Uthyrning av lokaler är som huvudregel momsfri, och då får fastighetsägaren inte dra av ingående moms på drift, underhåll eller renovering. Med frivillig skattskyldighet läggs i stället 25% moms på hyran och du får full avdragsrätt, men det kräver att hyresgästen bedriver en verksamhet som själv ger avdragsrätt för moms.
Dras moms av vid ombyggnad gäller en justeringsperiod på 10 år, så ändrad användning kan leda till att en del av avdraget måste betalas tillbaka. Vid försäljning övertar köparen som huvudregel justeringen, om köparen är momsregistrerad och uppfyller kraven.
För belåningen kan fastigheter normalt belånas upp till cirka 85% av marknadsvärdet, oftast snarare 60-80%. Räntan sätts individuellt efter kreditprövning och kan bli högre än en indikativ nivå.
💡 Vår rekommendation
För de flesta som undrar hur momsregler och belåning hänger ihop vid uthyrning av kommersiell fastighet rekommenderar vi Krea.
Krea specialiserar sig på lån till fastigheter och kan hjälpa till med bryggfinansiering, topplån och förvärvslån upp till 100 miljoner kr. Det passar bra när moms, ombyggnad eller ägarbyte skapar behov av både kort- och långsiktig finansiering, eftersom Krea jämför ett brett urval långivare för fastighet. Tänk på att Krea ofta kräver säkerhet i fastighet.
📊 Jämförelse: Ledande långivare för fastighetslån till kommersiella fastigheter
Tabellen visar de långivare och förmedlare som passar företag och fastighetsägare som ska finansiera köp, ombyggnad eller belåning av kommersiella fastigheter. Räntan sätts individuellt hos alla, så jämför alltid villkoren direkt innan du bestämmer dig.
| Långivare | Produkttyp | Målgrupp | Styrka | Krav och begränsningar | Erbjudande |
|---|---|---|---|---|---|
| Krea | Fastighetslån | Företagare och fastighetsinvesterare | Specialiserade på större fastighetslån och leasing, jämför ett brett urval långivare | Kräver ofta säkerhet i fastighet | Se villkor → |
| Svea Bank | Fastighetslån | Företag och privatpersoner med behov | Flexibla lösningar när andra banker nekar | Uppgift ej tillgänglig | Se villkor → |
| Creddo | Företagslån | Små och medelstora fastighetsbolag | Förmedlar företagslån till fastighetsprojekt | Endast juridiska personer | Se villkor → |
📋 Vad du lär dig i den här guiden
I den här guiden går vi igenom hur moms och finansiering hänger ihop när du äger eller köper en kommersiell fastighet:
- Huvudregeln för moms vid uthyrning av lokaler
- Hur frivillig skattskyldighet fungerar och vem som kan använda den
- Avdragsrätt och justering av moms vid ombyggnad
- Vad som händer med momsen när fastigheten säljs
- Hur belåning, kostnader och risker påverkar din kalkyl
🏢 Moms vid lokaluthyrning förklarat — från grunden
Moms vid fastighetsuthyrning styrs av ett fåtal grundregler som får stora konsekvenser för både ekonomin och finansieringen. Här går vi igenom dem steg för steg, i den ordning de dyker upp i praktiken.
🧾 Huvudregeln: uthyrning är momsfri
Uthyrning och upplåtelse av fastigheter, mark, bostäder och lokaler är som huvudregel momsfri enligt mervärdesskattelagen. Det låter enkelt, men har en tydlig baksida: när uthyrningen är momsfri har fastighetsägaren inte heller rätt att dra av ingående moms på inköp, drift, underhåll eller renoveringar som rör fastigheten.
Momsen på kostnaderna blir därmed en faktisk kostnad i fastigheten. Det är värt att ha i åtanke när du bedömer hur mycket hyresintäkterna kan bära.
⚖️ Frivillig skattskyldighet för lokaler
En fastighetsägare kan under vissa förutsättningar välja att bli frivilligt skattskyldig för uthyrning av en lokal, till exempel ett kontor, en butik eller en industrilokal. Uthyrningen blir då momspliktig i stället för momsfri.
Villkoret är att lokalen hyrs ut för stadigvarande användning i en verksamhet som medför avdragsrätt för moms, det vill säga att hyresgästen bedriver momspliktig verksamhet. Hyrs lokalen ut till en momsfri verksamhet, till exempel vård eller skola utan momsplikt, eller till en privatperson, kan frivillig beskattning inte tillämpas.
