Marknaden för fastighetslån i Stockholm präglas av höga fastighetsvärden, stora lånebelopp och en direktavkastning som i de mest centrala lägena, CBD, ofta är pressad. Eftersom långivaren bedömer både belåningsgrad och kassaflöde väger hyresintäkterna lika tungt som fastighetens värde.
I regel kan en fastighet belånas till som mest cirka 85% av värdet, och oftast ligger belåningsgraden snarare mellan 60 och 80%. Resten måste bolaget finansiera med eget kapital. Räntan sätts individuellt efter kreditprövning och kan bli högre än i en första kalkyl. Fastigheten ställs som säkerhet, så utebliven betalning kan leda till att den förloras, och räntehöjningar påverkar månadskostnaden.
💡 Vår rekommendation
För de flesta fastighetsbolag som ska finansiera en fastighet i Stockholm rekommenderar vi Krea.
Krea specialiserar sig på lån till fastigheter och kan hjälpa till med förvärvslån, bryggfinansiering och topplån upp till 100 miljoner kr. När fastighetsvärdena är höga och lånebeloppen därmed stora är det en tydlig fördel att kunna jämföra ett brett urval långivare i samma process. Tänk på att Krea ofta kräver säkerhet i fastighet.
📊 Jämförelse: ledande långivare för fastighetslån till fastighetsbolag
Tabellen jämför fem långivare och förmedlare som är relevanta för fastighetsbolag och fastighetsinvesterare. Fokus ligger på belopp och villkor, eftersom stora fastighetsvärden gör lånebeloppet och säkerheten till de avgörande frågorna. Där uppgift saknas anges det i tabellen.
| Långivare | Typ | Passar | Belopp och villkor | Erbjudande |
|---|---|---|---|---|
| Krea | Låneförmedlare | Företagare och fastighetsinvesterare | Förvärvslån, bryggfinansiering och topplån upp till 100 miljoner kr. Kräver ofta säkerhet i fastighet. | Se Kreas erbjudande → |
| Svea Bank | Bank | Företag och privatpersoner med behov | Flexibla lösningar när andra banker nekar. Belopp och belåningsgrad: Uppgift ej tillgänglig. | Se Svea Banks erbjudande → |
| Creddo | Låneförmedlare | Små och medelstora fastighetsbolag (endast juridiska personer) | Lån till fastighetsprojekt och hjälp att jämföra fastighetslån. Belopp: Uppgift ej tillgänglig. | Se Creddos erbjudande → |
| SEB | Bank | Hyresfastigheter, kommersiella fastigheter och lantbruksenheter | Pantbrev med fullt belåningsvärde. Fastigheten ska över tid ge positivt kassaflöde. Belåningsgraden varierar med fastighetstyp. | — |
| toborrow | Låneförmedlare | Företag som vill nå flera långivare med en ansökan | Samarbetar med flera banker och långivare, bland annat Serafim Finans. Belopp: Uppgift ej tillgänglig. | — |
Förmedlarna – Krea, Creddo och toborrow – skickar en ansökan vidare till flera banker och långivare, medan en bank som SEB bedömer fastigheten och bolaget själv. För större belopp kan det löna sig att jämföra båda vägarna.
📋 Vad du lär dig i den här guiden
- Vad direktavkastning är och varför den påverkar fastighetslånet
- Hur belåningsgrad, kassaflöde och säkerhet avgör hur mycket du kan låna
- Vad som gäller, och inte gäller, för fastighetslån till företag
- Vad ett fastighetslån kostar och vilka faktorer som styr kostnaden
- Hur du väljer finansiering utan att ta onödig risk
🏢 Fastighetslån och direktavkastning förklarat – från grunden
🔍 Vad är ett fastighetslån?
Ett fastighetslån innebär att långivaren tar pant i en fastighet som ägs av bolaget eller privat av en företrädare för bolaget. Panten tas genom pantbrev, som är ett bevis på inteckning i fastigheten och registreras hos Lantmäteriet. Eftersom fastigheten är en god säkerhet kan lånet ofta bli större och villkoren mer förmånliga än vid lån utan pant.
