ESG står för Environmental, Social och Governance, alltså miljö, socialt ansvar och bolagsstyrning. Vid ESG-fastighetsfinansiering blir det mest konkret som gröna fastighetslån: vissa banker erbjuder dem till företag som uppfyller särskilda miljö- eller energicertifieringar, och en del banker erbjuder lägre ränta för hållbara investeringar.
Många banker frågar dessutom efter företagets hållbarhetsarbete för att bedöma tillväxtmöjligheter och hur väl du känner till riskerna. De vanliga kraven gäller fortfarande: säkerhet, kreditvärdighet och ett projekt som bär sina kostnader. Belåningsgraden ligger i regel på högst 85% av fastighetens värde, oftast mellan 60 och 80%. Räntan sätts individuellt efter kreditprövning och kan bli högre än du räknat med.
💡 Vår rekommendation
För de flesta som undrar hur ESG-kriterier påverkar finansieringen av större fastighetsprojekt rekommenderar vi Krea.
Krea är specialiserade på större fastighetslån och kan hjälpa till med bryggfinansiering, topplån och förvärvslån upp till 100 miljoner kr. Eftersom gröna villkor bara erbjuds av vissa banker är fördelen med en förmedlare att en ansökan når flera långivare, så att du kan jämföra vilka villkor, inklusive eventuella gröna, som respektive långivare erbjuder. Tänk på att Krea ofta kräver säkerhet i fastighet.
📊 Jämförelse: Långivare för finansiering av fastighetsprojekt
Tre långivare är relevanta när ett fastighetsprojekt ska finansieras i företagssegmentet. Tabellen visar vad de är specialiserade på och vad du bör tänka på innan du går vidare.
| Långivare | Passar | Särskiljande drag | Att tänka på | Gröna villkor | Erbjudande |
|---|---|---|---|---|---|
| Krea | Företagare och fastighetsinvesterare | Specialiserade på större fastighetslån och leasing, jämför flera långivare för fastighet | Kräver ofta säkerhet i fastighet | Uppgift ej tillgänglig | Se villkor → |
| Creddo | Små och medelstora fastighetsbolag | Förmedlar företagslån och kan hjälpa till att jämföra fastighetslån | Endast inriktat mot juridiska personer | Uppgift ej tillgänglig | Se villkor → |
| Svea Bank | Företag och privatpersoner med finansieringsbehov | Flexibla lösningar när andra banker nekar | Uppgift ej tillgänglig | Uppgift ej tillgänglig | Se villkor → |
Gröna villkor varierar mellan långivare och förmedlare. Fråga därför alltid direkt vilka miljö- eller energicertifieringar och projekttyper som ger tillgång till dem.
📋 Vad du lär dig i den här guiden
- Vad ESG betyder när en bank eller förmedlare bedömer ett fastighetsprojekt
- Hur gröna fastighetslån och Almis gröna lån fungerar
- Vad som gäller, och inte gäller, kring ESG-krav
- Vad finansieringen kostar och vad som påverkar kostnaden
- Hur du väljer rätt upplägg och förbereder ansökan
🏠 ESG-kriterier vid fastighetsfinansiering förklarade – från grunden
Det är miljödelen av ESG som tydligast syns i konkreta låneformer, till exempel gröna fastighetslån. Hur långivare väger in hållbarhet varierar, så beskrivningen nedan gäller bankmarknaden i stort och inte en enskild långivare.
🔍 Så ser långivaren på hållbarhet
Idag är det många banker som frågar om företagets hållbarhetsarbete. På så sätt bedömer de företagets möjlighet till tillväxt och hur väl företaget är medvetet om risker som kan uppstå. En del banker erbjuder dessutom lägre ränta för hållbara investeringar.
Hållbarhetsfrågorna kommer utöver de vanliga bedömningspunkterna: din affärsplan, ägarstrukturen, om du har revisor eller redovisningsbyrå, resultat- och balansräkning samt betalningshistorik. Flera av dessa handlar om hur företaget är organiserat och redovisar sin ekonomi, vilket ligger nära bolagsstyrningsdelen i ESG.
