En stark IM består av fem delar: projektbeskrivning, kassaflödeskalkyl, hyresgästprofiler, exit-strategi och känslighetsanalys. Tillsammans visar de långivaren vad du vill finansiera, hur fastigheten bär sina kostnader och vad som händer om förutsättningarna förändras.
Fastigheten ska över tid visa ett positivt kassaflöde. Belåningsgraden ligger i regel på högst 85%, oftast mellan 60 och 80% av fastighetens värde. Räntan sätts individuellt efter kreditprövning och kan bli högre än vad du räknat med i kalkylen. Fastigheten ställs ofta som säkerhet, och uteblivna betalningar kan leda till att du förlorar den.
💡 Vår rekommendation
För de flesta som undrar hur man sätter ihop en investeringspromemoria inför en låneansökan rekommenderar vi Krea.
Krea specialiserar sig på fastighetsfinansiering och kan hjälpa till med bryggfinansiering, topplån och förvärvslån upp till 100 miljoner kr. Det passar en IM väl, eftersom en förmedlare når flera långivare med en enda ansökan och kan hjälpa dig att utforma underlaget så att kalkylen och exit-strategin matchar lånetypen. Tänk på att Krea ofta kräver säkerhet i fastighet, så säkerheten bör redovisas tydligt i din IM.
📊 Jämförelse: ledande långivare för fastighetsfinansiering av företag
Tabellen visar vilka aktörer som är aktuella när du ska presentera din IM, och vad som är särskilt relevant för underlaget. Ränta och avgifter sätts individuellt hos alla, och det är därför de inte kan jämföras med ett enda tal.
| Långivare | Typ | Målgrupp | Relevant för din IM | Att tänka på | Erbjudande |
|---|---|---|---|---|---|
| Krea | Låneförmedlare | Företagare och fastighetsinvesterare | Bryggfinansiering, topplån och förvärvslån upp till 100 miljoner kr | Kräver ofta säkerhet i fastighet | Se erbjudande → |
| Svea Bank | Fastighetslån | Företag och privatpersoner med behov | Flexibla lösningar även när andra banker har sagt nej | Uppgift ej tillgänglig | Se erbjudande → |
| Creddo | Låneförmedlare | Små och medelstora fastighetsbolag | Hjälper dig jämföra fastighetslån | Endast för juridiska personer | Se erbjudande → |
| toborrow | Låneförmedlare | Företag | Kreditspecialister diskuterar vilken lånetyp du bör söka och vad som ska ingå i ansökan | Uppgift ej tillgänglig | – |
| SEB | Bank | Företag och bostadsrättsföreningar | Begär bland annat senaste bokslut, värdering, hyresavtal och driftskostnader | Pantbrev med fullt belåningsvärde krävs som säkerhet | – |
📋 Vad du lär dig i den här guiden
- Vad en investeringspromemoria är och varför den hjälper vid en låneansökan
- Vad varje del av en IM ska innehålla
- Vilka missförstånd som är vanliga kring krav och belåning
- Vilka kostnader som ska med i kalkylen
- Hur du bygger din IM steg för steg, med en mall att fylla i
🏢 Investeringspromemoria för fastighet förklarad — från grunden
En investeringspromemoria, IM, är ett samlat dokument som presenterar en fastighetsaffär eller ett fastighetsprojekt för den som ska finansiera det. Syftet är att långivaren ska se fastigheten, företaget och planen på ett ställe.
Långivarens bedömning utgår från företagets kreditvärdighet, alltså återbetalningsförmågan, från säkerheterna som ställs och från projektets utsikter. Långivare tittar dessutom på kassaflöde, skuldsättning och fastighetens marknadsvärde. En IM är ett sätt att besvara de frågorna i förväg.
Det är långivaren som avgör vilket format underlaget ska ha. Fråga därför alltid vad som önskas innan du skickar in något.
Tänk också på risken. Fastigheten fungerar ofta som säkerhet genom pantbrev, och om du inte kan betala tillbaka lånet kan långivaren utnyttja säkerheten. Räntehöjningar påverkar dessutom månadskostnaden, och därför är känslighetsanalysen en av de viktigaste delarna i en IM.
🏢 Projektbeskrivning
Beskriv fastigheten och syftet med lånet. Ange fastighetstyp, till exempel hyresfastighet, kommersiell fastighet eller lantbruksenhet, samt läge och marknadsvärde. Beskriv om lånet ska användas till köp, renovering, ombyggnad eller refinansiering.
Redovisa också ägarstruktur och erfarenhet, eftersom långivare vill veta vem du är som företagare och vilka andra ägare som finns. Svara tydligt på varför du söker pengar, till vad och hur mycket. Kan du det brukar processen gå snabbare.
