Tomträtt går att belåna på liknande sätt som en vanlig fastighet, men bankerna bedömer den mer restriktivt. Marken ägs av staten eller kommunen och ingår inte i panten, och tomträttsavgälden kan ändras vid omprövning, som huvudregel vart 10:e år.
Avgälden räknas dessutom som en fast årlig driftkostnad som minskar fastighetens kassaflöde. Ett vanligt arrende går som regel inte att belåna på samma sätt, eftersom byggnaden räknas som lös egendom och avtalet är tidsbegränsat. Då krävs ofta andra säkerheter, till exempel företagsinteckning eller borgen.
Räkna därför med en lägre belåningsgrad än vid äganderätt. Fastigheter belånas i regel till högst 85% av värdet, oftast mellan 60 och 80%.
💡 Vår rekommendation
För de flesta företag som undrar hur ett fastighetslån fungerar på tomträtt rekommenderar vi Krea.
Krea är specialiserat på fastighetsfinansiering och kan hjälpa till med förvärvslån, topplån och bryggfinansiering upp till 100 miljoner kr. Eftersom bankerna bedömer tomträtt olika är det en styrka att en ansökan kan nå flera långivare i stället för en enda bank. Krea kräver ofta säkerhet i fastighet, så frågan om vilken typ av rätt du har är avgörande. Räntan sätts individuellt efter kreditprövning och kan bli högre än du räknat med, och fastigheten ställs som säkerhet. Bekräfta därför alltid direkt med långivaren att din tomträtt accepteras som säkerhet.
📊 Jämförelse: Ledande långivare för fastighetslån till företag
Tabellen visar långivare och förmedlare som är aktuella för fastighetsfinansiering i företagssegmentet. Hur en tomträtt värderas och vilken belåningsgrad som accepteras avgörs av respektive långivare, så ställ alltid frågan direkt innan du ansöker.
| Långivare | Typ | Målgrupp | Vad som särskiljer | Erbjudande |
|---|---|---|---|---|
| Krea | Fastighetslån (förmedling) | Företagare och fastighetsinvesterare | Specialiserat på större fastighetslån och leasing, med brygg-, topp- och förvärvslån upp till 100 miljoner kr. Kräver ofta säkerhet i fastighet | Se erbjudande → |
| Creddo | Företagslån (förmedling) | Små och medelstora fastighetsbolag | Hjälper till att jämföra fastighetslån. Riktar sig enbart till juridiska personer | Se erbjudande → |
| Svea Bank | Fastighetslån | Företag och privatpersoner | Flexibla lösningar för låntagare som fått nej hos andra banker, med villkor som sätts individuellt | Se erbjudande → |
| SEB | Fastighetslån för företag och bostadsrättsföreningar | Företag och brf:er | Bedömer belåningsgrad, kassaflöde, säkerhet och räntebindning. Kräver pantbrev med fullt belåningsvärde | – |
| toborrow | Låneförmedlare | Företag | Kreditspecialister hjälper till med ansökan och samarbetar med flera banker och långivare, bland annat Serafim Finans | – |
📋 Vad du lär dig i den här guiden
Guiden går igenom följande:
- Skillnaden mellan tomträtt och arrenderätt och varför den påverkar lånet
- Hur tomträttsavgälden beräknas och när den kan omprövas
- Hur banker bedömer belåningsgrad och kassaflöde vid tomträtt
- Vad det kostar, med tre räkneexempel
- Hur du väljer finansiering utan att överbelåna
🏠 Tomträtt och arrenderätt förklarat – från grunden
🏢 Så fungerar tomträtt
Tomträtt innebär att du äger byggnaderna men inte marken. Marken ägs av staten eller en kommun, som upplåter den till dig mot en årlig avgift, tomträttsavgälden.
Tomträtten gäller på obestämd tid och har ett starkt besittningsskydd, vilket gör den till en stark nyttjanderätt. Den kan fritt säljas, intecknas och belånas på liknande sätt som en vanlig fastighet.
🏠 Så fungerar arrende
Arrende innebär att du hyr ett markområde, eller en byggnad på ofri grund, under ett tidsbegränsat avtal. Det kan till exempel vara ett bostadsarrende eller ett kommersiellt arrende. Byggnaden räknas som lös egendom, och ett vanligt arrende kan som regel inte belånas på samma sätt som fast egendom.
Konsekvensen är att traditionella fastighetslån ofta inte beviljas vid arrende, eller att långivaren ställer helt andra krav på säkerheter. Det kan vara företagsinteckning eller borgen. Tänk på att alla säkerheter som lämnas kan utnyttjas av långivaren om du inte kan betala tillbaka krediten, vilket kan få stora konsekvenser även för den som gått i borgen.
