Ett covenant-brott innebär att du inte längre uppfyller ett särskilt villkor i låneavtalet, till exempel kopplat till belåningsgrad eller kassaflöde. Agera tidigt: gör en situationsöversyn, kontakta banken med ett konkret underlag och föreslå åtgärder som kapitaltillskott, extra amortering, försäljning av icke-kärntillgångar eller ett avgiftstillägg.
Som jämförelse kan fastigheter normalt belånas upp till cirka 85% av marknadsvärdet, så en lägre belåningsgrad ger mer marginal. Kör förhandlingen fast kan refinansiering eller ett brygglån, med löptider från någon månad upp till 24 månader, vara alternativ. Fastigheten ställs som säkerhet, och utebliven betalning kan leda till att du förlorar fastigheten.
💡 Vår rekommendation
För de flesta fastighetsägare som undrar hur ett covenant-brott med banken ska hanteras rekommenderar vi Krea.
Krea är specialiserade på större fastighetslån och kan hjälpa till med bryggfinansiering, topplån och förvärvslån upp till 100 miljoner kr. Det är relevant om en omförhandling med banken kräver en alternativ finansieringslösning, eftersom Krea jämför många långivare för fastighetsfinansiering. Tänk på att Krea ofta kräver säkerhet i fastighet och att villkoren sätts individuellt efter kreditprövning.
📊 Jämförelse: Ledande långivare för fastighetslån till företag
Tabellen visar långivare och förmedlare som är relevanta för företag och fastighetsinvesterare som behöver omförhandla eller refinansiera. Där uppgifter om ränta, belopp eller krav saknas anges Uppgift ej tillgänglig. Räntan sätts alltid individuellt efter kreditprövning och kan bli högre än vad som annonseras.
| Långivare | Typ och målgrupp | Styrka vid omförhandling eller refinansiering | Att tänka på | Erbjudande |
|---|---|---|---|---|
| Krea | Förmedlare av fastighetslån för företagare och fastighetsinvesterare | Bryggfinansiering, topplån och förvärvslån upp till 100 miljoner kr; jämför många långivare | Kräver ofta säkerhet i fastighet; ränta: Uppgift ej tillgänglig | Se erbjudande → |
| Svea Bank | Fastighetslån till företag och privatpersoner | Beskrivs som långivare med flexibla lösningar när andra banker nekar | Belopp, ränta och krav: Uppgift ej tillgänglig | Se erbjudande → |
| Creddo | Förmedlare av företagslån för små och medelstora fastighetsbolag | Hjälper till att jämföra fastighetslån mellan långivare | Vänder sig endast till juridiska personer | Se erbjudande → |
| SEB | Bank med fastighetslån för företag och bostadsrättsföreningar | Fast eller rörlig ränta; återbetalningstid och amortering anpassas efter fastighetens kassaflöde | Kräver pantbrev med fullt belåningsvärde och att fastigheten över tid ger positivt kassaflöde | – |
| toborrow | Låneförmedlare med kreditspecialister | Samarbetar med flera banker och långivare, bland annat Serafim Finans | Belopp, ränta och krav: Uppgift ej tillgänglig | – |
| Almi | Statligt bolag med lån, rådgivning och riskkapital för företag med upp till 250 anställda | Lån kan kombineras med egen finansiering eller banklån och kan i många fall vara avgörande för att banken ska bevilja lån | Processen är ofta något längre än hos andra långivare | – |
Ordningen i tabellen är ingen rangordning. Vilken lösning som passar beror på ditt avtal, din fastighet och din betalningsförmåga.
📋 Vad du lär dig i den här guiden
- Vad ett covenant-brott är och varför det uppstår
- Vad en situationsöversyn innebär och vilka underlag banken vill se
- Fyra förhandlingsåtgärder: kapitaltillskott, extra amortering, försäljning av icke-kärntillgångar och avgiftstillägg
- Vad omförhandling och refinansiering kan kosta
- Hur du går tillväga steg för steg om förhandlingen med banken kör fast
🏠 Covenant-brott förklarat — från grunden
Ett fastighetslån regleras av ett låneavtal. Vid sidan av ränta och amortering kan avtalet innehålla särskilda villkor som du ska uppfylla under hela lånetiden, så kallade covenants. De kan till exempel vara kopplade till belåningsgrad eller kassaflöde, men vad som gäller framgår av just ditt avtal. Ett covenant-brott uppstår när något av villkoren inte längre uppfylls.
