Ett företag kan normalt belåna en fastighet upp till cirka 85% av marknadsvärdet, men i praktiken hamnar belåningsgraden oftast mellan 60 och 80%. Det som lånet inte täcker, kontantinsatsen, måste företaget finansiera med eget kapital eller i vissa fall genom en kompletterande finansiering ovanpå huvudlånet.
Exakt nivå beror på fastighetstyp, kassaflöde, säkerhet och företagets kreditvärdighet. Räntan sätts individuellt efter kreditprövning och kan bli högre än vad som först anges. Fastigheten ställs som säkerhet, så utebliven betalning kan leda till att du förlorar den.
💡 Vår rekommendation
För de flesta företag som undrar hur mycket de får låna till en fastighet rekommenderar vi Krea.
Krea specialiserar sig på lån till fastigheter och kan hjälpa till med bryggfinansiering, topplån och förvärvslån upp till 100 miljoner kr. Det är relevant när belåningsgraden sätter ett tak för huvudlånet och du behöver se hur resten av köpeskillingen kan finansieras utöver din egen insats. Tänk på att Krea ofta kräver säkerhet i fastighet, och att räntan sätts individuellt efter kreditprövning och kan bli högre än vad som först anges.
📊 Jämförelse: ledande långivare för fastighetslån till företag
Tabellen visar de långivare och förmedlare som är aktuella för företag som vill finansiera fastighet. Belåningsgrad och ränta sätts individuellt hos alla, och därför finns inga generella siffror att jämföra på de raderna.
| Långivare | Fokus och målgrupp | Högsta lånebelopp | Max belåningsgrad | Ränta från | Erbjudande |
|---|---|---|---|---|---|
| Krea | Större fastighetslån och leasing, bryggfinansiering, topplån och förvärvslån. Företagare och fastighetsinvesterare | Upp till 100 miljoner kr | Uppgift ej tillgänglig | Uppgift ej tillgänglig | Se erbjudande → |
| Svea Bank | Fastighetslån för företag och privatpersoner med behov | Uppgift ej tillgänglig | Uppgift ej tillgänglig | Uppgift ej tillgänglig | Se erbjudande → |
| Creddo | Låneförmedlare som kan hjälpa till att jämföra fastighetslån. Riktar sig enbart till juridiska personer, främst små och medelstora fastighetsbolag | Uppgift ej tillgänglig | Uppgift ej tillgänglig | Uppgift ej tillgänglig | Se erbjudande → |
Eftersom förmedlare skickar din ansökan till flera långivare kan du få flera erbjudanden efter en och samma kreditupplysning. Det är ett skäl att jämföra villkor innan du binder dig.
📋 Vad du lär dig i den här guiden
- Vad belåningsgrad (LTV) betyder och hur den räknas ut
- Vilka nivåer som gäller för företag och vad som styr dem
- Hur stor egen insats som krävs och när kompletterande finansiering kan bli aktuell
- Vilka kostnader och risker som följer med lånet
- Hur du väljer en försvarbar belåningsnivå och förbereder ansökan
Vill du se hur ett större belopp kan finansieras kan du redan nu jämföra villkor hos Krea.
🏢 Belåningsgrad (LTV) förklarat — från grunden
Belåningsgrad är lånets storlek i förhållande till fastighetens värde. På engelska kallas måttet LTV, loan-to-value. Lånar företaget 7 000 000 kr mot en fastighet som värderats till 10 000 000 kr är belåningsgraden 70%.
Belåningsgraden är ett av de viktigaste måtten när en långivare avgör hur mycket ett företag får låna. Den del av köpeskillingen som lånet inte täcker finansierar företaget med eget kapital. Därför är en lägre belåningsgrad också ett lägre risktagande för både långivaren och företaget.
📊 Vilken belåningsgrad kan ett företag få?
Som tak anges i regel cirka 85% av fastighetens marknadsvärde. I praktiken hamnar belåningen oftast mellan 60 och 80%, vilket innebär att företaget behöver ha råd med kontantinsatsen på egen hand.
