Ingen förmedlare passar alla kommersiella fastighetsaffärer. Vi rangordnar därför utifrån specialisering på fastighet, vilka finansieringsformer som erbjuds och högsta belopp, inte utifrån ett exakt långivarantal.
Krea är den förmedlare som tydligast är inriktad på större fastighetslån, med förvärvslån, topplån och bryggfinansiering upp till 100 miljoner kr. Toborrow samarbetar med flera banker och långivare, däribland Serafim Finans, och låter kreditspecialister gå igenom företagets behov. Creddo riktar sig till små och medelstora fastighetsbolag och är inriktat på juridiska personer.
Oavsett förmedlare ställs fastigheten som säkerhet, och uteblivna betalningar kan i värsta fall leda till att du förlorar den.
💡 Vår rekommendation
För de flesta som undrar vilken B2B-låneförmedlare som har bäst anslutna banker för kommersiella fastigheter rekommenderar vi Krea.
Krea är specialiserade på större fastighetslån och kan hjälpa till med bryggfinansiering, topplån och förvärvslån upp till 100 miljoner kr. Förmedlaren riktar sig till företagare och fastighetsinvesterare och bygger sitt erbjudande på att jämföra långivare för fastigheter, vilket passar företag som ska förvärva en fastighet eller behöver kompletterande finansiering. Räkna med att fastigheten ofta behöver ställas som säkerhet, och att räntan sätts individuellt av respektive långivare efter kreditprövning och kan bli högre än den du först ser.
📊 Jämförelse: ledande låneförmedlare för kommersiella fastigheter
Tabellen jämför förmedlarna utifrån inriktning, finansieringsformer och högsta belopp.
| Förmedlare | Inriktning | Finansieringsformer som beskrivs | Högsta belopp | Antal anslutna fastighetsinriktade långivare | Erbjudande |
|---|---|---|---|---|---|
| Krea | Större fastighetslån och leasing för företagare och fastighetsinvesterare | Förvärvslån, topplån, bryggfinansiering | Upp till 100 miljoner kr | Uppgift ej tillgänglig | Se erbjudande → |
| Toborrow | Fastighetsfinansiering för företag via flera banker och långivare, däribland Serafim Finans | Genomgång av vilken lånetyp du bör söka och vad ansökan ska innehålla | Uppgift ej tillgänglig | Uppgift ej tillgänglig | – |
| Creddo | Små och medelstora fastighetsbolag, endast juridiska personer | Jämförelse av fastighetslån | Uppgift ej tillgänglig | Uppgift ej tillgänglig | Se erbjudande → |
Läs tabellen som en jämförelse av inriktning snarare än en poängtabell. Krea sticker ut genom högsta angivna belopp och tydlig fastighetsspecialisering, Toborrow genom att kreditspecialister går igenom behovet och ansökan tillsammans med dig, och Creddo genom fokus på små och medelstora fastighetsbolag. Fråga alltid förmedlaren vilka långivare som är aktuella för just din fastighetstyp innan du går vidare.
📋 Vad du lär dig i den här guiden
- Vad en låneförmedlare gör och varför det kan ge en kreditupplysning i stället för flera
- Vilka finansieringsformer som finns för kommersiella fastigheter
- Vad som gäller och inte gäller när du söker via en förmedlare
- Vilka kostnader och faktorer som påverkar villkoren
- Hur du väljer förmedlare steg för steg
🏢 Fastighetslån och låneförmedling förklarat från grunden
🏠 Vad är ett fastighetslån för företag?
Ett fastighetslån innebär att långivaren tar pant i en fastighet som ägs av bolaget eller privat av en företrädare för bolaget. Panten ger långivaren en god säkerhet och kan ofta möjliggöra större lån och mer förmånliga villkor än lån utan pant.
Säkerheten ställs genom pantbrev, som registreras hos Lantmäteriet. För kommersiella fastigheter handlar det ofta om kontor, butik, lager eller industri, och vanliga syften är köp av egna lokaler och utbyggnad.