Vid frivillig beskattning läggs 25% moms på hyran. I gengäld får fastighetsägaren full avdragsrätt för ingående moms på löpande driftkostnader samt på ny-, till- och ombyggnationer som hänför sig till lokalen.
💡 Räkneexempel: moms på hyra och avdrag (illustration)
Exemplet är en illustration och inte en offert eller skatterådgivning. Antag att en lokal hyrs ut till en hyresgäst med momspliktig verksamhet, att frivillig skattskyldighet tillämpas och att hyran är 100 000 kr per månad exklusive moms.
Momsen blir då 25% av 100 000 kr, alltså 25 000 kr, och hyran inklusive moms blir 125 000 kr. Antag vidare att en ombyggnad av lokalen ger ingående moms på 200 000 kr: med frivillig beskattning är hela beloppet avdragsgillt, medan avdragsrätten uteblir om uthyrningen i stället är momsfri.
🏗️ Ombyggnad: avdragsrätt och justering över 10 år
För fastigheter, samt ny-, till- och ombyggnationer vars ingående moms överstiger fastställda beloppsgränser, gäller en justeringsperiod på 10 år. Det betyder att avdraget inte är en engångshändelse: användningen av lokalen följs upp under hela perioden.
Om en lokal som tidigare har gett avdragsgill moms ändras så att den i stället hyrs ut momsfritt, eller står tom på ett sätt som bryter villkoren, kan fastighetsägaren bli skyldig att betala tillbaka en pro rata-andel av den ingående moms som dragits av vid tidigare års ombyggnationer. Hyresgästbyten och ändrad användning bör därför planeras med justeringen i åtanke.
🔄 Försäljning: köparen övertar justeringen
När en fastighet överlåts där frivillig beskattning för lokaluthyrning tillämpas, övertar köparen som huvudregel automatiskt överlåtarens rättigheter och skyldigheter vad gäller justering av ingående moms (tidigare kallat jämkning). Förutsättningen är att köparen är momsregistrerad och uppfyller kraven.
Det innebär att säljaren slipper göra en direkt återföring av all tidigare avdragen moms enbart på grund av försäljningen. Kontrollera alltid villkoren för just din affär innan avtal skrivs.
🛡️ Belåningens risker
Ett fastighetslån innebär att företaget använder fastigheten som säkerhet genom pantbrev, som registreras hos Lantmäteriet. Normalt kan fastigheter belånas upp till cirka 85% av marknadsvärdet, oftast snarare 60-80%, och resten måste företaget finansiera med eget kapital.
Det finns två risker att ta på allvar. Om du inte kan betala tillbaka lånet kan långivaren utnyttja säkerheten, vilket kan få stora konsekvenser för företaget och för personer som gått i borgen. Med rörlig ränta följer dessutom kostnaden marknadsräntan: går räntan upp får du betala mer, och det påverkar kassaflödet i fastigheten.
✅ Vad gäller för moms vid lokaluthyrning — och vad gäller inte?
Tabellen sammanfattar vanliga situationer där reglerna ofta missförstås. Den beskriver huvudregler på en övergripande nivå och ersätter inte en bedömning av din egen situation.
| Scenario | Möjligt? | Notering |
|---|---|---|
| Hyra ut ett kontor till en hyresgäst med momspliktig verksamhet och välja frivillig skattskyldighet | ✅ | 25% moms läggs på hyran och du får full avdragsrätt för ingående moms på drift samt ny-, till- och ombyggnation |
| Frivillig skattskyldighet när lokalen hyrs ut till vård, skola utan momsplikt eller en privatperson | ❌ | Frivillig beskattning kan inte tillämpas, uthyrningen förblir momsfri |
| Dra av ingående moms på renovering när uthyrningen är momsfri | ❌ | Utan momspliktig uthyrning finns ingen avdragsrätt för ingående moms på fastigheten |
| Ändra en tidigare momspliktigt uthyrd lokal till momsfri uthyrning | ⚠️ | Du kan bli skyldig att betala tillbaka en pro rata-andel av tidigare avdragen moms under justeringsperioden på 10 år |
| Låta lokalen stå tom | ⚠️ | Om vakansen bryter villkoren kan justering bli aktuell |
| Sälja en fastighet där frivillig beskattning tillämpas | ⚠️ | Köparen övertar som huvudregel justeringen om köparen är momsregistrerad och uppfyller kraven, så säljaren slipper direkt återföring |
Momsfrågor avgörs av den enskilda situationen. Har du flera fastigheter, äger via bolag eller planerar ändrad användning bör du kontakta Skatteverket eller en oberoende skatterådgivare. Samma gäller finansieringen: vid komplexa upplägg är det klokt att prata med långivaren.