💰 Kassaflödeskalkyl
Kassaflöde är fastighetens intäkter minus drift, underhåll och räntekostnader. För en hyresfastighet ska hyresintäkterna täcka drift, ränta och amortering med marginal.
Ta med alla kostnader i kalkylen, som uppläggningsavgift, kreditavgift och kostnader för pantbrev och värdering. Kalkylen eller likviditetsbudgeten gäller vanligtvis det kommande året. Var realistisk, eftersom överoptimism kan leda till likviditetsproblem senare.
🏠 Hyresgästprofiler
Hyresavtalen är ditt viktigaste underlag här. Sammanfatta per hyresgäst vem det är, hyresbeloppet, avtalets löptid och hur stor del av de totala hyresintäkterna hyresgästen står för.
En hyresfastighet med stabila hyresintäkter kan normalt belånas högre än en specialiserad industrifastighet. Visa därför tydligt hur stabila intäkterna är.
🚪 Exit-strategi
Exit-strategin visar hur lånet ska återbetalas eller läggas om. Långsiktiga fastighetslån har oftast en löptid på 10 till 25 år, i vissa fall upp till 30 år. Ett brygglån har en löptid från några månader upp till 24 månader, och då behöver du visa vad som ska betala tillbaka det, till exempel en försäljning eller en refinansiering.
Ett byggnadskreditiv löper ofta upp till 2 år och läggs därefter om till ett långsiktigt lån eller återbetalas genom försäljning av fastigheten. En amorteringsfri period kan vara lockande, men kostnaden skjuts ofta framåt.
📊 Känslighetsanalys
Känslighetsanalysen testar kalkylen mot sämre förutsättningar. Med fast ränta skyddar du dig mot förändringar i marknadsräntan, medan en rörlig ränta följer marknadsräntan: går den upp betalar du mer, går den ned betalar du mindre.
Räkna på högre ränta, lägre hyresintäkter, högre driftskostnader och en kombination av dem. Försvinner marginalen redan vid ett måttligt sämre scenario är lånebeloppet sannolikt för högt.
✅ Vad gäller för IM och fastighetslån — och vad gäller inte?
Många missförstånd handlar om vad en IM kan och inte kan göra. Tabellen reder ut de vanligaste.
| Scenario | Möjligt? | Notering |
|---|---|---|
| Långivaren kräver ett dokument som heter ”investeringspromemoria” | ⚠️ | Det som efterfrågas är underlag som värdering, kalkyl eller likviditetsbudget, bokslut och affärsplan. Fråga långivaren eller förmedlaren vilket format de vill ha. |
| IM ersätter säkerheten | ❌ | Någon form av säkerhet krävs ofta: fastigheten som pant, borgensman, företagsinteckning eller liknande. |
| Fastigheten ska bära sina egna kostnader inklusive lånet | ✅ | Fastigheten ska över tid visa ett positivt kassaflöde. |
| Belåna hela fastighetens värde | ❌ | I regel högst 85%, oftast mellan 60 och 80%. Resten finansierar företaget med eget kapital. |
| Nystartat företag utan bokslut | ⚠️ | Ansökan innehåller ofta minst ett bokslut. Nystartade företag kan ändå få lån om säkerheten är tillräcklig, till exempel genom personlig borgen, medfinansiär eller ett starkt affärscase. |
| Egen värdering av fastigheten | ⚠️ | Säkerställ att värderingen görs av en oberoende aktör. |
| Optimistiska hyresantaganden | ❌ | Överoptimism kan leda till likviditetsproblem. Utgå från realistiska framtida kassaflöden. |
| Välja mellan rörlig och fast ränta | ✅ | Många långivare erbjuder båda, och fast ränta skyddar mot förändringar i marknadsräntan. |
| Amorteringsfri period | ⚠️ | Kan vara lockande, men kostnaden skjuts ofta framåt. |
Är du osäker på om ditt projekt bärs av fastigheten som säkerhet kan en förmedlare vara en bra första kontakt. Krea hanterar förvärvslån upp till 100 miljoner kr och kan hjälpa dig att se vilken lånetyp som passar.
💰 Vad kostar fastighetsfinansiering som din IM ska räkna med?
Kostnaden för ett fastighetslån består av ränta och avgifter. Räntan sätts individuellt och baseras bland annat på företagets kreditvärdighet samt fastighetens läge och marknadsvärde. Eftersom fastigheten är säkerhet blir villkoren ofta mer förmånliga än vid lån utan pant, men räntan kan skilja sig mycket mellan långivare.
