Pantförskrivning av aktier innebär att långivaren, utöver säkerheten i själva fastigheten, tar pant i aktier i fastighetsbolaget eller i dess moderbolag som tilläggssäkerhet för fastighetslånet. Grunden är normalt pantbrev i fastigheten, och fastigheter kan oftast belånas till mellan 60 och 80% av värdet, som mest cirka 85%. Aktiepanten kompletterar alltså fastighetssäkerheten, men ersätter inte kreditprövningen.
Ränta och villkor sätts individuellt efter kreditprövning och kan bli högre än en indikativ ränta. Alla säkerheter som ställs kan utnyttjas av långivaren om lånet inte betalas, och fastigheten kan gå förlorad vid utebliven betalning. Är bolagsstrukturen komplex bör du kontakta långivaren eller en oberoende rådgivare innan du skriver under.
💡 Vår rekommendation
För de flesta som undrar hur pantförskrivning av aktier i fastighetsbolaget fungerar som tilläggssäkerhet för fastighetslånet rekommenderar vi Krea.
Krea är specialiserade på lån till fastigheter och kan hjälpa till med bland annat bryggfinansiering, topplån och förvärvslån upp till 100 miljoner kr. Eftersom Krea förmedlar fastighetslån kan du med en enda ansökan nå flera långivare och jämföra hur de ser på just ditt säkerhetspaket, med fastigheten som grund och en eventuell aktiepant som komplement. Tänk på att Krea ofta kräver säkerhet i fastighet, och att ränta och villkor sätts individuellt efter kreditprövning.
📊 Jämförelse: ledande långivare för fastighetslån till fastighetsbolag
Tabellen visar långivare och förmedlare som är relevanta när ett fastighetsbolag söker finansiering. Villkor för säkerhetspaket, inklusive eventuell aktiepant, prövas individuellt hos respektive långivare.
| Långivare | Typ | Passar | Bra att veta | Erbjudande |
|---|---|---|---|---|
| Krea | Fastighetslån, förmedlare | Företagare och fastighetsinvesterare | Lån upp till 100 miljoner kr. Kräver ofta säkerhet i fastighet | Se erbjudande → |
| Creddo | Företagslån, förmedlare | Små och medelstora fastighetsbolag | Endast inriktat mot juridiska personer | Se erbjudande → |
| Svea Bank | Fastighetslån | Företag och privatpersoner | Flexibla lösningar för olika behov. Ränta och belåningsgrad: Uppgift ej tillgänglig | Se erbjudande → |
| toborrow | Låneförmedlare | Företag | Samarbetar med flera banker och långivare, bland annat Serafim Finans. Kreditspecialister hjälper till med ansökan | |
| SEB | Bank, fastighetslån för företag och bostadsrättsföreningar | Hyresfastigheter, kommersiella fastigheter, lantbruksenheter | Pantbrev med fullt belåningsvärde. Belåningsgraden varierar med fastighetstyp |
📋 Vad du lär dig i den här guiden
- Vad pantförskrivning av aktier är och hur den kompletterar pantbrevet i fastigheten
- Vad som gäller, och vad som ofta missförstås, kring tilläggssäkerheter
- Vad ett fastighetslån kostar och vilka faktorer som påverkar kostnaden
- Hur du bygger en trygg lånestruktur med marginal
- Svar på vanliga frågor från fastighetsbolag och ägare
🏠 Pantförskrivning av aktier i fastighetsbolag förklarat — från grunden
🛡️ Grundsäkerheten: pantbrev i fastigheten
Ett fastighetslån innebär att långivaren tar pant i en fastighet som ägs av bolaget, eller privat av en företrädare för bolaget. Pant i fastigheten ger långivaren en god säkerhet och kan göra större lån och mer förmånliga villkor möjliga. Säkerheten skapas genom att fastigheten intecknas hos Lantmäteriet och att pantbrevet lämnas över till långivaren.