Belåningsgrad är lånets storlek i förhållande till fastighetens värde. Den kan stiga utan att du missat en enda betalning, om fastighetens värde sjunker eller skulden ökar. Kassaflödet är fastighetens intäkter minus drift, underhåll och räntekostnader. En fastighet ska över tid visa ett positivt kassaflöde, och för en hyresfastighet ska hyresintäkterna täcka drift, ränta och amortering med marginal.
Banken gör en helhetsbedömning av dig som låntagare, och förtroendet är centralt. Betalningshistorik, bokföring, resultat- och balansräkning samt hur snabbt du kan lämna information påverkar hur banken bemöter situationen. Stora skulder och betalningsanmärkningar gör det i princip omöjligt att få nya lån.
Konsekvenserna av ett brott styrs av avtalet. Beroende på villkoren kan banken kräva åtgärder, ändra villkoren eller i sista hand utnyttja säkerheten. Alla säkerheter som lämnas kan utnyttjas av långivaren om lånet inte kan betalas tillbaka, och det kan få stora konsekvenser även för den som gått i borgen.
🔍 Vad är en situationsöversyn?
En situationsöversyn är en strukturerad genomgång av läget innan du går in i förhandlingen med banken. Den bör omfatta låneavtalets villkor, aktuella nyckeltal, kassaflödet framåt och fastighetens värde. Låt värderingen göras av en oberoende aktör, så att både du och banken utgår från samma underlag.
Ta fram senaste bokslut, en kalkyl eller likviditetsbudget och uppgifter om fastigheten, till exempel hyresavtal och driftskostnader. Med ett färdigt underlag kan du visa banken att du har kontroll och en realistisk plan.
✅ Vad gäller vid covenant-brott — och vad gäller inte?
| Scenario | Möjligt? | Notering |
|---|---|---|
| Förhandla villkor och ränta med banken | ✅ | Räntan brukar kunna förhandlas, och du kan välja mellan rörlig och fast ränta |
| Kontakta banken tidigt med färdigt underlag | ✅ | Frågor kommer att uppstå, så ju snabbare du kan svara, desto smidigare går processen |
| Refinansiera hos en annan långivare | ✅ | Olika långivare gör olika bedömningar, men en ny långivare gör egen kreditprövning och kräver säkerhet |
| Räkna med att låna över cirka 85% av marknadsvärdet | ⚠️ | Belåningsgraden är oftast 60 till 80%; över 85% kan i vissa fall kräva kombination med andra låneformer |
| Lösa situationen med en amorteringsfri period | ⚠️ | Perioden kan vara lockande, men kostnaden skjuts ofta framåt |
| Använda ett brygglån som tillfällig lösning | ⚠️ | Räkna med högre ränta och kort löptid, från någon månad upp till 24 månader |
| Ställa personlig borgen som extra säkerhet | ⚠️ | Borgen kan utnyttjas om lånet inte betalas, med stora konsekvenser för borgensmannen |
| Vänta och hoppas utan att kontakta banken | ❌ | Förtroendet är avgörande, och försenade betalningar riskerar betalningsanmärkningar |
Om banken inte vill ändra villkoren kan refinansiering vara nästa steg. Krea är specialiserade på större fastighetslån och kan hjälpa till med bryggfinansiering, topplån och förvärvslån upp till 100 miljoner kr.
💰 Vad kostar ett covenant-brott och en omförhandling?
Kostnaden består av ränta, avgifter och i vissa fall ett avgiftstillägg som banken kan kräva för att godta ändrade villkor. Räntan sätts individuellt efter kreditprövning och kan bli högre än vad som annonseras. Med rörlig ränta följer räntan marknaden: går den upp får du betala mer, och det påverkar månadskostnaden.
