Vakansgraden påverkar fastighetslånet eftersom långivaren i första hand bedömer fastighetens kassaflöde. Tomställda ytor ger lägre hyresintäkter, och för en hyresfastighet ska hyresintäkterna täcka drift, ränta och amortering med marginal. Det kan i sin tur ge lägre belåningsgrad, högre ränta eller krav på extra säkerhet.
Som riktmärke ligger belåningsgraden oftast mellan 60 och 80% av fastighetens värde, med ett tak på cirka 85%. Hur mycket vakans som går att acceptera avgörs individuellt av varje långivare. Både ytmässig vakans (andelen tomma kvadratmeter) och finansiell vakans (andelen uteblivna hyresintäkter) spelar roll.
💡 Vår rekommendation
För de flesta som undrar hur vakansgraden påverkar möjligheten att få fastighetslån rekommenderar vi Krea.
Krea är specialiserat på fastighetsfinansiering för företagare och fastighetsinvesterare och hjälper till med bryggfinansiering, topplån och förvärvslån upp till 100 miljoner kr. Eftersom olika långivare gör olika bedömningar av samma objekt är det en fördel att få flera alternativ, och Krea jämför långivare för fastighet. Lånen kräver ofta säkerhet i fastighet, och räntan sätts individuellt efter kreditprövning och kan bli högre än vid en första uppskattning.
📊 Jämförelse: Ledande långivare för fastighetslån vid vakans
Tabellen visar aktörer som hanterar fastighetslån till företag och fastighetsinvesterare. Exakta räntenivåer sätts individuellt per objekt och redovisas därför inte här.
| Långivare | Typ av aktör | Passar | Relevant vid vakans eller förädling | Erbjudande |
|---|---|---|---|---|
| Krea | Fastighetslån via förmedlare | Företagare och fastighetsinvesterare | Bryggfinansiering, topplån och förvärvslån upp till 100 miljoner kr. Kräver ofta säkerhet i fastighet. | Se erbjudande → |
| Svea Bank | Fastighetslån | Företag och privatpersoner med behov | Positionerar sig med flexibla lösningar när andra långivare nekar. Kreditprövning görs i alla fall. | Se erbjudande → |
| Creddo | Företagslån via förmedlare | Små och medelstora fastighetsbolag | Hjälper till att jämföra fastighetslån. Riktar sig endast till juridiska personer. | Se erbjudande → |
| SEB | Bank, fastighetslån | Hyresfastigheter, kommersiella fastigheter, lantbruksenheter och bostadsrättsföreningar | Bedömer belåningsgrad, kassaflöde, säkerhet (pantbrev med fullt belåningsvärde) och räntebindning. Vill se bokslut, värdering, hyresavtal och driftskostnader. | — |
📋 Vad du lär dig i den här guiden
- Skillnaden mellan ytmässig och finansiell vakans
- Hur vakans påverkar kassaflöde, belåningsgrad, ränta och säkerhet
- Hur förädlingsobjekt med tomställda ytor kan finansieras
- Vad du bör förbereda inför ansökan
- Vad du kan göra vid avslag
🏢 Fastighetslån och vakansgrad förklarat — från grunden
Ett fastighetslån innebär att långivaren tar pant i en fastighet. Pant i fastighet ger en god säkerhet och kan ofta möjliggöra större lån och mer förmånliga villkor. Guiden riktar sig till företag och fastighetsinvesterare med hyres- eller kommersiella fastigheter, inte till privata bostadslån.
Lånet beviljas inte enbart utifrån fastighetens värde. SEB beskriver fyra faktorer som avgör hur mycket du kan låna och till vilka villkor: belåningsgrad, kassaflöde, säkerhet och räntebindning. Det är kassaflödet som gör vakansgraden så central.
🧮 Ytmässig och finansiell vakans
Vakans kan mätas på två sätt, och de ger olika bilder av samma fastighet.
- Ytmässig vakans: tomställd yta i förhållande till fastighetens totala uthyrningsbara yta.
- Finansiell vakans: hyra som uteblir i förhållande till den hyra fastigheten skulle ge om den vore fullt uthyrd.