Hur mycket du kan låna styrs av belåningsgraden. Fastigheter kan normalt belånas upp till cirka 85% av marknadsvärdet, men oftast ligger nivån snarare mellan 60 och 80%. Resten måste bolaget finansiera med eget kapital.
🏢 Aktier som tilläggssäkerhet
Vid pantförskrivning av aktier ställs ytterligare en säkerhet, i form av aktier antingen i bolaget som äger fastigheten eller i dess moderbolag. Syftet är att komplettera pantbrevet i fastigheten, inte att ersätta det. Det är risken i lånet som till stor del avgör hur mycket du kan låna och vilka krav på säkerhet som ställs, och därför avgörs säkerhetspaketet individuellt.
Andra säkerheter som nämns i sammanhanget är borgen och företagsinteckning. I vissa fall kan även ett moderbolag eller en extern investerare stå som garant för lånet.
Långivaren bedömer återbetalningsförmågan utifrån företagets ekonomi, säkerheterna som ställs och själva projektets utsikter. Ett säkerhetspaket med aktiepant är därför en del av helhetsbedömningen, aldrig en ersättning för den.
⚠️ Riskerna du bör känna till
Alla säkerheter som lämnas kan utnyttjas av långivaren om du inte kan betala tillbaka krediten. Det gäller pantbrev i fastigheten likaväl som en tilläggssäkerhet i aktier, och konsekvenserna kan bli stora för bolaget, dess ägare och andra som gått i borgen.
Utebliven betalning kan leda till förlust av fastigheten. En rörlig ränta följer marknadsräntan, vilket innebär att månadskostnaden stiger när räntan gör det. Fråga dig därför alltid hur mycket du kan betala med marginal, inte hur mycket du maximalt kan låna.
✅ Vad gäller för pantförskrivning av aktier — och vad gäller inte?
Tabellen reder ut vanliga missförstånd om säkerheter vid fastighetslån i bolag.
| Scenario | Möjligt? | Notering |
|---|---|---|
| Fastigheten som säkerhet via pantbrev | ✅ | Fastigheten intecknas hos Lantmäteriet och pantbrevet lämnas till långivaren. |
| Aktiepant som tilläggssäkerhet utöver fastigheten | ⚠️ | Upplägget prövas individuellt av varje långivare. Ta upp det tidigt i dialogen. |
| Moderbolag eller extern investerare som garant | ⚠️ | Kan i vissa fall godtas, särskilt när säkerheten i övrigt är begränsad. |
| Personlig borgen som komplement | ✅ | Borgensmannen kan vara företagets ägare. Borgen kan få stora konsekvenser för den som går i borgen. |
| Belåna 100% av fastighetens värde | ❌ | Max cirka 85%, oftast 60–80%. Resten finansieras med eget kapital. |
| Låna utan att fastigheten sätts i pant | ⚠️ | Innebär ofta lägre lånebelopp och kortare återbetalningstider. |
| Aktiepanten ersätter kreditprövningen | ❌ | Bedömningen utgår från kreditvärdighet, säkerheter och projektets utsikter. |
Eftersom upplägget prövas individuellt kan det löna sig att jämföra flera långivare. En ansökan via en låneförmedlare ger bara en kreditupplysning, och Krea förmedlar fastighetslån upp till 100 miljoner kr.
💰 Vad kostar ett fastighetslån i ett fastighetsbolag?
