Sale and leaseback innebär att ett företag säljer sin fastighet till en investerare och blir kvar som hyresgäst på ett långt hyresavtal. Kapitalet som frigörs kan användas i kärnverksamheten medan lokalerna används som förut.
Ett fastighetslån är begränsat av belåningsgraden. Fastigheter kan normalt belånas upp till cirka 85% av marknadsvärdet, oftast snarare mellan 60 och 80%. Vid en försäljning är det i stället priset på fastigheten som avgör hur mycket kapital som frigörs.
Priset är att ägandet försvinner. Båda alternativen är stora beslut som bör jämföras noga.
💡 Vår rekommendation
För de flesta som undrar om sale and leaseback kan ersätta ett fastighetslån rekommenderar vi Krea.
Krea specialiserar sig på lån till fastigheter, bland annat bryggfinansiering, topplån och förvärvslån upp till 100 miljoner kr. Genom en enda ansökan kan ni jämföra flera långivare och ställa ett lån där ni behåller ägandet mot en försäljning innan ni bestämmer er. Tänk på att Krea ofta kräver säkerhet i fastigheten.
📊 Jämförelse: långivare för fastighetslån till företag
Om ni vill behålla ägandet finns flera långivare för fastighetslån till företag. Räntor och villkor sätts individuellt efter kreditprövning och kan skilja sig åt mellan långivare. Tabellen sammanfattar inriktning och viktiga förbehåll.
| Långivare | Inriktning | Att tänka på | Erbjudande |
|---|---|---|---|
| Krea | Fastighetslån, bryggfinansiering, topplån och förvärvslån upp till 100 miljoner kr. Riktar sig till företagare och fastighetsinvesterare | Kräver ofta säkerhet i fastighet | Se erbjudande → |
| Svea Bank | Fastighetslån för företag och privatpersoner. Profilerar sig med flexibla lösningar för kunder som fått nej hos andra banker | Villkor sätts individuellt efter kreditprövning | Se erbjudande → |
| Creddo | Låneförmedlare som kan hjälpa till att jämföra fastighetslån. Riktar sig till små och medelstora fastighetsbolag | Endast för juridiska personer | Se erbjudande → |
| SEB | Fastighetslån för företag och bostadsrättsföreningar med fast eller rörlig ränta | Pantbrev krävs som säkerhet och fastigheten ska över tid visa positivt kassaflöde | – |
📋 Vad du lär dig i den här guiden
Guiden går igenom skillnaden mellan att sälja och att belåna fastigheten:
- Vad sale and leaseback är och hur det skiljer sig från ett lån
- Vad som gäller för belåning, säkerhet och ägande
- Vilka kostnader och risker respektive alternativ medför
- Hur du går tillväga för att välja rätt
🏠 Sale and leaseback förklarat från grunden
Vid en sale and leaseback säljer företaget sin fastighet till en investerare och skriver samtidigt ett hyresavtal med den nya ägaren. Avtalet är långt, så att verksamheten kan fortsätta i samma lokaler. Syftet är att omvandla kapitalet som är bundet i fastigheten till pengar som kan användas i kärnverksamheten.
Det är viktigt att förstå att detta inte är ett lån. Vid ett fastighetslån äger företaget fastigheten kvar och långivaren tar pant i den. Pantsättningen sker genom att pantbrev, som registreras hos Lantmäteriet, lämnas till långivaren. Företaget betalar ränta och amortering under lånets löptid.
Ett fastighetslån är begränsat av belåningsgraden. Fastigheter kan normalt belånas upp till cirka 85% av marknadsvärdet, oftast snarare mellan 60 och 80%, och den del som inte täcks av lånet bär företaget själv. Vid en försäljning är det i stället priset på fastigheten som styr. Hur mycket som blir kvar efter affären beror på försäljningspriset och på vad som ska regleras vid försäljningen, till exempel befintliga lån.
Valet mellan rörlig och fast ränta påverkar kostnaden vid ett lån. En rörlig ränta följer marknadsräntan, medan en fast ränta skyddar mot förändringar. Vid sale and leaseback ersätts räntan och amorteringen av hyra enligt hyresavtalet.
Båda vägarna innebär risker. Vid ett fastighetslån ställs fastigheten som säkerhet, och om lånet inte betalas kan långivaren utnyttja säkerheten så att ni i värsta fall förlorar fastigheten. Räntehöjningar kan dessutom göra månadskostnaden högre. Vid sale and leaseback ger ni i stället upp ägandet och därmed den långsiktiga kontrollen över lokalerna, och verksamheten blir beroende av hyresavtalets villkor.
