Ett svenskt bolag kan finansiera ett kommersiellt fastighetsprojekt utomlands genom att kombinera ett företagslån med säkerhet i tillgångar bolaget redan har i Sverige. Långivaren kan ta pant i en befintlig fastighet, och pengarna kan sedan användas till andra investeringar. Normalt kan en fastighet belånas upp till cirka 85% av marknadsvärdet, oftast snarare 60 till 80%, så resten av projektet måste finansieras med eget kapital.
Om en utländsk fastighet kan finansieras eller ingå som säkerhet avgör varje långivare individuellt. Räntan sätts efter kreditprövning och kan bli högre än en indikativ nivå. Fastigheten ställs som säkerhet, så utebliven betalning kan leda till att du förlorar den, och räntehöjningar påverkar månadskostnaden.
💡 Vår rekommendation
För de flesta som undrar hur man finansierar kommersiella fastighetsprojekt utomlands via ett svenskt bolag rekommenderar vi Krea.
Krea specialiserar sig på lån till fastigheter och kan hjälpa till med bryggfinansiering, topplån och förvärvslån upp till 100 miljoner kr. Upplägget bygger ofta på att svenska tillgångar ställs som säkerhet, och Krea kräver ofta säkerhet i fastighet. Om en utländsk fastighet eller ett utländskt projekt kan finansieras avgörs av respektive långivare, så ta upp det redan i första kontakten.
📊 Jämförelse: Ledande långivare för fastighetsfinansiering via svenskt bolag
Tabellen beskriver aktörernas allmänna inriktning inom fastighetsfinansiering för företag. Den innebär inte att aktören finansierar projekt utomlands, det måste du alltid bekräfta med den aktör du överväger.
| Aktör | Typ | Inriktning och säkerhet | Erbjudande |
|---|---|---|---|
| Krea | Förmedlare av fastighetslån | Större fastighetslån, bryggfinansiering, topplån och förvärvslån upp till 100 miljoner kr. Vänder sig till företagare och fastighetsinvesterare och kräver ofta säkerhet i fastighet. | Se erbjudande → |
| Creddo | Förmedlare av företagslån | Inriktat mot juridiska personer, främst små och medelstora fastighetsbolag. Hjälper till att jämföra fastighetslån. | Se erbjudande → |
| Svea Bank | Bank, fastighetslån | Flexibla lösningar för företag och privatpersoner med behov. | Se erbjudande → |
| toborrow | Låneförmedlare | Kreditspecialister hjälper till med val av lånetyp och ansökan. Samarbetar med flera banker och långivare för fastighetsfinansiering till företag. | – |
| SEB | Bank | Fastighetslån för hyresfastigheter, kommersiella fastigheter, lantbruksenheter och bostadsrättsföreningar. Kräver pantbrev med fullt belåningsvärde, och fastigheten ska över tid ge ett positivt kassaflöde. Belåningsgraden varierar med fastighetstyp. | – |
Låt projektets skede, säkerheterna bolaget kan ställa och mängden eget kapital styra valet, inte en enskild ränta. Räntan är bara en del av kostnaden, avgifter och villkor väger lika tungt.
📋 Vad du lär dig i den här guiden
- Hur svenska tillgångar kan användas som säkerhet
- Vilka låneformer som passar projekt i olika skeden
- Vilka frågor en gränsöverskridande struktur väcker kring pantbrev och valuta
- Vad finansieringen kostar och vilka avgifter som tillkommer
- Hur du jämför långivare och förbereder en ansökan
Vill du jämföra flera långivare med en ansökan kan Krea hjälpa till med förvärvslån, topplån och bryggfinansiering upp till 100 miljoner kr.
🏠 Fastighetsfinansiering via svenskt bolag förklarat — från grunden
Ett fastighetslån är ett lån där företaget använder en fastighet som säkerhet genom pantbrev. När ett svenskt bolag finansierar ett projekt utomlands är bolaget låntagare, och långivaren bedömer bolaget, säkerheterna och projektets utsikter. Här går vi igenom grunderna, och vad som behöver utredas särskilt när projektet ligger i ett annat land.
