Ett fastighetsbolag bör jämföra tre typer av alternativ innan köp: en förmedlare som är specialiserad på fastighetslån, en långivare med flexibla villkor och en förmedlare av företagslån för små och medelstora fastighetsbolag. I den här guiden motsvaras de av Krea, Svea Bank och Creddo.
Krea hjälper till med förvärvslån upp till 100 miljoner kr, bryggfinansiering och topplån. Normalt kan en fastighet belånas upp till cirka 85% av marknadsvärdet, men oftast hamnar belåningen mellan 60 och 80%. Resten måste bolaget finansiera med eget kapital.
Räntan sätts individuellt efter kreditprövning och kan bli högre än den ränta du först ser. Fastigheten ställs som säkerhet, så uteblivna betalningar kan leda till att bolaget förlorar den.
💡 Vår rekommendation
För de flesta som undrar vilka långivare fastighetsbolag bör jämföra innan köp rekommenderar vi Krea.
Krea är specialiserade på lån till fastigheter och kan hjälpa till med bryggfinansiering, topplån och förvärvslån upp till 100 miljoner kr. Eftersom Krea jämför långivare för fastighetsfinansiering får du flera alternativ via en och samma ansökan, vilket passar företagare och fastighetsinvesterare som vill se hela bilden innan köpet. Tänk på att lån via Krea ofta kräver säkerhet i fastighet.
📊 Jämförelse: Ledande långivare för fastighetsköp
Tabellen jämför tre långivare utifrån det som är viktigast före ett köp: vad de är specialiserade på, vem de vänder sig till och vad du bör tänka på. Räntor och avgifter sätts individuellt, så be alltid om offert och jämför totalkostnaden.
| Långivare | Typ | Passar | Särskild styrka | Att tänka på | Erbjudande |
|---|---|---|---|---|---|
| Krea | Förmedlare specialiserad på fastighet | Företagare och fastighetsinvesterare | Förvärvslån upp till 100 miljoner kr, bryggfinansiering och topplån | Kräver ofta säkerhet i fastighet | Se erbjudande → |
| Svea Bank | Långivare med fastighetslån | Företag med behov av flexibla lösningar | Positionerar sig med flexibla lösningar när andra banker nekar | Godkännande avgörs av kreditvärdighet, säkerheter och projektets utsikter | Se erbjudande → |
| Creddo | Förmedlare av företagslån | Små och medelstora fastighetsbolag | Hjälper till att jämföra lån till fastighetsprojekt | Riktar sig endast mot juridiska personer | Se erbjudande → |
🔍 Krea – specialist på större fastighetslån
Krea specialiserar sig på lån till fastigheter och passar bolag som ska göra ett förvärv eller behöver kortsiktig finansiering i väntan på exempelvis en försäljning. Utbudet omfattar förvärvslån upp till 100 miljoner kr, bryggfinansiering, topplån och leasing.
Nackdelen är att lån ofta kräver säkerhet i fastighet. Ha därför värdering och pantbrev förberedda innan du ansöker.
🔍 Svea Bank – flexibilitet när villkoren är krångliga
Svea Bank erbjuder fastighetslån och vänder sig till bland annat företag. Banken positionerar sig med flexibla lösningar när andra banker nekar, vilket kan vara intressant om ett förvärv inte passar standardmallen.
Flexibilitet är inte detsamma som att godkännande är säkert. Bedömningen utgår från kreditvärdighet, säkerheter och projektets utsikter, så be om offert och jämför ränta, avgifter och amorteringsplan med övriga alternativ.
🔍 Creddo – förmedlare för små och medelstora fastighetsbolag
Creddo förmedlar företagslån och riktar sig till små och medelstora fastighetsbolag som söker finansiering till fastighetsprojekt. Som förmedlare kan Creddo hjälpa dig att jämföra fastighetslån från flera långivare.
Tjänsten gäller endast juridiska personer. Ska fastigheten köpas privat är det alltså inte rätt kanal.
📋 Vad du lär dig i den här guiden
- Hur ett fastighetslån fungerar, från belåningsgrad till säkerhet.
- Vad som gäller och inte gäller vid ett fastighetsköp.
