När en större hyresgäst går i konkurs minskar hyresintäkterna, medan fastighetens drift- och räntekostnader ofta ligger kvar. ICR – nyckeltalet som visar hur väl fastighetens överskott täcker räntekostnaden – pressas då nedåt, och därmed krymper den marginal som långivaren vill se.
Åtgärdsplanen har fyra delar: kontakta långivaren tidigt med en uppdaterad likviditetsbudget, diskutera en tillfällig anpassning av amorteringen, bygg en täckningsreserv och visa en konkret plan för nya hyresgäster. Ett brygglån, som hos vissa kreditgivare kan ha en löptid från några månader upp till 24 månader, kan överbrygga perioden men ger ofta en högre kostnad. Räntan sätts individuellt efter kreditprövning och kan bli högre än du räknat med, och det är långivaren som fattar besluten.
💡 Vår rekommendation
För de flesta som undrar hur man hanterar fastighetslånet när en större hyresgäst går i konkurs rekommenderar vi Krea.
Krea är en låneförmedlare som specialiserat sig på fastighetslån och kan hjälpa till med bland annat bryggfinansiering, topplån och förvärvslån upp till 100 miljoner kr. Via en förmedlare når du flera banker och långivare med en enda ansökan, vilket sparar tid när hyresbortfallet gör att du snabbt behöver jämföra olika upplägg. Säkerhet i fastigheten krävs ofta, och villkoren avgörs alltid av kreditprövningen.
📊 Jämförelse: långivare och förmedlare för fastighetslån till hyresfastigheter
Tabellen sammanfattar aktörer som är relevanta när du behöver finansiera om, överbrygga eller komplettera ett fastighetslån efter ett hyresbortfall. Uppgifterna är allmänna, och individuella villkor sätts alltid efter kreditprövning.
| Aktör | Typ | Fokus | Bra att känna till | Erbjudande |
|---|---|---|---|---|
| Krea | Låneförmedlare | Större fastighetslån och leasing för företagare och fastighetsinvesterare | Bryggfinansiering, topplån och förvärvslån upp till 100 miljoner kr. Säkerhet i fastighet krävs ofta. | Se erbjudande → |
| Svea Bank | Långivare | Fastighetslån till företag och privatpersoner | Beskriver sig med flexibla lösningar när andra banker tackat nej. Kreditprövning görs alltid och utfallet beror på din situation. | Se erbjudande → |
| Creddo | Låneförmedlare | Företagslån till små och medelstora fastighetsbolag | Riktar sig endast till juridiska personer och kan hjälpa dig att jämföra fastighetslån. | Se erbjudande → |
| SEB | Bank | Hyresfastigheter och kommersiella fastigheter | Bedömer fastighetens kassaflöde. Amorteringsplanen anpassas efter kassaflöde och belåningsgrad, och pantbrev i fastigheten krävs som säkerhet. | – |
| toborrow | Låneförmedlare | Företagsfinansiering via flera banker och långivare, bland annat Serafim Finans | Kreditspecialister går igenom företagets behov och hjälper till med vilken lånetyp du bör söka och vad ansökan ska innehålla. | – |
Skillnaden mellan långivare och förmedlare är viktig. En bank som SEB prövar din ansökan själv, medan en förmedlare som Krea, Creddo eller toborrow skickar ansökan vidare till flera långivare. Vilken väg som passar beror på hur bråttom du har och hur komplex din situation är.
📋 Vad du lär dig i den här guiden
- Hur en hyresgästs konkurs påverkar fastighetens kassaflöde och ICR
- Vad långivaren vill se av dig, och i vilken ordning du bör agera
- Hur tillfällig amorteringsfrihet, täckningsreserv och nya hyresgäster ingår i en åtgärdsplan
- Vilka finansieringsalternativ som finns: brygglån, refinansiering och utnyttjande av övervärde
- När det är dags att kontakta en kreditrådgivare eller jurist
🏢 Hyresgästkonkurs och fastighetslån förklarat – från grunden
Ett fastighetslån innebär att långivaren tar pant i en fastighet. Pantbrevet fungerar som säkerhet och kan ofta ge större lånebelopp och mer förmånliga villkor än ett lån utan pant. Den säkerheten är samtidigt anledningen till att en förlorad hyresgäst är allvarlig: långivarens bedömning bygger på att fastigheten bär sina egna kostnader.
🔍 Så bedömer långivaren fastighetens kassaflöde
Kassaflödet är fastighetens intäkter minus drift, underhåll och räntekostnader. För en hyresfastighet innebär det att hyresintäkterna ska täcka drift, ränta och amortering med marginal. För etablerade bolag tittar långivaren främst på kassaflöde, skuldsättning och fastighetens marknadsvärde.