🏠 Gröna fastighetslån
Det blir allt vanligare att företag ansöker om gröna fastighetslån. Vissa banker erbjuder lösningen till företag som uppfyller särskilda miljö- eller energicertifieringar. Den passar den som ska investera i hållbara byggnader eller genomföra renoveringar som leder till energibesparingar.
Ett grönt fastighetslån kan locka investerare, fungera som positiv reklam för företaget och leda till bättre villkor på själva lånet. Vilka villkor du faktiskt får avgörs av långivaren och av din kreditprövning.
📄 Grönt lån via Almi
Almi är ett statligt bolag som erbjuder lån, rådgivning och riskkapital. Det gröna lånet finansierar miljövänliga eller hållbara projekt, till exempel förnybar energi, energieffektivisering eller miljöanpassade byggnader, och ska möjliggöra grön omställning i små och medelstora företag.
Lånet kan användas för investeringar som bidrar till EU:s miljömål, närmare bestämt ett eller flera av de sex målsättningarna i EU:s taxonomi. Almis lån vänder sig till företag med upp till 250 anställda, och i många fall kan ett Almi-lån vara avgörande för att banken också ska ge ett lån.
🛡️ Säkerhet och risk
Fastighetslån kräver ofta någon form av säkerhet, antingen fastigheten själv genom pantbrev eller andra säkerheter, till exempel en borgensman. Om du inte kan betala tillbaka lånet riskerar du att förlora den pantsatta fastigheten, och en betalningsanmärkning kan göra det svårare att få nya lån.
Räntan påverkar också din månadskostnad. Med rörlig ränta följer du marknadsräntan, så går räntan upp betalar du mer. Med fast ränta kan företaget skydda sig mot sådana förändringar.
✅ Vad gäller för ESG-krav vid fastighetsfinansiering – och vad gäller inte?
Kring ESG och fastighetslån finns flera vanliga missförstånd. Tabellen reder ut vad som går att räkna med och vad som inte gör det.
| Scenario | Möjligt? | Notering |
|---|---|---|
| Finansiera en renovering med energibesparingar via ett grönt fastighetslån | ✅ | Vissa banker erbjuder gröna fastighetslån för hållbara byggnader och energibesparande renoveringar |
| Hållbarhetsarbetet påverkar bankens bedömning | ✅ | Många banker frågar efter det för att bedöma tillväxt och riskmedvetenhet |
| Nybyggnation finansieras med byggnadskreditiv | ✅ | Successiv utbetalning i takt med projektet, ränta betalas oftast bara på den del som utnyttjas |
| Få bättre villkor för att projektet är hållbart | ⚠️ | En del banker erbjuder lägre ränta för hållbara investeringar, men räntan sätts individuellt |
| Fastighetslån utan att pantsätta fastigheten | ⚠️ | Går ibland, men innebär ofta lägre lånebelopp och kortare återbetalningstid |
| Få grönt fastighetslån hos vilken bank som helst | ❌ | Det är vissa banker som erbjuder det, ofta kopplat till särskilda miljö- eller energicertifieringar |
| Belåna mer än 85% av fastighetens värde | ❌ | I regel högst 85%, oftast mellan 60 och 80%. Resten finansieras med eget kapital eller i vissa fall andra låneformer |
| Söka grönt lån hos Almi som större koncern | ❌ | Almis lån vänder sig till företag med upp till 250 anställda |
Behöver projektet finansieras i flera steg kan Krea hjälpa till med bryggfinansiering, topplån och förvärvslån upp till 100 miljoner kr.
💰 Vad kostar finansiering av fastighetsprojekt?