Normalt kan en fastighet belånas upp till cirka 85% av marknadsvärdet, men oftast hamnar belåningsgraden mellan 60 och 80%. Resten finansierar företaget med eget kapital, och hur hög belåningsgrad långivaren accepterar beror bland annat på fastighetstyp.
🔍 Vad gör en låneförmedlare?
En låneförmedlare skickar din ansökan till flera banker och långivare och kan dessutom hjälpa dig att utforma själva ansökan. Eftersom ansökan går via förmedlaren blir det bara en kreditupplysning i stället för flera, vilket är relevant eftersom flera kreditupplysningar kan påverka dig negativt.
Det är långivarna som bedömer kreditvärdighet, säkerheter och projektets utsikter, och det är de som beviljar lånet och erbjuder ränta och avgifter. Du väljer därefter långivare utifrån en jämförelse av de villkor du får.
🛡️ Vilka risker innebär det?
Fastigheten ställs som säkerhet, och alla säkerheter som lämnas kan utnyttjas av långivaren om du inte kan betala tillbaka. Det kan få stora konsekvenser för bolaget och för de personer som har gått i borgen.
En rörlig ränta följer marknadsräntan: går den upp betalar du mer. En fast ränta skyddar mot förändringar i marknadsräntan. Uteblivna betalningar kan dessutom ge en betalningsanmärkning, vilket försvårar nya lån.
✅ Vad gäller för fastighetslån via förmedlare och vad gäller inte?
Många missförstånd handlar om säkerhet, belåningsgrad och vad en förmedlare faktiskt gör. Tabellen reder ut de vanligaste situationerna.
| Scenario | Möjligt? | Notering |
|---|---|---|
| Nå flera banker och långivare med en enda ansökan | ✅ | Det är kärnan i låneförmedling, och du får dessutom bara en kreditupplysning. |
| Förmedlaren bestämmer din ränta | ❌ | Räntor och avgifter erbjuds av respektive långivare, och räntan sätts individuellt efter kreditprövning. |
| Låna utan att ställa säkerhet | ⚠️ | Säkerhet krävs ofta. Lån utan fastighet som pant ger oftare lägre belopp och kortare återbetalningstider. |
| Låna hela köpeskillingen | ❌ | Belåningen ligger normalt på upp till cirka 85% av marknadsvärdet, och företaget måste ha råd med kontantinsatsen själv. |
| Använda en redan belånad fastighet som säkerhet | ✅ | Övervärdet kan frigöra kapital, och det befintliga lånet ligger kvar. |
| Nystartat bolag får fastighetslån | ⚠️ | Det kan gå om säkerheten är tillräcklig, till exempel genom personlig borgen, medfinansiär eller ett starkt affärscase. |
| Småföretag med svag ekonomi får fastighetslån | ⚠️ | Det kan vara svårare för småföretag och föreningar med dålig ekonomi. |
| Enskild firma kan ansöka | ⚠️ | Det varierar från långivare till långivare. |
| Avslag hos en långivare betyder avslag överallt | ❌ | Olika banker gör olika bedömningar och erbjuder olika villkor. |
| Brygglån som långsiktig lösning | ⚠️ | Brygglån är tillfälliga lösningar med kort löptid och oftast högre ränta. |
Behöver du kompletterande finansiering vid ett förvärv är bryggfinansiering, topplån och förvärvslån just det som Krea beskriver att de kan hjälpa till med.
💰 Vad kostar fastighetslån för kommersiella fastigheter?