🏢 Svenskt bolag som låntagare
Kraven varierar mellan långivare, men några är vanliga. Företaget ska vara registrerat och aktivt i Sverige, ha en giltig bolagsform (aktiebolag, handelsbolag, kommanditbolag eller enskild firma) och ha ett svenskt bankkonto. Den som ansöker ska ha en ledande roll i företaget eller vara firmatecknare.
Bedömningen utgår från bolagets kreditvärdighet, alltså återbetalningsförmågan. Den bedöms utifrån bolagets ekonomi, säkerheterna som ställs och själva projektets utsikter.
🛡️ Säkerhet i svenska tillgångar
Ett pantbrev är ett bevis på inteckning i fastighet och registreras hos Lantmäteriet. Du pantsätter fastigheten genom att lämna över pantbrevet till långivaren. Säkerhet kan också bestå av en eller flera borgensmän eller en företagsinteckning.
En befintlig fastighet, som ägs av bolaget eller privat av en företrädare för bolaget, kan fungera som säkerhet även när lånet ska användas till andra ändamål. Pengarna kan då användas till andra investeringar. Det är på det sättet svenskt fastighetsvärde kan stödja en satsning som bolaget gör vid sidan av fastigheten.
Tänk på att alla säkerheter kan utnyttjas av långivaren om lånet inte betalas. Det kan få stora konsekvenser för bolaget, och för den som gått i borgen.
⚖️ Pantbrev och gränsöverskridande säkerhet
Pantbrev och inteckning, så som de beskrivs här, avser svenska fastigheter och registreras hos Lantmäteriet. Hur säkerhet i en fastighet i ett annat land kan ställas, och om långivaren över huvud taget accepterar det, är frågor du behöver ta upp med långivaren och med oberoende juridisk rådgivning innan du går vidare.
⚠️ Valutarisk och ränterisk
Ränterisken går att hantera på olika sätt. Fast ränta skyddar mot förändringar i marknadsräntan, medan rörlig ränta följer den: går räntan upp betalar du mer, går den ner betalar du mindre. Vissa långivare låter dig dela upp lånet i flera delar med olika bindningstider för att sprida risken.
Valutarisk är en separat risk. Om projektets intäkter och kostnader sker i en annan valuta än lånets kan kursförändringar göra det svårare att betala ränta och amortering, även om projektet går enligt plan. Hur en långivare ser på valutaexponering behöver du ta reda på i dialogen med långivaren och en oberoende rådgivare.
✅ Vad gäller för fastighetsfinansiering utomlands — och vad gäller inte?
| Scenario | Möjligt? | Notering |
|---|---|---|
| Svenskt bolag som låntagare | ✅ | Bolaget ska vara registrerat och aktivt i Sverige, ha en giltig bolagsform och ett svenskt bankkonto. |
| Pant i en befintlig svensk fastighet för att finansiera andra investeringar | ✅ | Långivaren kan ta pant i en redan befintlig fastighet, och pengarna kan användas till andra investeringar. |
| Fastighet som ägs privat av en företrädare används som säkerhet | ✅ | Möjligt enligt långivarens villkor. Alla säkerheter kan utnyttjas om lånet inte betalas. |
| Belåna hela fastighetens värde | ❌ | Normalt högst cirka 85%, oftast 60 till 80%. Kontantinsatsen måste bolaget ha råd med på egen hand. |
| Stora skulder och betalningsanmärkningar | ❌ | I princip omöjligt att få lån. |
| Utländsk fastighet som säkerhet för lånet | ⚠️ | Avgörs av långivaren. Pantbrev avser svenska fastigheter, så frågan behöver utredas särskilt. |
| Finansiera själva projektet utomlands | ⚠️ | Beror på långivaren, kreditprövningen och säkerheterna. Fråga tidigt i processen. |
| Nystartat bolag | ⚠️ | Kan få lån om säkerheten är tillräcklig, till exempel personlig borgen, medfinansiär eller ett starkt affärscase. Högre risk ger ofta högre ränta. |
Eftersom många av frågorna ovan avgörs av långivaren är en förmedlare ett naturligt första steg. Krea hjälper till med fastighetslån upp till 100 miljoner kr och kräver ofta säkerhet i fastighet.