Siffrorna skiljer sig eftersom tomma lokaler sällan har samma hyresnivå som resten av fastigheten. Eftersom kassaflödet mäts i kronor säger den finansiella vakansen mer om hur mycket intäkterna faktiskt minskar, medan den ytmässiga visar hur stor uthyrningsuppgiften är.
Ett illustrativt exempel, inte en offert: en fastighet har 1 000 kvm uthyrningsbar yta och 150 kvm står tomma. Den ytmässiga vakansen blir 150 / 1 000 = 15%. Fullt uthyrd skulle fastigheten ge 1 200 000 kr per år, och de tomma ytorna skulle stå för 240 000 kr av det (150 kvm à 1 600 kr). Den finansiella vakansen blir då 240 000 / 1 200 000 = 20%.
🔍 Så slår vakansen igenom i långivarens bedömning
- Kassaflöde: Kassaflödet är intäkter minus drift, underhåll och räntekostnader. Vakans minskar intäkterna samtidigt som många av fastighetens kostnader finns kvar.
- Belåningsgrad: En hyresfastighet med stabila hyresintäkter kan normalt belånas högre än en mer specialiserad fastighet. Vakans gör intäkterna mindre stabila, vilket kan ge ett lägre lånebelopp och ett större krav på eget kapital.
- Ränta: Räntan sätts utifrån bland annat kreditvärdighet, fastighetens läge och marknadsvärde. Ett svagare kassaflöde kan öka den bedömda risken och därmed räntan.
- Säkerhet: Pantbrev i fastigheten är grunden. Vid ett svagare underlag kan extra säkerhet, till exempel personlig borgen, bli aktuellt.
🏗️ Förädlingsobjekt: när vakansen är en del av planen
Ett förädlingsobjekt är en fastighet där tomställda ytor ska hyras ut efter renovering eller ombyggnad. Vakansen är då tillfällig, men långivaren bedömer ändå projektets utsikter och kassaflödet över tid. Finansieringen delas ofta upp i faser:
- Byggnadskreditiv: Du får successiv utbetalning i takt med att projektet fortlöper och betalar oftast bara ränta på den del av krediten som används. Löptiden är ofta upp till 2 år, därefter läggs krediten om till ett långsiktigt lån eller betalas tillbaka genom försäljning.
- Brygglån: Kortsiktig finansiering i väntan på exempelvis refinansiering. Löptiden är från några månader upp till 24 månader, och räntan är ofta högre.
- Långsiktigt fastighetslån: Efter uthyrning är löptider mellan 10 och 25 år vanliga.
Om förädlingen handlar om energibesparingar kan gröna fastighetslån eller ett grönt lån via Almi vara alternativ.
Kom ihåg risken: fastigheten ställs som säkerhet, och uteblivna betalningar kan leda till att du förlorar fastigheten. Räntehöjningar påverkar dessutom månadskostnaden.
✅ Vad gäller för fastighetslån vid vakans — och vad gäller inte?
| Scenario | Möjligt? | Notering |
|---|---|---|
| Fastighet med viss vakans men positivt kassaflöde | ✅ | Hyresintäkterna ska täcka drift, ränta och amortering med marginal. |
| Fastighet med hög vakans och svagt kassaflöde | ⚠️ | Beror på långivare, säkerhet och projektets utsikter. Lägre belåningsgrad eller extra säkerhet kan krävas. |
| Helt eller delvis tomställt förädlingsobjekt | ⚠️ | Kan finansieras via byggnadskreditiv, brygglån eller förvärvslån, men kalkyl, affärsplan och säkerhet prövas. |
| Lån utan att fastigheten är pantsatt | ⚠️ | Ofta lägre lånebelopp och kortare återbetalningstid. |
| Extra säkerhet som personlig borgen | ✅ | Möjligt, men borgensmannen kan bli betalningsskyldig om lånet inte betalas. |
| Låna upp till maxgränsen för belåning | ❌ | Maxgränsen är inget mål. Håll marginal för uthyrning som tar längre tid och för räntehöjningar. |
För förädlingsobjekt är låneformen avgörande. Krea specialiserar sig på lån till fastigheter och kan hjälpa till med bryggfinansiering, topplån och förvärvslån upp till 100 miljoner kr.
