudande → |
| Svea Bank | Fastighetslån | Företag och privatpersoner med behov | Positionerar sig med flexibla lösningar när andra banker nekar | Se erbjudande → |
| Creddo | Företagslån via låneförmedlare | Små och medelstora fastighetsbolag | Riktar sig enbart till juridiska personer och hjälper till att jämföra fastighetslån | Se erbjudande → |
| SEB | Fastighetslån direkt från bank | Företag och bostadsrättsföreningar | Pantbrev med fullt belåningsvärde, fastigheten ska över tid ge positivt kassaflöde | – |
| toborrow | Låneförmedlare | Företag | Kreditspecialister som hjälper till med ansökan, en ansökan når flera banker och långivare | – |
📋 Vad du lär dig i den här guiden
- Hur refinansiering och kapitalfrigörelse fungerar, från värdeökning till ny belåning
- Vad som gäller och inte gäller för kommersiella fastighetslån
- Vad det kostar och hur du räknar ut det frigjorda kapitalet
- Hur du väljer rätt upplägg och långivare
- Svar på vanliga frågor om värdering, säkerhet och avgifter
🏢 Refinansiering av kommersiella fastighetslån förklarat — från grunden
Refinansiering innebär att du ersätter ett eller flera befintliga lån med ett nytt, ofta för att få lägre ränta eller bättre villkor. Är lånen kopplade till fastigheten eller är andra företagslån och krediter kan de samlas och läggas om till ett fastighetslån. Det sänker i bästa fall kostnaderna och frigör kapital som kan användas för att utveckla verksamheten.
Det finns också ett annat sätt att frigöra kapital. Du kan använda en befintlig fastighet som säkerhet även om den redan är belånad. Genom att utnyttja övervärdet kan du få tillgång till extra finansiering, medan det befintliga lånet ligger kvar.
🔍 Så går kapitalfrigörelsen till steg för steg
- Värdet har utvecklats. Du har renoverat eller höjt hyresnivåerna. Om det faktiskt har påverkat fastighetens värde är något en ny värdering visar, inte något du kan utgå från i förväg.
- Ny värdering. Långivaren bedömer fastighetens värde och kassaflöde. Ansökan innehåller normalt en värdering, ett bokslut och en kalkyl eller likviditetsbudget, och värderingen bör göras av en oberoende aktör.
- Höjt huvudlån eller kompletterande lån. Belåningsgraden mot det nya värdet avgör hur mycket du kan låna. Skillnaden mot det du redan är skyldig är det frigjorda beloppet, och det huvudsakliga lånet kallas ibland seniorlån.
- Utdelning eller nästa investering. Pengarna kan användas till andra investeringar, till exempel nästa fastighet. Utdelning till ägarna är en separat fråga som du bör stämma av med revisor eller rådgivare.
⚠️ Risker du måste känna till
Fastigheten ställs som säkerhet, och alla säkerheter kan utnyttjas av långivaren om du inte kan betala tillbaka krediten. Ju mer du belånar, desto mindre marginal har du om hyresintäkterna sjunker eller kostnaderna ökar.
Räntan kan vara rörlig eller fast. En rörlig ränta följer marknadsräntan, så går räntan upp betalar du mer. En fast ränta skyddar mot förändringar under bindningstiden.
Välj också amorteringsform med omsorg. Annuitet, rak amortering och bullet-lösning påverkar likviditeten på olika sätt, och en amorteringsfri period innebär ofta att kostnaden skjuts framåt.
✅ Vad gäller för refinansiering av kommersiella fastighetslån — och vad gäller inte?
| Scenario | Möjligt? | Notering |
|---|---|---|
| Lägga om befintliga fastighetslån till ett nytt med bättre ränta eller villkor | ✅ | Flera lån kan samlas och läggas om till ett fastighetslån |
| Utnyttja övervärdet i en redan belånad fastighet | ✅ | Det befintliga lånet kan ligga kvar medan extra finansiering tas med fastigheten som säkerhet |
| Använda de frigjorda pengarna till nästa investering | ✅ | Pengarna kan användas till andra investeringar än den fastighet som belånas |
| Belåna fastigheten till 100% av värdet | ❌ | Normalt högst cirka 85%, oftast 60 till 80%, resten måste du finansiera själv |
| Låna utan att fastigheten sätts i pant | ⚠️ | Innebär ofta lägre lånebelopp och kortare återbetalningstider |
| Använda befintliga pantbrev | ⚠️ | Finns redan uttagna pantbrev kan de användas hos vissa långivare, annars tas nya ut och registreras hos Lantmäteriet |
| Ta ut kapitalet som utdelning till ägarna | ⚠️ | Beror på långivarens villkor och bolagets förutsättningar, kontakta långivaren och en revisor eller oberoende rådgivare |
| Refinansiera som litet eller nystartat bolag | ⚠️ | Kan vara svårare vid svag ekonomi, men nystartade bolag kan få lån om säkerheten är tillräcklig, till exempel genom personlig borgen |
| Överbrygga tiden fram till en slutlig refinansiering | ⚠️ | Brygglån har löptider från några månader upp till 24 månader och räknas med högre ränta |
| Refinansiera trots stora skulder och betalningsanmärkningar | ⚠️ | Mycket svårt, det beskrivs i princip som omöjligt att få lån i den situationen |
Vill du se hur ett topplån eller en omläggning kan se ut för just din fastighet kan Krea, som hjälper till med topplån och förvärvslån upp till 100 miljoner kr, ge en bild. Jämför Kreas villkor →
💰 Vad kostar refinansiering av kommersiella fastighetslån?
