Bostadsprojekt och kommersiella fastigheter finansieras oftast genom en kombination av långsiktigt fastighetslån, byggnadskreditiv under byggtiden och i vissa fall brygglån. Långivaren tar pant i fastigheten, och belåningsgraden ligger oftast mellan 60 och 80% av marknadsvärdet, som högst cirka 85%. Resten, kontantinsatsen, måste företaget klara med eget kapital.
Långsiktiga fastighetslån har oftast löptider mellan 10 och 25 år. Byggnadskreditiv löper ofta i upp till 2 år, och brygglån i allt från några månader till 24 månader. Långivaren bedömer kassaflöde, säkerhet och projektets utsikter, och via en låneförmedlare kan du nå flera långivare med en enda ansökan. Fastigheten ställs som säkerhet, så uteblivna betalningar kan leda till att du förlorar den.
💡 Vår rekommendation
För de flesta som undrar hur man finansierar bostadsprojekt och kommersiella fastigheter i Uppsala och Mälardalen rekommenderar vi Krea.
Krea är specialiserat på större fastighetslån och jämför flera långivare för fastighetsfinansiering, vilket passar projekt där behovet kan växla mellan brygglån, topplån och förvärvslån. Enligt tillgänglig information kan förvärvslån hos Krea uppgå till 100 miljoner kr, och tjänsten riktar sig till företagare och fastighetsinvesterare. Räntan sätts individuellt efter kreditprövning och kan bli högre än vad som annonseras, och säkerhet i fastighet krävs ofta.
📊 Jämförelse: Ledande långivare för fastighetsfinansiering
Tabellen visar långivare och finansieringsvägar som är relevanta för bostadsprojekt och kommersiella fastigheter. Fokus ligger på vad som skiljer dem åt när projektet kräver fastighet som säkerhet och större belopp. Alla räntor sätts individuellt efter kreditprövning.
| Långivare | Typ | Målgrupp | Särskilt relevant för projekt | Ränta från | Erbjudande |
|---|---|---|---|---|---|
| Krea | Fastighetslån, jämför flera långivare | Företagare och fastighetsinvesterare | Specialiserat på större fastighetslån, bryggfinansiering, topplån och förvärvslån upp till 100 miljoner kr. Säkerhet i fastighet krävs ofta | Uppgift ej tillgänglig | Se erbjudande → |
| Svea Bank | Fastighetslån | Företag | Flexibla lösningar i situationer där andra långivare tackat nej. Kreditprövning och säkerhet bedöms individuellt | Uppgift ej tillgänglig | Se erbjudande → |
| Creddo | Företagslån via förmedlare | Små och medelstora fastighetsbolag | Vänder sig enbart till juridiska personer och kan hjälpa till att jämföra fastighetslån | Uppgift ej tillgänglig | Se erbjudande → |
| SEB | Bank, direktkontakt | Företag och bostadsrättsföreningar | Pantbrev med fullt belåningsvärde krävs, och fastigheten ska över tid ge positivt kassaflöde. Priset sätts individuellt | Uppgift ej tillgänglig | – |
| Almi | Statligt bolag | Företag med upp till 250 anställda | Kan komplettera egen finansiering eller banklån. Ingen övre gräns för lånebelopp, och ett Almi-lån kan i många fall vara avgörande för att banken ska bevilja ett lån | Uppgift ej tillgänglig | – |
📋 Vad du lär dig i den här guiden
- Hur ett fastighetslån fungerar och vilka risker som följer med fastigheten som säkerhet
- Vilka finansieringsformer som passar vilket skede i ett projekt
- Vad som gäller, och vad som ofta missförstås, vid belåning och säkerheter
- Vilka kostnader du bör räkna med utöver räntan
- Hur du väljer upplägg och förbereder ansökan
🏠 Fastighetslån förklarat från grunden
Ett fastighetslån innebär att långivaren tar pant i en fastighet. Fastigheten kan ägas av bolaget eller privat av en företrädare för bolaget. Panten ger långivaren en god säkerhet, vilket ofta möjliggör större lån och mer förmånliga villkor än lån utan säkerhet. Oavsett om projektet ligger i Uppsala eller någon annan del av Mälardalen gäller samma grundprinciper för hur lånet byggs upp.
