Besparingen är ränteskillnaden multiplicerad med lånebeloppet. En sänkning av räntemarginalen med 0,50 procentenheter på ett lån på 20 000 000 kr motsvarar 100 000 kr per år, förutsatt att lånebeloppet är oförändrat under året.
Hur stor skillnad ni faktiskt kan få beror på bolagets ekonomi, fastighetens värde och läge samt vilken säkerhet som ställs. Räntan sätts individuellt efter kreditprövning och kan bli högre än i exemplet. Eftersom räntan i regel går att förhandla och långivare gör olika bedömningar lönar det sig att jämföra flera innan ni lägger om lånet.
💡 Vår rekommendation
För de flesta fastighetsbolag som undrar hur mycket de kan spara på att konkurrensutsätta sitt fastighetslån rekommenderar vi Krea.
Krea specialiserar sig på lån till fastigheter och hjälper enligt uppgift till med bryggfinansiering, topplån och förvärvslån upp till 100 miljoner kr, vilket gör förmedlaren relevant även för lån i storleksordningen 20 000 000 kr. Som förmedlare kan en ansökan nå flera långivare, så att ni slipper förhandla med en bank i taget. Att Krea ofta kräver säkerhet i fastighet passar en omläggning där fastigheten redan är pantsatt.
📊 Jämförelse: långivare och förmedlare för fastighetslån till företag
Tabellen samlar långivare och förmedlare som riktar sig till företag och fastighetsägare och som är relevanta när ni vill jämföra villkor för ett befintligt lån. Fokus ligger på det som avgör om en omläggning kan vara aktuell för just ert bolag.
| Långivare | Typ | Målgrupp | Relevant vid omläggning | Erbjudande |
|---|---|---|---|---|
| Krea | Förmedlare, fastighetslån | Företagare och fastighetsinvesterare | Specialiserat på större fastighetslån, hjälper även till med bryggfinansiering och topplån | Se erbjudande → |
| Creddo | Förmedlare, företagslån | Små och medelstora fastighetsbolag | Hjälper till att jämföra fastighetslån, riktar sig endast mot juridiska personer | Se erbjudande → |
| Svea Bank | Fastighetslån | Företag och privatpersoner med behov | Flexibla lösningar när andra banker nekar | Se erbjudande → |
| toborrow | Förmedlare | Företag | Kreditspecialister diskuterar bolagets behov och samarbetar med flera banker och långivare, däribland Serafim Finans | – |
| SEB | Bank, fastighetslån | Företag och bostadsrättsföreningar | Fast eller rörlig ränta, individuell prissättning och pantbrev med fullt belåningsvärde som säkerhet | – |
Tabellen visar inga räntor, eftersom räntan på ett fastighetslån sätts individuellt utifrån bolagets kreditvärdighet samt fastighetens läge och marknadsvärde. Jämför därför alltid skriftliga offerter där ränta och avgifter redovisas tillsammans.
📋 Vad ni lär er i den här guiden
I den här guiden går vi igenom:
- hur ränteskillnaden räknas om till kronor per år
- vilka kostnader och avgifter som tillkommer vid en omläggning
- vad som påverkar räntan på ett fastighetslån
- hur ni jämför långivare utan onödiga kreditupplysningar
- hur ni går vidare steg för steg
🏠 Fastighetslån förklarat — från grunden
🛡️ Säkerhet och belåningsgrad
Ett fastighetslån innebär att långivaren tar pant i en fastighet som ägs av bolaget eller privat av företrädare för bolaget. Pantsättningen sker genom pantbrev, som registreras hos Lantmäteriet. Eftersom fastigheten fungerar som säkerhet blir villkoren ofta mer förmånliga än för lån utan pant.
Normalt kan en fastighet belånas upp till cirka 85% av marknadsvärdet, men belåningsgraden ligger oftast mellan 60% och 80%. Behöver ni finansiering över den nivån kan fastighetslånet i vissa fall kombineras med andra låneformer, till exempel företagslån.
💰 Ränta och amortering
Räntan är kostnaden för lånet och betalas löpande under löptiden. Nivån beror på marknadsräntan, risken i bolaget och vilken säkerhet som ställts. Ni kan välja rörlig ränta, som följer marknadsräntan, eller fast ränta, som skyddar mot förändringar. Ett lån kan också delas upp i flera delar med olika bindningstider för att sprida ränterisken.
