Köp av en hyresfastighet finansieras oftast med ett fastighetslån där fastigheten ställs som säkerhet genom pantbrev. Normalt kan en fastighet belånas upp till cirka 85% av marknadsvärdet, men i praktiken hamnar belåningen oftast mellan 60 och 80%. Resten, kontantinsatsen, måste bolaget kunna finansiera på egen hand.
Räntan sätts individuellt efter kreditprövning och kan bli högre än du räknat med. Långivaren bedömer framför allt om hyresintäkterna täcker drift, ränta och amortering med marginal, hur kreditvärdigt bolaget är och hur projektet ser ut. Löptiden för långsiktiga fastighetslån ligger vanligen mellan 10 och 25 år.
Eftersom fastigheten är pant kan uteblivna betalningar leda till att du förlorar den. Räkna därför kassaflödet med marginal innan du ansöker.
💡 Vår rekommendation
För de flesta som undrar hur man finansierar köp av en hyresfastighet med företagslån rekommenderar vi Krea.
Krea specialiserar sig på lån till fastigheter och hjälper bland annat till med bryggfinansiering, topplån och förvärvslån upp till 100 000 000 kr. Tjänsten vänder sig till företagare och fastighetsinvesterare och jämför flera långivare för fastighetsfinansiering, vilket passar ett förvärv där villkoren kan skilja sig mycket mellan långivare. Räkna med att fastigheten ofta behöver ställas som säkerhet.
📊 Jämförelse: Ledande långivare för lån till hyresfastighet
Tabellen visar långivare och förmedlare som är aktuella när ett företag ska finansiera ett fastighetsköp. Ränta, belåningsgrad och avgifter sätts individuellt hos varje långivare, så jämför alltid offerter innan du bestämmer dig.
| Långivare | Typ | Målgrupp | Styrka för hyresfastighet | Lånebelopp | Erbjudande |
|---|---|---|---|---|---|
| Krea | Fastighetslån via förmedlare | Företagare och fastighetsinvesterare | Specialiserad på större fastighetslån, bryggfinansiering, topplån och förvärvslån | Upp till 100 000 000 kr | Se villkor → |
| Creddo | Företagslån via förmedlare | Små och medelstora fastighetsbolag | Hjälper dig att jämföra fastighetslån, enbart för juridiska personer | Uppgift ej tillgänglig | Se villkor → |
| Svea Bank | Fastighetslån | Företag och privatpersoner | Flexibla lösningar när andra banker nekar | Uppgift ej tillgänglig | Se villkor → |
| toborrow | Låneförmedlare | Företag | Kreditspecialister hjälper dig med ansökan, och förmedlaren samarbetar med flera banker och långivare, däribland Serafim Finans | Uppgift ej tillgänglig | |
| SEB | Bank, fastighetslån | Företag och bostadsrättsföreningar | Hyresfastighet med stabila hyresintäkter kan normalt belånas högre, pantbrev med fullt belåningsvärde krävs | Uppgift ej tillgänglig |
En förmedlare ger dig tillgång till flera långivare med en ansökan, medan en bank som SEB bedömer fastigheten och bolaget direkt. Vilken väg som passar beror på hur mycket tid du vill lägga på att jämföra villkor själv.
📋 Vad du lär dig i den här guiden
- Hur ett fastighetslån för hyresfastighet fungerar och vilken säkerhet som krävs
- Hur du bedömer hyresintäkter och direktavkastning
- Hur belåningsgrad och kontantinsats påverkar köpet
- Vad som gäller, vad det kostar och hur du räknar kassaflöde
- Hur du ansöker och vad långivaren vill se
Vill du gå vidare direkt? Krea hjälper bland annat till med förvärvslån upp till 100 000 000 kr.
🏢 Fastighetslån för hyresfastighet förklarat från grunden
📄 Så fungerar lånet och säkerheten
Ett fastighetslån innebär att långivaren tar pant i en fastighet som ägs av bolaget eller privat av en företrädare för bolaget. Säkerheten ställs genom pantbrev, och en fastighet som ska pantsättas måste intecknas hos Lantmäteriet. Pant i en fastighet ger långivaren god säkerhet och möjliggör ofta större lån och förmånligare villkor än lån utan pant.
Belåningsgraden är lånets storlek i förhållande till fastighetens värde. En hyresfastighet med stabila hyresintäkter kan normalt belånas högre än en specialiserad industrifastighet. Den del av köpeskillingen som lånet inte täcker finansierar du med eget kapital.
Du kan välja fast eller rörlig ränta. En fast ränta skyddar mot förändringar i marknadsräntan, medan en rörlig ränta följer marknaden och gör att månadskostnaden stiger när räntan går upp. Amorteringen kan vara annuitet, rak amortering eller en bullet-lösning, och valet påverkar både likviditet och totalkostnad.
