För ett fastighetslån till brf eller fastighetsbolag krävs i regel att företaget eller föreningen är registrerad i Sverige, att den som ansöker har en ledande roll eller är firmatecknare och att lånet säkras, oftast med pantbrev i fastigheten. Långivaren bedömer kreditvärdighet, säkerheter och projektets utsikter.
Belåningsgraden ligger oftast på 60–80% av fastighetens värde och kan som mest uppgå till cirka 85%, så resten måste finansieras med eget kapital. SBAB är en av storbankerna du kan vända dig direkt till, men banken fastställer själv exakta krav, belåningstak och ränta efter kreditprövning, och räntan kan bli högre än en indikativ nivå. Fastigheten ställs som säkerhet, och uteblivna betalningar kan leda till att du förlorar den.
💡 Vår rekommendation
För de flesta som undrar vad som krävs för ett fastighetslån till fastighetsbolag eller brf rekommenderar vi Krea.
Krea är specialiserat på lån till fastigheter och kan hjälpa till med förvärvslån, bryggfinansiering och topplån upp till 100 miljoner kr. Som låneförmedlare hjälper de dig att utforma ansökan och nå flera långivare med en enda ansökan, vilket är särskilt värdefullt för fastighetsbolag och fastighetsinvesterare – en brf bör bekräfta med Krea att föreningens ärende ingår. Räkna med att säkerhet i fastighet ofta krävs och att räntan sätts individuellt efter kreditprövning.
📊 Jämförelse: ledande långivare för fastighetslån till brf och fastighetsbolag
Tabellen jämför SBAB med tre utmanare inom fastighetsfinansiering för företag, samt SEB som referens för hur en annan bank beskriver sina krav. Räntor och belåningstak sätts individuellt av respektive långivare efter kreditprövning.
| Långivare | Typ | Målgrupp | Särskilt värt att veta | Erbjudande |
|---|---|---|---|---|
| SBAB | Storbank, ansökan direkt hos banken | Uppgift ej tillgänglig | Villkor, belåningstak och ränta fastställs av SBAB efter kreditprövning | – |
| SEB | Bank, ansökan direkt hos banken | Företag och bostadsrättsföreningar | Pantbrev med fullt belåningsvärde krävs, belåningsgraden beror på fastighetstyp och fastigheten ska över tid visa positivt kassaflöde | – |
| Krea | Låneförmedlare | Företagare och fastighetsinvesterare | Fastighetslån, bryggfinansiering, topplån och förvärvslån upp till 100 miljoner kr, kräver ofta säkerhet i fastighet | Se erbjudande → |
| Svea Bank | Bank | Företag och privatpersoner | Fastighetslån med flexibla lösningar för låntagare som fått avslag hos andra banker, kreditprövning sker alltid | Se erbjudande → |
| Creddo | Låneförmedlare | Små och medelstora fastighetsbolag | Hjälper dig jämföra fastighetslån, riktar sig endast till juridiska personer | Se erbjudande → |
Skillnaden mellan en bank och en förmedlare är praktisk. Hos en bank som SBAB eller SEB för du dialog och kreditprövning med en enda långivare, medan en förmedlare skickar din ansökan vidare till flera långivare och hjälper dig att formulera den.
När du jämför SBAB mot utmanarna lönar det sig att be varje långivare redovisa samma uppgifter: belåningsgrad, lånebelopp, löptid, avgifter och amorteringsplan. Först då går det att se vilket upplägg som ger lägst totalkostnad för just din fastighet.
📋 Vad du lär dig i den här guiden
- Vilka grundkrav som gäller för brf och fastighetsbolag
- Hur belåningsgrad, säkerhet och kassaflöde påverkar ditt lån
- Vilka underlag som brukar ingå i ansökan
- Vad lånet kostar och vilka faktorer som styr kostnaden
- Hur du jämför SBAB mot andra långivare steg för steg
🏢 Fastighetslån för brf och fastighetsbolag förklarat — från grunden
Ett fastighetslån är ett lån där fastigheten ställs som säkerhet. Det används av företag, organisationer och bostadsrättsföreningar som vill förvärva, renovera eller bygga om en fastighet, till exempel lokaler, lagerbyggnader eller hyreshus. Det kan också användas till andra investeringar om långivaren tar pant i en fastighet som du redan äger.
🛡️ Säkerhet och belåningsgrad
Säkerheten utgörs ofta av pantbrev i fastigheten. Du intecknar fastigheten hos Lantmäteriet och lämnar sedan över pantbrevet till långivaren. Andra former av säkerhet är borgensman och företagsinteckning.
