För ett kommersiellt fastighetslån krävs i regel ett företag registrerat i Sverige, en sökande med ledande roll eller firmatecknare och en säkerhet. Säkerheten är oftast fastigheten via pantbrev, men borgen eller företagsinteckning kan också förekomma.
Du kan som regel belåna upp till cirka 85 % av fastighetens värde, oftast mellan 60 och 80 %. Resten finansierar du med eget kapital.
Långivaren bedömer kreditvärdighet, kassaflöde och fastighetens värde, och vill ofta se värdering, kalkyl, bokslut och affärsplan. I Göteborg och Västra Götaland vägs fastighetens läge in i bedömningen.
Räntan sätts individuellt efter kreditprövning och kan bli högre än en generell siffra antyder. Fastigheten ställs som säkerhet, och uteblivna betalningar kan leda till att du förlorar den.
💡 Vår rekommendation
För de flesta som undrar vad som krävs för ett kommersiellt fastighetslån i Göteborg och Västra Götaland rekommenderar vi Krea.
Krea är specialiserat på större fastighetslån och hjälper till med bryggfinansiering, topplån och förvärvslån upp till 100 miljoner kr. Kraven för kommersiella fastighetslån kretsar oftast kring fastigheten som säkerhet, och då är en fastighetsspecialist ett naturligt första steg för företagare och fastighetsinvesterare. Tänk på att Krea ofta kräver säkerhet i fastighet och att räntan sätts individuellt efter kreditprövning.
📊 Jämförelse: Ledande långivare för kommersiella fastighetslån
Tabellen visar vilka aktörer som är aktuella för kommersiella fastighetslån och vad som skiljer dem åt. Ränta och belåningsgrad sätts individuellt hos alla långivare, och värden som inte finns tillgängliga anges som sådana.
| Långivare | Typ | Passar för | Belopp och säkerhet | Erbjudande |
|---|---|---|---|---|
| Krea | Fastighetsspecialiserad låneförmedlare | Företagare och fastighetsinvesterare | Förvärvslån, bryggfinansiering och topplån upp till 100 miljoner kr · kräver ofta säkerhet i fastighet | Se erbjudande → |
| Creddo | Låneförmedlare | Små och medelstora fastighetsbolag | Lånebelopp: Uppgift ej tillgänglig · riktar sig enbart mot juridiska personer | Se erbjudande → |
| Svea Bank | Bank | Företag med fastighetsfinansieringsbehov | Lånebelopp: Uppgift ej tillgänglig · säkerhetskrav: Uppgift ej tillgänglig | Se erbjudande → |
| toborrow | Låneförmedlare | Företag som vill nå flera banker med en ansökan | Samarbetar med flera banker och långivare, bland andra Serafim Finans · lånebelopp: Uppgift ej tillgänglig | — |
| SEB | Bank | Hyresfastigheter, kommersiella fastigheter, lantbruk och bostadsrättsföreningar | Belåningsgrad varierar med fastighetstyp · pantbrev med fullt belåningsvärde | — |
📋 Vad du lär dig i den här guiden
- Hur ett kommersiellt fastighetslån fungerar och vilka risker det innebär
- Vilka krav som ställs på företaget, säkerheten och fastigheten
- Vad som gäller för läget i Göteborg och Västra Götaland
- Vad ett fastighetslån kostar och vad som påverkar kostnaden
- Hur du väljer rätt upplägg utan att överbelåna
🏠 Kommersiella fastighetslån förklarat — från grunden
Ett fastighetslån innebär att långivaren tar pant i en fastighet som ägs av bolaget, eller privat av en företrädare för bolaget. Pant i fastighet ger långivaren en god säkerhet och kan ofta ge större lån och mer förmånliga villkor än lån utan pant. Lånet kan användas för att köpa, renovera eller bygga om en fastighet, men också för att frigöra kapital ur en fastighet företaget redan äger.