💰 Vad kostar fastighetsfinansiering via svenskt bolag?
Räntan på ett fastighetslån sätts individuellt utifrån bolagets kreditvärdighet samt fastighetens läge och marknadsvärde. Den kan skilja sig mycket mellan långivare och mellan projekt, och den individuella räntan kan bli högre än en indikativ nivå. Eftersom fastigheten är säkerhet blir villkoren ofta mer förmånliga än vid lån utan pant.
| Låneform | Typisk löptid | Passar när |
|---|---|---|
| Långsiktigt fastighetslån | Oftast 10 till 25 år, ibland upp till 30 år | Köp av fastighet eller belåning av befintlig fastighet |
| Brygglån | Några månader upp till 24 månader | Kortsiktigt finansieringsgap, till exempel i väntan på försäljning eller refinansiering |
| Byggnadskreditiv | Ofta upp till 2 år | Nybyggnation eller renovering med successiv utbetalning, ränta bara på den utnyttjade delen |
| Företagslån med fastighet som säkerhet | Uppgift ej tillgänglig | Frigöra övervärde i en befintlig fastighet till andra satsningar |
Faktorer som påverkar kostnaden:
- Bolagets kreditvärdighet och ekonomi
- Fastighetens läge och marknadsvärde
- Vilken säkerhet som ställs
- Lånebelopp och löptid, där en kortare löptid ger lägre sammanlagd räntekostnad men högre betalningar per månad
- Rörlig eller fast ränta
- Avgifter som uppläggningsavgift, kreditavgift och kostnad för pantbrev och värdering
- Amorteringsplan, till exempel annuitet, rak amortering eller en bullet-lösning
Räkna alltid på totalräntan inklusive alla avgifter, eftersom en låg ränta kan dölja höga avgifter. En amorteringsfri period kan vara lockande, men kostnaden skjuts ofta bara framåt. Krea hjälper till med bland annat bryggfinansiering och topplån, och prisbilden sätts individuellt hos respektive långivare.
🎯 Så väljer du rätt fastighetsfinansiering för ett projekt utomlands
- Räkna på betalningsförmågan med marginal. Var realistisk med framtida kassaflöden och räkna med att räntan och valutakurser kan röra sig i fel riktning. Utnyttja inte högsta möjliga belåningsgrad bara för att den finns.
- Kartlägg säkerheterna i Sverige. Fastighet, företagsinteckning och borgen är vanliga alternativ, och alla kan utnyttjas om lånet inte betalas.
- Välj låneform efter projektets skede. Långsiktigt fastighetslån, brygglån och byggnadskreditiv löser olika behov och har olika löptider.
- Fråga om projektets geografi tidigt. Ta reda på om långivaren accepterar ett utländskt projekt, en utländsk säkerhet och hur valutafrågan hanteras.
- Ta in oberoende juridisk och skattemässig rådgivning. Gränsöverskridande upplägg är komplexa, och den bör omfatta både Sverige och landet där projektet ligger.
- Jämför flera långivare. Via en förmedlare blir det bara en kreditupplysning, och du kan jämföra räntor och avgifter. Låt värderingen göras av en oberoende aktör.
- Förbered ansökan. Räkna med värdering av fastigheten, kalkyl eller likviditetsbudget, minst ett bokslut och en affärsplan.
När du är redo att jämföra villkor kan du gå vidare via Krea.
❓ Vanliga frågor
❓ Kan ett svenskt bolag få lån till en fastighet utomlands?
Det avgörs av varje långivare i kreditprövningen. Bolaget ska vara registrerat och aktivt i Sverige och kunna ställa säkerhet, till exempel fastighet, borgen eller företagsinteckning. Ta upp projektets land redan i första kontakten.
❓ Kan jag använda en svensk fastighet som säkerhet för ett projekt utomlands?
En långivare kan ta pant i en redan befintlig fastighet, och pengarna kan användas till andra investeringar. Om användningen får vara ett projekt utomlands avgör långivaren. Pantsatt fastighet innebär att du riskerar att förlora den om lånet inte betalas.