🏢 Vad lånet kan användas till
Fastighetslån används för att förvärva en ny fastighet, men också när bolaget behöver kapital till andra ändamål. Då kan långivaren ta pant i en redan befintlig fastighet, och pengarna kan användas till nya investeringar. För nybyggnation används oftast ett byggnadskreditiv, där utbetalningen sker successivt i takt med att projektet fortlöper.
Normalt kan fastigheter belånas upp till cirka 85% av marknadsvärdet. Behöver du finansiering över den nivån kan ett fastighetslån i vissa fall kombineras med andra låneformer, till exempel ett företagslån.
🛡️ Säkerhet och pantbrev
När fastigheten är säkerhet för lånet intecknas den hos Lantmäteriet. Du pantsätter fastigheten genom att lämna över pantbrevet till långivaren. Finns det redan uttagna pantbrev kan de användas, annars tas nya ut. Säkerheten kan också bestå av en borgensman, företagsinteckning eller liknande, men lån som tas utan att fastigheten sätts i pant innebär ofta lägre lånebelopp och kortare återbetalningstider.
⚠️ Riskerna du bör känna till
Alla säkerheter som lämnas kan utnyttjas av långivaren om lånet inte kan betalas tillbaka. För ett fastighetsprojekt kan det innebära att fastigheten går förlorad, och om någon har gått i borgen kan konsekvenserna drabba även den personen. En betalningsanmärkning kan dessutom göra det svårare att få nya lån.
Räntan påverkar månadskostnaden direkt. En rörlig ränta följer marknadsräntan, vilket betyder att du betalar mer när räntan går upp. Med fast ränta kan bolaget skydda sig mot förändringar i marknadsräntan under bindningstiden.
✅ Vad gäller för fastighetsfinansiering och vad gäller inte?
Många frågor kring projektfinansiering handlar om vad som faktiskt är möjligt. Tabellen sammanfattar vanliga situationer och vad som gäller enligt de regler och villkor som beskrivs för fastighetslån till företag.
| Scenario | Möjligt? | Notering |
|---|---|---|
| Köpa en kommersiell fastighet med fastigheten som säkerhet | ✅ | Belåningsgraden ligger oftast mellan 60 och 80%, som högst cirka 85% av marknadsvärdet |
| Finansiera hela projektet utan eget kapital | ❌ | Kontantinsatsen måste bolaget ha råd med på egen hand |
| Använda en redan belånad fastighet som säkerhet för en ny satsning | ✅ | Ett eventuellt övervärde kan frigöra kapital, och det befintliga lånet ligger kvar |
| Finansiera ett nybygge med byggnadskreditiv | ✅ | Successiv utbetalning, ränta betalas oftast bara på den del som utnyttjas, löptid ofta upp till 2 år |
| Överbrygga tiden fram till försäljning eller slutbetalning | ⚠️ | Brygglån ger likviditet men har oftast högre ränta och kort löptid, från några månader till 24 månader |
| Få lån som nystartat bolag | ⚠️ | Kan fungera om säkerheten är tillräcklig, till exempel genom personlig borgen, medfinansiär eller ett starkt affärscase |
| Få lån utan att fastigheten sätts i pant | ⚠️ | Ger ofta lägre lånebelopp och kortare återbetalningstider |
| Anta att alla långivare erbjuder samma ränta | ❌ | Räntan skiljer sig mycket mellan långivare och mellan projekt |
Skillnaden mellan långivarna syns tydligt när projektet har flera faser. Krea nämns som specialiserat på lån till fastigheter, med bryggfinansiering, topplån och förvärvslån upp till 100 miljoner kr, och kan därmed vara ett sätt att jämföra upplägg för både köp och utveckling. Den som vill se vilka villkor som gäller för just sitt projekt kan börja med en förfrågan.
💰 Vad kostar fastighetsfinansiering för projekt?
