Ett fastighetslån för företag är ett lån där företaget eller organisationen använder en fastighet som säkerhet genom pantbrev. Det kan finansiera köp, renovering, ombyggnad eller refinansiering av till exempel hyresfastigheter, kommersiella lokaler, lager och lantbruk.
Som mest kan du ofta belåna cirka 85 % av fastighetens värde, men i praktiken ligger nivån oftast mellan 60 och 80 %. Resten måste företaget finansiera med eget kapital. Långsiktiga fastighetslån har vanligtvis en löptid på 10 till 25 år. Räntan, fast eller rörlig, sätts individuellt efter kreditprövning, och eftersom fastigheten är säkerhet kan uteblivna betalningar i värsta fall leda till att företaget förlorar den.
💡 Vår rekommendation
För de flesta som undrar vad ett fastighetslån för företag är och hur man tar sig vidare rekommenderar vi Krea.
Krea är en låneförmedlare som specialiserat sig på lån till fastigheter och kan hjälpa till med bryggfinansiering, topplån och förvärvslån upp till 100 miljoner kr. Det passar företagare och fastighetsinvesterare som vill nå flera långivare med en ansökan i stället för att förhandla med en bank i taget. Tänk på att Krea ofta kräver säkerhet i fastighet och att räntan sätts individuellt efter kreditprövning.
📊 Jämförelse: långivare för fastighetslån till företag
Tabellen sammanfattar de uppgifter som finns om långivare och förmedlare som kan hjälpa företag med fastighetsfinansiering. Ränta och avgifter anges inte, eftersom de sätts individuellt efter kreditprövning och kan skilja sig mycket mellan långivare och projekt.
| Långivare | Typ och inriktning | Passar | Att tänka på | Erbjudande |
|---|---|---|---|---|
| Krea | Låneförmedlare med fastighetsfokus: bryggfinansiering, topplån och förvärvslån upp till 100 miljoner kr | Företagare och fastighetsinvesterare | Kräver ofta säkerhet i fastighet | Se erbjudande → |
| Creddo | Låneförmedlare som kan hjälpa till att jämföra fastighetslån för företag | Små och medelstora fastighetsbolag | Riktar sig enbart till juridiska personer | Se erbjudande → |
| Svea Bank | Fastighetslån | Företag och privatpersoner, profilerar sig med flexibla lösningar för låntagare som fått nej hos andra banker | Kreditprövning görs alltid. Övriga uppgifter ej tillgängliga | Se erbjudande → |
| Toborrow | Låneförmedlare som samarbetar med flera banker och långivare, däribland Serafim Finans | Företag som vill ha hjälp med vilken lånetyp som passar och vad ansökan ska innehålla | Uppgift ej tillgänglig | — |
| SEB | Bank med fastighetslån för företag och bostadsrättsföreningar, fast eller rörlig ränta | Ägare av hyresfastigheter, kommersiella fastigheter och lantbruksenheter | Kräver pantbrev med fullt belåningsvärde och att fastigheten över tid ger positivt kassaflöde | — |
Skillnaden mellan förmedlare och bank är värd att känna till. En förmedlare skickar din ansökan till flera långivare, medan en bank bedömer och erbjuder villkor själv.
📋 Vad du lär dig i den här guiden
- Vad ett fastighetslån för företag är och vilka fastigheter som kan finansieras
- Hur säkerhet, belåningsgrad och kassaflöde påverkar lånet
- Vad som gäller, och vad som inte gäller
- Vilka kostnader som tillkommer utöver räntan
- Hur du väljer och ansöker steg för steg
Vill du gå direkt till en ansökan kan du börja hos Krea, som hjälper till med förvärvslån, bryggfinansiering och topplån.
🏠 Fastighetslån för företag förklarat — från grunden
🧩 Vad är ett fastighetslån för företag?
Ett fastighetslån är en låneform där ett företag, en organisation eller en bostadsrättsförening använder en fastighet som säkerhet för lånet. Pant i fastigheten ger långivaren en god säkerhet, vilket ofta gör det möjligt med större lån och mer förmånliga villkor än vid lån utan pant.