Behöver du kortsiktig finansiering i väntan på en försäljning eller refinansiering kan bryggfinansiering vara aktuellt. Krea hjälper till med bryggfinansiering och förvärvslån upp till 100 miljoner kr, men räkna med att ett brygglån ofta har högre ränta och kortare löptid.
| Lånetyp | Typisk löptid | Räntenivå | Vad driver kostnaden | Erbjudande |
|---|---|---|---|---|
| Fastighetsförvärv | 10 till 25 år, i vissa fall upp till 30 år | Sätts individuellt efter kreditprövning | Kreditvärdighet, fastighetens läge och marknadsvärde, avgifter | Se erbjudande → |
| Brygglån | Några månader upp till 24 månader | Ofta högre än vid långsiktiga lån | Kort löptid och högre ränta | Se erbjudande → |
| Byggnadskreditiv | Ofta upp till 2 år | Sätts individuellt efter kreditprövning | Ränta betalas oftast bara på den del av krediten som utnyttjas | – |
| Företagslån med fastighet som säkerhet | Uppgift ej tillgänglig | Sätts individuellt efter kreditprövning | Övervärdet i en redan belånad fastighet kan frigöra kapital | – |
| Refinansiering | Uppgift ej tillgänglig | Sätts individuellt efter kreditprövning | Lån med höga räntor kan samlas i ett fastighetslån med bättre villkor | – |
Faktorer som påverkar totalkostnaden, och som ska redovisas i kalkylen:
- Företagets kreditvärdighet och betalningshistorik
- Fastighetens läge och marknadsvärde
- Löptid och amorteringsform, till exempel annuitet, rak amortering eller bullet-lösning
- Rörlig eller fast ränta
- Uppläggningsavgift, kreditavgift samt kostnader för pantbrev och värdering
- Vilken säkerhet som ställs
Räkna på totalräntan inklusive alla avgifter. En låg ränta kan dölja höga avgifter.
🎯 Så sätter du ihop din IM steg för steg
Följ stegen i ordning. Det gör att varje del bygger på den föregående, och att kalkylen och känslighetsanalysen hänger ihop med projektbeskrivningen.
- Börja med syftet. Skriv ned varför du söker pengar, till vad och hur mycket. Kan du svara noggrant på de frågorna går processen oftast snabbare.
- Samla underlaget. Skaffa värdering från en oberoende aktör, senaste bokslut, hyresavtal, uppgifter om driftskostnader, en kalkyl eller likviditetsbudget och din affärsplan.
- Skriv projektbeskrivningen. Beskriv fastigheten, ägarna och projektet, och var tydlig med vilken typ av lån du söker.
- Bygg kassaflödeskalkylen på realistiska antaganden. Hyresintäkterna ska täcka drift, ränta och amortering med marginal. Lägg in alla avgifter.
- Presentera hyresgästerna utifrån avtalen. Visa hur stabila intäkterna är.
- Definiera finansieringen och säkerheten. Redovisa belåningsgrad, eget kapital, amorteringsplan och vilken säkerhet som ställs. Låna inte maximalt bara för att det går, utan utgå från vad du klarar med marginal om räntan stiger.
- Avsluta med exit-strategi och känslighetsanalys. Visa hur lånet återbetalas eller läggs om och vad som händer om förutsättningarna blir sämre. Var sedan tillgänglig för långivarens följdfrågor.
Komplexa situationer, som flera fastigheter, flera ägare eller en ansträngd skuldsituation, bör du ta upp direkt med långivaren eller en oberoende rådgivare.
📝 IM-mall: kopiera och fyll i
Kopiera listan nedan till ditt eget dokument och fyll i varje punkt. Stryk det som din långivare inte efterfrågar.
- [ ] Sammanfattning: syfte, lånebelopp, belåningsgrad och önskad löptid
- [ ] Projektbeskrivning: fastighetstyp, läge, marknadsvärde och användning av lånet
- [ ] Ägare och organisation: ägarstruktur, erfarenhet, revisor eller redovisningsbyrå
- [ ] Kassaflödeskalkyl: intäkter, drift, underhåll, ränta, amortering och avgifter
- [ ] Hyresgästprofiler: hyresgäst, hyresbelopp, avtalets löptid och andel av intäkterna
- [ ] Finansiering och säkerhet: eget kapital, belåningsgrad, pantbrev eller borgen
- [ ] Exit-strategi: återbetalning, omläggning, refinansiering eller försäljning
- [ ] Känslighetsanalys: se scenarierna nedan
- [ ] Bilagor: värdering, senaste bokslut, hyresavtal, driftskostnader och affärsplan
📊 Känslighetsanalys: scenarier att räkna på
För varje scenario noterar du kassaflödet efter drift, ränta och amortering, och om marginalen fortfarande finns kvar.
