Ja, fastighetslån till ett nystartat företag är i princip möjligt, men beslutet vilar mer på säkerhet, eget kapital och ägarnas trovärdighet än på bolagets historik. Normalt kan en fastighet belånas upp till cirka 85% av marknadsvärdet, och oftast ligger belåningsgraden mellan 60 och 80%. Resten av köpeskillingen måste bolaget finansiera själv.
Nystartade företag kan få lån om det finns tillräcklig säkerhet, till exempel personlig borgen, en medfinansiär eller ett starkt affärscase. I vissa fall kan även ett moderbolag eller en extern investerare stå som garant.
Räntan sätts individuellt efter kreditprövning, och ett nytt bolag kan bedömas som högre risk, vilket kan ge högre ränta. Fastigheten ställs som säkerhet, så uteblivna betalningar kan leda till att du förlorar den.
💡 Vår rekommendation
För de flesta som undrar om ett nystartat fastighetsbolag kan få kommersiellt fastighetslån rekommenderar vi Krea.
Krea är specialiserat på fastighetslån och kan hjälpa till med bryggfinansiering, topplån och förvärvslån upp till 100 miljoner kr. För ett bolag utan lång historik är det en tydlig fördel att nå flera banker och långivare med en enda ansökan, vilket dessutom ger en kreditupplysning i stället för flera. Tänk på att Krea ofta kräver säkerhet i fastighet, och att räntan och villkoren sätts individuellt efter kreditprövning.
📊 Jämförelse: ledande långivare för kommersiellt fastighetslån
Banker, finansbolag och förmedlare bedömer ett nystartat bolag på olika sätt. Traditionella banker har oftast fler krav och kan ta flera veckor på sig. Finansbolag och digitala utmanare är oftast snabbare och mer flexibla, och kan ta större hänsyn till bolagets unika behov.
En förmedlare skickar din ansökan till flera långivare, vilket också begränsar antalet kreditupplysningar. Räntor och avgifter sätts individuellt och kan bli högre för ett bolag utan historik.
| Långivare | Lånetyp och målgrupp | Styrka för nystartade bolag | Att tänka på | Ränta och belopp | Erbjudande |
|---|---|---|---|---|---|
| Krea | Fastighetslån via förmedlare, för företagare och fastighetsinvesterare | Bryggfinansiering, topplån och förvärvslån, och jämför många långivare för fastighet | Kräver ofta säkerhet i fastighet | Ränta: Uppgift ej tillgänglig. Förvärvslån upp till 100 miljoner kr | Se erbjudande → |
| Svea Bank | Fastighetslån för företag och privatpersoner | Flexibla lösningar när andra banker nekar | Riktar sig till både företag och privatpersoner, så kontrollera vilka villkor som gäller för bolag | Uppgift ej tillgänglig | Se erbjudande → |
| Creddo | Företagslån för små och medelstora fastighetsbolag | Inriktat på lån till fastighetsprojekt, och jämför flera långivare | Vänder sig bara till juridiska personer | Uppgift ej tillgänglig | Se erbjudande → |
📋 Vad du lär dig i den här guiden
- Vad en långivare tittar på när bolaget saknar historik
- Hur mycket eget kapital som normalt krävs
- När borgen, moderbolag eller investerare kan behövas
- Vilka långivare som vänder sig till fastighetsbolag
- Hur du bygger en ansökan och jämför villkor
🏠 Kommersiellt fastighetslån förklarat — från grunden
🏢 Vad är ett kommersiellt fastighetslån?
Ett fastighetslån innebär att långivaren tar pant i en fastighet som ägs av bolaget, eller privat av en företrädare för bolaget. Panten ger långivaren en god säkerhet och kan ofta möjliggöra större lån och mer förmånliga villkor än lån utan pant.
Lånet kan användas för att köpa kommersiella fastigheter som kontor, butiker, lager och industri, för att bygga om eller renovera, och för att refinansiera befintliga lån.
De vanligaste varianterna är fastighetsförvärv, brygglån för kortsiktig finansiering, byggnadskreditiv vid nybyggnation och renovering, företagslån med fastighet som säkerhet samt refinansiering. Långsiktiga lån har oftast en löptid på 10 till 25 år, i vissa fall upp till 30 år.
🛡️ Säkerhet och belåningsgrad
Normalt kan en fastighet belånas upp till cirka 85% av marknadsvärdet, men oftast ligger belåningsgraden mellan 60 och 80%. Det innebär att bolaget måste ha råd med kontantinsatsen på egen hand.
