Ett fastighetslån för en lager- eller logistikfastighet innebär att långivaren tar pant i fastigheten, vanligen genom pantbrev. Du kan i regel belåna upp till cirka 85% av fastighetens värde, men oftast ligger nivån mellan 60 och 80%, så företaget måste kunna betala kontantinsatsen själv.
Långivaren bedömer företagets kreditvärdighet, fastighetens kassaflöde, säkerheterna och projektets utsikter. Långsiktiga fastighetslån har vanligen löptider på 10 till 25 år. Till ansökan behövs bland annat värdering, bokslut och, om fastigheten hyrs ut, hyresavtal.
Räntan sätts individuellt efter kreditprövning och kan bli högre än vad som annonseras. Fastigheten ställs som säkerhet, så uteblivna betalningar kan i värsta fall leda till att du förlorar den.
💡 Vår rekommendation
För de flesta som undrar vad som gäller för fastighetslån till logistik- och lagerfastigheter i Jönköping och Torsvik rekommenderar vi Krea.
Krea är specialiserat på större fastighetslån och leasing och vänder sig till företagare och fastighetsinvesterare, vilket är just den profil som köper, bygger ut eller belånar lager- och logistikfastigheter. Krea kan hjälpa till med bryggfinansiering, topplån och förvärvslån upp till 100 miljoner kr, så det finns utrymme även för större lagerprojekt. Tänk på att Krea ofta kräver säkerhet i fastighet och att den slutliga räntan sätts individuellt efter kreditprövning.
📊 Jämförelse: Ledande långivare för fastighetslån till logistik och lager
Tabellen visar vilka aktörer som är relevanta för fastighetsfinansiering till företag och vad som utmärker dem. Priset på ett fastighetslån sätts individuellt per ansökan, så jämförelsen utgår från typ av aktör, målgrupp och särdrag.
| Långivare | Typ | Vänder sig främst till | Särdrag | Erbjudande |
|---|---|---|---|---|
| Krea | Låneförmedlare | Företagare och fastighetsinvesterare | Specialiserat på större fastighetslån och leasing. Bryggfinansiering, topplån och förvärvslån upp till 100 miljoner kr. Kräver ofta säkerhet i fastighet | Se erbjudande → |
| Svea Bank | Bank | Företag och privatpersoner | Fastighetslån med profilen flexibla lösningar när andra banker nekat | Se erbjudande → |
| Creddo | Låneförmedlare | Små och medelstora fastighetsbolag | Kan hjälpa till att jämföra fastighetslån. Vänder sig endast till juridiska personer | Se erbjudande → |
| toborrow | Låneförmedlare | Företag som söker fastighetsfinansiering | Kreditspecialister hjälper till med val av lånetyp och innehåll i ansökan. Samarbetar med flera banker och långivare | |
| SEB | Bank | Företag och bostadsrättsföreningar | Kommersiella fastigheter, inklusive lager, anges som fastighetstyp. Säkerhet i form av pantbrev med fullt belåningsvärde |
Skillnaden mellan en bank och en förmedlare är framför allt hur ansökan går till. Hos en bank som SEB går du direkt till långivaren. Via en låneförmedlare kan en enda ansökan nå flera banker och långivare, och du får hjälp att utforma ansökan. Svea Bank vänder sig till både företag och privatpersoner, men för en logistikfastighet är det bolagsupplägget som är aktuellt.
📋 Vad du lär dig i den här guiden
- Hur ett fastighetslån fungerar när en lager- eller logistikfastighet är säkerhet
- Vad som gäller, och inte gäller, för belåningsgrad, säkerhet och hyresavtal
- Vilka kostnader som tillkommer utöver räntan
- Hur du väljer långivare och förbereder ansökan
- Svar på vanliga frågor om fastighetslån i Jönköping och Torsvik
Ska du köpa eller bygga ut ett större lager kan Krea hjälpa till med förvärvslån upp till 100 miljoner kr.
🏠 Fastighetslån för lager och logistik förklarat — från grunden
🏢 Vad ett fastighetslån är
Ett fastighetslån innebär att långivaren tar pant i en fastighet som ägs av bolaget eller privat av en företrädare för bolaget. Panten skapar en god säkerhet för långivaren och kan ofta möjliggöra större lån och mer förmånliga villkor för låntagaren.
Lånet kan användas för att köpa eller renovera lokaler och lagerbyggnader. Det kan också användas till andra investeringar, om en redan befintlig fastighet ställs som säkerhet.
🛡️ Så fungerar säkerheten
När fastigheten är säkerhet intecknas den hos Lantmäteriet, och pantbrevet lämnas över till långivaren. Hos en bank som SEB beskrivs säkerheten som pantbrev med fullt belåningsvärde.