Det går inte att ange ett generellt pris. Räntan sätts individuellt utifrån företagets kreditvärdighet, fastighetens läge och marknadsvärde, och den kan skilja sig mycket mellan långivare och mellan olika projekt. Därför är jämförelsen avgörande för din totala kostnad.
🧾 Kostnads- och kassaflödesposter
| Post | Vad det innebär | Att tänka på |
|---|---|---|
| Ränta | Kostnaden för lånet, rörlig eller fast | Rörlig ränta följer marknaden, fast ränta skyddar under bindningstiden |
| Uppläggningsavgift | Avgift när lånet läggs upp | Ligger utöver räntan |
| Kreditavgift | Avgift för själva krediten | Kan tillkomma utöver ränta |
| Pantbrev och värdering | Kostnad för pantbrev och värdering av fastigheten | Värderingen bör göras av en oberoende aktör |
| Expeditionsavgift | Kan tas ut vid varje avbetalning | Förekommer i många fall hos banker |
| Amortering | Återbetalning av lånet, annuitet, rak amortering eller bullet-lösning | Påverkar både likviditet och totalkostnad |
📊 Faktorer som påverkar kostnaden
- Företagets kreditvärdighet och återbetalningsförmåga
- Fastighetens läge och marknadsvärde
- Belåningsgrad och risken i projektet
- Vilken säkerhet som ställs, till exempel pantbrev eller borgen
- Lånebelopp, löptid och amorteringsform
- Vilken långivare du väljer och vilka avgifter den tar ut
💡 Räkneexempel: så mycket kapital kan frigöras
Exemplet är en illustration och ingen offert. Antaganden: fastigheten var värd 24 000 000 kr före renoveringen och det befintliga lånet är 15 000 000 kr, vilket motsvarar en belåningsgrad på 62,5%. Efter renovering och höjda hyror antas en ny värdering ge 30 000 000 kr, så det befintliga lånet motsvarar då 50,0% av värdet. Räntan är inte angiven, så sista kolumnen visar extra årlig räntekostnad för varje procentenhet i ränta.
| Belåningsgrad mot nytt värde | Totalt lånetak | Befintligt lån | Frigjort före avgifter | Extra räntekostnad per år per procentenhet |
|---|---|---|---|---|
| 60% | 18 000 000 kr | 15 000 000 kr | 3 000 000 kr | 30 000 kr |
| 70% | 21 000 000 kr | 15 000 000 kr | 6 000 000 kr | 60 000 kr |
| 80% | 24 000 000 kr | 15 000 000 kr | 9 000 000 kr | 90 000 kr |
Så räknar du själv:
- Nytt värde multiplicerat med vald belåningsgrad ger ditt lånetak.
- Lånetaket minus ditt befintliga lån ger frigjort belopp före avgifter.
- Dra av uppläggnings-, kredit-, pantbrevs- och värderingskostnader för att se beloppet efter avgifter.
- Multiplicera det frigjorda beloppet med den ränta du erbjuds för att se extra årlig räntekostnad, och kontrollera att hyresintäkterna ändå täcker drift, ränta och amortering med marginal.
Se 80% som en övre nivå i det vanliga intervallet och inte som ett mål. Ju högre du belånar, desto mindre marginal har du kvar om räntan stiger eller hyresintäkterna sjunker. Kolla ränta hos Krea →
🎯 Så väljer du rätt refinansiering av kommersiella fastighetslån
- Ta fram ett aktuellt värde. Låt en oberoende aktör värdera fastigheten så att du bygger på ett värde långivaren också kan lita på.
- Räkna ut frigjort belopp med marginal. Välj en belåningsgrad som du klarar även om räntan stiger, inte den högsta som är möjlig.
- Testa kassaflödet. Hyresintäkterna ska täcka drift, ränta och amortering med marginal. Var realistisk med framtida kassaflöden, eftersom överoptimism kan ge likviditetsproblem senare.
- Välj upplägg. Avgör om du ska lägga om hela lånet eller låta det befintliga ligga kvar och komplettera med extra finansiering mot övervärdet.
- Jämför långivare. Låt flera långivare lämna sina bästa villkor, och räkna på totalkostnaden inklusive alla avgifter. Går du via en låneförmedlare blir det bara en kreditupplysning.
- Förbered ansökan. Samla bokslut, värdering, hyresavtal, driftskostnader, kalkyl eller likviditetsbudget och en affärsplan. Tydlig information gör det enklare för långivaren att bedöma risken.