Är det fastigheten som är säkerhet krävs att den intecknas hos Lantmäteriet, och långivaren får pantbrevet som pant. Säkerheten kan också vara en borgensman, en företagsinteckning eller liknande. Lån som tas utan att fastigheten sätts i pant innebär ofta lägre lånebelopp och kortare återbetalningstider.
Räntan baseras bland annat på bolagets kreditvärdighet samt fastighetens läge och marknadsvärde. Ett nytt bolag utan stabil ekonomi kan innebära högre risk för långivaren och därmed högre ränta.
⚠️ Risker du behöver känna till
Fastigheten ställs som säkerhet. Om bolaget inte kan betala kan långivaren utnyttja säkerheten, och du riskerar att förlora fastigheten. Det gäller alla säkerheter som lämnas, även personlig borgen, vilket kan få stora konsekvenser för dig, din familj eller någon annan som gått i borgen.
Räntan påverkar också månadskostnaden. Med rörlig ränta följer kostnaden marknadsräntan, så går den upp betalar du mer. Fast ränta kan skydda mot förändringar i marknadsräntan. Uteblivna betalningar kan dessutom leda till betalningsanmärkning, som försvårar nya lån.
✅ Vad gäller för fastighetslån till nystartade bolag — och vad gäller inte?
Ett nystartat bolag har ofta inget bokslut eller någon betalningshistorik att visa upp. Bedömningen lutar därför mer mot det som går att verifiera: säkerheten, ägarna och projektet. Långivaren tittar på dig som företagare, alltså erfarenhet, utbildning, referenser och privatekonomi, samt på affärsplanen, övriga ägare och ägarstrukturen.
Storbanken SEB beskriver att fastigheten över tid ska visa ett positivt kassaflöde, det vill säga bära sina egna kostnader inklusive lånet, och att säkerheten är pantbrev med fullt belåningsvärde. Samma bank noterar att en hyresfastighet med stabila hyresintäkter normalt kan belånas högre än en specialiserad industrifastighet, så valet av objekt påverkar vad du kan låna.
| Scenario | Möjligt? | Notering |
|---|---|---|
| Ägarna lämnar personlig borgen för bolagets lån | ✅ | Vanlig säkerhet, men borgen kan utnyttjas om lånet inte betalas |
| Ägarens privata fastighet används som säkerhet | ✅ | Pant kan tas i fastighet som ägs privat av en företrädare för bolaget, med samma risk för förlust |
| Moderbolag eller extern investerare står som garant | ✅ | Möjligt i vissa fall och kan stärka ansökan |
| Starkt affärscase eller medfinansiär utan borgen | ⚠️ | Nystartade företag kan få lån om säkerheten är tillräcklig, men det avgörs av långivaren |
| Bolag utan bokslut eller under sex månader gammalt | ⚠️ | Varierar mellan långivare, vissa kräver minst sex månaders verksamhet eller ett bokslut |
| Lån utan att fastigheten pantsätts | ⚠️ | Ger ofta lägre lånebelopp och kortare återbetalningstider |
| Låna hela köpeskillingen | ❌ | Normalt max cirka 85% av värdet, oftast 60 till 80%, och resten är eget kapital |
| Betalningsanmärkningar eller stora skulder | ❌ | Gör det i princip omöjligt att få lån |
Behöver bolaget låna över den vanliga belåningsnivån kan fastighetslånet i vissa fall kombineras med andra låneformer, till exempel ett företagslån. En förmedlare som Krea kan hjälpa dig att hitta rätt upplägg och lägga upp själva ansökan, med bland annat bryggfinansiering och topplån i sortimentet.
💰 Vad kostar fastighetslån för nystartade bolag?
Kostnaden sätts individuellt och beror på bolagets ekonomi, fastigheten och säkerheten. Därför går det aldrig att säga exakt vad ett lån kostar innan långivaren har gjort en kreditprövning.
📄 Typiska nivåer per lånetyp
| Lånetyp | Typisk löptid | Belåning | Att räkna med |
|---|---|---|---|
| Långsiktigt fastighetslån (förvärv) | 10 till 25 år, i vissa fall upp till 30 år | Normalt upp till cirka 85%, oftast 60 till 80% | Ränta samt avgifter som uppläggningsavgift, kreditavgift och kostnad för pantbrev och värdering |
| Brygglån | Några månader upp till 24 månader | Uppgift ej tillgänglig | Ofta högre ränta och kort löptid |
| Byggnadskreditiv | Ofta upp till 2 år | Uppgift ej tillgänglig | Successiv utbetalning, och ränta betalas oftast bara på den del av krediten som används |
| Företagslån med fastighet som säkerhet | Uppgift ej tillgänglig | Utnyttjar övervärdet i fastigheten | Befintligt lån ligger kvar medan extra finansiering tillkommer |
| Refinansiering | Uppgift ej tillgänglig | Uppgift ej tillgänglig | Kan samla lån och sänka kostnaden om de nya villkoren är bättre |
📊 Faktorer som påverkar kostnaden
- Bolagets kreditvärdighet: ett nytt bolag med osäker ekonomi kan innebära högre risk och därmed högre ränta.