Vid själva förvärvet är fastighetslånet det vanligaste upplägget. Behöver ni överbrygga tiden till en försäljning, refinansiering eller slutbetalning kan ett brygglån användas, och vid nybyggnation eller renovering används ett byggnadskreditiv med successiv utbetalning.
📈 Värdering: hyresintäkter och direktavkastning
Långivaren ser en hyresfastighet som en kassaflödesgenerator. Hyresintäkterna från bostäderna ska täcka drift, ränta och amortering med marginal, och därför vill långivaren se hyresavtal, driftskostnader och en värdering när du ansöker. Säkerställ att värderingen görs av en oberoende aktör.
Ett vanligt sätt att bedöma om priset är rimligt i förhållande till intäkterna är direktavkastning. Den räknas som driftnetto, alltså hyresintäkter minus driftskostnader, delat med köpeskillingen. Nyckeltalet säger inget om finansieringen, så det måste kompletteras med kassaflödet efter ränta och amortering.
Exempel (illustration): En fastighet köps för 20 000 000 kr och ger 1 600 000 kr i hyresintäkter per år. Driftskostnaderna är 600 000 kr per år, vilket ger ett driftnetto på 1 000 000 kr. Direktavkastningen blir då 1 000 000 kr / 20 000 000 kr = 5,0%.
Hur hyran på bostäder får sättas och höjas styrs av särskilda regler, bland annat bruksvärdessystemet. Bygg därför kalkylen på de hyresavtal som gäller idag i stället för på förväntade hyreshöjningar, och räkna med att intäkterna kan variera, till exempel om lägenheter står tomma. Låt en oberoende rådgivare eller långivaren gå igenom hyresnivåerna innan du lägger bud.
💡 Exempel: belåningskalkyl för en hyresfastighet
Tabellen visar hur lånebelopp och kontantinsats förändras med belåningsgraden för en fastighet med köpeskillingen 20 000 000 kr. Det är en illustration och inte en offert. Antagandet är att marknadsvärdet motsvarar köpeskillingen och att avgifter som uppläggningsavgift, värdering och pantbrev inte ingår.
| Belåningsgrad | Lånebelopp | Kontantinsats (eget kapital) | Räntekostnad per år för varje procentenhet ränta |
|---|---|---|---|
| 60% | 12 000 000 kr | 8 000 000 kr | 120 000 kr |
| 70% | 14 000 000 kr | 6 000 000 kr | 140 000 kr |
| 80% | 16 000 000 kr | 4 000 000 kr | 160 000 kr |
| 85% | 17 000 000 kr | 3 000 000 kr | 170 000 kr |
Belåningsgraden 85% är en övre gräns och inte ett mål. En lägre belåningsgrad ger större marginal om räntan stiger eller om hyresintäkterna sjunker.
🛡️ Risk och säkerhet
När fastigheten är pant kan utebliven betalning leda till att du förlorar fastigheten, och räntehöjningar påverkar månadskostnaden direkt. Om en eller flera personer går i borgen kan långivaren utnyttja alla säkerheter om bolaget inte kan betala, vilket kan få stora konsekvenser för borgensmannen och dennes familj.
Uteblivna betalningar kan också ge en betalningsanmärkning som försvårar nya lån. Får du betalningssvårigheter kan du vända dig till budget- och skuldrådgivningen i din kommun, och kontaktuppgifter finns på konsumentverket.se.
Vid komplexa situationer, till exempel flera fastigheter, en sammansatt ägarstruktur eller befintliga skulder, bör du kontakta långivaren eller en oberoende rådgivare innan du fattar beslut.
✅ Vad gäller för fastighetslån på hyresfastighet och vad gäller inte?
| Scenario | Möjligt? | Notering |
|---|---|---|
| Finansiera hela köpet med lån | ❌ | Företaget måste ha råd med kontantinsatsen på egen hand |
| Belåna över cirka 85% av marknadsvärdet | ⚠️ | Normal gräns är cirka 85%, men i vissa fall kan fastighetslån kombineras med andra låneformer, till exempel företagslån |
| Köpa med ett nystartat bolag | ⚠️ | Kan gå om säkerheten räcker, till exempel genom personlig borgen, medfinansiär eller ett starkt affärscase |
| Använda en redan belånad fastighet som säkerhet | ✅ | Övervärdet kan utnyttjas, och det befintliga lånet ligger kvar |
| Ansöka som aktiebolag, handelsbolag, kommanditbolag eller enskild firma | ✅ | Varierar mellan långivare, men det kan gå att söka för alla bolagsformerna |
| Få lån utan att fastigheten pantsätts | ⚠️ | Ofta lägre lånebelopp och kortare återbetalningstid |
| Få lån med stora skulder och betalningsanmärkningar | ❌ | I princip omöjligt att få ett lån |
| Få brygglån i väntan på försäljning eller refinansiering | ✅ | Löptid från någon månad upp till 24 månader hos vissa kreditgivare, men räkna med högre ränta |
Behöver du finansiering utöver vad belåningsnivån räcker till kan förmedlare hjälpa dig att hitta rätt upplägg. Krea arbetar bland annat med bryggfinansiering, topplån och förvärvslån upp till 100 000 000 kr.