Återbetalningen sker oftast genom amortering. Vid rak amortering betalar ni en fast summa varje månad, medan ett annuitetslån har ett totalbelopp för både ränta och amortering som är lika stort varje månad om räntan inte ändras. Valet av amorteringsform påverkar både likviditet och totalkostnad. Löptiden för långsiktiga fastighetslån ligger vanligtvis mellan 10 och 25 år, och i vissa fall upp till 30 år.
⚠️ Vad konkurrensutsättning innebär och vilka risker som finns
Att konkurrensutsätta ett befintligt lån innebär att ni ber flera långivare lämna villkor på samma finansiering och använder dem för att lägga om lånet eller förhandla med nuvarande långivare. Vid en refinansiering samlas befintliga lån, kopplade till fastigheten eller andra företagslån och krediter, i ett fastighetslån med lägre ränta och bättre villkor.
Tänk på att fastigheten ställs som säkerhet. Om lånet inte kan betalas tillbaka kan långivaren utnyttja säkerheten, och bolaget riskerar att förlora fastigheten. Vid rörlig ränta ökar dessutom månadskostnaden när marknadsräntan stiger.
✅ Vad gäller vid omförhandling av fastighetslån — och vad gäller inte?
Många förutsättningar vid en omläggning missförstås. Tabellen visar vad som är möjligt och var begränsningarna finns.
| Scenario | Möjligt? | Notering |
|---|---|---|
| Använda en redan belånad fastighet som säkerhet för ytterligare finansiering | ✅ | Det befintliga lånet ligger kvar, och ett eventuellt övervärde kan frigöra kapital |
| Lägga om eller samla befintliga lån i ett fastighetslån | ✅ | Gäller lån kopplade till fastigheten eller andra företagslån och krediter, med målet lägre ränta och bättre villkor |
| Förhandla räntan med nuvarande långivare | ✅ | Räntan brukar kunna förhandlas, och offerter från andra långivare ger er ett underlag |
| Jämföra flera långivare utan flera kreditupplysningar | ⚠️ | Via en förmedlare räcker en ansökan och en kreditupplysning, medan flera direkta ansökningar kan ge flera upplysningar som kan påverka negativt |
| Belåna över cirka 85% av marknadsvärdet med fastighetslån | ❌ | Normalt tak, men i vissa fall kan fastighetslånet kombineras med andra låneformer, till exempel företagslån |
| Räkna med samma ränta som ett annat bolag | ❌ | Räntan sätts individuellt utifrån bolagets ekonomi, fastigheten och säkerheten |
Vill ni se hur flera långivare värderar just er fastighet kan ni skicka en förfrågan till Krea, som specialiserar sig på fastighetsfinansiering för företag.
💰 Vad kostar ett fastighetslån — och vad kan ni spara?
Kostnaden för ett fastighetslån består av ränta, avgifter och amortering. Besparingen vid en omläggning är därför skillnaden i total kostnad, inte bara skillnaden i ränta.
📊 Kostnader per låneform
| Låneform | Typisk löptid | Kostnadsbild |
|---|---|---|
| Långsiktigt fastighetslån | 10–25 år, i vissa fall upp till 30 år | Ränta, uppläggningsavgift, kreditavgift samt kostnader för pantbrev och värdering |
| Brygglån | Från någon månad upp till 24 månader | Kortsiktig finansiering, räkna med högre ränta och kort löptid |
| Byggnadskreditiv | Ofta upp till 2 år | Ränta betalas oftast bara på den del av krediten som utnyttjas |
| Refinansiering av befintliga lån | Som det nya fastighetslånet | Kan sänka räntan och frigöra kapital, men engångskostnader tillkommer |
💡 Exempelkalkyl: 0,50 procentenheter på 20 000 000 kr
Exemplet är en illustration och inte en offert. Antagandena är att lånebeloppet är 20 000 000 kr, att räntan sänks med 0,50 procentenheter, att räntan beräknas på hela lånebeloppet under ett helår och att ingen amortering sker under året. Engångskostnader är inte inräknade.