I branschen används ofta nyckeltalet ICR, interest coverage ratio, för att beskriva en del av detta: hur väl fastighetens överskott räcker till räntekostnaden. Vilka nyckeltal och nivåer just din långivare utgår från framgår av dina lånevillkor och av dialogen med långivaren.
📉 Vad händer med ICR när en stor hyresgäst försvinner?
När en större hyresgäst går i konkurs minskar hyresintäkterna och därmed fastighetens överskott. Är räntekostnaden oförändrad blir ICR lägre, och den marginal som långivaren förväntar sig minskar eller försvinner. Driftkostnader och underhåll upphör inte för att lokalen står tom.
Har lånet rörlig ränta kan en räntehöjning dessutom öka kostnaden samtidigt, eftersom en rörlig ränta följer marknadsräntan. En fast ränta skyddar däremot mot förändringar i marknadsräntan under bindningstiden. Hur konkursen påverkar just ditt hyresavtal, och vilka anspråk du kan ha mot konkursboet, är juridiska frågor som du bör ta upp med en jurist.
⚠️ Risker du behöver känna till
Fastigheten ställs som säkerhet för lånet, och utebliven betalning kan leda till att långivaren utnyttjar säkerheten. Det kan i förlängningen innebära att du förlorar fastigheten. Har någon gått i borgen kan även borgensmannen drabbas.
Om skulden inte betalas i tid riskerar du dessutom en betalningsanmärkning, vilket kan göra det svårare att teckna abonnemang och få nya lån. Därför är tidig kontakt med långivaren och en realistisk plan viktigare än att vänta och hoppas att lokalen hyrs ut snabbt.
✅ Vad gäller för fastighetslånet vid hyresbortfall – och vad gäller inte?
Många missförstånd handlar om vad långivaren kan eller måste göra. Tabellen går igenom de vanligaste situationerna. Nästan allt är långivarens beslut och beror på din kreditprövning, din kalkyl och dina säkerheter.
| Scenario | Möjligt? | Notering |
|---|---|---|
| Långivaren anpassar villkoren automatiskt utan att du hör av dig | ❌ | Långivaren behöver ett aktuellt underlag. Se till att snabbt förse dem med den information de efterfrågar. |
| Be om en översyn av amorteringsplanen | ⚠️ | Beslutet ligger hos långivaren. Vid nya lån anpassas amorteringsplanen efter fastighetens kassaflöde och belåningsgrad, så en tydlig kalkyl är ditt viktigaste underlag. |
| Tillfällig amorteringsfrihet | ⚠️ | Kan vara en del av en överenskommelse men är långivarens beslut. Kostnaden skjuts ofta framåt och blir större senare. |
| Överbrygga med brygglån | ⚠️ | Löptiden kan vara från några månader upp till 24 månader hos vissa kreditgivare. Räkna med högre räntor och kort löptid. |
| Refinansiera och samla lån | ⚠️ | Kan sänka kostnaderna och frigöra kapital, men förutsätter en ny kreditprövning där kassaflöde och säkerhet bedöms. |
| Utnyttja ett övervärde i fastigheten | ⚠️ | Finns ett övervärde kan en redan belånad fastighet användas som säkerhet för ytterligare finansiering. Det befintliga lånet ligger kvar. |
| Rörelsekredit för att täcka likviditetsglappet | ⚠️ | Vanligt vid likviditetsproblem. Utöver ränta på den utnyttjade delen tillkommer en årlig avgift, och borgen eller företagsinteckning kan krävas. |
| Fortsätta planera med oförändrade hyresintäkter | ❌ | Var realistisk med framtida kassaflöden. Överoptimism kan leda till likviditetsproblem senare. |
| Täcka hela glappet genom att låna så mycket som möjligt | ❌ | Belåningen har tak: i regel högst 85% av fastighetens värde, oftast 60-80%. Högre skuld ökar dessutom risken att förlora fastigheten. |
| Få svar om hyresavtalets juridiska läge av långivaren | ❌ | Det är en juridisk fråga som hör hemma hos en jurist. |
Behöver du jämföra alternativ som brygglån, topplån eller refinansiering kan en förmedlare spara tid, eftersom en ansökan kan nå flera långivare. Krea arbetar med bryggfinansiering och topplån för fastigheter.
💰 Vad kostar det att hantera hyresbortfallet med ny finansiering?