- Vad lånet kostar och vilka faktorer som styr kostnaden.
- Hur du väljer rätt upplägg utan att överbelåna bolaget.
Vill du gå direkt till jämförelsen kan du börja med Krea, som förmedlar förvärvslån upp till 100 miljoner kr. Jämför Kreas villkor →
🏠 Fastighetslån för fastighetsbolag förklarat – från grunden
🏢 Så fungerar ett fastighetslån
Ett fastighetslån innebär att långivaren tar pant i en fastighet. Fastigheten kan ägas av bolaget eller privat av en företrädare för bolaget. Panten ger långivaren en god säkerhet, vilket ofta möjliggör större lån och mer förmånliga villkor än lån utan pant.
Säkerheten ställs genom pantbrev. Ett pantbrev är bevis på inteckning i fastigheten och registreras hos Lantmäteriet. Finns det redan pantbrev uttagna kan de användas, annars tas nya ut.
Hur mycket du kan låna styrs av belåningsgraden, alltså lånets storlek i förhållande till fastighetens värde. Normalt kan en fastighet belånas upp till cirka 85% av marknadsvärdet, men oftast ligger nivån mellan 60 och 80%. En hyresfastighet med stabila hyresintäkter kan normalt belånas högre än en specialiserad industrifastighet.
Den del av köpeskillingen som lånet inte täcker, kontantinsatsen, måste bolaget klara på egen hand.
📄 Vanliga låneformer vid fastighetsköp
Fyra låneformer återkommer oftast när ett fastighetsbolag ska köpa eller bygga:
- Fastighetsförvärv: finansierar hela eller delar av köpet, med fastigheten som säkerhet.
- Brygglån: kortsiktig finansiering i väntan på exempelvis försäljning, refinansiering eller slutbetalning.
- Byggnadskreditiv: successiv utbetalning i takt med projektet, där ränta oftast bara betalas på den del av krediten som används.
- Refinansiering: befintliga lån med höga räntor eller mindre förmånliga villkor samlas och läggs om.
⚠️ Risker att ha koll på
Om bolaget inte kan betala tillbaka lånet kan långivaren utnyttja säkerheten, vilket innebär att fastigheten kan gå förlorad. Betalningsanmärkningar försvårar dessutom möjligheten att få nya lån.
Räntan kan vara rörlig eller fast. En rörlig ränta följer marknadsräntan, så när räntan går upp ökar månadskostnaden. En fast ränta skyddar mot förändringar i marknadsräntan.
✅ Vad gäller för fastighetslån – och vad gäller inte?
| Scenario | Möjligt? | Notering |
|---|---|---|
| Finansiera hela köpeskillingen med pant i fastigheten | ❌ | Belåningen ligger normalt upp till cirka 85% av marknadsvärdet, oftast 60-80%. Kontantinsatsen finansieras med eget kapital. |
| Kombinera fastighetslånet med en annan låneform över belåningsnivån | ⚠️ | I vissa fall möjligt, till exempel med ett företagslån, men skuldsättningen blir högre. |
| Använda en redan belånad fastighet som säkerhet för nya satsningar | ✅ | Övervärdet kan frigöra kapital, medan det befintliga lånet ligger kvar. |
| Använda fastigheten som säkerhet utan pantbrev | ❌ | Fastigheten pantsätts genom pantbrev, som registreras hos Lantmäteriet. |
| Få fastighetslån utan att fastigheten sätts i pant | ⚠️ | Innebär ofta lägre lånebelopp och kortare återbetalningstider. |
| Ansöka som nystartat bolag | ⚠️ | Kan fungera om säkerheten är tillräcklig, till exempel genom personlig borgen, medfinansiär eller ett starkt affärscase. |
| Ansöka som handels- eller kommanditbolag | ⚠️ | Varierar mellan långivare. Det kan gå att söka för både aktiebolag, handels- och kommanditbolag. |
Lån via Krea kräver ofta säkerhet i fastighet, vilket gör värdering och pantbrev till de första sakerna att reda ut. Se Kreas krav och villkor →
💰 Vad kostar fastighetslån för fastighetsbolag?