🔍 Så fungerar säkerheten
När fastigheten är säkerhet intecknar du den hos Lantmäteriet och lämnar över pantbrevet till långivaren. Finns pantbrev redan uttagna kan de ofta användas, annars tas nya ut. Alternativen är andra säkerheter, som en eller flera borgensmän eller företagsinteckning. Lån utan fastigheten som säkerhet innebär ofta lägre belopp och kortare återbetalningstider.
🏢 Vilka fastigheter räknas som kommersiella?
Till kommersiella fastigheter räknas bland annat kontor, butiker, lager och industrifastigheter. Hur hög belåningsgrad en långivare accepterar beror på fastighetstyp. En hyresfastighet med stabila hyresintäkter kan normalt belånas högre än en specialiserad industrifastighet.
📍 Läget i Göteborg och Västra Götaland
Räntan på ett fastighetslån baseras bland annat på fastighetens läge och marknadsvärde. Det är därför värderingen av just din fastighet som avgör hur mycket du kan låna och till vilka villkor, oavsett om den ligger i Göteborg eller någon annanstans i Västra Götaland.
Be långivaren förklara hur de bedömer läget, värdet och hyresnivåerna för din fastighet, och fråga om det finns geografiska begränsningar i deras villkor. Använd en oberoende aktör för värderingen.
⚠️ Risker att känna till
Alla säkerheter som lämnas kan utnyttjas av långivaren om du inte kan betala tillbaka lånet. Vid rörlig ränta följer räntan marknaden, så en räntehöjning ökar månadskostnaden. Fast ränta skyddar mot förändringar i marknadsräntan. Betalningsanmärkningar försvårar dessutom framtida lån.
✅ Vad gäller för kommersiella fastighetslån — och vad gäller inte?
🛡️ Grundkrav för företaget
Kraven varierar mellan långivare, men dessa är återkommande:
- Företaget är registrerat i Sverige
- Den som söker har en ledande roll eller är firmatecknare
- Säkerhet kan ställas, till exempel fastighet som pant, borgensmän eller företagsinteckning
- Bolagsformen är oftast aktiebolag, handelsbolag eller kommanditbolag, och i vissa fall enskild firma beroende på långivare
Bedömningen görs utifrån företagets kreditvärdighet, alltså återbetalningsförmågan, utifrån företagets ekonomi, säkerheterna och projektets utsikter. För en hyresfastighet ska hyresintäkterna täcka drift, ränta och amortering med marginal.
📄 Underlag som långivaren vill se
Ansökan innehåller ofta uppgifter om både fastigheten och företaget:
- Värdering av fastigheten
- Kalkyl eller likviditetsbudget
- Minst ett bokslut
- Affärsplan
- Hyresavtal och driftskostnader för hyresfastigheter
🎯 Vanliga scenarier
| Scenario | Möjligt? | Notering |
|---|---|---|
| Köpa kontors-, lager- eller industrifastighet i bolag | ✅ | Fastigheten kan vara säkerhet, och för egen verksamhet bedöms verksamhetens betalningsförmåga |
| Låna hela köpeskillingen | ❌ | Belåningen är oftast 60 till 80 % och som mest cirka 85 %, resten är eget kapital |
| Belåna över cirka 85 % | ⚠️ | Kan i vissa fall kombineras med andra låneformer, till exempel företagslån |
| Pantsätta fastighet som ägs privat av en företrädare | ⚠️ | Långivaren kan ta pant i fastighet som ägs privat av en företrädare, och säkerheten kan utnyttjas om lånet inte betalas |
| Nystartat bolag | ⚠️ | Kan fungera om det finns tillräcklig säkerhet, till exempel personlig borgen eller ett starkt affärscase |
| Lån utan fastigheten som säkerhet | ⚠️ | Ofta lägre belopp och kortare återbetalningstid |
| Enskild firma | ⚠️ | Varierar från långivare till långivare |
| Stora skulder och betalningsanmärkningar | ❌ | Gör det i princip omöjligt att få lån |
Behöver du finansiera köp, bryggperiod eller ett överskott i en befintlig fastighet kan en fastighetsspecialist hjälpa dig sortera upplägget. Krea erbjuder förvärvslån, bryggfinansiering och topplån för företag som kan ställa fastighet som säkerhet.