💰 Vad kostar fastighetslån när fastigheten har vakans?
Vakans påverkar inte alla kostnadsposter lika mycket. Tabellen visar vad som styr kostnaden och var vakansen kan göra skillnad.
| Kostnadspost | Hur den bestäms | Så kan vakans påverka | Nivå |
|---|---|---|---|
| Ränta | Individuellt utifrån kreditvärdighet, läge, marknadsvärde och risk. Fast eller rörlig. | Svagare intäkter kan ge högre bedömd risk | Uppgift ej tillgänglig |
| Belåningsgrad och kontantinsats | Oftast 60 till 80% av värdet, tak cirka 85% | Lägre belåningsgrad ger större eget kapital | 60 till 80% |
| Avgifter | Uppläggningsavgift, kreditavgift samt kostnad för pantbrev och värdering | Påverkas inte direkt, men ska räknas in i totalkostnaden | Uppgift ej tillgänglig |
| Amortering | Annuitet, rak amortering eller bullet. Amorteringsfri period flyttar kostnaden framåt. | Hög vakans gör att amortering belastar likviditeten mer | Uppgift ej tillgänglig |
| Löptid | Oftast 10 till 25 år. Brygglån upp till 24 månader. Byggnadskreditiv ofta upp till 2 år. | Förädling ger ofta kortare och successiva lån | Se beskrivning |
Faktorer som påverkar kostnaden:
- Företagets kreditvärdighet och betalningshistorik
- Fastighetens läge och marknadsvärde
- Kassaflödet och hyresintäkternas stabilitet
- Säkerhet, till exempel pantbrev eller borgen
- Lånebelopp, belåningsgrad och löptid
- Räntebindning, där lånet kan delas upp i delar med olika bindningstider
- Avgifter utöver räntan
Eftersom villkoren skiljer sig mycket mellan långivare lönar det sig att jämföra. Krea är en förmedlare som jämför långivare för fastighetsfinansiering.
🎯 Så väljer du rätt fastighetslån för ett objekt med vakans
- Räkna både ytmässig och finansiell vakans. Lägg in dem i en realistisk kalkyl eller likviditetsbudget. Överoptimism kring framtida hyresintäkter kan leda till likviditetsproblem.
- Välj låneform efter fas. Förädling kan kräva byggnadskreditiv eller brygglån, medan stabil drift passar ett långsiktigt fastighetslån.
- Samla underlag. Långivare vill se bokslut, värdering, hyresavtal och driftskostnader samt ofta en affärsplan.
- Anlita en oberoende värdering. Belåningsgraden räknas mot värdet, så värderingen ska vara trovärdig.
- Bygg in marginal. Räkna med att uthyrningen kan ta längre tid och att räntan kan stiga. Låna inte mer än du med marginal klarar att betala tillbaka.
- Jämför flera långivare via en ansökan. Genom en förmedlare blir det bara en kreditupplysning. Räkna på totalkostnaden inklusive avgifter.
Har du flera fastigheter, flera bolag i ägarkedjan eller en pågående skuldsituation bör du kontakta långivaren eller en oberoende rådgivare. Vid betalningssvårigheter finns budget- och skuldrådgivning i din kommun.
Sök anpassat lån för ditt förädlingsobjekt hos Krea →
❓ Vanliga frågor
🏢 Vad är vakansgrad?
Vakansgrad anger hur stor del av en fastighets uthyrningsbara yta eller hyresvärde som står tomt. Den kan mätas ytmässigt i kvadratmeter eller finansiellt i kronor. För långivaren är den en indikator på hur stabila hyresintäkterna är och därmed hur starkt kassaflödet blir.
🧮 Vad är skillnaden mellan ytmässig och finansiell vakans?
Den ytmässiga vakansen visar hur stor andel av ytan som är tom, medan den finansiella visar hur stor andel av hyran som uteblir. I exemplet ovan ger 150 tomma kvm av 1 000 kvm en ytmässig vakans på 15%, men eftersom de tomma ytorna skulle gett mer hyra än genomsnittet blir den finansiella vakansen 20%.
📉 Hur påverkar vakans belåningsgraden?
