Energiåtgärder och solceller på en kommersiell fastighet finansieras vanligtvis med lån där fastigheten är säkerhet. Det kan ske som tilläggsfinansiering mot övervärdet i en redan belånad fastighet, som ett grönt fastighetslån hos en bank som erbjuder det, eller via Almis gröna lån. Fastigheter kan normalt belånas upp till cirka 85% av marknadsvärdet, men oftast hamnar nivån mellan 60 och 80%.
Räntan sätts individuellt efter kreditprövning och kan bli högre än vad som annonseras. Lägre driftkostnader förbättrar fastighetens kassaflöde, men fastigheten ställs som säkerhet och utebliven betalning kan leda till att du förlorar den. Räkna därför med marginal om räntan stiger.
💡 Vår rekommendation
För de flesta som undrar hur man finansierar energieffektivisering och solceller på kommersiella fastigheter rekommenderar vi Krea.
Krea är specialiserat på fastighetslån och kan bland annat hjälpa till med bryggfinansiering, topplån och förvärvslån upp till 100 miljoner kr. Som förmedlare jämför Krea flera långivare med en och samma ansökan, så att du kan ställa villkor mot varandra, till exempel om någon långivare erbjuder bättre villkor för hållbara investeringar, utan att behöva göra flera separata kreditupplysningar. Räkna med att fastigheten ofta behöver ställas som säkerhet och att räntan sätts individuellt efter kreditprövning.
📊 Jämförelse: ledande långivare för fastighetsfinansiering av energiåtgärder
Tabellen samlar de aktörer som är mest relevanta när en kommersiell fastighet ska användas som säkerhet för energiinvesteringar. Förmedlare gör det möjligt att nå flera långivare med en ansökan, medan banker och Almi har egna villkor och egna krav. Vilken räntenivå du faktiskt erbjuds avgörs av kreditprövningen, därför redovisas inga räntor i tabellen.
| Långivare | Typ | Passar bäst för | Nyckeldata | Erbjudande |
|---|---|---|---|---|
| Krea | Låneförmedlare, fastighetslån | Företagare och fastighetsinvesterare som vill jämföra flera långivare | Förvärvslån, bryggfinansiering och topplån upp till 100 miljoner kr | Se erbjudande → |
| Creddo | Låneförmedlare, företagslån | Små och medelstora fastighetsbolag (endast juridiska personer) | Uppgift ej tillgänglig | Se erbjudande → |
| Svea Bank | Fastighetslån | Företag som söker flexibla lösningar | Uppgift ej tillgänglig | Se erbjudande → |
| Almi | Statligt bolag, grönt lån | Små och medelstora företag med upp till 250 anställda som investerar i förnybar energi eller energieffektivisering | Ingen övre gräns för lånebelopp, kan kombineras med banklån | — |
| SEB | Bank, fastighetslån | Hyresfastigheter och kommersiella fastigheter som kontor, butik, lager och industri | Pantbrev med fullt belåningsvärde, belåningsgrad varierar med fastighetstyp | — |
| toborrow | Låneförmedlare | Företag som vill ha hjälp med utformning av ansökan till flera banker | Samarbetar bland annat med Serafim Finans | — |
Skillnaderna mellan aktörerna ligger främst i hur de når långivare och vilka säkerheter de kräver. Krea kräver ofta säkerhet i fastighet, vilket passar den som redan äger en kommersiell fastighet med övervärde. Creddo vänder sig uteslutande till juridiska personer, vilket innebär att privatägda fastigheter utan bolag i mellanled inte passar.