🛑 Vanliga misstag att undvika
- Att låna så mycket som långivaren tillåter i stället för vad kassaflödet klarar
- Att jämföra bara räntan och missa uppläggnings-, kredit-, pantbrevs- och värderingskostnader
- Att välja amorteringsfri period utan att räkna med att kostnaden skjuts framåt
- Att bygga kalkylen på hyreshöjningar som ännu inte är avtalade
Har du flera fastigheter, en komplex ägarstruktur eller andra särskilda omständigheter bör du kontakta långivaren eller en oberoende rådgivare innan du bestämmer dig. Ansök hos Krea →
❓ Vanliga frågor
❓ Vad innebär det att refinansiera ett kommersiellt fastighetslån?
Det innebär att du ersätter befintliga lån med ett nytt, ofta för att få lägre ränta eller bättre villkor. Du kan samla lån som är kopplade till fastigheten och andra företagslån i ett fastighetslån. Kostnadsbesparingen kan frigöra kapital, men räntan sätts individuellt efter kreditprövning och kan bli högre än du hoppats.
❓ Hur frigör jag eget kapital utan att ersätta det befintliga lånet?
Du kan använda fastigheten som säkerhet även om den redan är belånad och utnyttja övervärdet. Det befintliga lånet ligger kvar medan du får tillgång till extra finansiering. Krea hjälper till med topplån och bryggfinansiering för större fastighetslån. Se Kreas villkor →
❓ Hur högt kan jag belåna fastigheten vid en refinansiering?
Normalt upp till cirka 85% av marknadsvärdet, men oftast hamnar nivån mellan 60 och 80%. Den del som lånet inte täcker måste du finansiera själv. Belåningsgraden beror också på fastighetstyp, och en hyresfastighet med stabila intäkter kan normalt belånas högre än en specialiserad industrifastighet. Du bör inte sikta på taket utan välja en nivå du klarar med marginal.
❓ Behöver fastigheten värderas på nytt?
Ja, i praktiken är en värdering en del av underlaget. Ansökan kan innehålla en värdering av fastigheten, en kalkyl eller likviditetsbudget, ett bokslut och en affärsplan. Värderingen bör göras av en oberoende aktör, och kostnaden för värdering och pantbrev kommer utöver räntan. Jämför Kreas villkor →
❓ Vilken säkerhet kräver långivaren?
Oftast är säkerheten fastigheten själv genom pantbrev, som registreras hos Lantmäteriet. Det kan också vara en eller flera borgensmän eller företagsinteckning. Banker som SEB kräver pantbrev med fullt belåningsvärde och att fastigheten över tid visar ett positivt kassaflöde.
❓ Vad är skillnaden mellan brygglån och refinansiering?
Ett brygglån är en kortsiktig lösning för att täcka ett finansieringsgap, med löptid från några månader upp till 24 månader. Refinansiering är en långsiktig omläggning, där långfristiga fastighetslån vanligtvis har löptid mellan 10 och 25 år. Brygglån räknas ofta med högre ränta. Kolla ränta hos Krea →
❓ Vilka avgifter tillkommer vid en refinansiering?
Utöver räntan kan det tillkomma uppläggningsavgift, kreditavgift och kostnader för pantbrev och värdering. Hos banker kan även en expeditionsavgift tas ut vid varje avbetalning. En låg ränta kan dölja höga avgifter, så räkna alltid på totalkostnaden.
❓ Kan ett litet eller nystartat bolag refinansiera?
Det kan vara svårare för småföretag och för bolag med svag ekonomi. Nystartade bolag kan ändå få lån om det finns tillräcklig säkerhet, till exempel genom personlig borgen. Creddo riktar sig till små och medelstora fastighetsbolag. Se Creddos erbjudande →
❓ Vad händer om jag inte kan betala tillbaka lånet?
Säkerheten kan utnyttjas av långivaren, vilket i värsta fall innebär att du förlorar fastigheten. Dessutom riskerar du en betalningsanmärkning, som kan göra det svårt att få nya lån. Kontakta därför långivaren i god tid om kassaflödet försämras.
❓ Kan jag ta ut kapitalet som utdelning eller investera i nästa fastighet?
Pengarna kan användas till andra investeringar, till exempel förvärv av nästa fastighet. Vill du ta ut kapitalet som utdelning behöver du kontrollera långivarens villkor och stämma av regler och skattekonsekvenser med en revisor eller oberoende rådgivare. Räkna oavsett vilket med att lånet måste betalas tillbaka ur fastighetens kassaflöde.
🏆 Sammanfattning
- Frigjort kapital är skillnaden mellan det nya lånetaket mot det uppdaterade värdet och det du redan är skyldig, minus avgifter.
- Belåning sker normalt upp till cirka 85%, men oftast mellan 60 och 80%, och du bör välja en nivå du klarar med marginal.
- Kassaflödet måste täcka drift, ränta och amortering även om räntan stiger.
- Jämför flera långivare och räkna på totalkostnaden inklusive avgifter.
- Utdelning, flera fastigheter och komplex ägarstruktur kräver att du talar med långivaren eller en oberoende rådgivare.
Räntor och villkor ändras löpande och sätts individuellt efter kreditprövning. Verifiera alltid aktuell information direkt med långivaren innan du ansöker. Att låna kostar pengar – se till att du kan betala tillbaka lånet.
Om skribenten