- Basscenario: dina realistiska antaganden
- Högre ränta: räkna om med en högre räntenivå än idag
- Lägre hyresintäkter: räkna om med lägre intäkter än i basscenariot
- Högre driftskostnader: räkna om med ökade drift- och underhållskostnader
- Kombinerat scenario: högre ränta och lägre hyresintäkter samtidigt
Är din IM klar kan du lämna den till en förmedlare och få in erbjudanden från flera långivare med en enda ansökan.
❓ Vanliga frågor
❓ Vad är en investeringspromemoria (IM) för fastighet?
En IM är ett samlat dokument som presenterar en fastighetsaffär eller ett fastighetsprojekt för en långivare. Den innehåller normalt projektbeskrivning, kassaflödeskalkyl, hyresgästprofiler, exit-strategi och känslighetsanalys.
❓ Måste jag ha en investeringspromemoria för att få fastighetslån?
I de krav som beskrivs för fastighetslån efterfrågas underlag snarare än ett dokument med just det namnet. Det rör sig om information om fastigheten och företaget, ofta en värdering, en kalkyl eller likviditetsbudget, minst ett bokslut och en affärsplan. En IM är ett smidigt sätt att samla allt, men fråga alltid långivaren eller förmedlaren vilket format de vill ha.
❓ Vilka bilagor ska följa med min IM?
Vanliga bilagor är fastighetens värdering, senaste bokslut, hyresavtal, uppgifter om driftskostnader, kalkyl eller likviditetsbudget och affärsplan. Vilka uppgifter som krävs varierar mellan långivare.
❓ Hur mycket kan jag belåna fastigheten?
I regel kan du belåna högst 85% av fastighetens värde, men oftast ligger belåningsgraden mellan 60 och 80%. Hur hög grad som accepteras beror bland annat på fastighetstyp, och den del som inte täcks av lånet finansierar du med eget kapital. Du bör inte utgå från att låna maximalt, utan från vad ditt kassaflöde klarar med marginal.
❓ Kan ett nystartat företag få fastighetslån?
Det kan gå om säkerheten är tillräcklig, till exempel genom personlig borgen, medfinansiär eller ett starkt affärscase. Många långivare vill dock se minst ett bokslut. Ett nystartat företag har därför extra nytta av en tydlig IM med realistisk kalkyl.
❓ Vad är skillnaden mellan brygglån och byggnadskreditiv?
Ett brygglån är kortsiktig finansiering i väntan på exempelvis försäljning, refinansiering eller slutbetalning, med löptid från några månader upp till 24 månader. Ett byggnadskreditiv används vid nybyggnation eller renovering, betalas ut successivt i takt med projektet och löper ofta upp till 2 år. Exit-strategin i din IM ser olika ut för de två.
❓ Hur påverkar valet av ränta min känslighetsanalys?
Med fast ränta är kostnaden förutsägbar under bindningstiden, medan en rörlig ränta följer marknadsräntan. Räntehöjningar ökar månadskostnaden, så räkna alltid på ett scenario med högre ränta än idag.
❓ Vad är fördelen med att gå via en låneförmedlare?
Med en förmedlare når du flera banker och långivare med bara en ansökan, och du kan få hjälp med att utforma själva ansökan. Det blir dessutom bara en kreditupplysning, vilket är bra eftersom flera kreditupplysningar kan påverka negativt.
❓ Vad gör jag om jag får avslag?
Ta reda på anledningen och utvärdera långivarens motivering. Fråga dig om du kan åtgärda brister, förbättra affärsplanen, lämna ytterligare säkerhet eller minska lånebeloppet. Olika långivare gör olika bedömningar, så det lönar sig ofta att prata med flera.
🏆 Sammanfattning
En stark IM samlar fem delar: projektbeskrivning, kassaflödeskalkyl, hyresgästprofiler, exit-strategi och känslighetsanalys. Bygg kalkylen på realistiska antaganden, räkna med alla avgifter, testa den mot högre ränta och lägre intäkter, och låna inte maximalt. Fråga alltid långivaren vilket underlag och format som önskas.
Fastigheten ställs ofta som säkerhet, och om du inte kan betala tillbaka lånet kan du förlora den. Behöver du stöd vid betalningssvårigheter kan du vända dig till budget- och skuldrådgivningen i din kommun.
Räntor och villkor ändras löpande och sätts individuellt efter kreditprövning. Verifiera alltid aktuell information direkt med långivaren innan du ansöker. Att låna kostar pengar — se till att du kan betala tillbaka lånet.
Vill du jämföra fastighetsfinansiering för större projekt, upp till 100 miljoner kr, börja med Krea.
Är du ett litet eller medelstort fastighetsbolag kan Creddo hjälpa dig att jämföra fastighetslån. Creddo riktar sig enbart till juridiska personer.
Om skribenten