Kostnaden beror på vilken lösning du väljer. Räntan sätts individuellt utifrån företagets kreditvärdighet, fastighetens läge och marknadsvärde samt vilken säkerhet som ställs, och den kan skilja sig mycket mellan långivare. Utöver räntan kan det tillkomma avgifter som uppläggningsavgift, kreditavgift och kostnad för pantbrev och värdering.
| Alternativ | Löptid | Kostnadsposter att räkna på |
|---|---|---|
| Långsiktigt fastighetslån eller omläggning | Vanligast 10-25 år, i vissa fall upp till 30 år | Ränta, uppläggningsavgift, kreditavgift, pantbrev och värdering |
| Brygglån | Några månader upp till 24 månader hos vissa kreditgivare | Ofta högre ränta och kort löptid |
| Lån med fastighet som säkerhet (övervärde) | Uppgift ej tillgänglig | Ränta och avgifter, medan det befintliga lånet ligger kvar |
| Rörelsekredit (kontokredit) | Ett år, villkoren bestäms oftast årsvis | Årlig avgift samt ränta på den del som utnyttjas |
Följande faktorer påverkar kostnaden mest:
- Företagets kreditvärdighet och återbetalningsförmåga
- Fastighetens läge och marknadsvärde
- Vilken säkerhet som ställs, till exempel pantbrev, borgen eller företagsinteckning
- Lånebelopp och löptid, där en kortare löptid ger lägre total räntekostnad men kan ge en högre kostnad per period
- Val mellan rörlig och fast ränta
- Amorteringsform: rak amortering, annuitet eller bullet-lösning påverkar både likviditet och totalkostnad
- Avgifter utöver räntan
Räkna alltid på totalkostnaden inklusive alla avgifter, eftersom en låg ränta kan dölja höga avgifter. Låt en oberoende aktör värdera fastigheten och jämför flera långivare, eftersom även små skillnader i ränta kan bli stora summor över tid.
Vill du se vilka upplägg som är möjliga för just din fastighet kan du kolla ränta hos Krea, som förmedlar fastighetslån till flera långivare.
🎯 Så bygger du en åtgärdsplan för långivaren
En bra åtgärdsplan visar att du har kontroll över läget. Den svarar på tre frågor: hur stort är bortfallet, hur överbryggar du det och hur ersätter du intäkten. Följ stegen i ordning.
- Samla underlaget direkt. Ta fram aktuell bokföring, en uppdaterad likviditetsbudget och kalkyl, hyresavtal, driftkostnader och uppgifter om fastigheten. Långivaren har tillgång till senaste årsredovisningen men vill i många fall se hur ekonomin ser ut just nu.
- Kontakta långivaren tidigt och var tillgänglig. Beskriv vad hyresbortfallet innebär för kassaflödet och för ICR. Svara snabbt på följdfrågor, eftersom tydlig information brukar göra processen snabbare.
- Ta upp tillfällig amorteringsfrihet. Föreslå en tidsbegränsad anpassning kopplad till din kalkyl och räkna öppet på vad den kostar senare, eftersom kostnaden ofta skjuts framåt. Det är långivarens beslut, och en amorteringsfri period löser inte ett bestående intäktsbortfall.
- Bygg en täckningsreserv. Avsätt likviditet som täcker ränta, drift och eventuell amortering under perioden utan hyresgäst. Reservens storlek bör följa din likviditetsbudget och hur lång tid det kan ta att hyra ut lokalerna, inte en schablon. Finansieras reserven externt kan en rörelsekredit vara ett alternativ, med årlig avgift och ränta på utnyttjat belopp.
- Presentera en plan för nya hyresgäster. Visa vilka lokaler som ska hyras ut, till vilka villkor och med vilken tidplan, och underbygg med en kalkyl. Var realistisk, eftersom överoptimism om framtida kassaflöden kan leda till likviditetsproblem senare.
- Utvärdera finansieringsalternativen. Jämför refinansiering, brygglån och utnyttjande av ett eventuellt övervärde, och räkna på totalkostnaden inklusive avgifter. Via en låneförmedlare kan en enda ansökan nå flera långivare.
- Kontakta en kreditrådgivare och en jurist. En kreditrådgivare hos en låneförmedlare kan hjälpa dig att utforma ansökan och peka ut vilken lånetyp du bör söka. Frågor om hyresavtalet och konkursen hör hemma hos en jurist, och vid komplexa situationer, som flera fastigheter, flera bolag eller skuldproblem, bör du ta hjälp av en oberoende rådgivare eller kontakta långivaren direkt.
Håll alltid en marginal. Låna inte mer än du klarar att betala tillbaka även om hyresintäkterna blir lägre än planerat eller räntan stiger.
Vanliga misstag att undvika:
- Att vänta för länge med att kontakta långivaren
- Att planera med oförändrade intäkter utan en plan för nya hyresgäster
- Att ta ett brygglån utan en tydlig plan för hur det ska lösas, eftersom löptiden är kort och räntan ofta högre
- Att välja lösning enbart på räntan utan att räkna in avgifter och amorteringsform
När planen är klar kan du ta nästa steg och se vilka upplägg som är möjliga hos Krea.
❓ Vanliga frågor
❓ Vad är ICR och varför påverkas det när en hyresgäst går i konkurs?