- Fastighetens läge och marknadsvärde: påverkar både säkerhetens värde och räntan.
- Säkerheten som ställs: pant i fastighet ger oftast bättre villkor än lån utan pant.
- Lånebelopp och löptid: en kortare löptid ger lägre sammanlagd räntekostnad, men den procentuella kostnaden kan bli högre.
- Rörlig eller fast ränta: avgör hur mycket månadskostnaden påverkas av förändringar i marknadsräntan.
- Avgifter utöver räntan: en låg ränta kan dölja höga avgifter, så räkna på totalkostnaden.
- Amorteringsform: rak amortering, annuitet eller en bullet-lösning påverkar likviditet och totalkostnad, och en amorteringsfri period skjuter ofta kostnaden framåt.
Eftersom villkoren skiljer sig mycket mellan långivare kan det löna sig att låta flera visa sina bästa villkor.
💡 Illustration: så mycket eget kapital kan krävas
Tabellen är en illustration och inte en offert. Den utgår från en fastighet värd 10 000 000 kr och belåningsgraderna ovan, och avgifter och övriga kostnader är inte inräknade.
| Belåningsgrad | Lånebelopp | Egen insats |
|---|---|---|
| 60% | 6 000 000 kr | 4 000 000 kr |
| 80% | 8 000 000 kr | 2 000 000 kr |
| 85% | 8 500 000 kr | 1 500 000 kr |
Att låna upp till taket är inget mål. Ju högre belåning, desto mindre marginal om räntan stiger eller intäkterna uteblir.
🎯 Så väljer du rätt fastighetslån som nystartat bolag
- Samla underlaget: bokslut om det finns, kalkyl eller likviditetsbudget, affärsplan, uppgifter om fastigheten (värdering, hyresavtal, driftskostnader) samt information om ägare och ägarstruktur.
- Räkna på kontantinsatsen: utgå från att belåningen oftast hamnar mellan 60 och 80% och att resten är eget kapital.
- Bestäm säkerhetsupplägget: väg fastigheten mot borgen, medfinansiär, moderbolag eller investerare, och var medveten om att alla säkerheter kan utnyttjas.
- Välj låneform efter syfte: förvärv, brygglån, byggnadskreditiv, företagslån med fastighet som säkerhet eller refinansiering passar olika behov.
- Jämför långivare: be flera visa sina bästa villkor, gärna via en förmedlare med en ansökan, och låt en oberoende aktör värdera fastigheten.
- Räkna på totalkostnaden och stresstesta: inkludera alla avgifter och fundera på vad en räntehöjning betyder för kassaflödet. Var realistisk med framtida intäkter.
- Ta hjälp vid komplexa upplägg: har du flera ägare, flera fastigheter eller personlig borgen bör du kontakta långivaren eller en oberoende rådgivare innan du bestämmer dig.
Vill du jämföra flera långivare med en enda ansökan är Krea en naturlig startpunkt.
❓ Vanliga frågor
🏢 Kan ett nystartat fastighetsbolag få kommersiellt fastighetslån?
I princip kan alla företag ansöka, men kraven skiljer sig åt mellan långivare. Det avgörande är framför allt säkerheten i fastigheten och syftet med lånet. Nystartade företag kan få lån om det finns tillräcklig säkerhet, till exempel personlig borgen, en medfinansiär eller ett starkt affärscase. Ingen långivare kan lova något i förväg, eftersom bedömningen görs efter kreditprövning av just ditt bolag.
💰 Hur mycket eget kapital krävs för ett kommersiellt fastighetslån?
Normalt kan en fastighet belånas upp till cirka 85% av marknadsvärdet, men oftast mellan 60 och 80%. Kontantinsatsen måste bolaget klara på egen hand. För en fastighet värd 10 000 000 kr motsvarar 60 till 80% belåning ett lån på 6 000 000 till 8 000 000 kr och en egen insats på 2 000 000 till 4 000 000 kr, avgifter oräknade. Behöver du mer kan fastighetslånet i vissa fall kombineras med ett företagslån, men högre skuldsättning ger också mindre marginal.