Lånet kan finansiera köp, renovering eller ombyggnad, men också andra investeringar när en befintlig fastighet belånas. Hur stor del av värdet som belånas kallas belåningsgrad. Normalt ligger taket på cirka 85% av marknadsvärdet, och oftast hamnar den faktiska belåningsgraden mellan 60 och 80%. Den del lånet inte täcker måste bolaget finansiera själv.
📊 Vad är direktavkastning och varför spelar den roll i Stockholm?
Direktavkastning är fastighetens årliga driftsnetto – hyresintäkter minus driftkostnader – i förhållande till fastighetens värde. Måttet visar hur mycket fastigheten avkastar innan ränta och amortering. Eftersom värdet står i nämnaren blir direktavkastningen lägre ju mer en köpare betalar för samma hyresintäkter.
I Stockholms mest centrala lägen, CBD, är fastighetsvärdena höga och direktavkastningen tenderar därför att vara pressad. Det får två konsekvenser för finansieringen. Lånebeloppen blir stora, eftersom belåningsgraden räknas på ett högt värde. Och hyresintäkterna lämnar mindre marginal när ränta och amortering ska betalas.
Därför nöjer sig inte långivaren med fastighetens värde. Kassaflödet är fastighetens intäkter minus drift, underhåll och räntekostnader, och för en hyresfastighet ska hyresintäkterna täcka drift, ränta och amortering med marginal. Ju lägre direktavkastning, desto mindre utrymme finns normalt kvar när räntan stiger.
🛡️ Risker att känna till
Fastigheten ställs som säkerhet. Om lånet inte betalas kan långivaren utnyttja säkerheten, vilket kan leda till att fastigheten förloras och även drabba den som gått i borgen. Med rörlig ränta följer kostnaden marknadsräntan, medan fast ränta skyddar mot förändringar. Uteblivna betalningar kan dessutom ge en betalningsanmärkning, vilket gör det svårare att få nya lån.
✅ Vad gäller för fastighetslån – och vad gäller inte?
Många missförstånd handlar om belåningsgrad, säkerhet och vem som kan låna. Vad som gäller varierar mellan långivare, så tabellen sammanfattar de vanligaste situationerna.
| Scenario | Möjligt? | Notering |
|---|---|---|
| Belåna fastigheten över 85% av marknadsvärdet | ❌ | 85% är i regel taket. Behov över nivån kan i vissa fall kombineras med andra låneformer, till exempel ett företagslån. |
| Köpa fastighet utan eget kapital | ❌ | Den del lånet inte täcker måste bolaget finansiera själv. |
| Använda en redan belånad fastighet som säkerhet | ✅ | Övervärdet kan frigöra kapital. Det befintliga lånet ligger kvar. |
| Få fastighetslån utan att fastigheten är pantsatt | ⚠️ | Ofta lägre lånebelopp och kortare återbetalningstid. Säkerheten kan i stället vara borgen eller företagsinteckning. |
| Nystartat bolag söker fastighetslån | ⚠️ | Kan fungera om säkerheten är tillräcklig, till exempel personlig borgen, medfinansiär eller ett starkt affärscase. |
| Söka som enskild firma, handelsbolag eller kommanditbolag | ⚠️ | Varierar från långivare till långivare. |
| Kortsiktig finansiering i väntan på försäljning eller refinansiering | ✅ | Brygglån har löptider från några månader upp till 24 månader hos vissa kreditgivare. |
| Högt fastighetsvärde ersätter kassaflödet | ❌ | Långivaren bedömer både fastigheten och bolaget: belåningsgrad, kassaflöde, säkerhet och räntebindning. |
| Amorteringsfri period | ⚠️ | Kan vara lockande, men kostnaden skjuts ofta framåt. |
Om behovet är kortsiktigt, till exempel i väntan på en försäljning eller en refinansiering, specialiserar sig Krea på bryggfinansiering och förvärvslån upp till 100 miljoner kr.
💰 Vad kostar fastighetslån?
