Ett bolag beviljas fastighetslån när långivaren bedömer att företaget kan betala tillbaka lånet och att säkerheten räcker. I praktiken avgörs det av fyra saker: ett bolag som är registrerat i Sverige, en fastighet eller annan säkerhet som pant, ett kassaflöde som bär ränta och amortering med marginal samt en komplett ansökan med bokslut, värdering och affärsplan.
Normalt kan en fastighet belånas upp till cirka 85% av marknadsvärdet, ofta mellan 60 och 80%, så resten måste bolaget klara med eget kapital. Räntan sätts individuellt efter kreditprövning och kan bli högre än vad som annonseras. Fastigheten ställs som säkerhet, och uteblivna betalningar kan i värsta fall leda till att den förloras.
💡 Vår rekommendation
För de flesta som undrar vad som krävs för att bli beviljad ett fastighetslån för bolag rekommenderar vi Krea.
Krea är specialiserat på fastighetsfinansiering och hjälper till med bryggfinansiering, topplån och förvärvslån upp till 100 miljoner kr. Eftersom långivaren väger samman bokslut, värdering, kalkyl och säkerhet är ansökans kvalitet avgörande, och Krea jämför långivare för fastighet i stället för att du behöver kontakta varje bank för sig. Tänk på att Krea ofta kräver säkerhet i fastighet, vilket också är det vanliga kravet på bolag inom den här lånetypen.
📊 Jämförelse: Ledande långivare för fastighetslån till bolag
Tabellen sammanfattar långivare som erbjuder fastighetsfinansiering till bolag. Räntor anges inte, eftersom de sätts individuellt utifrån bolagets ekonomi, fastighetens läge och marknadsvärde.
| Långivare | Lånetyp | Passar | Bra att veta | Erbjudande |
|---|---|---|---|---|
| Krea | Fastighetslån (förmedling) | Företagare och fastighetsinvesterare | Förvärvslån, topplån och bryggfinansiering upp till 100 miljoner kr. Kräver ofta säkerhet i fastighet | Se villkor → |
| Svea Bank | Fastighetslån | Företag och privatpersoner | Beskrivs som flexibel när andra banker nekat, men kreditprövningen gäller även här | Se villkor → |
| Creddo | Företagslån (förmedling) | Små och medelstora fastighetsbolag | Riktar sig enbart mot juridiska personer och kan hjälpa till att jämföra fastighetslån | Se villkor → |
| SEB | Fastighetslån | Företag och bostadsrättsföreningar | Pantbrev med fullt belåningsvärde krävs, och fastigheten ska över tid visa ett positivt kassaflöde | – |
Skillnaden mellan förmedlare och bank spelar roll. Via en förmedlare når du flera långivare med en ansökan, medan du hos en bank går igenom just den bankens kreditprövning.
📋 Vad du lär dig i den här guiden
- Vilka grundkrav ett bolag måste uppfylla
- Hur långivaren prövar fastighet, kassaflöde och säkerhet
- Vilka underlag ansökan ska innehålla
- Vad som påverkar kostnaden för lånet
- Hur du går tillväga steg för steg, med en checklista inför ansökan
🏠 Fastighetslån för bolag förklarat – från grunden
Ett fastighetslån innebär att långivaren tar pant i en fastighet som ägs av bolaget eller privat av en företrädare för bolaget. Pant i en fastighet är en god säkerhet för långivaren, och det kan ofta möjliggöra större lån och mer förmånliga villkor än lån utan pant.
Lånet kan användas för att köpa, renovera eller bygga om en fastighet. Det kan också användas för att frigöra kapital: långivaren tar då pant i en fastighet som redan finns i bolaget, och pengarna går till andra investeringar, till exempel expansion, maskiner eller rörelsekapital. Om fastigheten redan är belånad kan övervärdet utnyttjas medan det befintliga lånet ligger kvar.
