Driftnetto, på engelska net operating income (NOI), är det en hyresfastighet tjänar på sin verksamhet under ett år. Driftnettot beräknas som hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader minus fastighetsskatt, och räknas före lånets ränta och amortering.
Det gör driftnettot till en nyckelsiffra när banken bedömer lån på kommersiella fastigheter och hyresfastigheter. Fastigheten ska över tid visa ett positivt kassaflöde, och hyresintäkterna ska täcka drift, ränta och amortering med marginal. Belåningsgraden sätter ett eget tak, normalt upp till cirka 85% av marknadsvärdet men oftast mellan 60 och 80%. Räntan sätts individuellt efter kreditprövning.
💡 Vår rekommendation
För de flesta som undrar hur driftnettot påverkar ett fastighetslån rekommenderar vi Krea.
Krea är specialiserat på fastighetslån till företagare och fastighetsinvesterare och kan hjälpa till med bryggfinansiering, topplån och förvärvslån upp till 100 miljoner kr. Olika långivare kan komma fram till olika låneutrymme för samma fastighet, och därför är det en styrka att Krea jämför flera långivare för fastighetsfinansiering i en och samma process. Tänk på att Krea ofta kräver säkerhet i fastighet.
📊 Jämförelse: ledande långivare för fastighetslån till hyresfastigheter
Tabellen visar de långivare och förmedlare som är relevanta när fastigheten är säkerhet och driftnettot ligger till grund för bedömningen. Räntor anges inte eftersom prissättningen är individuell och sätts efter kreditprövning.
| Långivare | Typ | Passar | Särdrag | Erbjudande |
|---|---|---|---|---|
| Krea | Fastighetslån och jämförelse av långivare | Företagare och fastighetsinvesterare | Bryggfinansiering, topplån och förvärvslån upp till 100 miljoner kr. Kräver ofta säkerhet i fastighet | Se erbjudande → |
| Svea Bank | Fastighetslån | Företag och privatpersoner med behov | Flexibla lösningar när andra banker nekar | Se erbjudande → |
| Creddo | Låneförmedlare | Små och medelstora fastighetsbolag | Endast inriktat mot juridiska personer. Kan hjälpa dig jämföra fastighetslån | Se erbjudande → |
| toborrow | Låneförmedlare | Företag med fastighetsfinansiering | Kreditspecialister som hjälper till med val av lånetyp och ansökan. Samarbetar med flera banker och långivare | – |
| SEB | Bank | Företag och bostadsrättsföreningar | Pantbrev med fullt belåningsvärde som säkerhet. Fast eller rörlig ränta. Ränta och amortering betalas månads- eller kvartalsvis | – |
📋 Vad du lär dig i den här guiden
- Vad driftnetto (NOI) är och hur driftnetto för en fastighet beräknas
- Hur banken använder driftnetto, kassaflöde och belåningsgrad när låneutrymmet sätts
- Ett räkneexempel som visar hur marginalen krymper när hyresintäkterna sjunker
- Vilka kostnader och villkor som följer med ett fastighetslån
- Hur du jämför långivare utan att överbelåna dig
🏢 Driftnetto förklarat – från grunden
Ett fastighetslån till en hyresfastighet bedöms inte bara utifrån vad fastigheten är värd, utan också utifrån vad den tjänar. Driftnettot är måttet på det senare. Begreppet NOI används ofta för kommersiella fastigheter och hyresfastigheter, där intäkterna kommer från uthyrning.
🧮 Formeln för driftnetto: så görs beräkningen
Driftnetto för en fastighet beräknas med en enkel formel:
Driftnetto = hyresintäkter – drift- och underhållskostnader – fastighetsskatt
| Post | Vad det är |
|---|---|
| Hyresintäkter | Fastighetens årliga intäkter från uthyrning |
| Drift- och underhållskostnader | Löpande kostnader för att driva och underhålla fastigheten |
| Fastighetsskatt | Skatten på fastigheten |
| Driftnetto | Det som återstår innan ränta och amortering betalas |
Räntekostnader ingår inte i driftnettot. Det är den viktigaste skillnaden mot kassaflöde, som en bank beskriver som fastighetens intäkter minus drift, underhåll och räntekostnader. Driftnettot visar alltså vad fastigheten genererar, medan kassaflödet också tar hänsyn till vad lånet kostar.
🔍 Så använder banken driftnetto vid fastighetslån
En av de stora bankerna beskriver att fyra saker avgör hur mycket du kan låna och till vilka villkor: belåningsgrad, kassaflöde, säkerhet och räntebindning med amortering. Driftnettot är en central del av kassaflödesbedömningen.