Taket är en övre gräns och inget mål. En långivare bedömer även kassaflöde, kreditvärdighet och säkerhet, och många företag klarar sig bättre med en lägre belåningsgrad än den högsta som erbjuds.
🏢 Så skiljer sig belåningen mellan fastighetstyper
Hur hög belåningsgrad en långivare accepterar beror på fastighetstyp. En hyresfastighet med stabila hyresintäkter kan normalt belånas högre än en specialiserad industrifastighet.
| Fastighetstyp | Exempel | Vad som påverkar belåningen |
|---|---|---|
| Hyresfastighet | Flerbostadshus, blandfastighet | Stabila hyresintäkter talar för en högre belåning |
| Kommersiell fastighet | Kontor, butik, lager, industri | Beror på fastighetstyp. Specialiserade fastigheter belånas normalt lägre |
| Lantbruksenhet | Jord- och skogsbruksfastighet | Bedöms utifrån fastighetens kassaflöde och verksamhetens betalningsförmåga |
| Bostadsrättsförening | Föreningens fastighet | Har egna rådgivare hos vissa banker |
💡 Så räknar du ut maximalt lånebelopp
Formeln är enkel: fastighetens värde multiplicerat med belåningsgraden ger maximalt lånebelopp. Fastighetens värde minus lånebeloppet är den egna insats du behöver ha.
Tabellen nedan är en illustration, inte en offert. Den förutsätter att fastigheten är värderad till 10 000 000 kr och att köpeskillingen är lika med värderingen.
| Belåningsgrad | Maximalt lånebelopp | Egen insats |
|---|---|---|
| 60% | 6 000 000 kr | 4 000 000 kr |
| 70% | 7 000 000 kr | 3 000 000 kr |
| 80% | 8 000 000 kr | 2 000 000 kr |
| 85% | 8 500 000 kr | 1 500 000 kr |
Om fastigheten redan är belånad räknar du på samma sätt, men drar bort det befintliga lånet. Med ett befintligt lån på 4 000 000 kr och en belåningsgrad på 70% blir utrymmet 7 000 000 kr minus 4 000 000 kr, alltså 3 000 000 kr. Vid 60% blir utrymmet 2 000 000 kr.
🛡️ Säkerhet, kassaflöde och risk
Säkerheten för ett fastighetslån är normalt pantbrev i fastigheten. Pantbrev är bevis på inteckning och registreras hos Lantmäteriet. Finns det redan pantbrev kan de användas, annars tas nya ut.
Fastigheten ska över tid visa ett positivt kassaflöde, alltså bära sina egna kostnader inklusive lånet. För en hyresfastighet innebär det att hyresintäkterna ska täcka drift, ränta och amortering med marginal.
Risken är konkret. Kan du inte betala kan långivaren utnyttja säkerheten, och en rörlig ränta följer marknadsräntan, så en räntehöjning gör månadskostnaden högre. Kontantinsatsen och marginalen i kassaflödet är din buffert.
✅ Vad gäller för belåningsgrad — och vad gäller inte?
Många missförstånd handlar om vad som faktiskt går att låna mot en fastighet. Tabellen sammanfattar de vanligaste situationerna.
| Scenario | Möjligt? | Notering |
|---|---|---|
| Låna 100% av fastighetens värde | ❌ | Taket är cirka 85%, och kontantinsatsen måste företaget ha på egen hand |
| Samma belåningsgrad för alla fastighetstyper | ❌ | Nivån beror på fastighetstyp, kassaflöde och säkerhet |
| Täcka mellanskillnaden över taket med kompletterande finansiering | ⚠️ | I vissa fall kan huvudlånet kombineras med andra låneformer, till exempel ett företagslån. Skulden och kostnaden ökar |
| Använda en redan belånad fastighet som säkerhet | ✅ | Övervärdet frigör kapital och det befintliga lånet ligger kvar |
| Låna utan att fastigheten sätts i pant | ⚠️ | Ger ofta lägre lånebelopp och kortare återbetalningstid. Borgensman kan vara alternativ |
| Nystartat företag får fastighetslån | ⚠️ | Möjligt med tillräcklig säkerhet, till exempel personlig borgen, medfinansiär eller ett starkt affärscase |
| Småföretag med svag ekonomi får fastighetslån | ⚠️ | Det kan vara svårare att beviljas lån |
När huvudlånet inte räcker till är det den kompletterande finansieringen som avgör om affären går ihop. Specialiserade förmedlare som Krea hjälper till med både topplån och bryggfinansiering, och du kan se deras villkor här.