ICR, interest coverage ratio, sätter fastighetens överskott i relation till räntekostnaden. När en större hyresgäst faller bort minskar intäkterna, och med oförändrad räntekostnad blir nyckeltalet lägre. SEB beskriver att hyresintäkterna ska täcka drift, ränta och amortering med marginal, och det är den marginalen som pressas.
❓ Vad bör jag göra först när hyresgästen har gått i konkurs?
Samla ditt underlag, uppdatera likviditetsbudgeten och kontakta långivaren innan problemen hunnit växa. Frågor om hyresavtalet och konkursboet tar du upp med en jurist. Behöver du jämföra finansieringsalternativ parallellt kan du jämföra villkor hos Krea.
❓ Kan jag få tillfällig amorteringsfrihet?
Det är långivarens beslut och beror på din situation, din kalkyl och dina säkerheter. En amorteringsfri period kan vara lockande, men kostnaden skjuts ofta framåt, så räkna på vad den innebär för ICR och likviditet längre fram. Gör det till en del av en större plan där nya hyresgäster ingår.
❓ Vad är en täckningsreserv och hur stor ska den vara?
En täckningsreserv är likviditet som du avsätter för att täcka ränta, drift och eventuell amortering under en period med lägre hyresintäkter. Storleken avgörs av din likviditetsbudget och hur lång tid det kan ta att hitta nya hyresgäster. Reserven kan byggas med eget kapital eller via en rörelsekredit, som har årlig avgift och ränta på den utnyttjade delen. Driver du ett litet eller medelstort fastighetsbolag kan du se vad Creddo erbjuder.
❓ Hjälper ett brygglån när en hyresgäst har försvunnit?
Ett brygglån ger likviditet under en övergångsperiod, med löptider från några månader upp till 24 månader hos vissa kreditgivare. Räkna med högre räntor och kort löptid, och ha en tydlig plan för hur lånet ska lösas när perioden är slut. Det är en tillfällig lösning, inte en ersättning för förlorade hyresintäkter.
❓ Kan jag refinansiera mitt fastighetslån efter att jag förlorat en hyresgäst?
Ja, det kan vara ett alternativ, men en ny kreditprövning krävs där kassaflöde, kreditvärdighet och säkerheter bedöms. Får du avslag bör du ta reda på anledningen, se om du kan förbättra underlaget, lämna ytterligare säkerhet eller minska lånebeloppet, och prata med flera långivare. Svea Bank beskriver sig med flexibla lösningar när andra banker tackat nej, men även där görs alltid en kreditprövning.
❓ Vad händer om jag inte kan betala lånet?
Fastigheten ställs som säkerhet, och utebliven betalning kan leda till att långivaren utnyttjar säkerheten och att du förlorar fastigheten. Du riskerar också en betalningsanmärkning, vilket kan göra det svårt att få nya lån. Kontakta långivaren innan det går så långt. För stöd kan du vända dig till budget- och skuldrådgivningen i din kommun, och kontaktuppgifter finns på konsumentverket.se.
❓ När ska jag kontakta en kreditrådgivare eller jurist?
Kontakta en kreditrådgivare så fort du ska utforma en ansökan eller jämföra flera långivare. En rådgivare hos en låneförmedlare kan hjälpa dig att avgöra vilken lånetyp du bör söka och vad ansökan ska innehålla. Frågor om hyresavtalet och konkursen hör hemma hos en jurist.
🏆 Sammanfattning
- En hyresgästs konkurs minskar hyresintäkterna och pressar ICR, eftersom fastighetens överskott ska täcka drift, ränta och amortering med marginal.
- Kontakta långivaren tidigt med uppdaterad likviditetsbudget och kalkyl, och var lätt att nå.
- Åtgärdsplanen består av tillfällig amorteringsanpassning, en täckningsreserv och en realistisk plan för nya hyresgäster.
- Brygglån, refinansiering och utnyttjande av övervärde kan vara alternativ, men kräver kreditprövning och kostar ofta mer på kort sikt.
- Fastigheten ställs som säkerhet. Låna inte mer än du klarar att betala tillbaka, även om intäkterna blir lägre eller räntan stiger.
- Ta hjälp av en kreditrådgivare och en jurist, och vänd dig till långivaren eller en oberoende rådgivare vid komplexa situationer.
Räntor och villkor ändras löpande och sätts individuellt efter kreditprövning. Verifiera alltid aktuell information direkt med långivaren innan du ansöker. Att låna kostar pengar – se till att du kan betala tillbaka lånet.
Vill du jämföra fastighetsfinansiering med hjälp av en förmedlare kan du börja hos Krea.
Driver du ett litet eller medelstort fastighetsbolag kan Creddo vara ett alternativ att titta på.
Om skribenten