💰 Vad kostar ett fastighetslån för hyresfastighet?
Kostnaden består av mer än räntan. Tabellen visar de poster du bör jämföra mellan långivare.
| Kostnadspost | Vad det innebär | Nivå |
|---|---|---|
| Ränta | Fast eller rörlig, sätts utifrån kreditvärdighet, fastighetens läge och marknadsvärde | Sätts individuellt efter kreditprövning, intervall: Uppgift ej tillgänglig |
| Uppläggningsavgift | Engångsavgift när lånet läggs upp | Uppgift ej tillgänglig |
| Kreditavgift | Avgift för krediten | Uppgift ej tillgänglig |
| Pantbrev och värdering | Kostnad för pantbrev och fastighetsvärdering | Uppgift ej tillgänglig |
| Amortering | Annuitet, rak amortering eller bullet-lösning | Anpassas efter fastighetens kassaflöde |
Faktorer som påverkar kostnaden:
- Bolagets kreditvärdighet och betalningshistorik.
- Fastighetens läge och marknadsvärde.
- Belåningsgraden och vilken säkerhet som ställs.
- Löptid och amorteringsform.
- Fast eller rörlig ränta och hur länge räntan binds.
- Konkurrensen mellan långivare, eftersom räntan ofta går att förhandla.
Räkna på totalräntan inklusive alla avgifter, eftersom en låg ränta kan dölja höga avgifter. En amorteringsfri period kan vara lockande, men kostnaden skjuts ofta bara framåt. Du kan dessutom dela upp lånet i flera delar med olika bindningstider för att sprida ränterisken.
Via en förmedlare som Krea når du flera långivare med en ansökan, och det blir bara en kreditupplysning. Flera separata kreditupplysningar kan påverka bolaget negativt, och Krea hanterar förvärvslån upp till 100 000 000 kr.
🎯 Så väljer du rätt finansiering för hyresfastigheten
- Samla underlaget. Hyresavtal, driftskostnader och en värdering av fastigheten behövs, tillsammans med senaste bokslut.
- Räkna kassaflödet med marginal. Hyresintäkterna ska täcka drift, ränta och amortering, även om räntan stiger.
- Bestäm belåningsgrad utifrån betalningsförmåga. Utgå från vad bolaget klarar, inte från den högsta nivå som erbjuds.
- Välj ränta och amortering. Fast ränta ger förutsägbarhet, rörlig följer marknaden, och du kan dela upp lånet i flera delar.
- Jämför långivare. Be flera långivare presentera sina bästa villkor och jämför totalkostnaden inklusive avgifter.
- Förbered ansökan. Ta fram kalkyl eller likviditetsbudget, affärsplan och uppgifter om fastigheten. Tydlig information gör det lättare för långivaren att bedöma risken.
Vanliga misstag är att anta för optimistiska hyresintäkter, att bara jämföra räntan och att låna så mycket som möjligt. Överoptimism kan leda till trånga likviditetsproblem senare.
📊 Kassaflödeskalkyl innan du ansöker
Använd samma uppställning för varje fastighet du överväger. Exemplet bygger på siffrorna från tidigare i guiden och är en illustration, inte en offert.
| Post | Så räknar du | Exempel |
|---|---|---|
| Hyresintäkter per år | Årshyror enligt gällande hyresavtal | 1 600 000 kr |
| Driftskostnader per år | Drift och underhåll | 600 000 kr |
| Driftnetto | Hyresintäkter minus driftskostnader | 1 000 000 kr |
| Räntekostnad per år | Lånebelopp multiplicerat med ränta | 14 000 000 kr multiplicerat med den ränta du erbjuds |
| Amortering per år | Enligt amorteringsplanen | Enligt din plan |
| Kassaflöde efter finansiering | Driftnetto minus ränta och amortering | Ska vara positivt med marginal |
Med ett lån på 14 000 000 kr motsvarar varje procentenhet ränta 140 000 kr per år. Vid en ränta på cirka 7,1% skulle räntekostnaden ensam ta upp hela driftnettot på 1 000 000 kr, och då skulle varken amortering eller marginal finnas kvar. Räkna därför om kalkylen med en högre ränta än den du erbjuds, så ser du hur känsligt köpet är.