📋 Vad du lär dig i den här guiden
- Vilka låneformer som passar energiåtgärder och solceller
- Hur belåningsgrad, säkerhet och kassaflöde avgör hur mycket du kan låna
- Vad grön finansiering via banker och Almi innebär
- Hur du räknar en grön lånekalkyl steg för steg
- Vilka risker och fallgropar du bör undvika
🏢 Fastighetsfinansiering av energiåtgärder förklarad från grunden
En grön renovering av en fastighet, med energieffektiviserande åtgärder och solceller, är en investering som ska finansieras och betalas tillbaka. Ett fastighetslån innebär att långivaren tar pant i en fastighet som ägs av antingen bolaget eller privat av en företrädare för bolaget. Panten skapar en god säkerhet för långivaren och kan ofta möjliggöra större lån och mer förmånliga villkor än lån utan säkerhet.
I praktiken består säkerheten av pantbrev. Ett pantbrev är bevis på inteckning i fastigheten och registreras hos Lantmäteriet. Finns det redan pantbrev uttagna kan de användas, annars tas nya ut.
🏢 Tilläggsfinansiering med befintlig fastighet som säkerhet
Du kan använda en befintlig fastighet som säkerhet även om den redan är belånad. Genom att utnyttja övervärdet frigörs kapital som kan användas till nya satsningar, medan det befintliga lånet ligger kvar. Används pengarna till energiåtgärder blir det i praktiken en grön tilläggskredit ovanpå den finansiering du redan har.
📄 Gröna fastighetslån
Allt fler företag ansöker om gröna fastighetslån. Vissa banker erbjuder detta till företag som uppfyller särskilda miljö- eller energicertifieringar, och lånet kan locka investerare, fungera som positiv reklam och i vissa fall leda till bättre villkor. En del banker erbjuder även lägre ränta för hållbara investeringar, men det varierar mellan långivare.
💰 Almis gröna lån
Almi är ett statligt bolag som erbjuder lån, rådgivning och riskkapital. Det gröna lånet ska möjliggöra grön omställning i små och medelstora företag och kan användas för investeringar som bidrar till EU:s miljömål, bland annat förnybar energi och energieffektivisering. Ett lån från Almi kan kombineras med egen finansiering eller banklån och kan i många fall vara avgörande för att banken också ska bevilja lån.
📊 Därför spelar kassaflödet roll
Fastighetens kassaflöde är intäkter minus drift, underhåll och räntekostnader, och fastigheten ska över tid kunna bära sina egna kostnader inklusive lånet. När energiåtgärder sänker driftkostnaderna ökar det som blir kvar efter drift, det som ofta kallas driftnetto eller NOI, förutsatt att hyresintäkterna är oförändrade. Ett förbättrat kassaflöde stärker din återbetalningsförmåga i långivarens bedömning.
Hur mycket värdet på fastigheten faktiskt påverkas avgörs av en värdering, och värderingen bör göras av en oberoende aktör. Marknadsvärdet styr dessutom hur mycket du kan belåna.
⚖️ Risker att ha med sig
Fastigheten ställs som säkerhet, och om lånet inte kan betalas tillbaka riskerar du att förlora den. Med rörlig ränta följer räntekostnaden marknadsräntan: går räntan upp betalar du mer. Fast ränta skyddar mot förändringar i marknadsräntan men låser kostnaden.
✅ Vad gäller för finansiering av energiåtgärder – och vad gäller inte?
Många tar för givet att en lönsam energibesparing automatiskt ger rätt till lån eller bättre villkor. Tabellen går igenom de vanligaste missförstånden.