Räntan på ett fastighetslån sätts individuellt utifrån företagets kreditvärdighet samt fastighetens läge och marknadsvärde. Eftersom lånet har fastigheten som säkerhet blir villkoren ofta förmånligare än vid lån utan pant, men räntan kan skilja sig mycket mellan långivare. Någon generell ränta för lån med aktiepant som tilläggssäkerhet kan därför inte anges, eftersom prissättningen är individuell.
| Kostnadspost | Så fungerar det |
|---|---|
| Ränta | Sätts individuellt efter kreditprövning. Kan vara fast eller rörlig |
| Uppläggningsavgift och kreditavgift | Kan tillkomma utöver räntan |
| Pantbrev och värdering | Kostnader för pantbrev och värdering kan tillkomma |
| Amortering | Annuitet, rak amortering eller bullet-lösning. Valet påverkar likviditet och totalkostnad |
| Löptid | Oftast 10–25 år, ibland upp till 30 år. Brygglån upp till 24 månader. Byggnadskreditiv oftast upp till 2 år |
Så här påverkar belåningsgraden hur mycket eget kapital som behövs. Exemplet är en illustration och inte en offert, och bygger på antagandet att fastighetens marknadsvärde är 10 000 000 kr.
| Belåningsgrad | Lånebelopp | Eget kapital som behövs |
|---|---|---|
| 60% | 6 000 000 kr | 4 000 000 kr |
| 80% | 8 000 000 kr | 2 000 000 kr |
| 85% | 8 500 000 kr | 1 500 000 kr |
Maximal belåning är inget mål i sig. Ju högre belåningsgrad, desto mindre marginal har bolaget om kassaflödet försämras eller räntan stiger.
Faktorer som påverkar den totala kostnaden:
- Företagets kreditvärdighet och återbetalningsförmåga
- Fastighetens läge och marknadsvärde
- Vilken säkerhet som ställs och hur stor risken i lånet bedöms vara
- Rörlig eller fast ränta, och hur långa räntebindningar du väljer
- Löptid och amorteringsform
- Avgifter utöver räntan, till exempel uppläggningsavgift, kreditavgift samt kostnad för pantbrev och värdering
Behöver du bryggfinansiering, topplån eller förvärvslån är det värt att jämföra upplägg hos flera långivare, och Krea är specialiserade på just lån till fastigheter.
🎯 Så väljer du rätt fastighetslån och säkerhetsstruktur
- Utgå från betalningsförmågan. Räkna på kassaflödet med realistiska antaganden. Överoptimism kan leda till likviditetsproblem senare.
- Håll marginal till belåningsgraden. Fastigheter belånas oftast mellan 60 och 80% av värdet. Maximal belåning ger minst utrymme om något går fel.
- Kartlägg hela säkerhetspaketet. Skriv upp vilka säkerheter som ställs, till exempel pantbrev, aktier, borgen eller garanti, och vem som drabbas om en säkerhet utnyttjas.
- Jämför totalkostnaden. En låg ränta kan dölja höga avgifter, så räkna på ränta, avgifter och amorteringsplan tillsammans.
- Låt en oberoende aktör värdera fastigheten. Värderingen påverkar både belåningsgrad och villkor.
- Jämför flera långivare. Låt dem presentera sina bästa villkor. Via en låneförmedlare når du flera långivare med en ansökan.
- Ställ frågorna innan du skriver under. Vilka aktier omfattas av panten? Hur påverkas säkerheten om fastigheten säljs eller lånet refinansieras? Vad händer med säkerheten när lånet är återbetalt?
Gäller ärendet flera bolag, flera fastigheter eller flera ägare bör du kontakta långivaren eller en oberoende rådgivare, eftersom den här guiden är allmän vägledning och inte personlig rådgivning.
❓ Vanliga frågor
❓ Vad innebär pantförskrivning av aktier i ett fastighetsbolag?
Aktier i fastighetsbolaget eller i dess moderbolag ställs som säkerhet till långivaren, utöver pantbrevet i fastigheten. Panten fungerar som tilläggssäkerhet för fastighetslånet och prövas individuellt av varje långivare. Hur panten dokumenteras och vad den omfattar får du besked om av långivaren innan du skriver under.
❓ Varför vill långivaren ha aktier som tilläggssäkerhet?