Kostnaden består av ränta, avgifter och amortering. Räntan sätts individuellt utifrån bolagets kreditvärdighet, fastighetens läge och marknadsvärde, och den kan skilja sig mycket mellan långivare och ibland mellan olika projekt. Det är därför jämförelsen avgör totalkostnaden.
| Lånetyp | Löptid | Så fungerar kostnaden | Erbjudande |
|---|---|---|---|
| Fastighetslån för förvärv eller belåning | Vanligen 10 till 25 år, i vissa fall upp till 30 år | Ränta, fast eller rörlig, på aktuell låneskuld samt amortering. Avgifter kan tillkomma. | Se Kreas erbjudande → |
| Brygglån | Några månader upp till 24 månader | Kortsiktig finansiering. Räkna med högre ränta och kort löptid. | Se Kreas erbjudande → |
| Byggnadskreditiv | Ofta upp till 2 år | Successiv utbetalning. Ränta betalas oftast bara på den del av krediten som används. | — |
| Företagslån med fastighet som säkerhet | Uppgift ej tillgänglig | Frigör kapital ur övervärdet. Det befintliga lånet ligger kvar. | — |
🧾 Faktorer som påverkar kostnaden
- Bolagets kreditvärdighet och ekonomi.
- Fastighetens läge och marknadsvärde.
- Belåningsgrad och vilken säkerhet som ställs.
- Löptid och amorteringsform: annuitet, rak amortering eller bullet-lösning.
- Ränteform och bindningstid. Lånet kan delas upp i flera delar med olika bindningstider för att sprida ränterisken.
- Avgifter som uppläggningsavgift, kreditavgift samt kostnad för pantbrev och värdering.
- Hållbarhetsprofil. Vissa banker erbjuder lägre ränta för hållbara investeringar.
💡 Illustration: belåning av en fastighet värd 100 000 000 kr
Exemplet är en illustration och inte en offert. Antagandet är ett hypotetiskt fastighetsvärde på 100 000 000 kr, och räntekostnader ingår inte eftersom de sätts individuellt.
- Belåningsgrad 60%: lån på 60 000 000 kr och eget kapital på 40 000 000 kr.
- Belåningsgrad 80%: lån på 80 000 000 kr och eget kapital på 20 000 000 kr.
- Belåningsgrad 85%: lån på 85 000 000 kr och eget kapital på 15 000 000 kr.
Mellan 60 och 85% skiljer det 25 000 000 kr i lånebelopp. Det visar varför eget kapital och marginal väger tungt när värdena är höga, och att 85% är en övre gräns snarare än ett mål. För lånebelopp i den storleksordningen kan en förmedlare som Krea jämföra flera långivare med en ansökan.
🎯 Så väljer du rätt fastighetslån
- Räkna på kassaflödet först. Fastigheten ska över tid bära sina egna kostnader inklusive lånet. Var realistisk med framtida kassaflöden, eftersom överoptimism kan ge likviditetsproblem senare.
- Sätt belåningsgraden med marginal. Taket är en gräns, inte ett mål. Fundera på vad som händer med kassaflödet om räntan stiger.
- Välj låneform efter syfte. Förvärv, brygglån, byggnadskreditiv och refinansiering fungerar olika och har olika löptider.
- Bestäm ränteform. Fast ränta skyddar mot förändringar i marknadsräntan, medan rörlig ränta följer den. Att dela upp lånet i flera bindningstider sprider risken.
- Räkna på totalkostnaden. En låg ränta kan dölja höga avgifter, och en amorteringsfri period skjuter kostnaden framåt.
- Låt en oberoende aktör värdera fastigheten och jämför flera långivare. Även små skillnader i ränta kan bli stora summor över tid.
Vid komplexa situationer, till exempel flera fastigheter, flera ägare eller en omfattande bolagsstruktur, bör du kontakta långivaren eller en oberoende rådgivare. Den här guiden är allmän vägledning och inte personlig rådgivning. Vill du jämföra finansieringsalternativ för en större fastighet kan du börja hos Krea.
❓ Vanliga frågor
❓ Vad är direktavkastning och varför påverkar den lånet?
Direktavkastning är fastighetens årliga driftsnetto – hyresintäkter minus driftkostnader – i förhållande till värdet. Långivare bedömer i stället kassaflödet: hyresintäkterna ska täcka drift, ränta och amortering med marginal. En låg direktavkastning ger mindre utrymme för det, särskilt om räntan stiger.
❓ Hur mycket kan jag belåna en fastighet i Stockholm?