Vid komplexa situationer, till exempel flera fastigheter, flera ägare eller befintlig skuldsättning, bör ni kontakta långivaren eller en oberoende rådgivare innan ni fattar beslut.
✅ Vad gäller för sale and leaseback och lån – och vad gäller inte?
Tabellen reder ut några vanliga missförstånd.
| Scenario | Möjligt? | Notering |
|---|---|---|
| Äga fastigheten kvar och ändå frigöra kapital | ✅ | Ett lån med fastigheten som säkerhet kan frigöra kapital utan att ägandet ändras |
| Använda en redan belånad fastighet som säkerhet | ✅ | Övervärdet kan utnyttjas medan det befintliga lånet ligger kvar, om långivaren godkänner |
| Låna mer än cirka 85% av marknadsvärdet mot fastigheten | ❌ | Fastigheter belånas normalt upp till cirka 85%, i vissa fall kan andra låneformer kombineras |
| Äga fastigheten kvar efter en sale and leaseback | ❌ | Ägandet övergår till investeraren och företaget blir hyresgäst |
| Fortsätta driva verksamheten i lokalerna efter en försäljning | ⚠️ | Förutsätter ett hyresavtal, och villkoren avgörs i avtalet |
| Ta fastighetslån utan att fastigheten sätts i pant | ⚠️ | Ger ofta lägre lånebelopp och kortare återbetalningstider |
| Överbrygga tiden fram till en försäljning | ⚠️ | Brygglån har löptider från någon månad upp till 24 månader, men ofta högre ränta |
| Få fastighetslån som småföretag med svag ekonomi | ⚠️ | Det kan vara svårare för småföretag och föreningar med dålig ekonomi |
Vill ni behålla ägandet och ändå frigöra kapital är ett lån med fastigheten som säkerhet ett alternativ. Krea hjälper företag att jämföra fastighetslån, bland annat bryggfinansiering, topplån och förvärvslån upp till 100 miljoner kr.
💰 Vad kostar ett fastighetslån jämfört med sale and leaseback?
Kostnaden för ett fastighetslån består av ränta och amortering, ofta kompletterad med avgifter. Vid sale and leaseback består den löpande kostnaden av hyran enligt avtalet.
| Kostnadsfaktor | Fastighetslån | Sale and leaseback |
|---|---|---|
| Löpande kostnad | Ränta och amortering | Hyra enligt hyresavtalet |
| Avgifter | Uppläggningsavgift, kreditavgift samt kostnad för pantbrev och värdering | Uppgift ej tillgänglig |
| Ägande | Företaget äger fastigheten kvar | Ägandet övergår till investeraren |
| Kapital som frigörs | Begränsat av belåningsgraden, normalt upp till cirka 85% | Styrs av försäljningspriset |
| Påverkan av räntehöjning | Rörlig ränta följer marknadsräntan, fast ränta ger skydd | Beror på hyresavtalets villkor |
Följande faktorer påverkar vad ett fastighetslån kostar:
- Företagets kreditvärdighet och återbetalningsförmåga
- Fastighetens läge och marknadsvärde
- Löptiden, där en kortare löptid ger lägre sammanlagd räntekostnad än en längre
- Säkerheten som ställs för lånet
- Valet mellan rörlig och fast ränta
- Amorteringsformen, till exempel rak amortering, annuitet eller en bullet-lösning
Räkna alltid på totalkostnaden inklusive alla avgifter, eftersom en låg ränta kan dölja höga avgifter. En amorteringsfri period kan vara lockande, men kostnaden skjuts ofta bara framåt.
Eftersom räntan sätts individuellt är det enklaste sättet att se vad ett lån skulle kosta att jämföra flera erbjudanden. Genom Krea når ni flera långivare med en enda ansökan.
🎯 Så väljer du rätt mellan sale and leaseback och lån
Ett beslut av den här storleken bör fattas med marginal och i lugn och ro. Gå igenom stegen i ordning:
- Definiera syftet: vad pengarna ska användas till och hur mycket kapital ni faktiskt behöver.
- Avgör om ni vill äga fastigheten kvar. Vill ni det är ett lån aktuellt, vill ni inte det kan en försäljning vara ett alternativ.
- Räkna på betalningsförmågan med marginal. Fastigheten och verksamheten ska över tid kunna bära kostnaderna, även om räntan stiger. Belåna inte mer än ni har marginal för.
- Låt en oberoende aktör värdera fastigheten.
- Jämför flera långivare och räkna på totalkostnaden inklusive avgifter.