| Kostnadspost | Vad det innebär | Hur nivån sätts | Erbjudande |
|---|---|---|---|
| Ränta | Kostnaden för lånet, som betalas löpande under löptiden | Individuellt efter marknadsränta, risk och säkerhet | – |
| Uppläggnings- och kreditavgift | Avgifter utöver räntan | Uppgift ej tillgänglig, varierar per långivare | – |
| Pantbrev och värdering | Kostnader för säkerhet och värdering av fastigheten | Uppgift ej tillgänglig, varierar per långivare | – |
| Expeditionsavgift | Kan tas ut varje gång du betalar av på lånet | Uppgift ej tillgänglig, varierar per långivare | – |
| Avgiftstillägg vid ändrade villkor | Ersättning banken kan kräva för att godta avsteg från avtalet | Förhandlas med banken; Uppgift ej tillgänglig | – |
| Refinansiering | Lånen samlas och läggs om, vilket kan ge lägre ränta och bättre villkor | Individuellt efter kreditvärdighet och säkerhet | Se villkor → |
Sex faktorer påverkar vad omförhandlingen eller refinansieringen kommer att kosta:
- Företagets kreditvärdighet och ekonomi
- Fastighetens läge och marknadsvärde
- Belåningsgrad och ställd säkerhet
- Marknadsräntan och om du väljer rörlig eller fast ränta
- Löptid och amorteringsform, till exempel annuitet, rak amortering eller bullet-lösning
- Avgifter vid sidan av räntan
Räkna alltid på totalkostnaden inklusive alla avgifter. En låg ränta kan dölja höga avgifter, och även små skillnader i ränta blir stora summor över tid.
Vill du jämföra hur andra långivare värderar din fastighet innan du bestämmer dig kan du låta flera långivare presentera sina villkor.
🎯 Så väljer du rätt strategi vid covenant-brott
Det finns ingen lösning som passar alla. Utgå från din betalningsförmåga och sträva efter marginal i stället för att pressa belåningen till maxnivån. Är situationen komplex, till exempel med flera fastigheter, flera ägare eller en tvist med banken, bör du kontakta en oberoende finansiell eller juridisk rådgivare.
🤝 Fyra åtgärder att förhandla om
💰 Kapitaltillskott
Ett kapitaltillskott minskar skulden eller stärker bolaget, vilket sänker belåningsgraden. Pengarna kan komma från ägarna eller en medfinansiär, och i vissa fall kan en extern investerare eller ett moderbolag stå som garant. Räkna dock med att tillskottet tar likviditet från andra delar av verksamheten, och var försiktig med personlig borgen.
📉 Extra amortering
Genom att amortera extra minskar du skulden i förhållande till fastighetens värde. Amorteringen belastar kassaflödet, så planen måste anpassas efter vad fastigheten och verksamheten faktiskt klarar. Välj upplägg som banken och du kan leva med över tid.
🏢 Försäljning av icke-kärntillgångar
Tillgångar som inte ingår i kärnverksamheten, till exempel en fastighet eller mark som inte behövs, kan säljas för att amortera på lånet. Behöver du överbrygga tiden till försäljningen kan ett brygglån vara aktuellt, men det har oftast högre ränta och kort löptid. Presentera en tydlig tidsplan för banken.
🧾 Avgiftstillägg från banken
Banken kan vilja ha ersättning för att godta avsteg från avtalet, till exempel genom en avgift eller ändrade villkor. Be om en tydlig bild av totalkostnaden och jämför med att refinansiera. Ett avgiftstillägg kan vara försvarbart om alternativet är högre kostnader eller sämre villkor någon annanstans.
💡 Illustration: så påverkas belåningsgraden
Illustrationen är ett exempel, inte en offert eller en rekommendation. Antagandena är att fastigheten först är värd 100 000 000 kr med ett lån på 80 000 000 kr och att inga andra faktorer ändras. Inget gränsvärde för covenants antas.
- Utgångsläge: 80 000 000 / 100 000 000 = 80,0%
- Värdet sjunker till 90 000 000 kr: 80 000 000 / 90 000 000 = 88,9%
- Efter 5 000 000 kr i kapitaltillskott eller extra amortering: 75 000 000 / 90 000 000 = 83,3%
- Efter att en icke-kärntillgång sålts för 10 000 000 kr och intäkten amorterats: 70 000 000 / 90 000 000 = 77,8%
🧭 Steg för steg
- Läs låneavtalet och fastställ exakt vilket villkor som brutits.
- Gör en situationsöversyn med bokslut, likviditetsbudget och oberoende värdering.
- Kontakta banken tidigt och kom med underlag och ett konkret förslag.
- Välj åtgärder att förhandla om och jämför totalkostnaden för varje alternativ.
- Förbered en plan B med refinansiering och jämför flera långivare.
- Se till att överenskommelsen med banken dokumenteras i ändrade avtalsvillkor.
- Bygg in marginal i kassaflödet och undvik att belåna fastigheten maximalt.