Lånet kan användas för att köpa, renovera, bygga om eller ombilda en fastighet, och för att refinansiera ett befintligt lån. Vid nybyggen används oftast en annan låneform, byggnadskreditiv, där pengarna betalas ut successivt i takt med att projektet fortlöper.
Fastighetslån erbjuds oftast till fastighetsbolag, större företag och bostadsrättsföreningar. För småföretag eller föreningar med svag ekonomi kan det vara svårare att få lånet beviljat. Ett fastighetslån kan också användas till annat än fastighetsköp: då tar långivaren pant i en redan befintlig fastighet och pengarna kan gå till andra investeringar.
🏢 Vilka fastigheter kan finansieras?
Fastigheten ska vara ägd av företaget eller föreningen och över tid ge ett positivt kassaflöde. Följande fastighetstyper är vanliga:
| Fastighetstyp | Exempel | Vanligt syfte |
|---|---|---|
| Hyresfastighet | Flerbostadshus, blandfastighet | Köp, renovering, refinansiering |
| Kommersiell fastighet | Kontor, butik, lager, industri | Köp av egna lokaler, utbyggnad |
| Lantbruksenhet | Jord- och skogsbruksfastighet | Köp, generationsskifte, investering |
| Bostadsrättsförening | Föreningens fastighet | Ombildning, stambyte, energiåtgärder |
För en hyresfastighet innebär kassaflödeskravet att hyresintäkterna ska täcka drift, ränta och amortering med marginal. För en fastighet som företaget använder själv räknar långivaren i stället på verksamhetens betalningsförmåga.
🔍 Så fungerar ett fastighetslån steg för steg
- Företaget definierar syfte, lånebelopp och vilken fastighet som ska finansieras.
- Långivaren bedömer företaget och fastigheten: återbetalningsförmåga utifrån företagets ekonomi, de säkerheter som ställs och projektets utsikter.
- Säkerhet ställs, oftast som pantbrev i fastigheten. Pantbrev är bevis på inteckning och registreras hos Lantmäteriet. Finns det redan pantbrev kan de användas, annars tas nya ut.
- Villkoren fastställs: fast eller rörlig ränta, amorteringsplan och löptid.
- Ränta och amortering betalas löpande, och ränta betalas bara på den aktuella låneskulden.
🛡️ Säkerhet och belåningsgrad
Belåningsgrad är lånets storlek i förhållande till fastighetens värde. Hur hög belåningsgrad en långivare accepterar beror på fastighetstyp: en hyresfastighet med stabila hyresintäkter kan normalt belånas högre än en specialiserad industrifastighet.
Som mest kan en fastighet ofta belånas cirka 85 % av värdet, men nivån ligger oftast mellan 60 och 80 %. Det innebär att företaget måste ha råd med kontantinsatsen på egen hand. Behöver företaget finansiering utöver belåningsnivån kan det i vissa fall kombinera med andra låneformer, till exempel ett företagslån.
Illustrationen nedan visar hur mycket eget kapital som behövs vid olika belåningsgrader. Den är ett exempel, inte en offert.
| Fastighetens värde | Belåningsgrad | Lånebelopp | Eget kapital |
|---|---|---|---|
| 10 000 000 kr | 60 % | 6 000 000 kr | 4 000 000 kr |
| 10 000 000 kr | 70 % | 7 000 000 kr | 3 000 000 kr |
| 10 000 000 kr | 80 % | 8 000 000 kr | 2 000 000 kr |
Antagande: fastighetens värde är 10 000 000 kr. Beloppen är före avgifter, värderingskostnader och övriga köpkostnader. Att belåningen kan vara hög betyder inte att det är klokt att låna maximalt. Ju högre belåning, desto mindre marginal om räntan stiger eller hyresintäkterna sjunker.
⚠️ Risker att känna till
Fastigheten är säkerhet för lånet. Om företaget inte kan betala kan långivaren utnyttja säkerheten, vilket i värsta fall innebär att fastigheten går förlorad. Det gäller även andra säkerheter, till exempel personlig borgen: den som gått i borgen kan bli betalningsskyldig om företaget inte klarar återbetalningen.