Räntan på ett fastighetslån sätts individuellt och baseras bland annat på bolagets kreditvärdighet samt fastighetens läge och marknadsvärde. Eftersom lånet har pant blir villkoren ofta mer förmånliga än vid lån utan pant. Räntan kan ändå skilja sig mycket mellan långivare, och ibland mellan olika projekt.
Det går därför aldrig att veta exakt vad lånet kommer att kosta förrän långivaren har gjort sin kreditprövning. Det som däremot går att jämföra på förhand är löptid och kostnadsprofil för de vanligaste låneformerna.
| Lånetyp | Vanlig löptid | Kostnadsprofil |
|---|---|---|
| Fastighetsförvärv | Oftast 10-25 år, ibland upp till 30 år för bostadsfastigheter och kassaflödesfastigheter | Pant i fastigheten ger ofta mer förmånliga villkor än lån utan pant |
| Brygglån | Några månader upp till 24 månader | Räkna med högre ränta och kort löptid |
| Byggnadskreditiv | Ofta upp till 2 år | Ränta betalas oftast bara på den del som används, och krediten läggs sedan om eller återbetalas genom försäljning |
Krea hjälper bland annat till med bryggfinansiering och topplån, så jämför totalkostnaden för hela upplägget och inte bara räntan. Kolla ränta hos Krea →
Faktorer som påverkar kostnaden:
- Kreditvärdighet, alltså bolagets återbetalningsförmåga utifrån ekonomi och ställda säkerheter.
- Fastighetens läge och marknadsvärde.
- Lånebelopp och löptid. Ju kortare löptid, desto lägre sammanlagd räntekostnad.
- Rörlig eller fast ränta.
- Avgifter utöver räntan, till exempel uppläggningsavgift, kreditavgift samt kostnad för pantbrev och värdering.
- Amorteringsform, till exempel annuitet, rak amortering eller bullet-lösning, som påverkar både likviditet och totalkostnad.
- Amorteringsfri period, som kan vara lockande men innebär att kostnaden ofta skjuts framåt.
🎯 Så väljer du rätt fastighetslån
- Börja med bolagets betalningsförmåga. Räkna med realistiska kassaflöden och en marginal om räntan stiger. Låna inte maximalt bara för att långivaren tillåter det.
- Avgör vilket behov du har: förvärv, bryggfinansiering, byggnadskreditiv eller refinansiering.
- Samla underlaget i förväg, till exempel värdering av fastigheten, kalkyl eller likviditetsbudget, minst ett bokslut och en affärsplan. Ju tydligare information långivaren får, desto enklare blir riskbedömningen.
- Jämför flera långivare. Genom en förmedlare når du flera långivare med en ansökan, och det blir bara en kreditupplysning. Alternativet är att vända sig direkt till en storbank, som Swedbank eller SBAB.
- Räkna på totalkostnaden: ränta, avgifter och amorteringsplan tillsammans. En låg ränta kan dölja höga avgifter.
- Låt en oberoende aktör värdera fastigheten.
- Är situationen komplex, till exempel flera fastigheter eller en sammansatt ägarstruktur, bör du kontakta långivaren eller en oberoende rådgivare innan du bestämmer dig.
Börja gärna med Krea för att se vilka alternativ som finns för just ditt förvärv. Ansök hos Krea →
❓ Vanliga frågor
❓ Hur mycket kan ett fastighetsbolag belåna en fastighet?
Normalt kan en fastighet belånas upp till cirka 85% av marknadsvärdet, men oftast hamnar nivån mellan 60 och 80%. Vad som accepteras beror bland annat på fastighetstyp, och en hyresfastighet med stabila hyresintäkter kan normalt belånas högre än en specialiserad industrifastighet. Kontantinsatsen måste bolaget finansiera själv, och det är sällan klokt att låna maximalt.
❓ Vilka krav och vilket underlag behövs för att ansöka?
Bolaget ska vara registrerat i Sverige, den som söker ska ha en ledande roll eller vara firmatecknare, och säkerhet ska kunna ställas, till exempel fastigheten som pant, en borgensman eller företagsinteckning. Ansökan kan innehålla värdering, kalkyl eller likviditetsbudget, minst ett bokslut och en affärsplan. Bedömningen görs utifrån kreditvärdighet, säkerheter och projektets utsikter.