Ett fastighetslån kostar mer än bara ränta. Räntan sätts individuellt och baseras bland annat på bolagets kreditvärdighet samt fastighetens läge och marknadsvärde. Eftersom fastigheten fungerar som säkerhet blir villkoren ofta mer förmånliga än vid lån utan pant, men räntan kan ändå skilja sig mycket mellan olika långivare.
| Finansieringsform | Vanlig löptid | Belåning och säkerhet | Ränta från | Kostnadspunkter att granska |
|---|---|---|---|---|
| Långsiktigt fastighetslån (förvärv) | 10 till 25 år, ibland upp till 30 år | Pant i fastigheten, oftast 60 till 80%, som högst cirka 85% | Uppgift ej tillgänglig | Uppläggningsavgift, kreditavgift, kostnad för pantbrev och värdering |
| Byggnadskreditiv (nybygge och renovering) | Ofta upp till 2 år, därefter omläggning eller återbetalning genom försäljning | Pant i fastigheten | Uppgift ej tillgänglig | Ränta på utnyttjad del, avgifter enligt avtal |
| Brygglån | Några månader upp till 24 månader | Pant i fastigheten | Uppgift ej tillgänglig | Högre ränta än långsiktiga lån och kort löptid |
| Företagslån med fastighet som säkerhet | Enligt avtal | Pant i befintlig fastighet, även om den redan är belånad | Uppgift ej tillgänglig | Avgifter och amorteringsplan |
| Refinansiering av befintliga lån | Enligt avtal | Pant i fastigheten | Uppgift ej tillgänglig | Avgifter vid omläggning |
Faktorer som påverkar kostnaden:
- Bolagets kreditvärdighet och betalningshistorik
- Fastighetens läge och marknadsvärde
- Säkerheten som ställs och belåningsgraden
- Lånebelopp och löptid
- Rörlig eller fast ränta
- Avgifter, till exempel uppläggningsavgift, kreditavgift samt kostnad för pantbrev och värdering
- Amorteringsform, där annuitet, rak amortering och bullet-lösning påverkar både likviditet och totalkostnad
Räkna alltid på totalkostnaden inklusive alla avgifter, eftersom en låg ränta kan dölja höga avgifter. En amorteringsfri period kan vara lockande, men kostnaden skjuts ofta bara framåt. För den som vill jämföra upplägg för större fastighetslån kan Krea vara en bra startpunkt, eftersom tjänsten jämför flera långivare för fastighetsfinansiering.
🎯 Så väljer du rätt fastighetsfinansiering
Rätt finansiering handlar om att matcha låneformen mot projektets faser och om att ha marginal när förutsättningarna ändras. Använd stegen nedan som checklista.
- Kartlägg projektets faser. Avgör om du behöver finansiera förvärv, byggnation, överbryggning eller en långsiktig lösning efter färdigställande. Byggnadskreditiv läggs ofta om till ett långsiktigt lån eller återbetalas genom försäljning.
- Räkna kassaflödet med marginal. Var realistisk med framtida intäkter, eftersom överoptimism kan leda till likviditetsproblem. Låna inte mer än vad bolaget klarar vid högre ränta.
- Samla rätt underlag. Ansökan kan inkludera värdering av fastigheten, kalkyl eller likviditetsbudget, minst ett bokslut och en affärsplan. För hyresfastigheter efterfrågas ofta även hyresavtal och uppgifter om driftskostnader.
- Bestäm säkerheten. Fastigheten är vanligast som pant, men borgensman och företagsinteckning förekommer. Tänk på att säkerheter kan utnyttjas om lånet inte betalas.
- Jämför totalkostnad och villkor. Låt flera långivare presentera sina bästa villkor och låt värderingen göras av en oberoende aktör. Via en låneförmedlare blir det bara en kreditupplysning, vilket undviker negativ påverkan av flera upplysningar.
- Välj ränte- och amorteringsupplägg. Du kan dela upp lånet i flera delar med olika bindningstider för att sprida ränterisken. Testa hur månadskostnaden påverkas om räntan stiger.
För komplexa situationer, till exempel flera fastigheter, bolagsstrukturer med flera ägare eller ett projekt som kombinerar flera låneformer, rekommenderar vi att du kontaktar långivaren eller en oberoende rådgivare. Den här guiden ger allmän vägledning och ersätter inte personlig rådgivning.
❓ Vanliga frågor
❓ Hur mycket kan man belåna en kommersiell fastighet?
Belåningsgraden ligger oftast mellan 60 och 80% av fastighetens marknadsvärde, och som högst cirka 85%. Den exakta nivån beror på långivaren, fastighetstyp och bolagets kreditvärdighet. Resten måste finansieras med eget kapital.
❓ Vilka krav ställs för fastighetslån till ett bostadsprojekt?