Rörlig ränta följer marknadsräntan. Går räntan upp blir månadskostnaden högre, och går den ner blir den lägre. Med fast ränta skyddar sig företaget mot förändringar i marknadsräntan.
Uteblivna betalningar kan leda till betalningsanmärkning, som försvårar möjligheten att få nya lån. Vid betalningsproblem kan budget- och skuldrådgivningen i din kommun ge stöd. Kontaktuppgifter finns på konsumentverket.se.
⚖️ Skillnad mot privat bolån
Den tydligaste skillnaden är vem som lånar. Ett fastighetslån för företag tas av ett företag eller en organisation, medan ett privat bolån tas av en privatperson. Därför bedöms låntagaren på olika grunder.
Hos ett företag tittar långivaren på bokslut, kalkyl eller likviditetsbudget, affärsplan, värdering av fastigheten och, för hyresfastigheter, hur väl hyresintäkterna täcker drift, ränta och amortering. Fastighetslån för företag och privata bolån är alltså olika produkter med olika långivare och olika urvalskriterier.
✅ Vad gäller för fastighetslån till företag — och vad gäller inte?
Många missförstånd handlar om belåning, säkerhet och vem som kan ansöka. Tabellen sammanfattar vanliga situationer.
| Scenario | Möjligt? | Notering |
|---|---|---|
| Finansiera köp av hyresfastighet, kommersiell lokal eller lantbruksenhet | ✅ | Vanliga ändamål. Långivaren bedömer både fastigheten och företaget. |
| Låna hela köpeskillingen | ❌ | Som mest cirka 85 % av värdet kan belånas, oftast 60 till 80 %. Resten är eget kapital. |
| Låna mot en fastighet som redan är belånad | ⚠️ | Övervärdet kan användas som säkerhet och det befintliga lånet ligger kvar. Kreditprövning görs ändå. |
| Låna utan att fastigheten sätts i pant | ⚠️ | Andra säkerheter, som borgensman eller företagsinteckning, kan godtas. Ger ofta lägre belopp och kortare återbetalningstider. |
| Låna som nystartat företag | ⚠️ | Kan vara möjligt med tillräcklig säkerhet, till exempel personlig borgen, medfinansiär eller ett starkt affärscase. |
| Låna som handelsbolag, kommanditbolag eller enskild firma | ⚠️ | Varierar mellan långivare. |
| Finansiera ett nybygge | ⚠️ | Låneformen kallas oftast byggnadskreditiv, med successiv utbetalning. |
| Låna som företag utan registrering i Sverige | ❌ | Företaget ska vara registrerat i Sverige. |
| Låna som småföretag eller förening med svag ekonomi | ⚠️ | Kan vara svårare att få beviljat. |
Behöver du kortsiktig finansiering i väntan på exempelvis en försäljning eller refinansiering är ett brygglån ett alternativ. Krea specialiserar sig på fastighetsfinansiering och kan hjälpa till med bryggfinansiering och topplån.
💰 Vad kostar fastighetslån för företag?
Det finns inget fast pris. Räntan sätts individuellt och baseras bland annat på företagets kreditvärdighet samt fastighetens läge och marknadsvärde. Eftersom fastigheten är säkerhet blir villkoren ofta mer förmånliga än vid lån utan pant, men räntan kan skilja sig mycket mellan långivare och ibland mellan olika projekt.