Ingen förmedlare eller långivare kan ange din exakta ränta i förväg. Räntan sätts individuellt efter kreditprövning, utgår bland annat från företagets kreditvärdighet och fastighetens läge och marknadsvärde, och kan bli högre än en första indikation. Samtidigt kan den skilja sig mycket mellan långivare, vilket gör jämförelsen avgörande för totalkostnaden.
| Finansieringsform | Löptid enligt riktmärke | Hur kostnaden tas ut |
|---|---|---|
| Långsiktigt fastighetslån | Vanligast 10 till 25 år, i vissa fall upp till 30 år för långsiktiga kassaflödesfastigheter | Ränta, och det kan tillkomma uppläggningsavgift, kreditavgift eller kostnad för pantbrev och värdering |
| Brygglån | Från någon månad upp till 24 månader | Räkna med högre ränta och kort löptid |
| Byggnadskreditiv | Ofta upp till 2 år | Oftast ränta bara på den del av krediten som utnyttjas |
| Företagslån med fastighet som säkerhet | Uppgift ej tillgänglig | Ränta enligt långivarens villkor, och det befintliga lånet ligger kvar |
| Refinansiering av befintliga lån | Uppgift ej tillgänglig | Kan sänka kostnaderna om ränta och villkor blir bättre än i dag |
Följande faktorer påverkar ränta och totalkostnad:
- Företagets kreditvärdighet och betalningshistorik
- Fastighetens läge, marknadsvärde och typ
- Belåningsgrad och vilken säkerhet som ställs
- Fastighetens kassaflöde, alltså intäkter minus drift, underhåll och räntekostnader
- Rörlig eller fast ränta samt vald räntebindning
- Löptid och amorteringsform, som annuitet, rak amortering eller bullet-lösning
- Avgifter utöver räntan, som uppläggningsavgift och kostnad för pantbrev och värdering
En amorteringsfri period kan vara lockande, men kostnaden skjuts oftast framåt. Räkna därför på totalräntan inklusive alla avgifter, eftersom en låg ränta kan dölja höga avgifter.
🎯 Så väljer du rätt låneförmedlare för kommersiella fastigheter
- Räkna på betalningsförmågan. Utgå från att du ska klara kostnaderna även om räntan stiger, och låna inte mer än vad som är försvarbart bara för att långivaren tillåter det.
- Bestäm vilken typ av finansiering du behöver. Förvärv, brygglån, byggnadskreditiv, lån mot befintlig fastighet och refinansiering kräver olika upplägg.
- Samla underlaget. En ansökan innehåller ofta en värdering av fastigheten, en kalkyl eller likviditetsbudget, minst ett bokslut och en affärsplan. Tydlig information gör det enklare för långivarna att bedöma risken.
- Välj förmedlare efter inriktning. Krea passar dig som vill ha en fastighetsspecialist för större belopp, Toborrow dig som vill diskutera behovet med kreditspecialister, och Creddo dig som driver ett litet eller medelstort fastighetsbolag.
- Jämför totalkostnaden. Titta på ränta, avgifter, amorteringsplan och bindningstid tillsammans. Även små skillnader i ränta kan bli stora summor över tid.
- Låt en oberoende aktör värdera fastigheten. Värderingen påverkar både belåningsgrad och villkor.
- Ta reda på orsaken vid avslag. Olika långivare gör olika bedömningar, så ett avslag är inte slutet på vägen.
Har du flera fastigheter, en komplicerad ägarstruktur eller en ansträngd skuldsituation bör du kontakta långivaren eller en oberoende rådgivare innan du ansöker.
❓ Vanliga frågor
❓ Vad är skillnaden mellan en låneförmedlare och en bank?
En bank beviljar lånet själv. En låneförmedlare skickar i stället din ansökan till flera banker och långivare, hjälper dig att utforma ansökan och låter dig jämföra de erbjudanden du får.
❓ Hur många banker är anslutna till en låneförmedlare för kommersiella fastigheter?
Det går inte att svara med en generell siffra, eftersom det beror på förmedlare, fastighetstyp och projekt. Toborrow samarbetar med flera banker och långivare som kan hjälpa till med fastighetsfinansiering för företag, däribland Serafim Finans. Krea är specialiserade på större fastighetslån. Fråga alltid förmedlaren vilka långivare som är aktuella för just din fastighet.