- Förbered underlagen: bokslut, värdering, kalkyl eller likviditetsbudget och affärsplan. Tydlig information gör det enklare för långivarna att bedöma risken.
- Vid komplexa situationer, kontakta långivaren eller en oberoende rådgivare.
Om ni landar i att behålla ägandet kan Krea vara ett första steg. De hjälper till med fastighetslån, bryggfinansiering, topplån och förvärvslån upp till 100 miljoner kr.
❓ Vanliga frågor
❓ Vad innebär sale and leaseback?
Det innebär att ett företag säljer sin fastighet till en investerare och samtidigt blir kvar som hyresgäst på ett långt hyresavtal. Kapitalet som frigörs kan användas i kärnverksamheten, medan verksamheten fortsätter i samma lokaler. Företaget äger däremot inte längre fastigheten.
❓ Kan sale and leaseback ersätta ett fastighetslån?
Båda kan lösa behovet av kapital, men på olika sätt. Ett lån innebär att företaget äger kvar fastigheten och betalar ränta och amortering, medan en försäljning innebär att ägandet övergår och hyra tar vid. Ett lån är begränsat av belåningsgraden, medan priset styr vid en försäljning. Valet handlar om ägande, kontroll och betalningsförmåga.
❓ Hur mycket kan man belåna en företagsfastighet?
Fastigheter kan normalt belånas upp till cirka 85% av marknadsvärdet, men oftast ligger belåningsgraden snarare mellan 60 och 80%. Hur hög belåningsgrad en långivare accepterar beror bland annat på fastighetstyp, och en hyresfastighet med stabila hyresintäkter kan normalt belånas högre än en specialiserad industrifastighet. Den del som inte täcks av lånet bär företaget själv.
❓ Vilka risker finns med fastighetslån respektive sale and leaseback?
Vid ett fastighetslån ställs fastigheten som säkerhet, och om lånet inte betalas kan ni förlora fastigheten. Räntehöjningar kan dessutom påverka månadskostnaden. Vid sale and leaseback försvinner ägandet och verksamheten blir beroende av hyresavtalets villkor. Räkna därför med marginal oavsett vilket alternativ ni väljer.
❓ Kan man använda en redan belånad fastighet som säkerhet?
Ja, en befintlig fastighet kan användas som säkerhet även om den redan är belånad. Genom att utnyttja övervärdet kan kapital frigöras, medan det befintliga lånet ligger kvar. Det är långivaren som avgör vilka villkor som gäller.
❓ Vilka krav ställs för fastighetslån till företag?
Företaget ska vara registrerat i Sverige, den som söker ska ha en ledande roll eller vara firmatecknare, och säkerhet ska kunna ställas, till exempel fastigheten som pant, borgensmän eller företagsinteckning. Ansökan kan innehålla en värdering av fastigheten, en kalkyl eller likviditetsbudget, minst ett bokslut och en affärsplan. Bedömningen görs utifrån kreditvärdighet, säkerheter och projektets utsikter.
❓ Vad är ett brygglån och när kan det passa?
Ett brygglån är kortsiktig finansiering i väntan på exempelvis en försäljning, refinansiering eller slutbetalning. Löptiden är ofta några månader upp till 24 månader. Räkna med högre ränta och kort löptid.
❓ Hur hittar jag det bästa erbjudandet på fastighetslån?
Genom att gå via en låneförmedlare kan du nå flera banker och långivare med en enda ansökan. Ju tydligare information du lämnar, desto enklare är det för långivarna att bedöma risken och anpassa villkoren. Jämför alltid erbjudandena och räkna på totalkostnaden.
🏆 Sammanfattning
Sale and leaseback innebär att ni säljer fastigheten till en investerare och blir kvar som hyresgäst, medan ett fastighetslån innebär att ni äger kvar och lånar mot fastigheten. Lånet är begränsat av belåningsgraden, normalt upp till cirka 85% av marknadsvärdet, medan priset styr vid en försäljning. Det avgörande är om ni vill behålla ägandet och hur mycket marginal verksamheten har för att bära kostnaderna.
Kom ihåg att fastigheten ställs som säkerhet vid ett lån, och att utebliven betalning kan leda till att ni förlorar den. Vid komplexa situationer bör ni kontakta långivaren eller en oberoende rådgivare.
Räntor och villkor ändras löpande och sätts individuellt efter kreditprövning. Verifiera alltid aktuell information direkt med långivaren innan du ansöker. Att låna kostar pengar — se till att du kan betala tillbaka lånet.
Om skribenten