Fastigheten är inte den enda möjliga säkerheten. Det kan också vara en borgensman eller företagsinteckning. Ett fastighetslån som tas utan att fastigheten sätts i pant ger ofta lägre lånebelopp och kortare återbetalningstider.
📊 Vad långivaren bedömer
Bedömningen utgår från företagets kreditvärdighet, alltså återbetalningsförmågan, säkerheterna som ställs och projektets utsikter. För en hyresfastighet ska hyresintäkterna täcka drift, ränta och amortering med marginal. För en fastighet som företaget använder själv räknar långivaren i stället på verksamhetens betalningsförmåga.
Fastighetslån erbjuds oftast till fastighetsbolag och större företag. Småföretag med svag ekonomi kan ha svårare att få lån beviljat.
⚠️ Riskerna du måste känna till
Alla säkerheter som lämnas kan utnyttjas av långivaren om du inte kan betala tillbaka krediten. För ett fastighetslån innebär det att fastigheten kan gå förlorad. Ränteläget påverkar också månadskostnaden: en rörlig ränta följer marknadsräntan och blir dyrare när den stiger, medan en fast ränta skyddar mot förändringar.
✅ Vad gäller för fastighetslån till logistik- och lagerfastigheter — och vad gäller inte?
Lån till lager och logistik följer de generella reglerna för fastighetslån till företag. Tabellen reder ut de situationer som oftast missförstås.
| Scenario | Möjligt? | Notering |
|---|---|---|
| Köpa en lagerfastighet med fastigheten som säkerhet | ✅ | Säkerhet via pantbrev. Lånet kan användas för att köpa eller renovera lokaler och lagerbyggnader |
| Belåna 100% av fastighetens värde | ❌ | Taket är i regel cirka 85%, oftast 60 till 80%. Resten är kontantinsats som företaget står för själv |
| Använda en redan belånad fastighet som säkerhet för en ny investering | ✅ | Övervärdet kan frigöra kapital. Det befintliga lånet ligger kvar |
| Finansiera nybyggnation av ett lager | ⚠️ | Kallas oftast byggnadskreditiv. Utbetalning sker successivt, ofta under upp till 2 år, och krediten läggs sedan om eller återbetalas |
| Överbrygga i väntan på försäljning eller refinansiering | ⚠️ | Brygglån har korta löptider, från någon månad upp till 24 månader, och räknas med högre ränta |
| Låna utan att fastigheten sätts i pant | ⚠️ | Ger ofta lägre belopp och kortare återbetalningstid. Andra säkerheter, som borgensman, kan krävas |
| Nystartat bolag | ⚠️ | Kan ibland få lån om säkerheten är tillräcklig, till exempel genom personlig borgen, medfinansiär eller ett starkt affärscase |
| Småföretag med svag ekonomi | ⚠️ | Kan ha svårare att beviljas fastighetslån |
| Ansöka som enskild firma eller handelsbolag | ⚠️ | Varierar från långivare till långivare |
🔍 Belåningsgrad och kontantinsats
Belåningsgraden är lånets storlek i förhållande till fastighetens värde. Vilken nivå en långivare accepterar beror på fastighetstypen, och den del av köpeskillingen som lånet inte täcker finansierar du med eget kapital.
Illustration (inte en offert): Anta att en lagerfastighet värderas till 20 000 000 kr. Vid 60% belåning blir lånet 12 000 000 kr och den egna insatsen 8 000 000 kr. Vid 80% blir lånet 16 000 000 kr och insatsen 4 000 000 kr. Vid taket på 85% blir lånet 17 000 000 kr och insatsen 3 000 000 kr, men ett högre lån ger också högre kostnader för ränta och amortering. Belåningsgraden är ett tak, inte ett mål.
Behöver du komplettera finansieringen vid ett större köp kan Krea hjälpa till med bryggfinansiering, topplån och förvärvslån.
🏢 Hyresavtal, kassaflöde och trippelnetto
Kassaflödet är fastighetens intäkter minus drift, underhåll och räntekostnader. Därför spelar hyresavtalets utformning roll. I ett trippelnettoavtal står hyresgästen för drift- och underhållskostnader utöver hyran, vilket påverkar hur mycket som blir kvar hos fastighetsägaren för ränta och amortering.
Hur en enskild långivare värderar en viss avtalsform avgörs i kreditprövningen, så ta med hyresavtalen redan till första samtalet. En hyresfastighet med stabila hyresintäkter kan dessutom normalt belånas högre än en specialiserad industrifastighet.