💰 Vad kostar det att låna till en fastighet?
Räntan på ett fastighetslån sätts individuellt och baseras bland annat på företagets kreditvärdighet, fastighetens läge och marknadsvärde. Eftersom fastigheten är säkerhet blir villkoren ofta mer förmånliga än vid lån utan pant. Räntan kan ändå skilja sig mycket mellan långivare, vilket gör jämförelsen avgörande.
Utöver räntan kan avgifter tillkomma, som uppläggningsavgift, kreditavgift och kostnad för pantbrev och värdering. Räkna alltid på totalkostnaden, för en låg ränta kan dölja höga avgifter. Du kan välja mellan fast och rörlig ränta, där fast ränta skyddar mot förändringar i marknadsräntan.
Löptiden skiljer sig mellan låneformer.
| Låneform | Typisk löptid | Används till |
|---|---|---|
| Långsiktigt fastighetslån | 10–25 år, ibland upp till 30 år | Förvärv och refinansiering |
| Brygglån | Några månader upp till 24 månader | Kortsiktig finansiering i väntan på försäljning, refinansiering eller slutbetalning |
| Byggnadskreditiv | Ofta upp till 2 år | Nybyggnation och renovering med successiv utbetalning |
Följande faktorer påverkar kostnaden:
- Företagets kreditvärdighet och betalningshistorik
- Fastighetens läge och marknadsvärde
- Belåningsgrad och vilken säkerhet som ställs
- Fastighetens kassaflöde
- Marknadsräntan och om du väljer fast eller rörlig ränta
- Löptid och amorteringsform, till exempel annuitet, rak amortering eller en amorteringsfri period
- Avgifter för uppläggning, kredit, pantbrev och värdering
En amorteringsfri period kan vara lockande, men kostnaden skjuts ofta bara framåt. Brygglån är en bra tillfällig lösning, men räkna med högre ränta och kort löptid. Vill du se vad ett lån mot just din fastighet kostar kan du begära ett erbjudande.
🎯 Så väljer du rätt belåningsgrad
Den bästa belåningsgraden är den som ger en trygg marginal, inte den högsta som långivaren kan tänka sig att bevilja. Gå igenom stegen i ordning.
- Få fastigheten värderad av en oberoende aktör. Belåningsgraden räknas på värdet, så en felaktig värdering ger felaktiga siffror.
- Räkna ut maximalt lånebelopp och egen insats. Använd formeln ovan och se till att du har råd med kontantinsatsen utan att tömma företaget på likviditet.
- Testa kassaflödet med marginal. Räkna med att räntan kan stiga och att intäkterna kan bli lägre än budgeterat. Överoptimism leder ofta till likviditetsproblem senare.
- Välj en belåningsgrad under taket. En lägre belåningsgrad ger större utrymme om något oväntat händer.
- Välj rätt låneform. Förvärv, brygglån, byggnadskreditiv, företagslån med fastighet som säkerhet och refinansiering fyller olika behov.
- Samla underlaget. Ansökan kan innehålla värdering av fastigheten, kalkyl eller likviditetsbudget, minst ett bokslut och en affärsplan.
- Jämför långivare. Låt dem presentera sina bästa villkor, för små skillnader i ränta blir stora summor över tid.
Gäller det flera fastigheter, komplicerat ägande eller en särskild skuldsituation bör du kontakta långivaren eller en oberoende rådgivare. Denna guide ger allmän vägledning och ersätter inte personlig rådgivning.
När du har siffrorna kan du gå vidare och ansöka.
❓ Vanliga frågor
❓ Hur mycket kan ett företag belåna en fastighet?