❓ Hur mycket kan jag belåna?
Normalt kan en fastighet belånas upp till cirka 85% av marknadsvärdet, men oftast ligger belåningen mellan 60 och 80%. Resten är kontantinsats som bolaget måste ha råd med på egen hand. Vissa långivare erbjuder fastighetslån upp till 100 miljoner kr, men du bör inte låna mer än vad som är försvarbart.
Creddo är inriktat mot juridiska personer och kan hjälpa små och medelstora fastighetsbolag att jämföra lån.
❓ Vad är valutarisk och hur påverkar den lånet?
Valutarisken uppstår om projektets intäkter och kostnader sker i en annan valuta än lånets. Kursförändringar kan då göra det svårare att betala ränta och amortering. Fast ränta skyddar mot ränteförändringar, men inte mot valutarörelser.
❓ Vad är ett pantbrev, och fungerar det för utländska fastigheter?
Ett pantbrev är ett bevis på inteckning i fastighet och registreras hos Lantmäteriet. Pantbrev och inteckning avser svenska fastigheter. Hur säkerhet i en fastighet i ett annat land kan ställas behöver du utreda med långivaren och en oberoende juridisk rådgivare.
❓ Vilka krav ställs på ett svenskt bolag som söker fastighetslån?
Företaget ska vara registrerat i Sverige, och den som ansöker ska ha en ledande roll eller vara firmatecknare. Det ska gå att ställa säkerhet, till exempel fastigheten som pant, borgensmän eller företagsinteckning. Vissa långivare kräver också ett visst antal månaders verksamhet, viss omsättning eller minst ett bokslut.
❓ Vad gör jag om jag får avslag?
Ta reda på anledningen och utvärdera motiveringen. Finns det brister du kan åtgärda, kan du förbättra affärsplanen, lämna ytterligare säkerhet eller minska lånebeloppet? Det lönar sig ofta att prata med flera långivare, eftersom de gör olika bedömningar.
❓ Vad är skillnaden mellan brygglån och byggnadskreditiv?
Ett brygglån är kortsiktig finansiering i väntan på till exempel försäljning, refinansiering eller slutbetalning, med löptid från några månader upp till 24 månader. Ett byggnadskreditiv används vid nybyggnation eller renovering och betalas ut successivt, ofta med löptid upp till 2 år. Räkna med högre räntor och kort löptid på brygglån.
❓ Kan ett nystartat bolag få finansiering?
Ja, om det finns tillräcklig säkerhet, till exempel personlig borgen, medfinansiär eller ett starkt affärscase. Ett nytt bolag med osäker ekonomi innebär högre risk och därmed ofta högre ränta. Den som går i borgen riskerar att få betala om bolaget inte kan.
❓ Vilka underlag behöver jag till ansökan?
Ansökan kan innehålla en värdering av fastigheten, en kalkyl eller likviditetsbudget, minst ett bokslut och en affärsplan. Ju tydligare information långivaren får, desto enklare blir riskbedömningen. Det gör också att du kan få ett mer anpassat erbjudande.
🏆 Sammanfattning
Finansiering av kommersiella fastighetsprojekt utomlands via ett svenskt bolag bygger ofta på säkerheter i Sverige, till exempel pant i en befintlig fastighet. Normalt kan en fastighet belånas upp till cirka 85% av marknadsvärdet, oftast 60 till 80%, och resten måste finansieras med eget kapital. Frågor om utländsk fastighet som säkerhet, gränsöverskridande pantbrev och valutarisk avgörs av långivaren och bör utredas med oberoende juridisk och skattemässig rådgivning.
Eftersom fastigheten ställs som säkerhet kan utebliven betalning leda till att du förlorar den, och räntehöjningar påverkar månadskostnaden. Låna inte mer än vad bolaget har marginal att betala tillbaka, även om en högre belåningsgrad är möjlig.
Räntor och villkor ändras löpande och sätts individuellt efter kreditprövning. Verifiera alltid aktuell information direkt med långivaren innan du ansöker. Att låna kostar pengar — se till att du kan betala tillbaka lånet.
Om skribenten