💰 Vad kostar kommersiella fastighetslån?
Det går inte att ange en generell räntenivå för kommersiella fastighetslån. Räntan sätts individuellt utifrån företagets kreditvärdighet, fastighetens läge och marknadsvärde och de säkerheter som ställs. Eftersom lånet har pant blir villkoren ofta mer förmånliga än vid lån utan pant, men räntan kan skilja sig mycket mellan långivare.
Utöver ränta kan det tillkomma uppläggningsavgift, kreditavgift samt kostnader för pantbrev och värdering.
| Låneform | Vanlig löptid | Vad kostnaden består av | Erbjudande |
|---|---|---|---|
| Fastighetsförvärv | Oftast 10 till 25 år, ibland upp till 30 år | Ränta, uppläggningsavgift, kreditavgift, pantbrev och värdering | Se erbjudande → |
| Brygglån | Några månader upp till 24 månader | Ofta högre ränta och kort löptid | Se erbjudande → |
| Byggnadskreditiv | Ofta upp till 2 år under byggperioden | Ränta på den del av krediten som utnyttjas | — |
| Företagslån med fastighet som säkerhet | Uppgift ej tillgänglig | Ränta och avgifter, befintligt lån ligger kvar | — |
| Refinansiering | Uppgift ej tillgänglig | Kan sänka räntekostnaden om det nya lånet har lägre ränta och bättre villkor | — |
Faktorer som påverkar kostnaden:
- Företagets kreditvärdighet och betalningshistorik
- Fastighetens läge och marknadsvärde
- Belåningsgrad och vilka säkerheter som ställs
- Löptid
- Fast eller rörlig ränta
- Amorteringsform: rak amortering, annuitet eller bullet
- Avgifter utöver räntan
En ansökan via en låneförmedlare ger bara en kreditupplysning, och du kan sedan jämföra räntor och avgifter från flera långivare. Krea hjälper till med fastighetslån upp till 100 miljoner kr.
🎯 Så väljer du rätt kommersiella fastighetslån
- Bestäm syfte och belopp. Långivare vill veta varför du söker pengar, till vad och hur mycket.
- Räkna på betalningsförmåga och marginal. Räkna också på vad en räntehöjning gör med månadskostnaden. Att låna maximalt är sällan en bra utgångspunkt.
- Samla underlaget. Värdering, kalkyl eller likviditetsbudget, bokslut, affärsplan och för hyresfastigheter hyresavtal och driftskostnader.
- Välj säkerhet. Fastigheten som pant är vanligast, men borgen och företagsinteckning är alternativ.
- Jämför totalkostnaden. Räkna med alla avgifter, eftersom en låg ränta kan dölja höga avgifter.
- Ta in oberoende värdering. Det ger ett tydligt underlag i samtalet med långivaren.
- Välj ränta och amortering. Överväg att dela upp lånet med olika bindningstider för att sprida ränterisken. Amorteringsfria perioder kan vara lockande, men kostnaden skjuts ofta framåt.
Vid komplexa situationer, som flera fastigheter eller ett sammansatt ägande, bör du kontakta långivaren eller en oberoende rådgivare.
Vill du jämföra långivare för en fastighet i Göteborg eller Västra Götaland kan du börja hos Krea.
Ansök hos Krea – sök fastighetslån i Göteborg →
❓ Vanliga frågor
🛡️ Vilka krav ställs på företaget?
Företaget ska vara registrerat i Sverige, och den som söker ska ha en ledande roll eller vara firmatecknare. Det ska också gå att ställa säkerhet, till exempel fastigheten som pant, en eller flera borgensmän eller företagsinteckning. Aktiebolag, handelsbolag och kommanditbolag kan ansöka, och enskilda firmor hos vissa långivare.