Priset sätts individuellt och beror på företagets ekonomi, fastigheten och projektet. Räntan sätts individuellt efter kreditprövning och kan bli högre än vad du kalkylerat med. Tabellen visar löptider och kostnadsposter för de vanligaste låneformerna.
| Låneform | Typisk löptid | Kostnadsposter | Erbjudande |
|---|---|---|---|
| Långsiktigt fastighetslån (förvärv, refinansiering) | Vanligen 10 till 25 år, i vissa fall upp till 30 år | Ränta, och i förekommande fall uppläggningsavgift, kreditavgift samt kostnad för pantbrev och värdering | Se villkor → |
| Brygglån | Några månader upp till 24 månader | Räkna med högre ränta och kort löptid | Se villkor → |
| Byggnadskreditiv | Ofta upp till 2 år, därefter läggs krediten om eller betalas via försäljning | Ränta betalas oftast bara på den del av krediten som utnyttjas | – |
Det här påverkar kostnaden:
- Företagets kreditvärdighet och återbetalningsförmåga
- Fastighetens läge och marknadsvärde
- Belåningsgrad och vilken säkerhet som ställs
- Löptid och amorteringsform, eftersom annuitet, rak amortering och bullet-lösning påverkar både likviditet och totalkostnad
- Rörlig eller fast ränta
- Hållbarhetsprofil: en miljö- eller energicertifiering kan ge bättre villkor hos de banker som erbjuder gröna lån
- Avgifter utöver räntan, eftersom en låg ränta kan dölja höga avgifter
Brygglån löper hos vissa kreditgivare upp till 24 månader, och Krea kan hjälpa till med just bryggfinansiering. Räkna alltid på totalkostnaden, inte bara räntan.
🎯 Så väljer du rätt finansiering för fastighetsprojektet
- Bestäm vilken typ av finansiering projektet behöver: förvärv, byggnadskreditiv vid nybyggnation, brygglån eller refinansiering.
- Kartlägg projektets hållbarhetsåtgärder och eventuella miljö- eller energicertifieringar, och fråga långivaren vilka som ger tillgång till gröna villkor.
- Samla underlaget: en värdering av fastigheten gjord av en oberoende aktör, en kalkyl eller likviditetsbudget, minst ett bokslut och en realistisk affärsplan.
- Testa betalningsförmågan med marginal. Räkna med att räntan kan förändras och att kassaflödet kan bli lägre än planerat. Högsta möjliga belåning är ett tak, inte ett mål.
- Jämför flera långivare, gärna via en förmedlare som skickar din ansökan till flera banker.
- Räkna på totalkostnaden inklusive uppläggnings-, kredit-, pantbrevs- och värderingskostnader.
- Vid komplexa upplägg, till exempel flera fastigheter, flera ägare eller befintlig skuldsättning, bör du kontakta långivaren eller en oberoende rådgivare. Den här guiden ger allmän vägledning och ersätter inte personlig rådgivning.
Krea kan hjälpa till med förvärvslån upp till 100 miljoner kr, och i regel kan fastigheter belånas upp till cirka 85% av värdet, oftast mellan 60 och 80%.
❓ Vanliga frågor
❓ Vad betyder ESG vid fastighetsfinansiering?
ESG är en förkortning för Environmental, Social och Governance: miljö, socialt ansvar och bolagsstyrning. Vid fastighetsfinansiering syns miljödelen tydligast i gröna fastighetslån för byggnader med miljö- eller energicertifiering. Dessutom frågar många banker om företagets hållbarhetsarbete som en del av helhetsbedömningen.
❓ Vad är ett grönt fastighetslån?
Ett grönt fastighetslån är en lösning som vissa banker erbjuder till företag som uppfyller särskilda miljö- eller energicertifieringar. Det kan användas för hållbara byggnader eller renoveringar som leder till energibesparingar. Villkoren sätts individuellt efter kreditprövning.
❓ Kan ett hållbart projekt ge bättre villkor?
Det kan det, men det är inget du kan räkna med hos alla långivare. En del banker erbjuder lägre ränta för hållbara investeringar, och ett grönt fastighetslån kan leda till bättre villkor på lånet. Räntan sätts ändå individuellt och påverkas av bland annat kreditvärdighet, säkerhet och fastighetens värde.