När kalkylen håller kan du gå vidare med ansökan.
❓ Vanliga frågor
❓ Hur mycket kan man belåna en hyresfastighet?
Normalt kan fastigheter belånas upp till cirka 85% av marknadsvärdet, men oftast hamnar belåningen mellan 60 och 80%. Hur högt långivaren går beror på fastighetstyp, och en hyresfastighet med stabila hyresintäkter kan normalt belånas högre än en specialiserad industrifastighet. Resten av köpeskillingen finansierar du med eget kapital. Välj en belåningsgrad du klarar även om räntan stiger, inte den högsta som erbjuds.
❓ Kan ett nystartat bolag få lån för att köpa hyresfastighet?
Det kan gå om det finns tillräcklig säkerhet, till exempel personlig borgen, en medfinansiär eller ett starkt affärscase. I vissa fall kan även en extern investerare eller ett moderbolag stå som garant. Kraven varierar mellan långivare, och småföretag med svag ekonomi kan ha svårare att beviljas fastighetslån.
❓ Måste jag ha eget kapital för att köpa hyresfastighet?
Ja, eftersom belåningen normalt som mest ligger kring 85% av marknadsvärdet måste bolaget kunna betala kontantinsatsen på egen hand. På en fastighet värd 20 000 000 kr innebär 70% belåning ett lån på 14 000 000 kr och ett eget kapital på 6 000 000 kr, före avgifter. Exemplet är en illustration och inte en offert.
❓ Vad är ett brygglån och när behövs det?
Ett brygglån ger kortsiktig finansiering i väntan på exempelvis en försäljning, refinansiering eller slutbetalning. Löptiden kan vara från någon månad upp till 24 månader hos vissa kreditgivare. Räkna med högre ränta och kort löptid, och använd brygglån som en tillfällig lösning.
❓ Vilken löptid har ett fastighetslån för företag?
För långsiktiga fastighetslån ligger löptiden oftast mellan 10 och 25 år. Längre löptider, upp till 30 år, kan förekomma särskilt för bostadsfastigheter eller långsiktiga kassaflödesfastigheter. Ett byggnadskreditiv har typiskt en löptid på upp till 2 år under byggperioden.
❓ Behöver jag ställa personlig borgen?
Inte alltid. Säkerheten kan vara fastigheten, en eller flera borgensmän, företagsinteckning eller liknande. Fastighetslån där fastigheten inte pantsätts ger ofta lägre lånebelopp och kortare återbetalningstid. En borgensman lovar att betala om bolaget inte kan, vilket kan få stora konsekvenser för borgensmannen.
❓ Vilka underlag behöver jag vid ansökan?
Ansökan innehåller vanligen en värdering av fastigheten, en kalkyl eller likviditetsbudget, minst ett bokslut och en affärsplan. Långivaren vill också se hyresavtal och driftskostnader. Bolaget ska vara registrerat i Sverige, och den som söker ska ha en ledande roll i bolaget eller vara firmatecknare.
❓ Påverkas bolaget om jag jämför flera långivare?
Flera kreditupplysningar via UC kan ha en negativ påverkan. Ansöker du i stället hos en förmedlare blir det bara en kreditupplysning, och du kan sedan jämföra de räntor och avgifter som respektive långivare erbjuder.
❓ Vad gör jag om jag får avslag?
Ta reda på anledningen och utvärdera långivarens motivering. Fråga dig om det finns brister du kan åtgärda, om affärsplanen kan förbättras, om du kan lämna ytterligare säkerhet eller om du kan minska lånebeloppet. Det lönar sig ofta att prata med flera långivare, eftersom de gör olika bedömningar och erbjuder olika villkor.
🏆 Sammanfattning
Köp av en hyresfastighet finansieras vanligen med ett fastighetslån där fastigheten är pant. Belåningen ligger normalt upp till cirka 85% av marknadsvärdet och oftast mellan 60 och 80%, och kontantinsatsen finansierar bolaget själv. Långivaren avgör lånet utifrån kassaflödet, bolagets kreditvärdighet och säkerheten, så räkna alltid på kassaflödet med marginal.
Jämför långivare och totalkostnad inklusive avgifter, välj en belåningsgrad du klarar även om räntan stiger och låt en oberoende aktör värdera fastigheten. Vid komplexa situationer bör du kontakta långivaren eller en oberoende rådgivare.
Räntor och villkor ändras löpande och sätts individuellt efter kreditprövning. Verifiera alltid aktuell information direkt med långivaren innan du ansöker. Att låna kostar pengar – se till att du kan betala tillbaka lånet.
Om skribenten