Det är risken i lånet som till stor del avgör hur mycket du kan låna och vilka krav som ställs på säkerhet. Långivaren bedömer företagets kreditvärdighet, säkerheterna och projektets utsikter, och en tilläggssäkerhet kan vara ett sätt att hantera risken. Hur långivaren resonerar i ditt fall framgår först efter kreditprövningen.
❓ Vad är skillnaden mellan pant i fastigheten och pant i aktier?
Pant i fastigheten sker genom pantbrev, och fastigheten intecknas hos Lantmäteriet. Aktiepanten är en separat tilläggssäkerhet som kopplas till aktierna i bolaget. Båda kan utnyttjas av långivaren om lånet inte betalas.
❓ Kan ett moderbolag eller en investerare stå som garant i stället?
I vissa fall kan ett moderbolag eller en extern investerare stå som garant för lånet. Nystartade företag kan också få lån om säkerheten är tillräcklig, till exempel genom personlig borgen, medfinansiär eller ett starkt affärscase. Vilket upplägg som godtas avgörs av långivaren.
❓ Hur mycket kan ett fastighetsbolag belåna fastigheten?
Fastigheter kan normalt belånas upp till cirka 85% av marknadsvärdet, men oftast ligger belåningsgraden mellan 60 och 80%. Den del som lånet inte täcker måste bolaget finansiera med eget kapital. Behöver ni mer än så kan ni i vissa fall kombinera med andra låneformer, till exempel företagslån.
❓ Kan små fastighetsbolag få fastighetslån?
Fastighetslån erbjuds oftast till fastighetsbolag, större företag och bostadsrättsföreningar, och det kan vara svårare för småföretag med dålig ekonomi. Creddo är en företagslåneförmedlare som riktar sig till små och medelstora fastighetsbolag, men enbart till juridiska personer.
❓ Vad händer om bolaget inte kan betala?
Långivaren kan utnyttja de säkerheter som ställts, och utebliven betalning kan leda till förlust av fastigheten. Dessutom riskerar du en betalningsanmärkning, vilket kan göra det svårare att få nya lån. Behöver du stöd kan du vända dig till budget- och skuldrådgivningen i din kommun, och kontaktuppgifter finns på konsumentverket.se.
❓ Vilka underlag behövs vid ansökan?
Ansökan kan inkludera en värdering av fastigheten, en kalkyl eller likviditetsbudget, minst ett bokslut och en affärsplan. Vissa långivare vill även se hyresavtal och driftskostnader. Ju tydligare uppgifter du lämnar, desto lättare är det för långivaren att bedöma risken och anpassa villkoren.
❓ Påverkas jag av flera kreditupplysningar?
Flera kreditupplysningar via UC kan ha en negativ påverkan. Gör du i stället en ansökan hos en låneförmedlare blir det bara en kreditupplysning, och du kan sedan jämföra räntor och avgifter från de långivare som kan bevilja lånet.
❓ Behöver jag rådgivning om bolagsstrukturen är komplex?
Vid komplexa situationer, till exempel flera bolag, flera fastigheter eller flera ägare, bör du kontakta långivaren eller en oberoende rådgivare. Guiden ger allmän vägledning och känner inte till din enskilda ekonomi.
🏆 Sammanfattning
- Pantförskrivning av aktier är en tilläggssäkerhet som kompletterar pantbrevet i fastigheten, inte ersätter det.
- Fastigheter belånas oftast mellan 60 och 80% av värdet och som mest cirka 85%. Resten är eget kapital.
- Alla säkerheter kan utnyttjas av långivaren om lånet inte betalas, och fastigheten kan gå förlorad.
- Räntan sätts individuellt, så jämför totalkostnaden inklusive avgifter hos flera långivare.
- Lämna alltid marginal. Betalningsförmågan ska styra lånebeloppet, inte tvärtom.
Räntor och villkor ändras löpande och sätts individuellt efter kreditprövning. Verifiera alltid aktuell information direkt med långivaren innan du ansöker. Att låna kostar pengar — se till att du kan betala tillbaka lånet.
Om skribenten