- Årlig besparing: 20 000 000 kr × 0,50% = 100 000 kr
- Per månad: 100 000 kr / 12 ≈ 8 333 kr
- Över fem år: 5 × 100 000 kr = 500 000 kr, under förutsättning att både lånebelopp och ränteskillnad är oförändrade
Amorterar ni minskar lånebeloppet och därmed besparingen i kronor. Tabellen visar hur den årliga besparingen förändras med lånebelopp och ränteskillnad, enligt samma antaganden.
| Lånebelopp | 0,25 procentenheter | 0,50 procentenheter | 1,00 procentenheter |
|---|---|---|---|
| 10 000 000 kr | 25 000 kr | 50 000 kr | 100 000 kr |
| 20 000 000 kr | 50 000 kr | 100 000 kr | 200 000 kr |
| 50 000 000 kr | 125 000 kr | 250 000 kr | 500 000 kr |
Även små skillnader i ränta kan alltså bli stora summor över tid. Vilken ränteskillnad som är realistisk för er fastighet vet ni först när långivarna har kreditprövat bolaget.
🧾 Engångskostnader vid omläggning
Nettobesparingen är årlig besparing × antal år − engångskostnader. Till engångskostnaderna kan uppläggningsavgift, kreditavgift samt kostnader för pantbrev och värdering höra. Ju lägre engångskostnader i förhållande till årsbesparingen, desto snabbare tjänar ni in dem.
Räkna på totalränta inklusive alla avgifter, eftersom en låg ränta kan dölja höga avgifter. Kontrollera också villkoren i ert nuvarande låneavtal innan ni lägger om.
🎯 Faktorer som påverkar räntan
- Bolagets kreditvärdighet och återbetalningsförmåga, bedömd utifrån ekonomi, kassaflöde och skuldsättning.
- Fastighetens läge och marknadsvärde.
- Säkerheten som ställs, till exempel pantbrev i fastigheten eller borgen.
- Lånebelopp och belåningsgrad.
- Löptiden, där en kortare löptid ger lägre sammanlagd räntekostnad men kan ge en högre ränta i procent.
- Marknadsräntan och valet mellan fast och rörlig ränta.
- Syftet med lånet och projektets utsikter.
🎯 Så väljer ni rätt fastighetslån
Stegen nedan går från kartläggning till beslut. Steg 2 och 6 avgör lönsamheten och risken.
- Kartlägg ert nuvarande lån. Notera lånebelopp, ränta, räntebindning, löptid, amorteringsform och avgifter. Läs avtalet och fråga långivaren vilka villkor som gäller vid en omläggning.
- Räkna ut vad ränteskillnaden är värd. Multiplicera lånebeloppet med ränteskillnaden och dra av engångskostnaderna.
- Låt en oberoende aktör värdera fastigheten. Värdet styr belåningsgraden och därmed villkoren.
- Samla underlaget. Långivare vill vanligtvis se senaste bokslut och uppgifter om fastigheten, som värdering, hyresavtal och driftskostnader. En kalkyl eller likviditetsbudget kan också efterfrågas.
- Jämför flera långivare. Låt dem presentera sina bästa villkor. Via en förmedlare blir det en kreditupplysning i stället för flera.
- Anpassa räntebindning och amortering efter betalningsförmågan. Räkna med marginal om räntan stiger, särskilt vid rörlig ränta. En amorteringsfri period kan vara lockande, men kostnaden skjuts oftast framåt. Var realistisk med framtida kassaflöden och låna inte mer än vad bolaget med marginal klarar att betala tillbaka.
- Använd offerterna i förhandlingen. Räntan går i regel att förhandla. Visa nuvarande långivare de konkurrerande villkoren och se om de kan matcha dem innan ni lägger om.
Har ni flera fastigheter, en komplex ägarstruktur eller andra särskilda omständigheter bör ni kontakta långivaren eller en oberoende rådgivare. Den här guiden är allmän vägledning och ersätter inte personlig rådgivning.
När underlaget är klart är nästa steg att ta in villkor från flera långivare, och för fastighetsbolag är Krea vårt förstahandsval.
❓ Vanliga frågor
❓ Hur mycket kan vi spara på att konkurrensutsätta fastighetslånet?
Det beror på ränteskillnaden och lånebeloppet. En sänkning med 0,50 procentenheter på 20 000 000 kr motsvarar 100 000 kr per år innan engångskostnader. Vilken ränteskillnad ni kan nå avgörs först efter kreditprövning.
❓ Går det att pruta på räntan på ett befintligt fastighetslån?
Räntan brukar kunna förhandlas, och olika långivare gör olika bedömningar. Det starkaste underlaget är konkreta villkor från andra långivare. Låt flera långivare presentera sina bästa villkor, eftersom även små skillnader i ränta kan bli stora summor över tid.