Det finns flera låneformer inom fastighetsfinansiering. Brygglån täcker kortsiktiga finansieringsgap, byggnadskreditiv betalas ut successivt under ett byggprojekt och refinansiering samlar befintliga lån med mindre förmånliga villkor till ett nytt lån.
När fastigheten är säkerhet intecknas den hos Lantmäteriet, och pantbrevet lämnas över till långivaren. Det gör risken konkret: om bolaget inte kan betala kan långivaren utnyttja säkerheterna, och en betalningsanmärkning försvårar nya lån.
Även räntan påverkar bolagets månadskostnad. En rörlig ränta följer marknadsräntan, så går den upp blir lånet dyrare. Med fast ränta skyddar sig bolaget mot förändringar i marknadsräntan under bindningstiden.
✅ Vad gäller för fastighetslån till bolag – och vad gäller inte?
Kraven varierar från långivare till långivare, men vissa grundkrav återkommer. Nedan går vi först igenom hur prövningen går till och sedan vilka situationer som ofta missförstås.
🔍 Grundkrav och kreditprövning
Följande krav återkommer hos många långivare:
- Bolaget är registrerat och aktivt i Sverige
- Bolagsformen är giltig, till exempel aktiebolag, handelsbolag, kommanditbolag eller enskild firma (vilka former som accepteras varierar)
- Det finns ett svenskt bankkonto
- Den som söker har en ledande roll i bolaget eller är firmatecknare
- Det går att ställa säkerhet för lånet
Vissa långivare ställer dessutom krav på att bolaget inte har skulder hos Kronofogden, har varit verksamt i minst 6 månader, har en viss omsättning eller kan visa minst ett bokslut.
Själva bedömningen utgår från bolagets kreditvärdighet, alltså dess återbetalningsförmåga. Den bedöms utifrån bolagets ekonomi, säkerheterna som ställs och projektets utsikter. Långivaren vill också veta mer om ägarna och ägarstrukturen, och om bolaget har en revisor eller anlitar en redovisningsbyrå.
💰 Kassaflöde och belåningsgrad
Kassaflödet är fastighetens intäkter minus drift, underhåll och räntekostnader. Fastigheten ska över tid visa ett positivt kassaflöde, det vill säga bära sina egna kostnader inklusive lånet. För en hyresfastighet innebär det att hyresintäkterna ska täcka drift, ränta och amortering med marginal. För en fastighet som bolaget använder själv räknar långivaren i stället på verksamhetens betalningsförmåga.
För etablerade bolag tittar långivaren främst på kassaflöde, skuldsättning och fastighetens marknadsvärde. Belåningsgraden är lånets storlek i förhållande till fastighetens värde. Hur hög belåningsgrad som accepteras beror på fastighetstyp: en hyresfastighet med stabila hyresintäkter kan normalt belånas högre än en specialiserad industrifastighet.
I fastighetsanalys talar man ofta om nyckeltal som driftnetto (hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader), vakansgrad (andelen outhyrd yta) och direktavkastning (driftnettot i förhållande till fastighetens värde). Vilka nyckeltal och vilka nivåer en enskild långivare använder avgörs av långivarens egen kreditbedömning, så fråga långivaren eller förmedlaren vilka beräkningar de utgår från innan du ansöker.
🛡️ Säkerhet: pantbrev, borgen och företagsinteckning
Säkerheten kan se ut på flera sätt, och det är ofta den som avgör hur mycket du kan låna.
- Pantbrev: Säkerheten är pantbrev i fastigheten med fullt belåningsvärde. Finns det redan pantbrev uttagna kan de användas, annars tas nya ut.
- Personlig borgen: En eller flera personer, ofta bolagets ägare, går in som säkerhet och förbinder sig att betala om bolaget inte kan. Långivaren kan utnyttja borgen, vilket kan få stora konsekvenser för borgensmannen och dennes familj.
- Företagsinteckning eller liknande: Kan användas som säkerhet hos vissa långivare.
- Andra garanter: Nystartade bolag kan i vissa fall få lån med hjälp av en medfinansiär, en extern investerare eller ett moderbolag som står som garant.