Normalt upp till cirka 85% av marknadsvärdet, och oftast mellan 60 och 80%. Nivån beror på fastighetstyp, kassaflöde och säkerhet. En hyresfastighet med stabila hyresintäkter kan normalt belånas högre än en specialiserad industrifastighet. Resten måste bolaget finansiera med eget kapital, och du bör inte belåna till taket bara för att det är möjligt.
❓ Varför blir lånebeloppen så stora i Stockholm?
Belåningsgraden räknas på fastighetens värde. När värdena är höga, som i Stockholms centrala lägen, blir även lånen stora vid en given belåningsgrad. Samma sak gäller eget kapital: 60 till 80% belåning av ett fastighetsvärde på 100 000 000 kr innebär ett lån på 60 000 000 till 80 000 000 kr och 20 000 000 till 40 000 000 kr i eget kapital.
❓ Vilken säkerhet krävs för ett fastighetslån?
Vanligen pantbrev i fastigheten, som registreras hos Lantmäteriet. Alternativ är borgensman eller företagsinteckning. Alla säkerheter kan utnyttjas om lånet inte betalas, vilket kan få stora konsekvenser för bolaget och för den som gått i borgen. Krea kräver ofta säkerhet i fastighet.
❓ Kan jag låna mot en fastighet som redan är belånad?
Ja. Du kan använda en befintlig fastighet som säkerhet även om den redan är belånad. Övervärdet frigör kapital som kan användas till andra satsningar, och det befintliga lånet ligger kvar. Se till att kassaflödet bär den samlade skulden med marginal.
❓ Vad är ett brygglån och när används det?
Ett brygglån är kortsiktig finansiering i väntan på exempelvis försäljning, refinansiering eller slutbetalning. Löptiden ligger från några månader upp till 24 månader hos vissa kreditgivare. Räkna med högre ränta och kort löptid än vid långsiktiga lån.
❓ Ska jag välja fast eller rörlig ränta?
Fast ränta skyddar bolaget mot förändringar i marknadsräntan. Med rörlig ränta betalar du mer när räntan går upp och mindre när den går ner. Du kan också dela upp lånet i flera delar med olika bindningstider. Vad som passar beror på hur mycket marginal kassaflödet har.
❓ Vilka underlag behövs vid ansökan?
Ansökan kan innehålla en värdering av fastigheten, en kalkyl eller likviditetsbudget, åtminstone ett bokslut och en affärsplan. Vid hyresfastigheter efterfrågas även hyresavtal och driftskostnader. Bolaget ska vara registrerat i Sverige, och den som söker ska ha en ledande roll eller vara firmatecknare. Ju tydligare information, desto lättare är det för långivaren att bedöma risken.
❓ Är det bättre att gå via en låneförmedlare eller direkt till en bank?
Via en låneförmedlare som Krea, Creddo eller toborrow når du flera banker och långivare med en ansökan och kan få hjälp att utforma den. Du kan också vända dig direkt till en bank som SEB, Swedbank eller SBAB. Flera kreditupplysningar kan påverka negativt, medan en ansökan via en förmedlare bara ger en kreditupplysning. Oavsett väg är det klokt att jämföra villkor.
❓ Vilka långivare vänder sig till fastighetsbolag?
Creddo riktar sig till små och medelstora fastighetsbolag och endast till juridiska personer. Krea vänder sig till företagare och fastighetsinvesterare och är inriktad på större fastighetslån. Svea Bank erbjuder lösningar för företag och privatpersoner, och SEB finansierar hyresfastigheter, kommersiella fastigheter och lantbruksenheter.
🏆 Sammanfattning
- Höga fastighetsvärden i Stockholm ger stora lånebelopp och kräver mycket eget kapital.
- Direktavkastningen i CBD tenderar att vara pressad, vilket ger mindre marginal för ränta och amortering.
- Belåningsgraden ligger normalt upp till cirka 85% av värdet, oftast mellan 60 och 80%, men taket bör inte användas som mål.
- Långivaren bedömer fastighet, bolag, kassaflöde och säkerhet, så ett positivt kassaflöde med marginal är avgörande.
- Fastigheten ställs som säkerhet, och räntehöjningar påverkar månadskostnaden.
Räntor och villkor ändras löpande och sätts individuellt efter kreditprövning. Verifiera alltid aktuell information direkt med långivaren innan du ansöker. Att låna kostar pengar – se till att du kan betala tillbaka lånet.
Om skribenten