❓ Påverkas bolagets kreditupplysning om vi jämför flera långivare?
Flera kreditupplysningar via UC kan påverka negativt. Ansöker ni via en låneförmedlare blir det bara en kreditupplysning, och ni kan därefter välja långivare utifrån en jämförelse av de räntor och avgifter som respektive långivare erbjuder.
Jämför fastighetslån hos Krea →
❓ Vad kostar det att lägga om ett fastighetslån?
Utöver räntan kan uppläggningsavgift, kreditavgift samt kostnader för pantbrev och värdering tillkomma. Avgifterna varierar mellan långivare, så be om samtliga kostnader skriftligt och dra av engångskostnaderna från den beräknade besparingen.
❓ Hur hög belåningsgrad kan ett fastighetsbolag ha?
Normalt kan en fastighet belånas upp till cirka 85% av marknadsvärdet, men belåningsgraden ligger oftast mellan 60% och 80%. Vilken nivå en långivare accepterar beror bland annat på fastighetstypen, och en hyresfastighet med stabila hyresintäkter kan normalt belånas högre än en specialiserad industrifastighet. Sikta inte på högsta möjliga belåning, eftersom den minskar bolagets marginal.
❓ Kan vi använda en redan belånad fastighet som säkerhet?
Ja, en befintlig fastighet kan användas som säkerhet även om den redan är belånad. Genom att utnyttja ett eventuellt övervärde kan kapital frigöras, medan det befintliga lånet ligger kvar. Ett fastighetslån kan alltså användas även för andra investeringar än köp, till exempel expansion, nya maskiner eller rörelsekapital.
❓ Vilka underlag behöver vi för att lägga om lånet?
Långivare vill vanligtvis se senaste bokslut och uppgifter om fastigheten, som värdering, hyresavtal och driftskostnader. Ansökan kan också innehålla en kalkyl eller likviditetsbudget och en affärsplan. Bedömningen görs utifrån bolagets kreditvärdighet, säkerheterna och projektets utsikter.
❓ Ska vi välja fast eller rörlig ränta?
Fast ränta skyddar mot förändringar i marknadsräntan. Rörlig ränta följer marknadsräntan, så att ni betalar mer när räntan går upp och mindre när den går ner. Genom att dela upp lånet i flera delar med olika bindningstider kan ni sprida ränterisken. Valet beror på hur stora räntesvängningar bolagets kassaflöde tål.
❓ Vad gör vi om vi får avslag?
Ta reda på anledningen till avslaget och utvärdera motiveringen. Fråga er om det finns brister att åtgärda, om underlaget kan förbättras, om ytterligare säkerhet kan lämnas eller om lånebeloppet kan minskas. Det lönar sig ofta att prata med flera långivare, eftersom de gör olika bedömningar. Svea Bank erbjuder enligt uppgift flexibla lösningar när andra banker nekat, men även där görs en kreditprövning.
❓ Hur lång löptid har ett fastighetslån för företag?
För långsiktiga fastighetslån ligger löptiden vanligtvis mellan 10 och 25 år. I vissa fall kan den vara upp till 30 år, särskilt för bostadsfastigheter eller långsiktiga kassaflödesfastigheter. Brygglån har betydligt kortare löptid, från någon månad upp till 24 månader, och byggnadskreditiv löper ofta upp till 2 år.
🏆 Sammanfattning
Det viktigaste att ta med sig:
- Besparingen är ränteskillnaden multiplicerad med lånebeloppet. 0,50 procentenheter på 20 000 000 kr motsvarar 100 000 kr per år innan engångskostnader.
- Räntan sätts individuellt och går i regel att förhandla, så jämför flera långivare innan ni lägger om.
- Via en förmedlare får ni villkor från flera långivare med en kreditupplysning.
- Räkna på totalkostnad inklusive uppläggningsavgift, kreditavgift, pantbrev och värdering.
- Fastigheten är säkerhet för lånet. Anpassa bindning och amortering efter betalningsförmågan och låna inte mer än bolaget med marginal klarar.
Ett naturligt första steg för de flesta fastighetsbolag är att ta in villkor via Krea.
Små och medelstora fastighetsbolag kan också titta på Creddo, som riktar sig mot juridiska personer.
Räntor och villkor ändras löpande och sätts individuellt efter kreditprövning. Verifiera alltid aktuell information direkt med långivaren innan du ansöker. Att låna kostar pengar — se till att du kan betala tillbaka lånet.
Om skribenten
