Cash-on-cash return räknas ut som årligt netto kassaflöde efter skuldservice dividerat med investerat eget kapital. Skuldservice är ränta plus amortering, och investerat eget kapital är den del av köpeskillingen som lånet inte täcker.
I ett illustrativt exempel köps en hyresfastighet för 5 000 000 kr med ett lån på 3 000 000 kr, vilket ger 2 000 000 kr i eget kapital. Med ett driftnetto på 400 000 kr och en skuldservice på 210 000 kr blir kassaflödet 190 000 kr, och cash-on-cash return blir 190 000 / 2 000 000 = 9,5%.
Fastigheter kan normalt belånas upp till cirka 85% av marknadsvärdet, men oftast ligger belåningen mellan 60 och 80%. Siffrorna i exemplet är antaganden för illustration, inte erbjudanden.
💡 Vår rekommendation
För de flesta som undrar hur man räknar ut cash-on-cash return på en belånad hyresfastighet rekommenderar vi Krea.
Cash-on-cash return avgörs av skuldservicen, och den styrs av ränta, amortering och belåningsgrad. Räntan sätts individuellt efter kreditprövning och kan bli högre än den du räknar med, så det lönar sig att få in riktiga offerter innan du räknar färdigt. Krea är inriktat på fastighetslån för företagare och fastighetsinvesterare och kan hjälpa till med bryggfinansiering, topplån och förvärvslån upp till 100 miljoner kr. Som låneförmedlare når Krea dessutom flera långivare med en ansökan, vilket ger dig flera villkor att sätta in i samma formel.
📊 Jämförelse: Ledande långivare för lån till hyresfastigheter
Hur hög din skuldservice blir beror på vilken långivare du väljer och vilka villkor du får. Tabellen visar tre aktörer som erbjuder fastighetsfinansiering till företag och investerare.
| Långivare | Typ | Passar för | Bra att veta | Erbjudande |
|---|---|---|---|---|
| Krea | Låneförmedlare, fastighetslån | Företagare och fastighetsinvesterare | Bryggfinansiering, topplån och förvärvslån upp till 100 miljoner kr. Kräver ofta säkerhet i fastighet | Se erbjudande → |
| Creddo | Låneförmedlare, företagslån | Små och medelstora fastighetsbolag | Inriktat på juridiska personer och hjälper till att jämföra fastighetslån | Se erbjudande → |
| Svea Bank | Bank, fastighetslån | Företag och privatpersoner med behov | Flexibla lösningar när andra banker nekar. Villkor sätts individuellt efter kreditprövning | Se erbjudande → |
Ränta och belåningsgrad sätts individuellt, så be om offert från flera aktörer och räkna cash-on-cash return på varje alternativ.
📋 Vad du lär dig i den här guiden
- Hur formeln för cash-on-cash return är uppbyggd
- Vad som ingår i skuldservice och investerat eget kapital
- Hur belåningsgrad och hävstång påverkar avkastningen
- Hur en räntehöjning slår mot kassaflödet
- Hur du väljer finansiering med marginal
Vill du ha riktiga villkor att räkna på kan Krea jämföra fastighetslån för företag upp till 100 miljoner kr.
🏢 Cash-on-cash return förklarat — från grunden
Cash-on-cash return är ett nyckeltal som visar hur stor del av ditt investerade egna kapital som kommer tillbaka som kassaflöde varje år. Det skiljer sig från att mäta avkastning på fastighetens hela värde, eftersom nämnaren bara är de pengar du själv har lagt in. Därför är det särskilt användbart när fastigheten är belånad.
Cash-on-cash return = årligt netto kassaflöde efter skuldservice / investerat eget kapital
🧮 Formeln steg för steg
- Driftnetto: Fastighetens hyresintäkter minus kostnader för drift och underhåll. Över tid ska hyresintäkterna täcka både drift, ränta och amortering med marginal.
- Skuldservice: Räntan plus amorteringen på lånet under året. Ränta betalas bara på den aktuella låneskulden, så räntekostnaden sjunker när du amorterar. Räntan sätts individuellt efter kreditprövning och kan skilja sig mycket mellan långivare.
- Investerat eget kapital: Köpeskillingen minus lånebeloppet. Den del som lånet inte täcker måste du finansiera med egna medel. Betalar du uppläggningsavgift, värdering eller pantbrev ur egen ficka bör de räknas in.