💰 Hur mycket kan jag belåna en kommersiell fastighet?
Du kan som regel belåna upp till cirka 85 % av fastighetens värde, men oftast ligger belåningen mellan 60 och 80 %. Resten är eget kapital som företaget måste ha råd med själv. Låna inte mer än du har marginal för, eftersom räntehöjningar påverkar månadskostnaden och fastigheten ställs som säkerhet.
📍 Spelar det roll att fastigheten ligger i Göteborg eller Västra Götaland?
Fastighetens läge och marknadsvärde påverkar räntan och hur mycket långivaren är beredd att låna ut. Varje fastighet värderas för sig, så en oberoende värdering är ett bra underlag. Fråga även långivaren om det finns geografiska begränsningar i deras villkor.
🏢 Kan ett litet eller nystartat fastighetsbolag få lån?
Det kan vara svårare för små företag med svag ekonomi att få fastighetslån. Nystartade bolag kan ändå få lån om det finns tillräcklig säkerhet, till exempel personlig borgen, medfinansiär eller ett starkt affärscase. Creddo riktar sig mot små och medelstora fastighetsbolag, men enbart mot juridiska personer.
📄 Vilka underlag behöver jag?
Vanligen en värdering av fastigheten, en kalkyl eller likviditetsbudget, minst ett bokslut och en affärsplan. För hyresfastigheter vill långivaren också se hyresavtal och driftskostnader. Ju tydligare uppgifter du lämnar, desto lättare är det för långivaren att bedöma risken och anpassa villkoren.
🏗️ Vilken låneform passar vid köp, ombyggnad eller nybygge?
Vid köp, renovering eller utbyggnad av en befintlig fastighet är fastighetslån den mest lämpliga låneformen. Ett förvärvslån finansierar hela eller delar av köpet. Brygglån täcker kortsiktiga finansieringsgap på upp till 24 månader. Byggnadskreditiv används vid nybyggen och betalas ut successivt, med ränta bara på den del som utnyttjas.
🧾 Måste fastigheten vara säkerhet för lånet?
Nej, men lån utan fastigheten som pant ger ofta lägre belopp och kortare återbetalningstider. Fastigheten som pant ger långivaren en god säkerhet och kan möjliggöra större lån och bättre villkor. Alternativ är borgensmän eller företagsinteckning.
🛑 Vad gör jag om jag får avslag?
Ta reda på anledningen och försök utvärdera långivarens motivering. Fundera på om du kan förbättra affärsplanen, lämna ytterligare säkerhet eller minska lånebeloppet. Det lönar sig också att prata med flera långivare, eftersom de gör olika bedömningar.
Svea Bank erbjuder fastighetslån till företag och beskriver sina lösningar som flexibla. Ingen långivare kan lova ett godkännande, och du ska aldrig öka lånebeloppet eller risken bara för att få ett ja.
🏆 Sammanfattning
- Ett kommersiellt fastighetslån kräver ett svenskt registrerat företag, en sökande med ledande roll och en säkerhet, oftast fastigheten via pantbrev.
- Belåningen är som regel upp till cirka 85 % av värdet, oftast 60 till 80 %, och resten är eget kapital.
- Långivaren bedömer kreditvärdighet, kassaflöde, fastighetens läge och värde samt projektets utsikter.
- I Göteborg och Västra Götaland avgör värderingen av just din fastighet villkoren, så ta in en oberoende värdering.
- Jämför totalkostnaden inklusive avgifter, och låna aldrig mer än du har marginal för.
Räntor och villkor ändras löpande och sätts individuellt efter kreditprövning. Verifiera alltid aktuell information direkt med långivaren innan du ansöker. Att låna kostar pengar — se till att du kan betala tillbaka lånet.
Om skribenten