⚖️ Om förhandlingen med banken kör fast
Får du avslag eller kommer ni inte överens är det klokt att ta reda på anledningen och utvärdera bankens motivering. Fråga dig om det finns brister du kan åtgärda, om du kan lämna ytterligare säkerhet eller minska lånebeloppet. Det lönar sig ofta att prata med flera långivare eftersom olika långivare gör olika bedömningar och erbjuder olika villkor.
Ta hjälp av en oberoende rådgivare om tvisten gäller tolkningen av avtalet. En refinansiering kan ge dig förhandlingsstyrka, men fastigheten ställs fortfarande som säkerhet.
❓ Vanliga frågor
❓ Vad innebär ett covenant-brott på ett fastighetslån?
Det innebär att du inte längre uppfyller ett särskilt villkor i låneavtalet, till exempel kopplat till belåningsgrad eller kassaflöde. Du kan ha betalat ränta och amortering i tid och ändå bryta villkoret. Vilka villkor som gäller framgår av ditt avtal.
❓ Bör jag kontakta banken innan eller efter brottet?
Kontakta banken så tidigt du kan. Banken vill känna förtroende för dig som låntagare, och ju snabbare du förser dem med bokslut, likviditetsbudget och uppgifter om fastigheten, desto bättre underlag får förhandlingen.
❓ Vilka åtgärder kan jag föreslå banken?
Vanliga förslag är kapitaltillskott, extra amortering, försäljning av icke-kärntillgångar och ett avgiftstillägg. Banken gör en egen bedömning, så förslagen bör vara kopplade till din faktiska betalningsförmåga och en realistisk tidsplan.
❓ Kan jag refinansiera lånet hos en annan långivare?
Det går ofta att refinansiera befintliga lån och lägga om dem till ett lån med bättre villkor. Den nya långivaren gör en egen kreditprövning och kräver säkerhet. Creddo är en förmedlare som vänder sig till små och medelstora fastighetsbolag och kan hjälpa till att jämföra fastighetslån.
❓ Hjälper en amorteringsfri period?
En amorteringsfri period kan lätta kassaflödet på kort sikt, men kostnaden skjuts ofta framåt. Räkna på totalkostnaden innan du går med på den.
❓ Vad är ett brygglån och när kan det vara aktuellt?
Ett brygglån är kortsiktig finansiering i väntan på exempelvis försäljning, refinansiering eller slutbetalning. Löptiden kan vara från någon månad upp till 24 månader hos vissa långivare. Räkna med högre ränta än för ett vanligt fastighetslån.
❓ Kan Almi vara ett alternativ?
Almi är ett statligt bolag som erbjuder lån, rådgivning och riskkapital till företag med upp till 250 anställda. Ett lån från Almi kan kombineras med egen finansiering eller banklån och kan i många fall vara avgörande för att banken ska bevilja lån. Processen är ofta något längre än hos andra långivare.
❓ Vad gör jag om andra långivare säger nej?
Ta reda på anledningen till avslaget och se om du kan förbättra underlaget, lämna ytterligare säkerhet eller minska lånebeloppet. Svea Bank beskrivs som en långivare med flexibla lösningar när andra banker nekar, men bedömningen görs alltid individuellt.
❓ Vem kan jag vända mig till för rådgivning?
Börja med din bank eller långivare, och ta därefter hjälp av en oberoende finansiell eller juridisk rådgivare om situationen är komplex eller om det råder tvist om avtalet.
🏆 Sammanfattning
Ett covenant-brott behöver inte betyda att lånet är förlorat, men det kräver snabb och strukturerad hantering. Det viktigaste är att:
- agera tidigt och kontakta banken med ett färdigt underlag
- göra en situationsöversyn med bokslut, likviditetsbudget och oberoende värdering
- förhandla om kapitaltillskott, extra amortering, försäljning av icke-kärntillgångar eller avgiftstillägg och jämföra totalkostnaden
- förbereda refinansiering som plan B
- bygga in marginal och undvika maximal belåning
Fastigheten ställs som säkerhet. Utebliven betalning kan leda till att du förlorar fastigheten, och räntehöjningar påverkar månadskostnaden. Vid komplexa situationer bör du kontakta långivaren eller en oberoende rådgivare.
Räntor och villkor ändras löpande och sätts individuellt efter kreditprövning. Verifiera alltid aktuell information direkt med långivaren innan du ansöker. Att låna kostar pengar – se till att du kan betala tillbaka lånet.
Om skribenten