För en hyresfastighet innebär det att hyresintäkterna ska täcka drift, ränta och amortering med marginal. För en fastighet som företaget använder själv räknar banken i stället på verksamhetens betalningsförmåga.
Låneutrymmet styrs därför av två saker samtidigt. Belåningsgraden sätter ett tak i förhållande till fastighetens värde, och driftnettot visar hur stor kostnad för ränta och amortering fastigheten kan bära. Det av de två som blir lägst är i praktiken gränsen för hur stort lånet kan bli.
Banken vill se underlag som gör det möjligt att räkna på driftnettot:
- Senaste bokslut
- Uppgifter om fastigheten, som värdering, hyresavtal och driftskostnader
- En kalkyl eller likviditetsbudget
- En affärsplan, särskilt vid förvärv eller ombyggnad
Hur banken väger samman allt varierar från långivare till långivare, och det finns inga gemensamma nivåer som gäller överallt. Bedömningen görs utifrån företagets kreditvärdighet, säkerheterna och projektets utsikter, inte bara utifrån driftnettot.
💡 Räkneexempel: driftnetto och låneutrymme
Exemplet nedan är en illustration med påhittade siffror och är inte en offert. Ingen långivare har bedömt fastigheten, och verklig kostnad för ränta och amortering beror på lånets villkor.
Antaganden:
- Hyresfastighet med ett marknadsvärde på 30 000 000 kr
- Hyresintäkter på 3 600 000 kr per år
- Drift- och underhållskostnader på 1 200 000 kr per år
- Fastighetsskatt på 150 000 kr per år
- Belåningsgrad på 60%, vilket ger ett lån på 18 000 000 kr (60% av 30 000 000 kr)
- Antagen årlig kostnad för ränta och amortering på 1 500 000 kr
- Kostnaderna är desamma i alla tre kolumner, bara hyresintäkterna ändras
| Post | Grundfall | Hyror -10% | Hyror -20% |
|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 3 600 000 kr | 3 240 000 kr | 2 880 000 kr |
| Drift- och underhållskostnader | 1 200 000 kr | 1 200 000 kr | 1 200 000 kr |
| Fastighetsskatt | 150 000 kr | 150 000 kr | 150 000 kr |
| Driftnetto | 2 250 000 kr | 1 890 000 kr | 1 530 000 kr |
| Ränta och amortering (antagen) | 1 500 000 kr | 1 500 000 kr | 1 500 000 kr |
| Marginal efter ränta och amortering | 750 000 kr | 390 000 kr | 30 000 kr |
I grundfallet är driftnettot 2 250 000 kr (3 600 000 – 1 200 000 – 150 000) och marginalen 750 000 kr. När hyresintäkterna sjunker med 10% faller driftnettot till 1 890 000 kr och marginalen till 390 000 kr. Vid 20% lägre hyror återstår bara 30 000 kr.
Kostnaderna för drift, underhåll och skatt minskar inte när hyrorna gör det, och därför slår en måttlig intäktsminskning hårt mot marginalen. Det är skälet till att banker vill se marginal, och till att du bör räkna konservativt på framtida hyresintäkter.
🛡️ Risker att känna till
När fastigheten ställs som säkerhet kan utebliven betalning leda till att du förlorar fastigheten. Även om lånet inte hamnar där kan en försenad betalning ge en betalningsanmärkning, vilket försvårar nya lån och abonnemang. Budget- och skuldrådgivningen i din kommun kan ge stöd, och kontaktuppgifter finns på konsumentverket.se.
Räntan påverkar också kalkylen. En rörlig ränta följer marknadsräntan, så månadskostnaden stiger om räntan går upp. En fast ränta skyddar mot den förändringen under bindningstiden.
✅ Vad gäller för driftnetto och fastighetslån – och vad gäller inte?
Många missförstånd kring NOI handlar om vad siffran faktiskt avgör. Tabellen reder ut de vanligaste situationerna.