Kassaflödet i formeln är alltså driftnetto minus ränta minus amortering. Hur stor skuldservicen blir beror också på amorteringsformen: vid rak amortering betalar du en fast summa varje månad plus ränta, medan den totala betalningen vid annuitet är densamma varje månad så länge räntan är oförändrad.
Två fastigheter med samma driftnetto kan därför få helt olika cash-on-cash return, beroende på hur mycket eget kapital som binds och hur dyr finansieringen är. Exemplen i den här guiden är beräknade före skatt.
⚠️ Hävstång och risk
Hävstång innebär att du använder lånat kapital för att köpa en större fastighet än ditt egna kapital räcker till. Om fastigheten ger högre avkastning än lånet kostar kan cash-on-cash return stiga när belåningsgraden ökar. Om den inte gör det slår hävstången åt andra hållet.
Fastigheten ställs som säkerhet för lånet, och uteblivna betalningar kan leda till att långivaren tar säkerheten i anspråk, det vill säga att du förlorar fastigheten. Dessutom ökar skuldservicen direkt vid en räntehöjning om räntan är rörlig.
✅ Vad gäller för cash-on-cash return — och vad gäller inte?
Några missförstånd återkommer när investerare räknar på belånade hyresfastigheter.
| Scenario | Möjligt? | Notering |
|---|---|---|
| Cash-on-cash return blir negativ | ✅ | Om skuldservicen är större än driftnettot blir kassaflödet negativt, och därmed även nyckeltalet. |
| Amortering räknas som en utgift i kassaflödet | ✅ | Amorteringen minskar skulden men lämnar kassan, så den ingår i skuldservicen. |
| Dela kassaflödet med köpeskillingen | ❌ | Nämnaren ska vara det egna kapitalet, alltså det du faktiskt har lagt in. |
| Belåna hela köpeskillingen | ❌ | Fastigheter kan normalt belånas upp till cirka 85% av marknadsvärdet. Resten är kontantinsats som du själv måste ha. |
| Jämföra fastigheter med olika amorteringsform | ⚠️ | Rak amortering och annuitet ger olika skuldservice över tid. Jämför på samma antaganden. |
| Räkna med samma ränta under hela löptiden | ⚠️ | Rörlig ränta följer marknaden, medan fast ränta skyddar mot förändringar under bindningstiden. |
| Lån mot fastighet som ägs privat av bolagets företrädare | ✅ | Långivaren kan ta pant i en fastighet som ägs av bolaget eller privat av företrädare för bolaget. |
Räntan kan skilja sig mycket mellan olika långivare, och det är den post som oftast gör störst skillnad i din beräkning. Krea kan jämföra fastighetslån för företagare och investerare, så att du räknar på verkliga villkor.
💰 Vad kostar lånet och hur påverkar det avkastningen?
Finansieringskostnaden är det som skiljer driftnettot från kassaflödet. Den består av flera poster, och räknar du bara på räntan missar du en del av kostnaden.
| Kostnadspost | Vad det innebär | Påverkan på cash-on-cash return |
|---|---|---|
| Ränta | Fast eller rörlig. Sätts utifrån bland annat kreditvärdighet, fastighetens läge och marknadsvärde | Stor del av skuldservicen i början. Vid rörlig ränta stiger kostnaden direkt när marknadsräntan går upp |
| Amortering | Rak amortering, annuitet eller bullet-lösning | Påverkar likviditet och totalkostnad. En amorteringsfri period skjuter ofta kostnaden framåt |
| Avgifter | Uppläggningsavgift, kreditavgift samt kostnad för pantbrev och värdering | Ökar det egna kapital du binder eller sänker kassaflödet |
| Löptid | Vanligen 10 till 25 år för långsiktiga fastighetslån, i vissa fall upp till 30 år | Sprider amorteringen över fler år |
| Brygglån | Kortsiktig finansiering, från några månader upp till 24 månader | Högre ränta och kort löptid, så nyckeltalet gäller bara övergångsperioden |
Det som påverkar din kostnad mest är:
- Företagets kreditvärdighet och ekonomi
- Fastighetens läge och marknadsvärde
- Belåningsgrad och ställd säkerhet
- Löptid och amorteringsform
- Fast eller rörlig ränta
- Avgifter utöver räntan
💡 Räkneexempel: så påverkar belåningsgraden
Exemplet är en illustration, inte en offert eller en prognos för någon långivares villkor. Räntan är en kalkylränta.