⚖️ Så fastställs tomträttsavgälden
Avgälden räknas ut som markvärde gånger avgäldsränta. Den är låst under bestämda perioder, som huvudregel 10 år enligt Jordabalken 13 kap. 10 §. Inför en ny period kan markägaren begära omprövning utifrån markvärdet vid den tidpunkten.
Enligt gällande praxis efter avgöranden i Högsta domstolen och Mark- och miljööverdomstolen är avgäldsräntan 1,75% för bostäder och 2,0% för kommersiella fastigheter. Eftersom markvärdet kan förändras mellan perioderna kan avgälden göra det också. Framtida avgäld är därför en osäkerhet som både du och banken måste räkna med.
🛡️ Så bedömer banken tomträtt
Banker tillämpar i regel en mer restriktiv bedömning vid tomträtt än vid full äganderätt. Det beror på osäkerheten kring framtida avgäldshöjningar och på att marken inte ingår i panten.
Bedömningen utgår från fastighetens sammanlagda kassaflöde, där avgälden räknas som en fast årlig driftkostnad. Den minskar nettodriftsresultatet och påverkar därmed räntetäckningsgraden.
Samma grundprinciper som vid andra fastighetslån gäller i övrigt: långivaren tittar på belåningsgrad, kassaflöde och säkerhet. Fastigheten ställs som säkerhet, så utebliven betalning kan leda till förlust av fastigheten. Räntehöjningar påverkar dessutom månadskostnaden.
✅ Vad gäller för fastighetslån på tomträtt och arrenderätt – och vad gäller inte?
Tabellen reder ut de vanligaste missförstånden. Notera att bankernas bedömning varierar, så den ger en riktning och inte ett besked för just din fastighet.
| Scenario | Möjligt? | Notering | Erbjudande |
|---|---|---|---|
| Belåna en tomträtt | ✅ | Tomträtt kan fritt säljas, intecknas och belånas på liknande sätt som en vanlig fastighet | Se erbjudande → |
| Få samma belåningsgrad som vid äganderätt | ⚠️ | Banker är i regel mer restriktiva eftersom marken inte ingår i panten och framtida avgäld är osäker | – |
| Låna med vanligt arrende som enda säkerhet | ❌ | Byggnaden är lös egendom och avtalet tidsbegränsat. Traditionella fastighetslån beviljas ofta inte | – |
| Kompensera arrende med andra säkerheter | ⚠️ | Företagsinteckning eller borgen kan krävas. Alla säkerheter kan utnyttjas om lånet inte betalas | – |
| Jämföra flera långivare med en ansökan | ✅ | En ansökan via förmedlare når flera långivare och ger bara en kreditupplysning | Kolla ränta → |
| Räkna med att avgälden är fast för alltid | ❌ | Avgälden är låst per period, som huvudregel 10 år, och kan omprövas inför nästa period | – |
| Se avgälden som en driftkostnad | ✅ | Avgälden belastar nettodriftsresultatet och därmed räntetäckningsgraden | – |
Om du vill jämföra hur olika långivare ser på din tomträtt kan du göra det via en förmedlare som Krea, som hjälper till med förvärvs-, topp- och bryggfinansiering för fastigheter.
💰 Vad kostar ett fastighetslån på tomträtt?
Kostnaden består av tomträttsavgälden, räntan på lånet och eventuella avgifter. Avgälden är den post som skiljer tomträtt från äganderätt, så den räknar vi på först. Räntan på själva lånet sätts individuellt efter kreditprövning och kan skilja sig mycket mellan långivare, så i exemplen nedan räknar vi bara på avgäld och kassaflöde. Alla exempel är illustrationer och inte offerter.
💡 Räkneexempel 1: Så beräknas avgälden
Antagande: markvärdet är 5 000 000 kr. Avgäld = markvärde gånger avgäldsränta.
| Avgäldsränta | Årlig avgäld | Per månad |
|---|---|---|
| 1,75% (bostäder) | 87 500 kr | ca 7 292 kr |
| 2,0% (kommersiella fastigheter) | 100 000 kr | ca 8 333 kr |
| 3,0% (hypotetiskt riskscenario) | 150 000 kr | 12 500 kr |
Den sista raden är inte gällande praxis. Den visar hur känslig kostnaden är om avgäldsräntan skulle bli högre än idag: skillnaden mot 2,0% är 50 000 kr om året på samma markvärde.
💡 Räkneexempel 2: Omprövning efter 10 år
Antagande: kommersiell fastighet, avgäldsränta 2,0% och oförändrad avgäldsränta över tid. Markvärdet stiger från 5 000 000 kr till 6 000 000 kr (20%) till nästa avgäldsperiod.
| Före omprövning | Efter omprövning | |
|---|---|---|
| Markvärde | 5 000 000 kr | 6 000 000 kr |
| Årlig avgäld | 100 000 kr | 120 000 kr |
| Ökning per år | – | 20 000 kr (ca 1 667 kr per månad) |
| Merkostnad över 10 år | – | 200 000 kr |
Om markvärdet i stället sjunker minskar avgälden enligt samma formel. Poängen är att du inte kan veta vilket håll det går, och att kostnaden ligger fast först efter att den nya perioden bestämts.