❓ Vilka krav ställs för fastighetslån till större projekt?
Företaget ska vara registrerat i Sverige, den som söker ska ha en ledande roll eller vara firmatecknare, och det ska gå att ställa säkerhet, till exempel fastigheten som pant, en eller flera borgensmän eller företagsinteckning. Ansökan innehåller ofta en värdering av fastigheten, en kalkyl eller likviditetsbudget, minst ett bokslut och en affärsplan. Bedömningen utgår från kreditvärdighet, säkerheter och projektets utsikter.
❓ Vilka miljöcertifieringar krävs?
Det avgör varje långivare för sig. Fråga därför vilka miljö- eller energicertifieringar och vilka typer av hållbara projekt som ger tillgång till gröna villkor innan du lägger ner arbete på ansökan. Ett förmedlat upplägg där flera långivare svarar på samma förfrågan gör jämförelsen enklare.
❓ Kan fastighetsbolag och mindre företag söka fastighetslån?
Fastighetslån erbjuds oftast till fastighetsbolag, större företag eller bostadsrättsföreningar. Det kan vara svårare för småföretag eller föreningar med dålig ekonomi att få lån beviljat. Creddo riktar sig till små och medelstora fastighetsbolag och är endast inriktat mot juridiska personer.
❓ Finns det gröna lån via staten?
Ja, Almi erbjuder gröna lån för miljövänliga och hållbara projekt som förnybar energi, energieffektivisering och miljöanpassade byggnader. Almis lån vänder sig till företag med upp till 250 anställda. Större koncerner behöver därför se sig om efter andra finansieringsvägar.
❓ Hur mycket kan jag belåna?
I regel kan du belåna högst 85% av fastighetens värde, och oftast ligger belåningen mellan 60 och 80%. Det innebär att företaget måste ha råd med kontantinsatsen på egen hand. Låna inte mer än projektet och kassaflödet klarar, även om långivaren skulle godkänna en högre nivå.
❓ Vad händer om jag inte kan betala tillbaka lånet?
Fastigheten ställs ofta som säkerhet, och utebliven betalning kan leda till att du förlorar den. Du riskerar också en betalningsanmärkning som gör det svårare att få nya lån. Om någon har gått i borgen kan långivaren vända sig till borgensmannen, vilket kan få stora konsekvenser även för dennes ekonomi.
❓ Vad gör jag om jag får avslag?
Ta reda på anledningen och utvärdera långivarens motivering. Fråga dig om det finns brister du kan åtgärda, om affärsplanen kan förbättras, om du kan lämna ytterligare säkerhet eller om du kan minska lånebeloppet. Olika banker gör olika bedömningar, så det lönar sig ofta att prata med flera långivare.
🏆 Sammanfattning
De viktigaste lärdomarna:
- ESG vid fastighetsfinansiering syns tydligast som gröna fastighetslån, som vissa banker erbjuder för byggnader med särskilda miljö- eller energicertifieringar.
- Många banker frågar om hållbarhetsarbetet, och en del erbjuder lägre ränta för hållbara investeringar, men villkoren sätts individuellt.
- Grundkraven kvarstår: säkerhet, kreditvärdighet och ett projekt som bär sina kostnader. Belåningen ligger i regel på högst 85%, oftast mellan 60 och 80%.
- Fastigheten ställs ofta som säkerhet, och utebliven betalning kan leda till förlust av fastigheten. Räntehöjningar påverkar dessutom månadskostnaden.
- Jämför flera långivare, räkna på totalkostnaden och fråga uttryckligen efter gröna villkor.
Räntor och villkor ändras löpande och sätts individuellt efter kreditprövning. Verifiera alltid aktuell information direkt med långivaren innan du ansöker. Att låna kostar pengar — se till att du kan betala tillbaka lånet.
Om skribenten