I regel kan du belåna högst cirka 85% av fastighetens värde, men oftast ligger nivån mellan 60 och 80%. Skillnaden är kontantinsatsen, som företaget eller föreningen måste ha råd med själv. Behövs mer finansiering än så kan lånet i vissa fall kombineras med andra låneformer, till exempel ett företagslån.
💰 Låneformer
Vilken låneform som passar beror på syftet med lånet. De vanligaste är:
- Fastighetsförvärv, där hela eller delar av köpet finansieras med fastigheten som säkerhet
- Brygglån, som är kortsiktig finansiering i väntan på försäljning, refinansiering eller slutbetalning
- Byggnadskreditiv, som betalas ut successivt i takt med att ett nybygge eller en renovering fortskrider
- Företagslån med fastighet som säkerhet, där övervärdet i en redan belånad fastighet frigör kapital
- Refinansiering av befintliga lån till ett fastighetslån med bättre villkor
Allt fler företag väljer dessutom gröna fastighetslån, som vissa banker erbjuder för byggnader med särskilda miljö- eller energicertifieringar eller för renoveringar som leder till energibesparingar.
⚠️ Risker att känna till
När fastigheten är säkerhet kan långivaren utnyttja den om du inte kan betala tillbaka lånet. Missade betalningar kan dessutom leda till betalningsanmärkning, vilket försvårar för både företaget och dess företrädare att få nya lån. Om någon har gått i borgen kan konsekvenserna drabba även den personen och dennes familj.
Räntan påverkar månadskostnaden direkt. Med rörlig ränta följer kostnaden marknadsräntan – går räntan upp betalar du mer. Med fast ränta skyddar du dig mot förändringar under bindningstiden.
✅ Vad gäller för fastighetslån — och vad gäller inte?
Tabellen reder ut några vanliga missförstånd kring kraven på fastighetslån för företag och föreningar.
| Scenario | Möjligt? | Notering |
|---|---|---|
| Låna hela fastighetens värde | ❌ | Belåningsgraden är högst cirka 85% och oftast 60–80%. Resten finansieras med eget kapital |
| Ansöka utan att vara firmatecknare eller ha ledande roll | ❌ | Den som söker ska ha en ledande roll i företaget eller vara firmatecknare |
| Nystartat fastighetsbolag får lån | ⚠️ | Kan fungera om säkerheten är tillräcklig, till exempel personlig borgen, medfinansiär eller ett starkt affärscase |
| Lån utan att fastigheten pantsätts | ⚠️ | Går att få i vissa fall men ger ofta lägre belopp och kortare återbetalningstider |
| Brf med svag ekonomi får lån | ⚠️ | Det kan vara svårare för föreningar med dålig ekonomi att få fastighetslån beviljat |
| Brf finansierar ombyggnad av sin fastighet | ✅ | Fastighetslån kan användas för att förvärva eller bygga om befintliga fastigheter. SEB nämner ombildning, stambyte och energiåtgärder som vanliga syften för föreningar |
| Finansiera ett nybygge | ⚠️ | Låneformen kallas oftast byggnadskreditiv och betalas ut successivt under byggtiden |
🏢 Krav för fastighetsbolag och företag
De grundläggande kraven för att kunna ansöka är:
- Företaget är registrerat i Sverige
- Den som ansöker har en ledande roll i företaget eller är firmatecknare
- Säkerhet kan ställas, antingen med fastigheten som pant, genom en eller flera borgensmän, företagsinteckning eller liknande
Ansökan innehåller information om både fastigheten och företaget. Det kan röra sig om en värdering av fastigheten, en kalkyl eller likviditetsbudget, minst ett bokslut och en affärsplan. Bedömningen görs utifrån återbetalningsförmågan, säkerheterna och projektets utsikter.
För etablerade bolag väger kassaflöde, skuldsättning och fastighetens marknadsvärde tyngst. För en hyresfastighet beskriver SEB att hyresintäkterna ska täcka drift, ränta och amortering med marginal, och banken ber om senaste bokslut, värdering, hyresavtal och driftskostnader. För en fastighet som företaget använder själv räknar SEB på verksamhetens betalningsförmåga.
🏠 Krav för bostadsrättsföreningar
Ett fastighetslån kan vara en lösning för en bostadsrättsförening som vill förvärva eller bygga om en befintlig fastighet. Föreningens ekonomi väger tungt, och det kan vara svårare att få lån beviljat om ekonomin är svag.