Antaganden:
- Köpeskilling: 5 000 000 kr
- Hyresintäkter per år: 550 000 kr
- Drift och underhåll per år: 150 000 kr
- Driftnetto: 400 000 kr (8,0% av köpeskillingen)
- Kalkylränta: 5,0% på lånet
- Amortering: 2% av lånebeloppet per år, rak amortering
- Engångsavgifter och skatt ingår inte
| Belåningsgrad | Lån | Eget kapital | Ränta per år | Amortering per år | Skuldservice | Kassaflöde | Cash-on-cash return |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0% | 0 kr | 5 000 000 kr | 0 kr | 0 kr | 0 kr | 400 000 kr | 8,0% |
| 40% | 2 000 000 kr | 3 000 000 kr | 100 000 kr | 40 000 kr | 140 000 kr | 260 000 kr | 8,7% |
| 60% | 3 000 000 kr | 2 000 000 kr | 150 000 kr | 60 000 kr | 210 000 kr | 190 000 kr | 9,5% |
| 80% | 4 000 000 kr | 1 000 000 kr | 200 000 kr | 80 000 kr | 280 000 kr | 120 000 kr | 12,0% |
Vid 60% belåning täcker driftnettot skuldservicen 1,9 gånger, vid 80% bara 1,4 gånger. Cash-on-cash return är högre vid hög belåning, men marginalen mot lägre hyror eller högre ränta krymper. Att maximera belåningen är därför inget mål i sig. Välj en nivå där fastigheten klarar skuldservicen med god marginal.
💡 Räkneexempel: så påverkar räntan
Samma fastighet och samma antaganden, men med olika ränta på lånet.
| Ränta | Skuldservice vid 60% | Kassaflöde vid 60% | Cash-on-cash return vid 60% | Skuldservice vid 80% | Kassaflöde vid 80% | Cash-on-cash return vid 80% |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 4,0% | 180 000 kr | 220 000 kr | 11,0% | 240 000 kr | 160 000 kr | 16,0% |
| 5,0% | 210 000 kr | 190 000 kr | 9,5% | 280 000 kr | 120 000 kr | 12,0% |
| 6,0% | 240 000 kr | 160 000 kr | 8,0% | 320 000 kr | 80 000 kr | 8,0% |
| 7,0% | 270 000 kr | 130 000 kr | 6,5% | 360 000 kr | 40 000 kr | 4,0% |
Brytpunkten i exemplet ligger vid 6,0% ränta. Då är ränta och amortering tillsammans 8,0% av lånet, lika mycket som driftnettot är av köpeskillingen, och hävstången tillför ingenting: båda belåningsgraderna ger 8,0%, samma som utan lån. Över den nivån sjunker cash-on-cash return snabbare vid 80% än vid 60% belåning.
Vill du se vilka villkor som kan gälla för din fastighet kan du börja med en förfrågan hos Krea.
🎯 Så väljer du rätt finansiering för din hyresfastighet
- Räkna fram ett realistiskt driftnetto. Var försiktig med framtida hyresintäkter. Överoptimistiska kalkyler kan leda till likviditetsproblem senare.
- Hämta in villkor från flera långivare. Jämför ränta, avgifter, amorteringsform och löptid. Räkna på totalräntan inklusive alla avgifter, eftersom en låg ränta kan dölja höga avgifter.
- Räkna ut skuldservicen. Använd den amorteringsform du faktiskt får, rak amortering eller annuitet.
- Bestäm det egna kapitalet. Köpeskillingen minus lånet, plus eventuella engångskostnader som du betalar själv. Se till att värderingen görs av en oberoende aktör.
- Dela kassaflödet med det egna kapitalet. Då har du din cash-on-cash return.
- Stresstesta räntan. Räkna om med högre ränta, som i tabellen ovan. Fast ränta eller en uppdelning i flera bindningstider kan sprida ränterisken.
- Välj belåningsgrad med marginal. Låna inte mer än du med god marginal kan betala tillbaka. Den lägsta räntan ger inte alltid lägst totalkostnad, och maximal belåning ger tunn marginal.
Krea kan jämföra fastighetslån åt dig med en enda ansökan och hjälpa dig att hitta villkor som passar din beräkning.
❓ Vanliga frågor
❓ Vad är cash-on-cash return?