Belåningsgraden är lånets storlek i förhållande till fastighetens värde, och den är oftast mellan 60 och 80% med ett tak på cirka 85%. Hur hög belåning en långivare accepterar beror på fastighetstyp, och en hyresfastighet med stabila hyresintäkter kan normalt belånas högre. Vakans gör intäkterna mindre stabila, vilket kan ge ett lägre lånebelopp. Mellanskillnaden finansierar du med eget kapital.
💰 Hur påverkar vakans räntan?
Räntan sätts individuellt utifrån bland annat kreditvärdighet, fastighetens läge och marknadsvärde. Lägre risk ger lägre ränta, och ett svagare kassaflöde kan öka den bedömda risken. Lån med fastighet som säkerhet har ofta mer förmånliga villkor än lån utan pant, men räntan skiljer sig mycket mellan långivare, så en jämförelse är avgörande.
🏠 Kan jag få fastighetslån för en delvis uthyrd fastighet?
Det kan vara möjligt, men det avgörs individuellt. Långivaren prövar kassaflöde, kreditvärdighet och säkerhet, och fastigheten ska över tid kunna bära sina egna kostnader inklusive lånet. Med en realistisk budget och tydligt underlag blir det lättare för långivaren att bedöma risken.
🏗️ Kan jag få lån till ett helt eller delvis tomställt förädlingsobjekt?
Det finns låneformer för förädling, som byggnadskreditiv, brygglån och förvärvslån. Långivaren prövar då kalkyl, affärsplan, säkerhet och projektets utsikter. Krea hjälper till med bryggfinansiering, topplån och förvärvslån upp till 100 miljoner kr.
Kolla villkor för förädlingslån hos Krea →
🧾 Vilka underlag vill långivaren se när det finns vakans?
Vanligtvis efterfrågas senaste bokslut samt uppgifter om fastigheten, som värdering, hyresavtal och driftskostnader. Dessutom ingår ofta en kalkyl eller likviditetsbudget och en affärsplan. Ju tydligare information långivaren får, desto enklare blir det att bedöma risken och anpassa villkoren.
🔍 Vad är skillnaden mellan brygglån och byggnadskreditiv?
Brygglån är kortsiktig finansiering i väntan på exempelvis refinansiering, med löptid från några månader upp till 24 månader. Byggnadskreditiv betalas ut successivt i takt med projektet, ofta med löptid upp till 2 år. Därefter läggs krediten om till ett långsiktigt lån eller betalas tillbaka genom försäljning.
🛑 Vad kan jag göra om jag får avslag?
Ta reda på anledningen och utvärdera motiveringen. Fråga dig om det finns brister du kan åtgärda, om affärsplanen kan förbättras, om du kan lämna ytterligare säkerhet eller om du kan minska lånebeloppet. Olika långivare gör olika bedömningar, så det lönar sig ofta att prata med flera.
💡 Kan jag få bättre villkor när vakansen har minskat?
Det kan vara möjligt att refinansiera befintliga lån och lägga om dem till ett fastighetslån med lägre ränta och bättre villkor. Ett byggnadskreditiv läggs dessutom normalt om efter byggperioden. Räkna med avgifter och jämför alltid totalkostnaden innan du byter.
🏆 Sammanfattning
Vakansgraden påverkar fastighetslånet genom kassaflödet. Lägre och mindre stabila hyresintäkter kan ge lägre belåningsgrad, högre ränta eller krav på extra säkerhet, och varje långivare gör sin egen bedömning. Ytmässig vakans visar uthyrningsuppgiftens storlek, medan finansiell vakans visar hur mycket intäkterna faktiskt minskar.
Förädlingsobjekt kan finansieras i faser med byggnadskreditiv eller brygglån och ett långsiktigt lån efter uthyrning. Förbered en realistisk kalkyl, samla bokslut, värdering, hyresavtal och driftskostnader, och bygg in marginal. Fastigheten ställs som säkerhet, så överbelåna inte.
Räntor och villkor ändras löpande och sätts individuellt efter kreditprövning. Verifiera alltid aktuell information direkt med långivaren innan du ansöker. Att låna kostar pengar — se till att du kan betala tillbaka lånet.
Om skribenten