SEB har egna rådgivare för bostadsrättsföreningar, vilket visar att föreningsärenden ofta hanteras separat från företagsärenden. Fråga därför SBAB, eller den långivare du väljer, vilka underlag som krävs av just din förening, till exempel föreningens senaste bokslut och uppgifter om fastigheten.
Vill du ha hjälp att utforma ansökan och nå flera långivare samtidigt kan en förmedlare som Krea, som arbetar med fastighetslån upp till 100 miljoner kr, vara ett alternativ till att kontakta varje bank för sig.
💰 Vad kostar fastighetslån för företag och brf?
Ett fastighetslån kostar framför allt ränta, men även avgifter och amortering påverkar den totala kostnaden. Räntan sätts individuellt och kan skilja sig mycket mellan långivare, och ibland mellan olika projekt hos samma långivare.
| Låneform | Typisk löptid | Så uppstår kostnaden |
|---|---|---|
| Långsiktigt fastighetslån | 10–25 år, i vissa fall upp till 30 år | Ränta, amortering (annuitet, rak eller bullet) och avgifter |
| Brygglån | Några månader upp till 24 månader | Kortsiktig finansiering, räkna med högre ränta och kort löptid |
| Byggnadskreditiv | Ofta upp till 2 år under byggperioden | Utbetalning i takt med projektet, ränta oftast bara på den del som utnyttjas |
Utöver räntan kan det tillkomma uppläggningsavgift, kreditavgift och kostnader för pantbrev och värdering. En låg ränta kan dölja höga avgifter, så räkna alltid på totalkostnaden.
Faktorer som påverkar kostnaden:
- Företagets eller föreningens kreditvärdighet och risken i verksamheten
- Fastighetens läge och marknadsvärde
- Vilken säkerhet som ställs
- Lånebelopp och löptid
- Marknadsräntan och om du väljer rörlig eller fast ränta
- Avgifter och vald amorteringsform
Eftersom villkoren skiljer sig åt lönar det sig att låta flera långivare presentera sina villkor innan du bestämmer dig. Även små skillnader i ränta kan bli stora summor över tid.
🎯 Så väljer du rätt fastighetslån
Följ de här stegen för att hitta ett upplägg som du faktiskt har marginal att bära:
- Räkna på betalningsförmågan. Utgå från realistiska kassaflöden och ta höjd för att räntan kan stiga. Överoptimism kan leda till likviditetsproblem senare, och du behöver inte låna maximalt.
- Bestäm syfte och låneform. Förvärv, brygglån, byggnadskreditiv, belåning av befintlig fastighet eller refinansiering har olika löptider och villkor.
- Samla underlaget. Värdering, kalkyl eller likviditetsbudget, bokslut och affärsplan, och för hyresfastigheter även hyresavtal och driftskostnader.
- Säkerställ en oberoende värdering. Värderingen bör göras av en oberoende aktör.
- Jämför flera långivare. Be SBAB och minst en utmanare redovisa belåningsgrad, avgifter och amorteringsplan, och jämför totalkostnaden snarare än enbart räntan.
- Granska amorteringsplanen. En amorteringsfri period kan vara lockande, men kostnaden skjuts ofta framåt.
- Förstå säkerheten. Vet vad pantbrev och borgen innebär om lånet inte kan betalas tillbaka. Har ni flera fastigheter, en komplex ägarstruktur eller andra särskilda omständigheter bör ni kontakta långivaren eller en oberoende rådgivare.
Genom att gå via en förmedlare kan din ansökan nå flera långivare med bara en kreditupplysning.
❓ Vanliga frågor
❓ Kan en bostadsrättsförening få fastighetslån?
Ja, ett fastighetslån kan vara en lösning för en bostadsrättsförening som vill förvärva eller bygga om en befintlig fastighet. Det kan dock vara svårare för föreningar med svag ekonomi. Långivaren bedömer återbetalningsförmåga, säkerheter och projektets utsikter. Kontakta SBAB eller annan långivare direkt för att få besked om vilka underlag som krävs i din förening.
❓ Hur hög belåningsgrad kan ett fastighetsbolag få?
I regel kan du belåna högst cirka 85% av fastighetens värde, men oftast ligger nivån mellan 60 och 80%. Vilken nivå som gäller beror på långivare, fastighetstyp och bolagets kreditvärdighet. Hos SEB kan en hyresfastighet med stabila hyresintäkter normalt belånas högre än en specialiserad industrifastighet. Resten finansieras med eget kapital, och att utnyttja taket fullt ut lämnar liten marginal vid en räntehöjning.