Lån där fastigheten inte sätts i pant innebär ofta lägre lånebelopp och kortare återbetalningstider.
⚠️ Vad gäller i vanliga situationer?
| Scenario | Möjligt? | Notering |
|---|---|---|
| Bolaget är nystartat och saknar bokslut | ⚠️ | Kan vara möjligt om säkerheten räcker, till exempel genom personlig borgen, medfinansiär eller ett starkt affärscase. Vissa långivare kräver minst ett bokslut |
| Bolaget äger ingen fastighet men vill köpa en | ✅ | Fastigheten som köps kan utgöra säkerhet, och köpet kan finansieras helt eller delvis med fastighetslån |
| Fastigheten ägs privat av en företrädare för bolaget | ✅ | Långivaren kan ta pant i fastigheten även om den ägs privat, men då är det privatpersonen som riskerar fastigheten |
| Hela köpeskillingen ska täckas av lånet | ❌ | Normalt kan fastigheten belånas upp till cirka 85% av marknadsvärdet, så kontantinsatsen måste bolaget finansiera själv |
| Bolaget är ett handelsbolag, kommanditbolag eller en enskild firma | ⚠️ | Det går att söka hos flera långivare, men det varierar från långivare till långivare |
| Bolaget har stora skulder och betalningsanmärkningar | ❌ | Det är i princip omöjligt att få lån med stora skulder och betalningsanmärkningar |
| Lånet ska tas utan fastigheten som säkerhet | ⚠️ | Möjligt hos vissa långivare, men ofta med lägre belopp och kortare återbetalningstid |
| Den som söker är inte firmatecknare eller har ingen ledande roll | ❌ | Den som söker ska ha en ledande roll i bolaget eller vara firmatecknare |
Är du osäker på om bolaget uppfyller kraven? En förmedlare kan hjälpa dig att utforma ansökan och skicka den vidare till flera långivare.
💰 Vad kostar fastighetslån för bolag?
Ett fastighetslån kostar mer än räntan. Räntan sätts individuellt utifrån bolagets kreditvärdighet, fastighetens läge och marknadsvärde, och eftersom fastigheten är säkerhet blir villkoren ofta mer förmånliga än vid lån utan pant. Räntan kan skilja sig mycket mellan långivare, och ibland mellan olika projekt.
| Lånetyp | Belåning | Löptid | Kostnadsposter |
|---|---|---|---|
| Långsiktigt fastighetslån | Normalt upp till cirka 85% av marknadsvärdet, ofta 60-80% | Vanligast 10-25 år, ibland upp till 30 år | Individuell ränta, uppläggningsavgift, kreditavgift, kostnad för pantbrev och värdering |
| Brygglån | Uppgift ej tillgänglig | Några månader upp till 24 månader | Räkna med högre ränta och kort löptid |
| Byggnadskreditiv | Uppgift ej tillgänglig | Ofta upp till 2 år, därefter läggs krediten om eller återbetalas genom försäljning | Ränta betalas oftast bara på den del av krediten som utnyttjas |
| Företagslån med fastighet som säkerhet | Uppgift ej tillgänglig | Uppgift ej tillgänglig | Ränta och avgifter sätts individuellt, och det befintliga lånet ligger kvar |
Dessa faktorer avgör vad lånet kostar i slutändan:
- Bolagets kreditvärdighet och betalningshistorik
- Fastighetens läge och marknadsvärde
- Lånebelopp och löptid
- Rörlig eller fast ränta
- Amorteringsform: annuitet, rak amortering eller bullet-lösning. En amorteringsfri period kan vara lockande, men kostnaden skjuts ofta framåt
- Avgifter som uppläggningsavgift, kreditavgift samt kostnad för pantbrev och värdering
Räkna därför alltid på totalräntan inklusive alla avgifter. En låg ränta kan dölja höga avgifter, och även små skillnader i ränta kan bli stora summor över tid.