Cash-on-cash return visar hur stort kassaflöde du får varje år i förhållande till det egna kapital du har lagt in, efter att ränta och amortering har betalats. Nyckeltalet mäter alltså avkastningen på dina egna pengar, inte på fastighetens hela värde.
❓ Hur räknar jag ut cash-on-cash return på en belånad hyresfastighet?
Ta driftnettot (hyresintäkter minus drift och underhåll), dra bort ränta och amortering, och dela resultatet med det egna kapitalet. I exemplet i den här guiden blir det 190 000 kr / 2 000 000 kr = 9,5%. Räntan sätts individuellt efter kreditprövning, så använd offerter när du räknar på riktigt.
❓ Vad ingår i skuldservice?
Skuldservice är ränta plus amortering. Avgifter som uppläggningsavgift, kreditavgift samt kostnad för pantbrev och värdering tillkommer och bör räknas in i kalkylen. Amorteringsformen spelar roll: vid annuitet är den totala betalningen densamma varje månad om räntan inte ändras, medan rak amortering ger högre betalningar i början. En bullet-lösning eller amorteringsfri period kan sänka kostnaden nu, men kostnaden skjuts oftast framåt.
❓ Vad räknas som investerat eget kapital?
Det är köpeskillingen minus lånebeloppet. Kontantinsatsen måste du som regel finansiera med egna medel. Betalar du uppläggningsavgift, värdering eller pantbrev själv bör även de räknas in, eftersom pengarna är bundna i investeringen.
❓ Hur mycket kan jag belåna en hyresfastighet?
Fastigheter kan normalt belånas upp till cirka 85% av marknadsvärdet, men belåningen ligger oftast mellan 60 och 80%. Belåningsgraden beror på fastighetstyp, och en hyresfastighet med stabila hyresintäkter kan normalt belånas högre än en specialiserad industrifastighet. Att utnyttja taket ger en tunn marginal, vilket tabellen ovan visar.
❓ Kan jag få lån om jag äger hyresfastigheten via ett bolag?
Ja, långivaren kan ta pant i en fastighet som ägs av bolaget eller privat av en företrädare för bolaget. Creddo vänder sig till små och medelstora fastighetsbolag och är inriktat på juridiska personer. Villkoren sätts individuellt efter kreditprövning.
❓ Vad händer med cash-on-cash return när räntan stiger?
Skuldservicen ökar och kassaflödet minskar. Vid rörlig ränta följer kostnaden marknadsräntan, medan fast ränta skyddar under bindningstiden. I exemplet faller cash-on-cash return från 9,5% till 6,5% vid 60% belåning när räntan stiger från 5,0% till 7,0%.
❓ Är cash-on-cash return det enda nyckeltalet jag behöver?
Nej. Nyckeltalet säger inget om risken. Långivare tittar även på belåningsgrad, kassaflöde, säkerhet och räntebindning, och bedömer företagets kreditvärdighet och projektets utsikter. Räkna därför även på hur mycket marginal fastigheten har mot lägre hyror eller högre ränta.
❓ Bör jag få hjälp med beräkningen?
Vid mer komplexa situationer, till exempel flera fastigheter, en bolagsstruktur eller skuldproblem, bör du kontakta långivaren eller en oberoende rådgivare. Har du svårt att betala dina skulder kan du vända dig till budget- och skuldrådgivningen i din kommun. Kontaktuppgifter finns på konsumentverket.se.
🏆 Sammanfattning
Cash-on-cash return är årligt netto kassaflöde efter skuldservice dividerat med investerat eget kapital. Hävstång kan höja nyckeltalet, men den gör också fastighetens resultat känsligare för räntehöjningar och lägre hyresintäkter.
- Skuldservice är ränta plus amortering, och avgifter bör räknas in i kalkylen.
- Investerat eget kapital är köpeskillingen minus lånet.
- Fastigheter kan normalt belånas upp till cirka 85%, men oftast mellan 60 och 80%.
- Stresstesta alltid räntan och välj en belåningsgrad med marginal.
- Fastigheten ställs som säkerhet, och uteblivna betalningar kan leda till att du förlorar den.
Räntor och villkor ändras löpande och sätts individuellt efter kreditprövning. Verifiera alltid aktuell information direkt med långivaren innan du ansöker. Att låna kostar pengar — se till att du kan betala tillbaka lånet.
Om skribenten