| Scenario | Möjligt? | Notering |
|---|---|---|
| Använda en redan belånad fastighet som säkerhet för nya energiinvesteringar | ✅ | Övervärdet kan utnyttjas och det befintliga lånet ligger kvar |
| Pantsätta en fastighet som ägs privat av bolagets företrädare | ✅ | Långivaren kan ta pant i fastighet som ägs av bolaget eller privat av en företrädare |
| Kombinera Almis lån med banklån | ✅ | Almis lån kan tillsammans med egen finansiering eller banklån ge tillgång till mer kapital |
| Finansiera mer än belåningsgraden tillåter | ⚠️ | Normalt upp till cirka 85% av marknadsvärdet, i vissa fall kan fastighetslånet kombineras med andra låneformer som företagslån |
| Få lån utan att fastigheten sätts i pant | ⚠️ | Ger ofta lägre lånebelopp och kortare återbetalningstider, och kan kräva borgen |
| Få bättre villkor hos alla långivare för gröna investeringar | ❌ | Vissa banker erbjuder gröna fastighetslån eller lägre ränta, ofta kopplat till miljö- eller energicertifieringar |
| Få lån beviljat enbart för att besparingen är stor | ❌ | Bedömningen görs utifrån kreditvärdighet, säkerheter och projektets utsikter |
Behöver du finansiera mer än belåningsgraden tillåter kan en förmedlare vara ett sätt att hitta rätt kombination av låneformer. Krea kan hjälpa till med förvärvslån, bryggfinansiering och topplån upp till 100 miljoner kr och jämför flera långivare med en ansökan.
💰 Vad kostar finansiering av energiåtgärder och solceller?
Kostnaden för att låna består av ränta, avgifter och amortering, och den totala kostnaden påverkas också av löptiden. Räntan sätts individuellt utifrån företagets kreditvärdighet, fastighetens läge och marknadsvärde, och kan skilja sig mycket mellan långivare. Eftersom individuell ränta sätts efter kreditprövning går det aldrig att på förhand veta exakt vad lånet kommer att kosta.
| Kostnadspost | Vad det innebär | Att tänka på |
|---|---|---|
| Ränta | Rörlig eller fast, ibland med räntetak | Rörlig ränta följer marknadsräntan, fast ränta skyddar mot förändringar |
| Avgifter | Uppläggningsavgift, kreditavgift, kostnad för pantbrev och värdering | En låg ränta kan dölja höga avgifter |
| Amortering | Annuitet, rak amortering eller bullet-lösning | Valet påverkar likviditet och totalkostnad |
| Löptid för långsiktiga lån | Vanligen 10 till 25 år, i vissa fall upp till 30 år | Längre löptid ger lägre månadskostnad men oftast högre total räntekostnad |
| Löptid för brygglån | Från någon månad upp till 24 månader | Högre ränta och kort löptid |
| Löptid för byggnadskreditiv | Ofta upp till 2 år under byggperioden | Du betalar oftast ränta bara på den del av krediten som utnyttjas |
| Belåningsgrad | Normalt upp till cirka 85%, oftast 60-80% | Mellanskillnaden finansieras med eget kapital |
Följande faktorer påverkar kostnaden:
- Företagets kreditvärdighet och återbetalningsförmåga
- Fastighetens läge och marknadsvärde
- Vilken säkerhet som ställs
- Lånebelopp och löptid
- Val av rörlig eller fast ränta
- Avgifter utöver räntan
- Hur många långivare som jämförs
💡 Grön lånekalkyl: räkna steg för steg
Kalkylen nedan är en illustration och ingen offert. Alla siffror är antaganden som du byter ut mot din egen fastighet, din egen offert på åtgärderna och de villkor du faktiskt erbjuds.
📊 Antaganden i exemplet
| Antagande | Värde |
|---|---|
| Fastighetens marknadsvärde | 20 000 000 kr |
| Befintliga lån | 12 000 000 kr |
| Energiinvestering inklusive solceller, finansieras helt med tilläggslån | 2 000 000 kr |
| Beräknad årlig minskning av driftkostnader | 240 000 kr |
| Löptid | 15 år |
| Amorteringsform | Rak amortering |
🔍 Beräkning steg för steg
| Steg | Formel | Exempel | Resultat |
|---|---|---|---|
| 1. Ny belåningsgrad | (befintliga lån + nytt lån) / marknadsvärde | (12 000 000 + 2 000 000) / 20 000 000 | 70% |
| 2. Enkel återbetalningstid | investering / årlig besparing | 2 000 000 / 240 000 | cirka 8,3 år |
| 3. Årlig amortering | lånebelopp / löptid | 2 000 000 / 15 | cirka 133 333 kr |
| 4. Besparing kvar efter amortering | årlig besparing – årlig amortering | 240 000 – 133 333 | cirka 106 667 kr |
| 5. Ränta som besparingen täcker första året | besparing kvar / lånebelopp | 106 667 / 2 000 000 | cirka 5,3% |
Den sista siffran är ett break-even-värde för första året och ingen ränteindikation. Med rak amortering minskar räntekostnaden i takt med att skulden amorteras. Ligger räntan du erbjuds över break-even-värdet måste mellanskillnaden täckas av fastighetens övriga kassaflöde.