🎯 Så väljer du rätt fastighetslån för bolag
- Definiera behovet. Bestäm varför du söker pengar, till vad och hur mycket. Kan du svara noggrant på det går processen ofta snabbare.
- Räkna med marginal. Testa kassaflödet med högre ränta och lägre intäkter innan du bestämmer lånebeloppet. Att maxa belåningsgraden ger mindre utrymme om räntan stiger eller hyresintäkterna sjunker.
- Bestäm säkerheten. Ta reda på vilka pantbrev som finns och om någon ska gå i borgen. Förstå konsekvenserna: fastigheten och borgensmannens egendom kan tas i anspråk om lånet inte kan betalas.
- Låt en oberoende aktör värdera fastigheten. Värderingen påverkar både belåningsgraden och lånebeloppet.
- Samla underlaget. Använd checklistan nedan så att långivaren får tydlig information från start.
- Jämför flera långivare. Låt dem presentera sina bästa villkor och jämför totalkostnaden, inte bara räntan.
- Utvärdera ett eventuellt avslag. Ta reda på orsaken och fråga dig om du kan förbättra affärsplanen, lämna ytterligare säkerhet eller minska lånebeloppet.
Vid komplexa situationer, till exempel flera fastigheter, flera ägare eller pågående skuldfrågor, bör du kontakta långivaren eller en oberoende rådgivare innan du ansöker.
📋 Checklista inför B2B-ansökan
Bocka av punkterna innan du ansöker:
- ☐ Bolaget är registrerat och aktivt i Sverige, har giltig bolagsform och ett svenskt bankkonto
- ☐ Den som söker är firmatecknare eller har en ledande roll
- ☐ Senaste bokslut med resultat- och balansräkning, samt aktuell bokföring
- ☐ Realistisk och detaljerad affärsplan
- ☐ Kalkyl eller likviditetsbudget för det kommande året
- ☐ Värdering av fastigheten
- ☐ Hyresavtal och driftskostnader, om fastigheten är en hyresfastighet
- ☐ Uppgifter om övriga ägare och ägarstrukturen
- ☐ Plan för säkerhet: pantbrev, borgen eller företagsinteckning
- ☐ Kontroll av betalningshistorik och eventuella skulder hos Kronofogden
- ☐ Tydligt syfte, belopp och önskad löptid
- ☐ Beredskap att snabbt svara på kompletteringsfrågor
När underlaget är samlat kan du få hjälp att utforma ansökan och nå flera långivare på en gång.
❓ Vanliga frågor
🏢 Kan ett nystartat bolag beviljas fastighetslån?
I princip kan alla företag ansöka om fastighetslån, men kraven skiljer sig mellan långivare. Nystartade bolag kan få lån om det finns tillräcklig säkerhet, till exempel personlig borgen, en medfinansiär eller ett starkt affärscase. I vissa fall kan en extern investerare eller ett moderbolag stå som garant. Vissa långivare kräver att bolaget varit verksamt i minst 6 månader eller har minst ett bokslut, så kontrollera kraven innan du ansöker.
💰 Hur mycket kan ett bolag belåna en fastighet?
Normalt kan fastigheter belånas upp till cirka 85% av marknadsvärdet, men oftast hamnar belåningsgraden mellan 60 och 80%. Hur hög belåningsgrad som accepteras beror på fastighetstyp, och en hyresfastighet med stabila hyresintäkter kan normalt belånas högre än en specialiserad industrifastighet. Resten av köpeskillingen finansierar bolaget med eget kapital. Att belåna maximalt är inte ett mål i sig, eftersom en lägre belåningsgrad ger större marginal.
🛡️ Vilken säkerhet krävs för ett fastighetslån?
Säkerheten är normalt pantbrev i fastigheten med fullt belåningsvärde, som registreras hos Lantmäteriet. Alternativ eller komplement är personlig borgen, företagsinteckning eller liknande. Lån utan fastigheten som säkerhet innebär ofta lägre lånebelopp och kortare återbetalningstider.