| Scenario | Möjligt? | Notering |
|---|---|---|
| Låna med hyresfastigheten som säkerhet | ✅ | Du pantsätter fastigheten genom pantbrev, som registreras hos Lantmäteriet |
| Belåna hela fastighetens värde | ❌ | Normalt upp till cirka 85%, oftast 60 till 80%. Resten måste finansieras med eget kapital |
| Driftnettot avgör lånet på egen hand | ❌ | Belåningsgrad, säkerhet, kreditvärdighet och projektets utsikter vägs också in |
| Driftnetto och kassaflöde är samma sak | ⚠️ | Driftnettot räknas före ränta, kassaflödet tar hänsyn till räntekostnader |
| Fastighet som bolaget själv använder | ⚠️ | Banken räknar då på verksamhetens betalningsförmåga i stället för hyresintäkter |
| Nystartat bolag får fastighetslån | ⚠️ | Kan fungera vid tillräcklig säkerhet, till exempel personlig borgen, medfinansiär eller ett starkt affärscase |
| Småföretag eller förening med svag ekonomi | ⚠️ | Kan vara svårare att få fastighetslån beviljat |
| Lån helt utan säkerhet | ⚠️ | Säkerhet krävs ofta. Fastighetslån utan pantsatt fastighet ger ofta lägre belopp och kortare återbetalningstid |
Eftersom kraven varierar från långivare till långivare är det en fördel att nå flera på en gång. Krea, som jämför flera långivare för fastighetsfinansiering, hanterar förvärvslån upp till 100 miljoner kr.
💰 Vad kostar ett fastighetslån för hyresfastigheter?
Räntan på ett fastighetslån sätts individuellt och baseras bland annat på företagets kreditvärdighet samt fastighetens läge och marknadsvärde. Eftersom fastigheten fungerar som säkerhet blir villkoren ofta mer förmånliga än vid lån utan pant. Din individuella ränta sätts efter kreditprövning och kan bli högre än en indikativ ränta.
Driftnettot avgör inte räntan direkt, men det ligger till grund för bedömningen av kassaflöde och risk, och risken är en av de saker som påverkar räntenivån.
| Låneform | Typisk löptid | Att tänka på |
|---|---|---|
| Långsiktigt fastighetslån | Oftast 10 till 25 år, i vissa fall upp till 30 år | Belåning upp till cirka 85% av marknadsvärdet, oftast 60 till 80% |
| Brygglån | Några månader upp till 24 månader | Räkna med högre ränta och kort löptid |
| Byggnadskreditiv | Ofta upp till 2 år | Ränta betalas oftast bara på den del av krediten som används |
| Företagslån med fastighet som säkerhet | Varierar mellan långivare | Övervärdet i fastigheten frigörs, och befintligt lån ligger kvar |
Utöver räntan kan avgifter tillkomma, som uppläggningsavgift, kreditavgift och kostnad för pantbrev och värdering. Många banker tar även ut en expeditionsavgift när du betalar av på lånet. Räkna därför alltid på totalkostnaden inklusive avgifter, eftersom en låg ränta kan dölja höga avgifter.
Det som påverkar kostnaden mest är:
- Företagets kreditvärdighet och betalningshistorik
- Fastighetens läge och marknadsvärde
- Vilken säkerhet som ställs
- Marknadsräntan, och om du väljer rörlig eller fast ränta
- Löptid och amorteringsform, till exempel annuitet eller rak amortering
- Avgifter som uppläggning, kredit, pantbrev och värdering
Små skillnader i ränta kan bli stora summor över tid, så jämför flera långivare. Krea gör det möjligt att se olika villkor för samma fastighet.
🎯 Så väljer du rätt fastighetslån
Ett bra beslut börjar med din egen kalkyl, inte med långivarens maxbelopp. Följ stegen nedan.
- Räkna fram driftnettot. Dra drift- och underhållskostnader och fastighetsskatt från hyresintäkterna. Var realistisk, eftersom överoptimistiska kassaflöden kan leda till likviditetsproblem senare.
- Testa marginalen. Dra av ränta och amortering och prova sedan med lägre hyresintäkter, som i räkneexemplet ovan. Marginalen ska klara en sämre period.
- Välj en belåningsgrad med buffert. Att en bank accepterar en hög belåningsgrad betyder inte att du bör utnyttja den fullt ut. Kontantinsatsen måste du ha råd med på egen hand.
- Anpassa räntebindning och amortering efter din ränterisk. Du kan dela upp lånet i flera delar med olika bindningstider. En amorteringsfri period kan vara lockande, men kostnaden skjuts ofta framåt.
- Samla underlaget. Ha bokslut, värdering, hyresavtal, driftkostnader och kalkyl redo. Låt fastigheten värderas av en oberoende aktör.
- Jämför flera långivare på totalkostnad. Låt dem presentera sina bästa villkor innan du bestämmer dig, och räkna med alla avgifter.
- Ta hjälp vid komplexa situationer. Äger du flera fastigheter, har en ägarstruktur med flera bolag eller har skuldsättning sedan tidigare bör du kontakta långivaren eller en oberoende rådgivare. Den här guiden ger allmän vägledning, inte personlig rådgivning.
❓ Vanliga frågor
❓ Vad är driftnetto (NOI)?