💡 Räkneexempel 3: Effekt på kassaflöde och räntetäckning
Antaganden: hyresintäkter på 1 200 000 kr per år, driftkostnader exklusive avgäld på 400 000 kr per år och en räntekostnad på 350 000 kr per år. Räntetäckningsgrad räknas här som nettodriftsresultat delat med räntekostnaden.
| Utan avgäld | Avgäld 100 000 kr | Avgäld höjd till 120 000 kr | |
|---|---|---|---|
| Nettodriftsresultat | 800 000 kr | 700 000 kr | 680 000 kr |
| Räntetäckningsgrad | 2,29 | 2,00 | 1,94 |
Avgälden på 100 000 kr motsvarar 12,5% av nettodriftsresultatet före avgäld (100 000 delat med 800 000). En höjning med 20 000 kr sänker räntetäckningen från 2,00 till 1,94. Därför lägger banker avgälden bland de fasta driftkostnaderna när de bedömer lånet.
🧾 Belåningsgrad och kontantinsats
Fastighetsguiderna anger att du i regel kan belåna högst 85% av värdet, oftast mellan 60 och 80%, och att resten ska finansieras med eget kapital. Vid tomträtt bedömer banken ofta mer restriktivt än vid äganderätt, så räkna med en lägre belåningsgrad.
| Värde enligt värdering | Belåningsgrad | Lån | Kontantinsats |
|---|---|---|---|
| 10 000 000 kr | 60% | 6 000 000 kr | 4 000 000 kr |
| 10 000 000 kr | 80% | 8 000 000 kr | 2 000 000 kr |
Tabellen visar inte vad din bank erbjuder, bara hur mycket eget kapital en lägre belåningsgrad kräver. Lånet ska dessutom kunna bäras av kassaflödet med marginal.
📊 Faktorer som påverkar totalkostnaden
- Markvärdet, som styr avgäldens storlek.
- Avgäldsräntan, som enligt praxis skiljer mellan bostäder och kommersiella fastigheter.
- Avgäldsperioden och när nästa omprövning sker.
- Belåningsgraden och därmed kontantinsatsen.
- Lånets ränta, rörlig eller fast, och löptiden.
- Avgifter som uppläggningsavgift, kreditavgift samt kostnader för pantbrev och värdering.
- Amorteringsformen, till exempel rak amortering eller annuitet, som påverkar både likviditet och totalkostnad.
Kolla ränta och villkor hos långivare som arbetar med fastighetsfinansiering innan du bestämmer dig, eftersom små skillnader i ränta kan bli stora summor över tid.
🎯 Så väljer du rätt finansiering vid tomträtt eller arrende
- Klargör vilken rätt du har. Tomträtt gäller på obestämd tid medan arrende är tidsbegränsat. Det avgör vilka säkerheter som överhuvudtaget är aktuella.
- Ta reda på avgäldens nivå och nästa omprövning. Notera markvärde, avgäldsränta och när perioden löper ut, så att du kan räkna med en möjlig höjning.
- Räkna kassaflödet med avgälden som fast driftkostnad. Lägg in en marginal för en avgäldshöjning och för räntehöjningar, så att fastigheten bär sina kostnader även i ett sämre läge.
- Planera för lägre belåning. Räkna med att banken kan bedöma tomträtten mer restriktivt än en äganderättsfastighet, och att du behöver mer eget kapital. Att låna maximalt är aldrig målet: ju större marginal, desto tryggare.
- Jämför flera långivare. Olika banker gör olika bedömningar. Ställ frågan om tomträtten accepteras som säkerhet, och använd gärna en förmedlare så att du bara får en kreditupplysning.
- Räkna på totalkostnaden. Ta med ränta, avgifter, amortering och avgäld, inte bara räntesatsen.
- Vid arrende, utred alternativen. Fråga vilka kompletterande säkerheter långivaren kräver. Vid flera fastigheter, komplex ägarstruktur eller andra svåra situationer bör du kontakta långivaren eller en oberoende rådgivare.
Om du vill ta nästa steg kan du jämföra villkor hos en förmedlare som arbetar med fastighetsfinansiering.
❓ Vanliga frågor
❓ Vad är skillnaden mellan tomträtt och arrenderätt?