Företaget ska vara registrerat i Sverige, och den som ansöker ska ha en ledande roll eller vara firmatecknare. Det måste också gå att ställa säkerhet, till exempel fastighet som pant, borgensman eller företagsinteckning. Bedömningen utgår från återbetalningsförmåga, säkerheter och projektets utsikter.
❓ Vad är byggnadskreditiv och när behövs det?
Byggnadskreditiv används vid nybyggnation och större renoveringar. Pengarna betalas ut successivt i takt med att projektet går framåt, och du betalar oftast bara ränta på den del av krediten som används. Löptiden är ofta upp till 2 år, varefter krediten läggs om till ett långsiktigt lån eller återbetalas genom försäljning.
❓ Hur fungerar brygglån?
Brygglån är kortsiktig finansiering i väntan på exempelvis försäljning, refinansiering eller slutbetalning. Löptiden varierar från några månader upp till 24 månader hos vissa långivare. Räkna med högre ränta och kort löptid jämfört med långsiktiga fastighetslån.
❓ Kan ett nystartat bolag få fastighetslån?
Det kan fungera om säkerheten är tillräcklig, till exempel genom personlig borgen, medfinansiär eller ett starkt affärscase. I vissa fall kan även en extern investerare eller ett moderbolag stå som garant. Kraven varierar mellan långivare.
❓ Är det bättre att gå via en låneförmedlare?
Via en låneförmedlare kan du nå flera långivare med en ansökan och få hjälp att utforma den. Det blir dessutom bara en kreditupplysning, vilket undviker negativ påverkan av flera upplysningar. Creddo vänder sig till små och medelstora fastighetsbolag och kan hjälpa till att jämföra fastighetslån.
❓ Vilken löptid är vanlig för fastighetslån till företag?
För långsiktiga fastighetslån ligger löptiden oftast mellan 10 och 25 år. I vissa fall kan den vara längre, upp till 30 år, särskilt för bostadsfastigheter eller fastigheter med långsiktiga kassaflöden. Kortare löptider gäller för byggnadskreditiv och brygglån.
❓ Vad gör jag om jag får avslag?
Ta reda på anledningen och utvärdera om det finns brister du kan åtgärda. Du kan förbättra affärsplanen, lämna ytterligare säkerhet eller minska lånebeloppet. Olika långivare gör olika bedömningar, så det kan löna sig att prata med flera. Svea Bank erbjuder flexibla lösningar i situationer där andra långivare tackat nej, men kreditprövning och säkerhet bedöms även där individuellt.
❓ Vad påverkar räntan på fastighetslånet?
Räntan påverkas av marknadsräntan, risken i företaget och vilken säkerhet som ställts. Fastighetens läge och marknadsvärde spelar också in. Eftersom räntan sätts individuellt kan du ofta förhandla om den.
❓ Finns det gröna alternativ för fastighetsfinansiering?
Vissa banker erbjuder gröna fastighetslån till företag som uppfyller särskilda miljö- eller energicertifieringar. Det kan ge bättre villkor och fungera som positiv reklam för företaget. Almi erbjuder även gröna lån för miljövänliga eller hållbara projekt, till exempel energieffektivisering eller miljöanpassade byggnader.
🏆 Sammanfattning
De viktigaste lärdomarna för dig som ska finansiera ett bostadsprojekt eller en kommersiell fastighet:
- Fastigheten är oftast säkerheten, och belåningsgraden ligger vanligtvis mellan 60 och 80%, som högst cirka 85% av marknadsvärdet
- Kontantinsatsen måste finansieras med eget kapital
- Byggnadskreditiv och brygglån är kortsiktiga lösningar som ofta läggs om eller återbetalas, medan långsiktiga fastighetslån har löptider på 10 till 25 år
- Räntan sätts individuellt och skiljer sig mycket mellan långivare, så jämför totalkostnaden inklusive avgifter
- Fastigheten kan gå förlorad om lånet inte betalas, och räntehöjningar påverkar månadskostnaden direkt
- Låna aldrig mer än vad kassaflödet klarar med god marginal
Räntor och villkor ändras löpande och sätts individuellt efter kreditprövning. Verifiera alltid aktuell information direkt med långivaren innan du ansöker. Att låna kostar pengar – se till att du kan betala tillbaka lånet.
Om skribenten