Driftnetto, eller NOI, är en fastighets årliga intäkter minus drift- och underhållskostnader samt fastighetsskatt. Räntekostnader ingår inte. Siffran visar vad fastigheten tjänar på sin verksamhet och används av banker som underlag när de bedömer hur stort lån fastigheten kan bära.
❓ Hur beräknar jag driftnetto för en hyresfastighet?
Börja med de årliga hyresintäkterna och dra sedan av drift- och underhållskostnaderna samt fastighetsskatten. Det som återstår är driftnettot. Använd realistiska siffror som du kan styrka med hyresavtal och bokslut, eftersom banken vill se underlaget.
❓ Vad är skillnaden mellan driftnetto och kassaflöde?
Driftnettot räknas före räntekostnader. Kassaflödet beskrivs av en bank som fastighetens intäkter minus drift, underhåll och räntekostnader, så det tar hänsyn till vad lånet kostar. Banken vill se att fastigheten över tid ger ett positivt kassaflöde, alltså att den bär sina egna kostnader inklusive lånet.
❓ Hur påverkar driftnettot hur mycket jag kan låna?
Driftnettot visar hur stor kostnad för ränta och amortering fastigheten kan bära, och hyresintäkterna ska täcka drift, ränta och amortering med marginal. Samtidigt sätter belåningsgraden ett tak i förhållande till värdet. Det lägsta av de två blir i praktiken gränsen för lånet.
❓ Vilken belåningsgrad kan jag få på en hyresfastighet?
Normalt kan fastigheter belånas upp till cirka 85% av marknadsvärdet, men oftast hamnar nivån mellan 60 och 80%. Vilken nivå en bank accepterar beror på fastighetstyp. En hyresfastighet med stabila hyresintäkter kan normalt belånas högre än en specialiserad industrifastighet.
❓ Vilka underlag behöver jag för att banken ska kunna räkna på driftnettot?
Ta med senaste bokslut och uppgifter om fastigheten, som värdering, hyresavtal och driftskostnader. Ansökan kan också innehålla en kalkyl eller likviditetsbudget och en affärsplan. Ju tydligare information långivaren får, desto enklare är det att bedöma risken.
❓ Kan ett nystartat bolag få fastighetslån?
Det kan fungera om det finns tillräcklig säkerhet, till exempel personlig borgen, en medfinansiär eller ett starkt affärscase. I vissa fall kan en extern investerare eller ett moderbolag stå som garant för lånet. Kraven varierar mellan långivare.
❓ Vad gör jag om banken säger nej?
Ta reda på anledningen till avslaget och bedöm om du kan åtgärda bristerna, förbättra affärsplanen, lämna ytterligare säkerhet eller minska lånebeloppet. Olika långivare gör olika bedömningar, så det lönar sig ofta att prata med fler. Svea Bank beskrivs som en långivare med flexibla lösningar när andra banker nekar, men det är ingen garanti för godkännande eftersom kreditprövningen avgör.
❓ Är det klokt att låna så mycket som driftnettot tillåter?
Nej, det är sällan en bra utgångspunkt. Hyresintäkterna kan sjunka, räntan kan stiga och kostnaderna för drift och underhåll ligger kvar, vilket räkneexemplet ovan visar. Utgå från den marginal du har råd med i en sämre period, inte från det maximala beloppet banken kan erbjuda.
❓ Kan jag ansöka via en låneförmedlare?
Ja. Genom en låneförmedlare kan du nå flera banker och långivare med en ansökan och få hjälp att utforma ansökan. Det blir dessutom bara en kreditupplysning i stället för flera. Creddo är en låneförmedlare som vänder sig till små och medelstora fastighetsbolag och endast till juridiska personer.
🏆 Sammanfattning
De viktigaste lärdomarna om driftnetto vid fastighetslån:
- Driftnettot är hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader minus fastighetsskatt, och räknas före ränta och amortering
- Banken vill se att fastigheten över tid ger ett positivt kassaflöde och att hyresintäkterna täcker drift, ränta och amortering med marginal
- Låneutrymmet begränsas både av driftnettot och av belåningsgraden, som normalt är upp till cirka 85% av marknadsvärdet och oftast 60 till 80%
- Räkna alltid med en buffert, eftersom 20% lägre hyror i exemplet ovan nästan helt tar bort marginalen
- Fastigheten ställs som säkerhet, och utebliven betalning kan leda till att du förlorar den
- Jämför flera långivare och räkna på totalkostnaden inklusive avgifter
Räntor och villkor ändras löpande och sätts individuellt efter kreditprövning. Verifiera alltid aktuell information direkt med långivaren innan du ansöker. Att låna kostar pengar — se till att du kan betala tillbaka lånet.
Om skribenten