🎯 Testa känsligheten
Besparingen är en uppskattning och kan bli lägre än beräknat. Blir den 20% lägre, alltså 192 000 kr per år, blir besparingen kvar efter amortering cirka 58 667 kr och break-even-värdet sjunker till cirka 2,9%. Räkna därför alltid med en marginal, både för lägre besparing och för högre ränta, och låna inte mer än din kalkyl tål.
Vill du se vilka villkor som gäller för din fastighet kan Krea jämföra flera långivare med en ansökan, vilket också innebär bara en kreditupplysning.
🎯 Så väljer du rätt finansiering av energiåtgärder
- Börja med kassaflödet. Räkna ut vilken besparing åtgärderna ger och vad fastighetens kassaflöde tål. Fastigheten ska bära sina egna kostnader inklusive lånet, och hyresintäkterna ska täcka drift, ränta och amortering med marginal.
- Kontrollera belåningsgraden. Den vanligaste nivån är 60-80% av marknadsvärdet och som mest cirka 85%. Att ligga lägre ger större marginal om värdet eller räntan förändras.
- Välj låneform efter projektet. Tilläggsfinansiering mot övervärde passar när du redan äger en belånad fastighet, byggnadskreditiv passar större ombyggnationer med successiv utbetalning, och Almis gröna lån riktar sig till investeringar i exempelvis förnybar energi och energieffektivisering.
- Fråga efter hållbarhetsvillkor. Fråga varje långivare om de erbjuder gröna fastighetslån eller lägre ränta för hållbara investeringar, och vilka miljö- eller energicertifieringar som i så fall krävs.
- Jämför totalkostnaden. Räkna med ränta, uppläggningsavgift, kreditavgift och kostnad för pantbrev och värdering. En amorteringsfri period kan vara lockande, men kostnaden skjuts ofta framåt. Via en låneförmedlare blir det bara en kreditupplysning, medan flera separata ansökningar kan påverka dig negativt.
- Gör värderingen oberoende. Låt fastigheten värderas av en oberoende aktör och förbered bokslut, kalkyl eller likviditetsbudget och en affärsplan innan du ansöker.
- Ta hjälp vid komplexa upplägg. Äger du flera fastigheter eller har en sammansatt ägarstruktur bör du kontakta långivaren eller en oberoende rådgivare innan du bestämmer dig.
Börja med att jämföra villkor hos flera långivare på en gång.
❓ Vanliga frågor
❓ Kan jag finansiera solceller på en kommersiell fastighet med ett fastighetslån?
Ofta ja, men det beror på långivaren. Fastighetslån kan användas för att köpa eller renovera lokaler, och när företaget behöver låna till andra ändamål kan långivaren ta pant i en befintlig fastighet så att pengarna kan användas till andra investeringar. Vissa banker erbjuder dessutom gröna fastighetslån för renoveringar som leder till energibesparingar. Kontrollera alltid med långivaren vad som gäller för just solcellsinvesteringar.
❓ Hur mycket kan jag belåna fastigheten?
Normalt kan fastigheter belånas upp till cirka 85% av marknadsvärdet, men oftast ligger belåningsgraden mellan 60 och 80%. Den del som inte täcks av lånet måste du finansiera själv med eget kapital. Hur hög belåningsgrad en långivare accepterar beror också på fastighetstyp och kassaflöde.
❓ Vad är ett grönt fastighetslån?