När en ombyggnad eller ett ägarbyte ska finansieras behöver kalkylen visa hur momsen hanteras. Krea kan hjälpa dig jämföra långivare för förvärvslån, topplån och bryggfinansiering upp till 100 miljoner kr, vilket gör det enklare att hitta ett upplägg som passar projektet. Jämför Kreas villkor →
💰 Vad kostar ett fastighetslån för kommersiell fastighet?
Kostnaden för ett fastighetslån sätts individuellt. Räntan baseras på företagets kreditvärdighet, fastighetens läge och marknadsvärde, och kan skilja sig mycket mellan långivare, även för samma projekt. Räntan sätts efter kreditprövning och kan bli högre än en indikativ nivå, så jämför alltid flera erbjudanden.
Tabellen visar typiska nivåer per låneform.
| Låneform | Typisk löptid | Belåning av fastighetens värde | Kostnadsposter |
|---|---|---|---|
| Långsiktigt fastighetslån (förvärv, belåning av befintlig fastighet, refinansiering) | 10-25 år, i vissa fall upp till 30 år | Normalt upp till cirka 85%, oftast 60-80% | Ränta samt avgifter som uppläggningsavgift, kreditavgift och kostnad för pantbrev och värdering |
| Brygglån | Någon månad upp till 24 månader | Uppgift ej tillgänglig | Ofta högre ränta och kort löptid |
| Byggnadskreditiv (nybyggnad eller renovering) | Ofta upp till 2 år under byggperioden | Uppgift ej tillgänglig | Ränta, oftast bara på den del av krediten som nyttjas |
Flera faktorer avgör vad lånet slutligen kostar:
- Företagets kreditvärdighet och återbetalningsförmåga
- Fastighetens läge och marknadsvärde
- Lånebelopp och löptid
- Val mellan rörlig och fast ränta
- Avgifter utöver räntan
- Amorteringsform, till exempel annuitet, rak amortering eller bullet-lösning
Momsen är inte en lånekostnad, men den påverkar kalkylen: vid frivillig skattskyldighet läggs 25% moms på hyran och ingående moms kan dras av. Ange därför tydligt i budgeten om siffrorna är med eller utan moms.
Räkna på totalkostnaden inklusive alla avgifter, eftersom en låg ränta kan dölja höga avgifter. Med Krea kan du jämföra villkor hos flera långivare för fastighet innan du bestämmer dig. Kolla ränta hos Krea →
🎯 Så väljer du rätt fastighetslån för kommersiell fastighet
Ett bra upplägg bygger på att du förstår både momsen och finansieringen innan du söker. Gå igenom stegen i ordning:
- Kartlägg uthyrningen: vem är hyresgäst och bedriver hyresgästen momspliktig verksamhet? Det avgör om frivillig skattskyldighet kan tillämpas.
- Planera lokalens användning över tid. Ändrad användning eller vakans kan ge justering av tidigare avdragen moms inom 10 år.
- Ta fram en kalkyl eller likviditetsbudget där moms hanteras tydligt, tillsammans med bokslut, affärsplan och värdering av fastigheten.
- Räkna på betalningsförmåga med marginal, även om räntan skulle stiga. Låna inte mer än vad som är försvarbart, och räkna inte med att låna upp till maximal belåningsgrad.
- Jämför långivare och totalkostnad inklusive avgifter. Se till att värderingen görs av en oberoende aktör.
- Välj ränta och amorteringsform utifrån hur du vill hantera ränterisken, och kom ihåg att en amorteringsfri period ofta bara skjuter kostnaden framåt.
- Stäm av momsfrågorna med Skatteverket eller en oberoende skatterådgivare, och finansieringen med långivaren, innan du skriver under.
Genom Krea kan du få hjälp att jämföra finansiering för förvärv, topplån eller bryggfinansiering hos flera långivare. Ansök hos Krea →
❓ Vanliga frågor
❓ Är uthyrning av kommersiell fastighet momsfri?
Som huvudregel ja. Uthyrning och upplåtelse av fastigheter, mark, bostäder och lokaler är momsfri enligt mervärdesskattelagen. Konsekvensen är att fastighetsägaren inte får dra av ingående moms på drift, underhåll eller renoveringar.
❓ Hur mycket kan jag belåna en kommersiell fastighet?