🛡️ Kan ägarna gå i borgen för bolagets lån?
Ja, personlig borgen är en vanlig säkerhet, där en eller flera personer går in som säkerhet om bolaget inte kan betala. Borgen kan utnyttjas av långivaren om lånet inte betalas, vilket kan få stora konsekvenser för dig, din familj eller andra som gått i borgen. Har du flera ägare, flera fastigheter eller en komplicerad privatekonomi bör du kontakta långivaren eller en oberoende rådgivare innan du skriver under.
🏢 Kan ett moderbolag eller en extern investerare stå som garant?
I vissa fall, ja. Ett moderbolag eller en extern investerare kan stå som garant för lånet, vilket kan stärka ett nystartat bolags ansökan. Långivaren vill då också veta mer om övriga ägare och ägarstrukturen. En förmedlare kan hjälpa dig att utforma ansökan och lyfta fram de uppgifterna.
📄 Måste bolaget ha ett bokslut eller vara minst sex månader gammalt?
Det varierar. Vissa långivare kräver att bolaget varit verksamt i minst 6 månader, har en viss omsättning eller minst ett bokslut, och vissa kräver att det inte finns skuldsaldo hos Kronofogden. En ansökan om fastighetslån kan innehålla bland annat en värdering av fastigheten, en kalkyl eller likviditetsbudget, åtminstone ett bokslut och en affärsplan. Saknar bolaget bokslut är en genomarbetad kalkyl och affärsplan därför extra viktiga, och det lönar sig att fråga långivaren vad som gäller innan du ansöker.
🔍 Vilka långivare vänder sig till fastighetsbolag?
Krea är specialiserat på fastighetslån och riktar sig till företagare och fastighetsinvesterare. Creddo vänder sig till små och medelstora fastighetsbolag och är inriktat på företagslån. Svea Bank erbjuder fastighetslån till både företag och privatpersoner. Villkor och krav skiljer sig åt och sätts individuellt, så jämför mer än ett alternativ.
🎯 Spelar ägarnas erfarenhet och privatekonomi roll?
Ja. Långivaren bedömer dig som företagare, alltså erfarenhet, utbildning, referenser och privatekonomi, samt affärsplanen, övriga ägare och om det finns revisor eller redovisningsbyrå. Betalningshistoriken är viktig, eftersom stora skulder och betalningsanmärkningar i princip gör det omöjligt att få lån. Kan du tydligt förklara varför du söker pengar, till vad och hur mycket, brukar processen gå snabbare, och det hjälper att vara tillgänglig för följdfrågor.
⚠️ Vad kan jag göra om jag får avslag?
Ta reda på anledningen och utvärdera den. Finns det brister du kan åtgärda, kan affärsplanen bli bättre, går det att lämna ytterligare säkerhet eller minska lånebeloppet? Olika långivare gör olika bedömningar och erbjuder olika villkor, så det lönar sig ofta att prata med flera. Svea Bank beskriver flexibla lösningar när andra banker nekar, vilket kan vara värt att undersöka.
💡 Kan Almi hjälpa ett nystartat bolag?
Almi är ett statligt bolag som erbjuder lån, rådgivning och riskkapital, och lånen vänder sig till företag med upp till 250 anställda. Ett lån från Almi kan tillsammans med eget kapital eller banklån ge tillgång till mer kapital, och i många fall kan det vara avgörande för att banken ska ge ett lån. Kontrollera direkt hos Almi vilka villkor som gäller för ett fastighetsbolag.
🏆 Sammanfattning
Ett nystartat fastighetsbolag kan söka kommersiellt fastighetslån, men utfallet avgörs av säkerhet, eget kapital och ägarnas underlag.
- Belåningen ligger normalt på upp till cirka 85% av marknadsvärdet, oftast mellan 60 och 80%, och resten är eget kapital.
- Borgen, medfinansiär, moderbolag eller extern investerare kan stärka ansökan, men säkerheter kan utnyttjas om lånet inte betalas.
- Ägarnas erfarenhet, privatekonomi och betalningshistorik samt en realistisk affärsplan väger tungt.
- Räntan sätts individuellt, ett nytt bolag kan bedömas som högre risk, och avgifter kan göra en låg ränta dyrare än den ser ut.
- Jämför flera långivare, gärna via en förmedlare med en enda ansökan.
Räntor och villkor ändras löpande och sätts individuellt efter kreditprövning. Verifiera alltid aktuell information direkt med långivaren innan du ansöker. Att låna kostar pengar — se till att du kan betala tillbaka lånet.
Om skribenten