Normalt upp till cirka 85% av marknadsvärdet, men oftast hamnar belåningsgraden mellan 60 och 80%. Den exakta nivån sätts individuellt utifrån fastighetstyp, kassaflöde, säkerhet och kreditvärdighet. Räntan sätts efter kreditprövning och kan bli högre än vad som först anges.
❓ Vad är LTV och hur räknar jag ut det?
LTV, loan-to-value, är lånebeloppet delat med fastighetens värde. Ett lån på 7 000 000 kr mot en fastighet värd 10 000 000 kr ger en LTV på 70%. Vill du testa ditt eget belopp kan du jämföra villkor direkt.
❓ Varför varierar belåningsgraden mellan fastigheter?
Långivaren bedömer hur säkert kassaflödet är. En hyresfastighet med stabila hyresintäkter kan normalt belånas högre än en specialiserad industrifastighet. Därför kan två fastigheter med samma värde få olika belåningstak.
❓ Måste företaget ha egen insats?
Ja. Den del av köpeskillingen som lånet inte täcker måste företaget finansiera med eget kapital. Med ett tak på cirka 85% innebär det alltid en kontantinsats, och i praktiken ofta mer. Kompletterande finansiering kan i vissa fall minska behovet av eget kapital men ökar skulden.
❓ Kan jag kombinera ett fastighetslån med andra lån?
I vissa fall, ja. Behöver ni finansiering över den nivå som fastigheten räcker till kan huvudlånet kombineras med andra låneformer, till exempel ett företagslån. Jämför alltid totalkostnaden inklusive avgifter innan du tar på dig mer skuld.
❓ Kan jag låna om fastigheten redan är belånad?
Ja, om det finns ett övervärde. Fastigheten kan användas som säkerhet även när den redan är belånad, och det befintliga lånet ligger kvar. Med ett befintligt lån på 4 000 000 kr och 70% belåningsgrad på en fastighet värd 10 000 000 kr blir utrymmet 3 000 000 kr.
❓ Kan ett nystartat företag få fastighetslån?
Det kan gå om det finns tillräcklig säkerhet, till exempel personlig borgen, en medfinansiär eller ett starkt affärscase. En borgensman riskerar att få betala om företaget inte klarar lånet, vilket kan få stora konsekvenser även för familjen.
❓ Vad händer om jag inte kan betala lånet?
Långivaren kan utnyttja säkerheten, alltså fastigheten. Dessutom riskerar du en betalningsanmärkning som gör det svårare att få nya lån. Behöver du stöd kan du vända dig till budget- och skuldrådgivningen i din kommun.
❓ Kan jag kombinera banklån med lån från Almi?
Ja, ett lån från Almi kan tillsammans med egen finansiering eller banklån ge tillgång till mer kapital. Lånen vänder sig till företag med upp till 250 anställda, och det finns ingen övre gräns för lånebelopp. I många fall kan ett Almi-lån vara avgörande för att banken också ska bevilja ett lån.
❓ Påverkas jag av flera kreditupplysningar?
Flera kreditupplysningar via UC kan ha en negativ påverkan. Om du i stället ansöker via en låneförmedlare blir det bara en kreditupplysning, och du kan sedan jämföra de erbjudanden som kommer in.
🏆 Sammanfattning
- Ett företag kan normalt belåna en fastighet upp till cirka 85% av marknadsvärdet, men oftast ligger belåningsgraden mellan 60 och 80%.
- Maximalt lånebelopp är fastighetens värde gånger belåningsgraden. Resten är egen insats.
- Nivån beror på fastighetstyp, kassaflöde, säkerhet och kreditvärdighet.
- Taket är inget mål. En lägre belåningsgrad ger större marginal vid räntehöjningar och svagare intäkter.
- Fastigheten ställs som säkerhet och kan gå förlorad om du inte kan betala.
Räntor och villkor ändras löpande och sätts individuellt efter kreditprövning. Verifiera alltid aktuell information direkt med långivaren innan du ansöker. Att låna kostar pengar — se till att du kan betala tillbaka lånet.
Behöver du större belopp eller kompletterande finansiering är Krea ett naturligt första steg. Är ditt bolag ett litet eller medelstort fastighetsbolag kan du även jämföra via Creddo.
Om skribenten