Fastigheter kan normalt belånas upp till cirka 85% av marknadsvärdet, oftast snarare 60-80%. Den del som inte täcks av lånet finansierar du med eget kapital, och belåningsgraden varierar med fastighetstyp. Låna inte mer än du har marginal för. Jämför Kreas villkor →
❓ Vad är frivillig skattskyldighet för lokaler?
Det är ett val som fastighetsägaren under vissa förutsättningar kan göra för uthyrning av en lokal, till exempel kontor, butik eller industrilokal. Uthyrningen blir momspliktig med 25% moms på hyran, och du får i gengäld full avdragsrätt för ingående moms på drift samt ny-, till- och ombyggnation.
❓ Vilka lån kan finansiera köp eller ombyggnad av lokaler?
Ett fastighetslån kan finansiera köp, renovering och ombyggnad. Ett brygglån ger kortsiktig finansiering i väntan på exempelvis försäljning eller refinansiering, och ett byggnadskreditiv betalas ut successivt i takt med projektet. Du kan också använda en befintlig fastighet som säkerhet för att finansiera andra investeringar. Se Kreas erbjudande →
❓ Får jag dra av moms på ombyggnad, och vad är justering?
Med frivillig skattskyldighet har du full avdragsrätt för ingående moms på ny-, till- och ombyggnation som hänför sig till lokalen. För investeringar över fastställda beloppsgränser gäller en justeringsperiod på 10 år, och ändrad användning kan innebära att du måste betala tillbaka en pro rata-andel av avdraget.
❓ Vad händer med momsen om jag säljer fastigheten?
Där frivillig beskattning tillämpas övertar köparen som huvudregel automatiskt säljarens rättigheter och skyldigheter vad gäller justering, förutsatt att köparen är momsregistrerad och uppfyller kraven. Säljaren slipper då direkt återföring av all tidigare avdragen moms. Behöver du kortsiktig finansiering i väntan på en försäljning kan Krea hjälpa till med bryggfinansiering. Kolla ränta hos Krea →
❓ Kan jag välja frivillig skattskyldighet om hyresgästen driver vård eller är en privatperson?
Nej. Frivillig beskattning kan inte tillämpas när lokalen hyrs ut till en momsfri verksamhet, till exempel vård eller skola utan momsplikt, eller till en privatperson. Hyresgästen måste bedriva en verksamhet som medför avdragsrätt för moms.
❓ Vilken säkerhet krävs för ett fastighetslån?
Oftast ställs fastigheten som säkerhet genom pantbrev, som registreras hos Lantmäteriet. Det går också att ställa andra säkerheter, som borgensman eller företagsinteckning. Lån utan fastigheten som pant ger ofta lägre belopp och kortare återbetalningstider. Se Kreas villkor →
❓ Vad händer om jag inte kan betala lånet?
Långivaren kan utnyttja de säkerheter som lämnats, och du riskerar en betalningsanmärkning som försvårar nya lån. Det kan få stora konsekvenser för företaget och för personer som gått i borgen. Kontakta därför långivaren i god tid om betalningsförmågan förändras.
❓ Behöver jag skatterådgivning?
Reglerna ovan är huvudregler och din situation kan skilja sig. Vid flera fastigheter, ägande via bolag, ändrad användning eller en pågående försäljning bör du kontakta Skatteverket eller en oberoende skatterådgivare innan du fattar beslut.
🏆 Sammanfattning
Uthyrning av lokaler är som huvudregel momsfri, och då saknas avdragsrätt för ingående moms. Med frivillig skattskyldighet får du full avdragsrätt men lägger 25% moms på hyran, och det kräver att hyresgästen bedriver momspliktig verksamhet. Vid ombyggnad gäller en justeringsperiod på 10 år, och vid försäljning övertar köparen som huvudregel justeringen.
För finansieringen gäller att fastigheter normalt kan belånas upp till cirka 85% av marknadsvärdet, oftast 60-80%, och att fastigheten ställs som säkerhet. Räkna på totalkostnad och marginal, och låna inte mer än du kan bära om räntan stiger.
Räntor och villkor ändras löpande och sätts individuellt efter kreditprövning. Verifiera alltid aktuell information direkt med långivaren innan du ansöker. Att låna kostar pengar — se till att du kan betala tillbaka lånet.
Ska du finansiera fastighetsköp, ombyggnad eller bryggfinansiering är Krea ett bra ställe att börja jämföra.
Är du ett litet eller medelstort fastighetsbolag kan Creddo vara ett alternativ för företagslån till fastighetsprojekt.
Om skribenten