📍 Läget i Jönköping och Torsvik
Fastighetens läge och marknadsvärde är två av de faktorer som påverkar räntan på ett fastighetslån. Ange därför fastighetens adress och område redan i förfrågan, och se till att värderingen görs av en oberoende aktör.
💰 Vad kostar fastighetslån till logistik och lager?
Räntan på ett fastighetslån sätts individuellt och baseras bland annat på företagets kreditvärdighet, fastighetens läge och marknadsvärde. Eftersom fastigheten är säkerhet blir villkoren ofta mer förmånliga än vid lån utan pant. Räntan kan ändå skilja sig mycket mellan långivare, och den brukar kunna förhandlas.
| Kostnadspost | Vad som styr | Att tänka på |
|---|---|---|
| Ränta | Kreditvärdighet, läge, marknadsvärde och säkerhet | Rörlig ränta följer marknaden. Fast ränta skyddar mot förändringar |
| Uppläggningsavgift | Långivarens villkor | Kan tillkomma utöver räntan |
| Kreditavgift | Långivarens villkor | Kan tillkomma utöver räntan |
| Pantbrev och värdering | Fastighet och säkerhet | Kostnader för pantbrev och värdering kan tillkomma |
| Amortering | Annuitet, rak amortering eller bullet-lösning | Valet påverkar likviditet och totalkostnad |
Vanliga löptider ser olika ut beroende på låneform. Långsiktiga fastighetslån ligger oftast på 10 till 25 år, och i vissa fall upp till 30 år för långsiktiga kassaflödesfastigheter. Brygglån löper från någon månad upp till 24 månader, och byggnadskreditiv används ofta under byggperioden, upp till 2 år.
Faktorer som påverkar kostnaden:
- Företagets kreditvärdighet och betalningshistorik
- Fastighetens läge och marknadsvärde
- Säkerheternas art och belåningsgraden
- Rörlig eller fast ränta
- Löptid och amorteringsform
- Uppläggnings-, kredit- och värderingsavgifter
Räkna alltid på totalkostnaden inklusive alla avgifter, eftersom en låg ränta kan dölja höga avgifter. Ett sätt att jämföra villkor utan att gå runt till varje bank är att använda en låneförmedlare, och Krea är specialiserat på just större fastighetslån och leasing.
🎯 Så väljer du rätt fastighetslån för lager och logistik
- Börja med betalningsförmågan. Räkna på fastighetens kassaflöde med marginal för högre ränta, och var realistisk med framtida intäkter. Överoptimism kan leda till likviditetsproblem senare.
- Bestäm syftet och låneformen. Förvärv, nybyggnation, överbryggning, belåning av en befintlig fastighet och refinansiering fungerar olika och har olika löptider.
- Samla underlaget. Värdering, kalkyl eller likviditetsbudget, minst ett bokslut, affärsplan och, om fastigheten hyrs ut, hyresavtal och uppgifter om driftskostnader.
- Låt en oberoende aktör värdera fastigheten. Värderingen styr hur mycket du kan låna.
- Jämför flera långivare. Låt dem presentera sina bästa villkor, för även små skillnader i ränta kan bli stora summor över tid. En ansökan via en låneförmedlare ger en kreditupplysning i stället för flera.
- Granska amortering och räntebindning. En amorteringsfri period kan vara lockande, men kostnaden skjuts oftast framåt.
Ta inte ett större lån än vad kassaflödet bär med marginal. Vid komplexa situationer, som flera fastigheter, flera ägare eller en refinansiering av befintliga lån, bör du kontakta långivaren eller en oberoende rådgivare.
När underlaget är klart kan du ansöka om fastighetslån hos Krea, som är specialiserat på större fastighetslån.
❓ Vanliga frågor
❓ Hur mycket kan man belåna en lagerfastighet?
I regel kan du belåna högst cirka 85% av fastighetens värde, men oftast ligger nivån mellan 60 och 80%. Vilken nivå en långivare accepterar beror på fastighetstypen, och resten finansieras med eget kapital. Det är ett tak och inte ett mål, så lämna marginal för räntehöjningar. Krea kan hjälpa till med förvärvslån upp till 100 miljoner kr.
❓ Vilka säkerheter krävs för ett fastighetslån till logistik?
Oftast krävs säkerhet i form av pantbrev i fastigheten. Alternativ är en eller flera borgensmän eller företagsinteckning. Utan fastigheten som pant blir lånebeloppen ofta lägre och återbetalningstiderna kortare. Tänk på att alla säkerheter kan utnyttjas av långivaren om lånet inte betalas, vilket kan få stora konsekvenser för den som går i borgen.