❓ Vilka underlag behöver jag till ansökan?
Ansökan innehåller information om fastigheten och om bolaget eller föreningen. Det kan vara en värdering, en kalkyl eller likviditetsbudget, åtminstone ett bokslut och en affärsplan. För hyresfastigheter nämner SEB även hyresavtal och driftskostnader. Ju tydligare uppgifter långivaren får, desto enklare blir riskbedömningen.
❓ Hur lång löptid kan ett fastighetslån ha?
För långsiktiga fastighetslån ligger löptiden oftast mellan 10 och 25 år, och i vissa fall upp till 30 år. Brygglån är betydligt kortare, ofta några månader upp till 24 månader. Ett byggnadskreditiv löper ofta upp till två år under byggperioden och läggs därefter om till ett långsiktigt lån eller återbetalas. Löptiden påverkar både månadskostnaden och den totala räntekostnaden.
❓ Vad är skillnaden mellan fastighetslån, brygglån och byggnadskreditiv?
Fastighetslån är den låneform som passar köp, renovering och utbyggnad av fastigheter. Vid nybyggen kallas låneformen oftast byggnadskreditiv, där utbetalning sker successivt. Brygglån är kortsiktig finansiering i väntan på exempelvis försäljning, refinansiering eller slutbetalning. Brygglån har ofta högre ränta och kort löptid.
❓ Vilka säkerheter kan ställas för lånet?
Vanligast är pantbrev i fastigheten, som registreras hos Lantmäteriet. Andra former är borgensman och företagsinteckning. Långivaren kan utnyttja säkerheten om lånet inte betalas, vilket kan få stora konsekvenser även för den som gått i borgen. Lån utan att fastigheten pantsätts ger ofta lägre belopp och kortare återbetalningstider.
❓ Kan ett nystartat fastighetsbolag få fastighetslån?
Det kan vara möjligt om det finns tillräcklig säkerhet, till exempel personlig borgen, medfinansiär eller ett starkt affärscase. I vissa fall kan en extern investerare eller ett moderbolag stå som garant. Etablerade bolag bedöms främst på kassaflöde, skuldsättning och fastighetens marknadsvärde. Ingen långivare kan lova ett lån i förväg eftersom varje ansökan kreditprövas.
❓ Är det bättre att gå via en låneförmedlare än direkt till SBAB?
Det beror på dina behov. Via en förmedlare når du flera banker och långivare med en ansökan och kan få hjälp att utforma den. Flera kreditupplysningar kan påverka negativt, medan en ansökan hos en förmedlare bara ger en kreditupplysning. Direkt hos en bank som SBAB får du en långivares villkor, och du kan jämföra dem med en förmedlad offert.
❓ Kan jag söka igen om jag får avslag?
Ja. Ta reda på anledningen och utvärdera motiveringen: finns det brister du kan åtgärda, kan affärsplanen bli bättre, kan du lämna ytterligare säkerhet eller minska lånebeloppet? Olika långivare gör olika bedömningar och erbjuder olika villkor, så det lönar sig ofta att prata med flera.
❓ Vilka avgifter tillkommer utöver räntan?
Utöver ränta kan det tillkomma uppläggningsavgift, kreditavgift och kostnader för pantbrev och värdering. Räkna därför på totalkostnaden, eftersom en låg ränta kan dölja höga avgifter. Granska också amorteringsplanen, eftersom annuitet, rak amortering och bullet påverkar både likviditet och total kostnad.
🏆 Sammanfattning
De viktigaste lärdomarna:
- Grundkraven är ett företag eller en förening registrerad i Sverige, en sökande med ledande roll eller firmateckningsrätt och en säkerhet för lånet.
- Belåningsgraden ligger oftast på 60–80% av fastighetens värde och högst cirka 85%, så kontantinsatsen måste finansieras med eget kapital.
- Ansökan bygger på underlag som värdering, kalkyl eller likviditetsbudget, bokslut och affärsplan.
- SBAB fastställer själv villkor, belåningstak och ränta efter kreditprövning. Jämför därför minst en bank direkt och en förmedlare innan du bestämmer dig.
- Fastigheten är säkerhet för lånet, och uteblivna betalningar kan leda till att den går förlorad. Räntehöjningar påverkar dessutom månadskostnaden.
Räntor och villkor ändras löpande och sätts individuellt efter kreditprövning. Verifiera alltid aktuell information direkt med långivaren innan du ansöker. Att låna kostar pengar — se till att du kan betala tillbaka lånet.
Om skribenten