Löptid och kostnadsposter skiljer sig åt mellan låneformerna:
| Låneform | Typisk löptid | Kostnadsposter att räkna med |
|---|---|---|
| Långsiktigt fastighetslån | 10 till 25 år, ibland upp till 30 år | Ränta, uppläggningsavgift, kreditavgift, kostnad för pantbrev och värdering |
| Brygglån | Några månader upp till 24 månader | Räkna med högre ränta och kort löptid |
| Byggnadskreditiv | Upp till 2 år under byggperioden | Ränta betalas oftast bara på den del av krediten som utnyttjas |
| Företagslån med fastighet som säkerhet | Uppgift ej tillgänglig | Ränta och avgifter enligt långivarens villkor. Det befintliga lånet ligger kvar. |
Kostnaden påverkas av flera faktorer:
- Företagets kreditvärdighet och betalningshistorik
- Fastighetens läge och marknadsvärde
- Vilken säkerhet som ställs
- Lånebelopp och löptid
- Om räntan är fast eller rörlig
- Avgifter utöver räntan, som uppläggningsavgift, kreditavgift och värdering
- Amorteringsform: annuitet, rak amortering eller en lösning med slutbetalning
Räkna alltid på totalkostnaden inklusive avgifter, eftersom en låg ränta kan dölja höga avgifter. En amorteringsfri period kan vara lockande, men kostnaden skjuts ofta framåt. Eftersom villkoren sätts individuellt är det klokt att jämföra flera erbjudanden innan du bestämmer dig, och en förmedlare som Krea kan hjälpa dig att nå flera långivare.
🎯 Så väljer du rätt fastighetslån för företag
- Bestäm syftet. Köp, renovering, refinansiering, kortsiktig överbryggning och nybyggnation kräver olika låneformer.
- Räkna på betalningsförmågan med marginal. Kassaflödet ska bära ränta och amortering även om räntan stiger. Låna inte mer än du behöver, och se belåningstaket som en gräns, inte som ett mål.
- Samla underlag. Ansökan innehåller ofta en värdering av fastigheten, en kalkyl eller likviditetsbudget, minst ett bokslut och en affärsplan. För hyresfastigheter kan hyresavtal och driftskostnader efterfrågas.
- Se till att värderingen av fastigheten görs av en oberoende aktör.
- Jämför flera långivare. Låt dem presentera sina bästa villkor och jämför totalkostnaden. Via en förmedlare får du en kreditupplysning i stället för flera, vilket annars kan påverka dig negativt.
- Granska amorteringsplan och räntebindning. Du kan välja mellan fast och rörlig ränta, och en del långivare låter dig dela upp lånet med olika bindningstider för att sprida risken.
- Ta hjälp vid komplexa situationer. Äger företaget flera fastigheter, har en komplicerad ägarstruktur eller är ekonomin ansträngd bör du kontakta långivaren eller en oberoende rådgivare. Den här guiden är allmän vägledning, inte personlig rådgivning.
När underlaget är klart kan du gå vidare med en ansökan.
❓ Vanliga frågor
❓ Vad är ett fastighetslån för företag?
Det är ett lån där fastigheten används som säkerhet genom pantbrev. Det kan finansiera köp, renovering, ombyggnad eller refinansiering av till exempel hyresfastigheter, kommersiella lokaler och lantbruksenheter. Pant i fastighet ger långivaren god säkerhet, så lånet kan ofta bli större och villkoren mer förmånliga än vid lån utan pant. Ränta och övriga villkor sätts dock individuellt efter kreditprövning.
❓ Hur mycket kan ett företag låna?
Det beror på långivaren, företagets kreditvärdighet och fastighetens värde. En del långivare erbjuder fastighetslån upp till 100 miljoner kr, men belåningsgraden sätter en gräns: som mest cirka 85 % av värdet, och oftast 60 till 80 %. Krea, som specialiserar sig på fastighetslån, kan hjälpa till med förvärvslån upp till 100 miljoner kr. Ett visst belopp är aldrig utlovat, eftersom långivaren avgör efter kreditprövning.
❓ Hur mycket eget kapital behövs?
Den del av priset som lånet inte täcker måste företaget finansiera själv. Vid en fastighet värd 10 000 000 kr och en belåningsgrad på 60 till 80 % motsvarar det 4 000 000 till 2 000 000 kr i eget kapital, före avgifter och övriga köpkostnader. Det är en illustration, inte en offert. Hur hög belåningsgrad som accepteras beror på långivaren och fastighetstyp.
❓ Hur jämför jag erbjudanden från flera långivare?