Ett grönt fastighetslån är en finansiering som vissa banker erbjuder till företag som uppfyller särskilda miljö- eller energicertifieringar. Det passar företag som ska investera i hållbara byggnader eller genomföra renoveringar som leder till energibesparingar. Fördelarna kan vara bättre villkor, positiv reklam och att det kan locka investerare, men utbudet och kraven skiljer sig mellan långivare.
❓ Vad innebär Almis gröna lån?
Almi är ett statligt bolag som erbjuder lån, rådgivning och riskkapital. Det gröna lånet ska möjliggöra grön omställning i små och medelstora företag och kan användas för investeringar som bidrar till EU:s miljömål, exempelvis förnybar energi, energieffektivisering och miljöanpassade byggnader. Lånet vänder sig till företag med upp till 250 anställda och det finns ingen övre gräns för lånebelopp.
❓ Kan jag få lägre ränta för hållbara investeringar?
En del banker erbjuder lägre ränta för hållbara investeringar, men det är inte något som gäller hos alla långivare och räntan sätts alltid individuellt efter kreditprövning. Därför är det klokt att jämföra flera långivare och fråga särskilt om hållbarhetsvillkor. Små skillnader i ränta kan bli stora summor över tid.
❓ Hur hänger lägre driftkostnader ihop med kassaflöde, NOI och fastighetsvärde?
Fastighetens kassaflöde är intäkter minus drift, underhåll och räntekostnader. Sänks driftkostnaderna genom energiåtgärder ökar driftnettot, ofta kallat NOI, förutsatt att hyresintäkterna är oförändrade. Hur mycket det påverkar fastighetens värde avgörs av värderingen, som bör göras av en oberoende aktör.
❓ Vad är en ESCO-modell och är det ett alternativ till lån?
En ESCO-modell är ofta ett upplägg där en extern part genomför energiåtgärder i fastigheten och ersätts via den energibesparing som uppnås. Det är ett avtalsupplägg snarare än ett fastighetslån och villkoren varierar mellan leverantörer. De låneformer som beskrivs i den här guiden bygger på fastighetslån, tilläggsfinansiering och Almis gröna lån. Överväger du en ESCO-modell bör du jämföra den totala kostnaden över avtalstiden med lånefinansiering och låta en oberoende rådgivare granska avtalet.
❓ Kan även mindre fastighetsbolag få fastighetslån?
Det kan vara svårare för småföretag med dålig ekonomi att beviljas fastighetslån. Bedömningen görs utifrån företagets kreditvärdighet, säkerheterna som ställs och projektets utsikter. Creddo vänder sig till små och medelstora fastighetsbolag och kan hjälpa dig att jämföra fastighetslån.
❓ Vad händer om besparingen blir lägre än beräknat?
Då får fastighetens övriga kassaflöde täcka skillnaden. I kalkylen ovan sjunker break-even-värdet från cirka 5,3% till cirka 2,9% om besparingen blir 20% lägre. Eftersom fastigheten är säkerhet kan utebliven betalning leda till att du förlorar den, så bygg in marginal och låna inte maximalt.
🏆 Sammanfattning
Det viktigaste att ta med sig:
- Energiåtgärder och solceller finansieras vanligtvis genom lån med fastigheten som säkerhet, som tilläggsfinansiering, grönt fastighetslån eller Almis gröna lån.
- Belåningsgraden ligger normalt på 60-80% av marknadsvärdet och som mest cirka 85%.
- Lägre driftkostnader förbättrar kassaflödet, men värdeeffekten avgörs av en oberoende värdering.
- Räkna kalkylen med marginal för både lägre besparing och högre ränta, och låna aldrig mer än du kan betala tillbaka.
- Jämför flera långivare och räkna på totalkostnaden inklusive avgifter.
Räntor och villkor ändras löpande och sätts individuellt efter kreditprövning. Verifiera alltid aktuell information direkt med långivaren innan du ansöker. Att låna kostar pengar – se till att du kan betala tillbaka lånet.
Om skribenten