❓ Blir det flera kreditupplysningar om jag ansöker via en förmedlare?
Nej, via en förmedlare blir det bara en kreditupplysning. Det är en fördel, eftersom flera kreditupplysningar via UC kan ha en negativ påverkan.
❓ Vilka underlag och krav gäller för att ansöka?
Företaget ska vara registrerat i Sverige, den som söker ska ha en ledande roll eller vara firmatecknare, och säkerhet ska kunna ställas, till exempel fastigheten som pant, en eller flera borgensmän eller företagsinteckning. Ansökan innehåller ofta en värdering av fastigheten, en kalkyl eller likviditetsbudget, minst ett bokslut och en affärsplan.
❓ Kan ett nystartat bolag få fastighetslån?
Ja, det kan gå om det finns tillräcklig säkerhet, till exempel personlig borgen, en medfinansiär eller ett starkt affärscase. I vissa fall kan även en extern investerare eller ett moderbolag stå som garant. Tänk på att personlig borgen innebär att borgensmannen kan bli betalningsskyldig om bolaget inte klarar lånet.
❓ Passar Creddo för små fastighetsbolag?
Creddo riktar sig till små och medelstora fastighetsbolag och kan hjälpa dig att jämföra fastighetslån. Tjänsten är inriktad på juridiska personer, så den passar inte om du vill låna som privatperson.
❓ Kan jag låna mot en fastighet som redan är belånad?
Ja, du kan använda en befintlig fastighet som säkerhet även om den redan är belånad. Övervärdet kan frigöra kapital till exempel för expansion, maskiner eller rörelsekapital, och det befintliga lånet ligger kvar. Se till att du har marginal i ekonomin innan du ökar den totala skulden.
❓ Hur mycket kan jag låna?
Det beror på långivare och företagets kreditvärdighet. Normalt kan en fastighet belånas upp till cirka 85% av marknadsvärdet, men oftast hamnar belåningen mellan 60 och 80%. Krea beskriver finansiering upp till 100 miljoner kr. Att något är möjligt betyder inte att du bör låna maximalt.
❓ Vad gör jag om jag får avslag?
Ta reda på anledningen och utvärdera långivarens motivering. Fråga dig om det finns brister du kan åtgärda, om affärsplanen kan förbättras, om du kan lämna ytterligare säkerhet eller om du kan minska lånebeloppet. Det lönar sig också att prata med flera långivare, eftersom de gör olika bedömningar.
❓ Vad är ett brygglån och när används det?
Ett brygglån är kortsiktig finansiering i väntan på exempelvis försäljning, refinansiering eller slutbetalning. Löptiden kan vara från någon månad upp till 24 månader hos vissa långivare, och du bör räkna med högre ränta. Krea beskriver att de hjälper till med bryggfinansiering.
🏆 Sammanfattning
- Förmedlare ger dig tillgång till flera banker och långivare via en ansökan och en kreditupplysning, men det är långivarna som beviljar lånet och sätter villkoren.
- Krea är den förmedlare som tydligast är specialiserad på större fastighetslån, med förvärvslån, topplån och bryggfinansiering upp till 100 miljoner kr.
- Toborrow passar dig som vill gå igenom behovet med kreditspecialister, och Creddo dig som driver ett litet eller medelstort fastighetsbolag.
- Fastigheten ställs som säkerhet, så betalningsförmåga och marginal vid räntehöjningar ska alltid väga tyngre än hur mycket du kan låna.
- Jämför totalkostnaden med alla avgifter, inte bara räntan.
Räntor och villkor ändras löpande och sätts individuellt efter kreditprövning. Verifiera alltid aktuell information direkt med långivaren innan du ansöker. Att låna kostar pengar — se till att du kan betala tillbaka lånet.
Om skribenten