⚖️ Vad innebär personlig borgen för bolagets ägare?
En borgensman går i god för lånet och lovar att betala tillbaka om bolaget inte kan. Borgen kan utnyttjas av långivaren, vilket kan få stora konsekvenser för borgensmannen, familjen eller någon annan som gått i borgen. Gå därför aldrig in i en borgen utan att ha räknat på vad som händer om bolagets intäkter faller.
🧾 Vilka underlag behöver ingå i ansökan?
Ansökan innehåller normalt information om både fastigheten och bolaget: en värdering av fastigheten, en kalkyl eller likviditetsbudget, minst ett bokslut och en affärsplan. För en hyresfastighet är hyresavtal och driftskostnader viktiga underlag. Ju tydligare information långivaren får, desto enklare blir det att bedöma risken och anpassa villkoren.
📊 Hur bedömer långivaren kassaflödet?
Långivaren ser på fastighetens intäkter minus drift, underhåll och räntekostnader. För en hyresfastighet ska hyresintäkterna täcka drift, ränta och amortering med marginal. För en fastighet som bolaget använder själv bedöms verksamhetens betalningsförmåga. Var realistisk med framtida kassaflöden, eftersom överoptimism kan leda till likviditetsproblem senare.
🏠 Kan bolaget låna mot en fastighet som ägs privat?
Ja, långivaren kan ta pant i en fastighet som ägs av bolaget eller privat av en företrädare för bolaget. Tänk på att det då är privatpersonens fastighet som står som säkerhet och riskerar att gå förlorad om lånet inte betalas.
🔍 Vad gör jag om ansökan får avslag?
Ta alltid reda på orsaken till avslaget och utvärdera långivarens motivering. Fråga dig om det finns brister du kan åtgärda, om du kan förbättra affärsplanen, lämna ytterligare säkerhet eller minska lånebeloppet. Olika långivare gör olika bedömningar och erbjuder olika villkor, så det kan löna sig att prata med flera.
📄 Påverkar flera ansökningar bolagets kreditupplysningar?
Ja, många kreditupplysningar kan ha en negativ påverkan. Ansöker du via en låneförmedlare blir det bara en kreditupplysning, och du kan sedan jämföra de räntor och avgifter som de långivare som kan bevilja lånet erbjuder.
💡 Hur lång löptid kan ett fastighetslån för bolag ha?
För långsiktiga fastighetslån ligger löptiden oftast mellan 10 och 25 år, beroende på fastighetstyp, kassaflöde och långivarens villkor. I vissa fall ges längre löptider, upp till 30 år, särskilt för bostadsfastigheter. Brygglån har betydligt kortare löptider, från några månader upp till 24 månader, och byggnadskreditiv löper ofta upp till 2 år.
🏆 Sammanfattning
För att bli beviljad ett fastighetslån som bolag behöver du uppfylla grundkraven, visa ett kassaflöde som bär lånet och kunna ställa tillräcklig säkerhet.
- Bolaget ska vara registrerat och aktivt i Sverige, och den som söker ska ha en ledande roll eller vara firmatecknare
- Fastigheter kan normalt belånas upp till cirka 85% av marknadsvärdet, ofta mellan 60 och 80%
- Kassaflödet ska över tid vara positivt och bära drift, ränta och amortering med marginal
- Säkerheten är normalt pantbrev, ibland kombinerat med personlig borgen eller andra garanter
- En komplett ansökan med bokslut, värdering, kalkyl och affärsplan gör bedömningen enklare
- Räkna alltid på totalkostnaden och låna inte mer än bolaget har marginal för, eftersom fastigheten kan gå förlorad om lånet inte betalas
Vid komplexa situationer bör du kontakta långivaren eller en oberoende rådgivare.
Räntor och villkor ändras löpande och sätts individuellt efter kreditprövning. Verifiera alltid aktuell information direkt med långivaren innan du ansöker. Att låna kostar pengar — se till att du kan betala tillbaka lånet.
Om skribenten