Vid tomträtt äger du byggnaderna medan marken ägs av staten eller en kommun. Tomträtten gäller på obestämd tid, har starkt besittningsskydd och kan säljas, intecknas och belånas på liknande sätt som en fastighet. Arrende är ett tidsbegränsat avtal där byggnaden räknas som lös egendom, och det kan som regel inte belånas på samma sätt.
❓ Kan man belåna en tomträtt?
Ja, tomträtten kan intecknas och belånas på liknande sätt som en vanlig fastighet. Bankerna tillämpar dock i regel en mer restriktiv bedömning, eftersom marken inte ingår i panten och framtida avgäld är osäker. Fråga alltid långivaren om din tomträtt accepteras och på vilka villkor.
❓ Hur beräknas tomträttsavgälden?
Avgälden räknas som markvärde gånger avgäldsränta. Med ett markvärde på 5 000 000 kr och avgäldsräntan 2,0% blir avgälden 100 000 kr per år. Beräkningen är en illustration, och din faktiska avgäld bestäms av markägaren utifrån markvärdet.
❓ Hur ofta kan tomträttsavgälden ändras?
Avgälden är låst under bestämda perioder, som huvudregel 10 år enligt Jordabalken 13 kap. 10 §. Inför en ny period kan markägaren begära omprövning utifrån markvärdet vid tidpunkten. Du bör därför känna till när din period löper ut och räkna med en möjlig höjning.
❓ Vilken avgäldsränta gäller för bostäder och kommersiella fastigheter?
Enligt gällande praxis efter avgöranden i Högsta domstolen och Mark- och miljööverdomstolen är avgäldsräntan 1,75% för bostäder och 2,0% för kommersiella fastigheter. Praxis kan ändras över tid, så kontrollera vad som gäller för din tomträtt när du räknar på kostnaden.
❓ Varför är belåningsgraden ofta lägre vid tomträtt?
Banken ser två risker: osäkerheten kring framtida avgäldshöjningar och att marken inte ingår i panten. Dessutom räknas avgälden som en fast årlig driftkostnad som minskar nettodriftsresultatet och räntetäckningsgraden. Resultatet blir ofta att du behöver mer eget kapital än vid en motsvarande äganderättsfastighet.
❓ Kan jag få fastighetslån på arrenderad mark?
Ett vanligt arrende kan som regel inte belånas som fast egendom, eftersom byggnaden räknas som lös egendom och avtalet är tidsbegränsat. Traditionella fastighetslån beviljas därför ofta inte, eller så kräver långivaren andra säkerheter som företagsinteckning eller borgen. Tänk på att borgen kan få stora konsekvenser för den som går i borgen om lånet inte betalas.
❓ Hur påverkar avgälden mina chanser att få lån?
Banken räknar avgälden som en fast driftkostnad, vilket minskar nettodriftsresultatet. I exemplet ovan sänktes räntetäckningsgraden från 2,29 till 2,00 av en avgäld på 100 000 kr. Ju större marginal ditt kassaflöde har, desto bättre förutsättningar.
❓ Vad händer om jag inte kan betala lånet?
Fastigheten ställs som säkerhet, så utebliven betalning kan leda till att du förlorar den. Du riskerar också en betalningsanmärkning, som kan göra det svårt att få nya lån. För stöd kan du vända dig till budget- och skuldrådgivningen i din kommun. Kontaktuppgifter finns på konsumentverket.se.
❓ Vilka underlag behöver jag vid ansökan?
Det varierar mellan långivare, men en ansökan kan omfatta en värdering, en kalkyl eller likviditetsbudget, åtminstone ett bokslut, en affärsplan samt uppgifter om fastigheten. För hyresfastigheter efterfrågas ofta hyresavtal och driftskostnader. Ju tydligare uppgifter långivaren får, desto enklare är det att bedöma risken.
🏆 Sammanfattning
De viktigaste lärdomarna:
- Tomträtt kan belånas på liknande sätt som en fastighet, men banker bedömer den mer restriktivt eftersom marken inte ingår i panten.
- Avgälden är markvärde gånger avgäldsränta, låst som huvudregel i 10 år och kan omprövas.
- Avgälden räknas som fast driftkostnad och påverkar nettodriftsresultatet och räntetäckningsgraden.
- Ett vanligt arrende kan som regel inte belånas som fast egendom, och andra säkerheter kan krävas.
- Räkna med mer eget kapital, ha marginal i kassaflödet och lås inte in dig på maximal belåning.
För företag som vill jämföra fastighetsfinansiering på tomträtt är Krea en naturlig startpunkt. Fastighetsbolag som söker lån till fastighetsprojekt kan även titta på Creddo.
Räntor och villkor ändras löpande och sätts individuellt efter kreditprövning. Verifiera alltid aktuell information direkt med långivaren innan du ansöker. Att låna kostar pengar — se till att du kan betala tillbaka lånet.
Om skribenten