Genom en låneförmedlare når du flera banker och långivare med en enda ansökan och kan få hjälp att utforma den. Det ger också en kreditupplysning i stället för flera, vilket annars kan ha en negativ påverkan. Toborrow, Krea och Creddo är exempel på förmedlare som kan hjälpa till med fastighetsfinansiering, och Creddo riktar sig enbart till företag, främst små och medelstora fastighetsbolag. Jämför alltid totalkostnaden inklusive avgifter, inte bara räntan.
❓ Vilka krav ställs på företaget?
Vanliga krav är att företaget är registrerat i Sverige, att den som ansöker har en ledande roll eller är firmatecknare och att säkerhet kan ställas, till exempel fastigheten som pant, en eller flera borgensmän eller företagsinteckning. Kraven varierar mellan långivare. Bedömningen görs utifrån återbetalningsförmåga, säkerheter och projektets utsikter.
❓ Vilka underlag behövs i ansökan?
Ansökan innehåller uppgifter om både fastigheten och företaget: ofta en värdering av fastigheten, en kalkyl eller likviditetsbudget, minst ett bokslut och en affärsplan. Ju tydligare uppgifter långivaren får, desto enklare blir det att bedöma risken och anpassa villkoren. Via en förmedlare kan du dessutom få hjälp att utforma själva ansökan.
❓ Kan ett nystartat företag få fastighetslån?
Det kan vara möjligt, men det avgörs av säkerheten och långivarens bedömning. Även nystartade företag kan få lån om det finns tillräcklig säkerhet, till exempel personlig borgen, en medfinansiär eller ett starkt affärscase. I vissa fall kan en extern investerare eller ett moderbolag stå som garant. Personlig borgen innebär att borgensmannen kan bli betalningsskyldig om företaget inte klarar återbetalningen.
❓ Vad kan jag göra om jag får avslag?
Ta reda på anledningen och utvärdera långivarens motivering. Kan du förbättra affärsplanen, lämna ytterligare säkerheter eller minska lånebeloppet? Olika banker gör olika bedömningar, så det kan löna sig att prata med flera långivare. Svea Bank profilerar sig med flexibla lösningar för låntagare som fått nej hos andra banker, men kreditprövning görs alltid och inget lån är garanterat.
❓ Hur lång är löptiden?
Långsiktiga fastighetslån har oftast en löptid på 10 till 25 år, beroende på fastighetstyp, kassaflöde och långivarens villkor. I vissa fall kan den vara upp till 30 år, särskilt för bostadsfastigheter eller långsiktiga kassaflödesfastigheter. Brygglån löper från några månader upp till 24 månader, och byggnadskreditiv oftast upp till 2 år under byggperioden.
❓ Ska jag välja fast eller rörlig ränta?
Många långivare erbjuder båda. Med fast ränta skyddar sig företaget mot förändringar i marknadsräntan, medan en rörlig ränta följer marknaden och gör att kostnaden stiger när räntan går upp. Hos SEB kan lånet delas upp i flera delar med olika bindningstider för att sprida ränterisken. Valet bör utgå från hur stor marginal företagets kassaflöde har.
🏆 Sammanfattning
Ett fastighetslån för företag använder en fastighet som säkerhet och passar köp, renovering, ombyggnad och refinansiering av hyresfastigheter, kommersiella lokaler och lantbruk. Belåningsgraden ligger oftast mellan 60 och 80 % av värdet, som mest cirka 85 %, och resten är eget kapital. Långsiktiga lån har vanligtvis en löptid på 10 till 25 år.
Långivaren bedömer företagets återbetalningsförmåga, säkerheterna och projektets utsikter, och för hyresfastigheter även kassaflödet. Räntan sätts individuellt, så det lönar sig att jämföra flera erbjudanden och räkna på totalkostnaden inklusive avgifter. Fastigheten är säkerhet, och uteblivna betalningar kan i värsta fall leda till att den går förlorad. Låna därför aldrig mer än vad företagets kassaflöde klarar med marginal.
Räntor och villkor ändras löpande och sätts individuellt efter kreditprövning. Verifiera alltid aktuell information direkt med långivaren innan du ansöker. Att låna kostar pengar — se till att du kan betala tillbaka lånet.
Om skribenten