❓ Är det bättre att gå via en förmedlare än direkt till banken?
Det beror på vad du vill uppnå. En förmedlare når flera banker och långivare med en ansökan och kan hjälpa till med själva ansökan. Det blir dessutom bara en kreditupplysning, vilket kan vara en fördel om du annars skulle göra flera. Du kan också vända dig direkt till en storbank, men då får du ett erbjudande att jämföra mot.
❓ Vad är ett brygglån och när behövs det?
Ett brygglån är kortsiktig finansiering i väntan på exempelvis en försäljning, en refinansiering eller en slutbetalning. Löptiden är ofta några månader upp till 24 månader. Brygglån kan vara avgörande för att inte tappa fart i en affär, men räkna med högre ränta och kort löptid.
❓ Vilka avgifter tillkommer utöver räntan?
Utöver räntan kan det tillkomma uppläggningsavgift, kreditavgift och kostnad för pantbrev och värdering. Vissa långivare tar även expeditionsavgift när du betalar av på lånet. Räkna därför alltid på totalkostnaden innan du bestämmer dig, eftersom en låg ränta kan dölja höga avgifter.
❓ Vilken långivare passar små och medelstora fastighetsbolag?
Creddo riktar sig mot små och medelstora fastighetsbolag och förmedlar företagslån, bland annat till fastighetsprojekt. Som förmedlare kan Creddo hjälpa dig att jämföra fastighetslån. Tjänsten gäller endast juridiska personer.
❓ Ska jag välja rörlig eller fast ränta?
Det beror på hur bolaget vill hantera ränterisken. En fast ränta skyddar mot förändringar i marknadsräntan, medan en rörlig ränta följer marknaden: går räntan upp får du betala mer, går den ner får du betala mindre. Vissa långivare gör det möjligt att dela upp lånet i flera delar med olika bindningstider för att sprida risken.
❓ Kan ett nystartat fastighetsbolag få fastighetslån?
Ja, det kan fungera om det finns tillräcklig säkerhet, till exempel genom personlig borgen, medfinansiär eller ett starkt affärscase. I vissa fall kan även en extern investerare eller ett moderbolag stå som garant. Långivarna tittar främst på säkerheten i fastigheten och syftet med lånet.
❓ Vad händer om bolaget inte kan betala tillbaka lånet?
Långivaren kan utnyttja säkerheten, vilket innebär att fastigheten kan gå förlorad. En betalningsanmärkning kan dessutom göra det svårt att få nya lån. Kontakta långivaren i god tid om betalningsförmågan förändras, och ta hjälp av en oberoende rådgivare vid en komplex situation.
❓ Vad gör jag om jag får avslag?
Ta reda på anledningen och utvärdera långivarens motivering. Fråga dig om det finns brister du kan åtgärda, om affärsplanen kan förbättras, om du kan lämna ytterligare säkerheter eller om du kan minska lånebeloppet. Det lönar sig ofta att prata med flera långivare eftersom de gör olika bedömningar, och Svea Bank är ett av alternativen att jämföra.
🏆 Sammanfattning
- Jämför tre typer av alternativ: en specialiserad förmedlare (Krea), en långivare med flexibla villkor (Svea Bank) och en förmedlare för små och medelstora fastighetsbolag (Creddo).
- Fastigheten kan normalt belånas upp till cirka 85% av marknadsvärdet, oftast 60-80%, och kontantinsatsen måste bolaget finansiera själv.
- Räntan sätts individuellt, och totalkostnaden består av ränta, avgifter och amorteringsplan.
- Fastigheten ställs som säkerhet, så uteblivna betalningar kan leda till att den går förlorad. Låna inte mer än bolaget klarar med marginal.
Räntor och villkor ändras löpande och sätts individuellt efter kreditprövning. Verifiera alltid aktuell information direkt med långivaren innan du ansöker. Att låna kostar pengar — se till att du kan betala tillbaka lånet.
Om skribenten