❓ Kan ett nystartat bolag få fastighetslån?
Det kan gå om säkerheten är tillräcklig, till exempel genom personlig borgen, en medfinansiär eller ett starkt affärscase. I vissa fall kan en extern investerare eller ett moderbolag stå som garant. Svea Bank erbjuder fastighetslån till företag och privatpersoner och profilerar sig med flexibla lösningar när andra banker nekat. Om du får lån avgörs alltid av kreditprövningen.
❓ Vad är skillnaden mellan fastighetslån och byggnadskreditiv?
Ett fastighetslån är den vanliga låneformen vid köp, renovering eller utbyggnad av en befintlig fastighet. Vid nybyggen kallas låneformen oftast byggnadskreditiv. Du får då successiv utbetalning i takt med att projektet fortlöper och betalar oftast bara ränta på den del av krediten som nyttjas. Krediten är ofta på upp till 2 år och läggs därefter om till ett långsiktigt lån eller återbetalas.
❓ Vilka underlag behövs till ansökan?
Ansökan kan innehålla en värdering av fastigheten, en kalkyl eller likviditetsbudget, minst ett bokslut och en affärsplan. Hos SEB tar du med senaste bokslut och uppgifter om fastigheten, som värdering, hyresavtal och driftskostnader. Creddo vänder sig endast till juridiska personer och kan hjälpa till att jämföra fastighetslån.
❓ Spelar läget i Jönköping eller Torsvik roll för räntan?
Ja, fastighetens läge och marknadsvärde är bland de faktorer som styr räntan, tillsammans med företagets kreditvärdighet. Villkoren sätts individuellt för varje fastighet, så be om en värdering och en offert utifrån den aktuella adressen.
❓ Kan man belåna en befintlig lagerfastighet för att finansiera något annat?
Ja. Du kan använda en befintlig fastighet som säkerhet även om den redan är belånad. Övervärdet frigör kapital för expansion, nya maskiner eller rörelsekapital, och det befintliga lånet ligger kvar. För maskiner och inventarier är leasing och avbetalning andra former av investeringskredit. Krea är specialiserat på både större fastighetslån och leasing.
❓ Vad innebär ett trippelnettoavtal för finansieringen?
Kassaflödet räknas som intäkter minus drift, underhåll och räntekostnader. Ett avtal där hyresgästen står för drift- och underhållskostnader utöver hyran påverkar därför hur mycket som blir kvar för ränta och amortering. Hur en enskild långivare värderar avtalsformen avgörs i kreditprövningen, så lämna in hyresavtalen redan i första skedet.
❓ Påverkas jag av att jämföra flera långivare?
Flera kreditupplysningar via UC kan ha en negativ påverkan. Om du i stället gör en ansökan hos en låneförmedlare blir det bara en kreditupplysning, och du kan sedan jämföra de räntor och avgifter som långivarna erbjuder. Creddo är en låneförmedlare som kan hjälpa dig jämföra fastighetslån.
❓ Vad händer om jag inte kan betala tillbaka lånet?
Långivaren kan utnyttja de säkerheter som lämnats, vilket för ett fastighetslån innebär att fastigheten kan gå förlorad. Uteblivna betalningar kan också leda till en betalningsanmärkning, som gör det svårare att få nya lån. Kontakta därför långivaren i god tid om betalningsförmågan försämras.
🏆 Sammanfattning
De viktigaste lärdomarna om fastighetslån till logistik- och lagerfastigheter:
- Fastigheten är säkerhet via pantbrev, och belåningen är i regel högst cirka 85%, oftast 60 till 80%.
- Kassaflödet och hyresavtalens utformning, till exempel ett trippelnettoavtal, påverkar hur mycket långivaren är beredd att låna.
- Ränta, avgifter, amortering och löptid avgör totalkostnaden, och räntan sätts individuellt.
- Brygglån och byggnadskreditiv är kortare låneformer med egna villkor.
- Jämför flera långivare, gärna via en låneförmedlare för en enda kreditupplysning.
- Fastigheten kan gå förlorad om lånet inte betalas, så lämna alltid marginal för räntehöjningar.
För större lagerprojekt och fastighetsinvesterare är Krea ett naturligt första steg. För små och medelstora fastighetsbolag kan Creddo hjälpa till att jämföra fastighetslån. Vid komplexa situationer bör du kontakta långivaren eller en oberoende rådgivare.
Räntor och villkor ändras löpande och sätts individuellt efter kreditprövning. Verifiera alltid aktuell information direkt med långivaren innan du ansöker. Att låna kostar pengar — se till att du kan betala tillbaka lånet.
Om skribenten
