Kommersiella fastigheter i Malmö, Lund och resten av Öresundsregionen finansieras vanligtvis med ett fastighetslån där fastigheten ställs som säkerhet genom pantbrev. Normalt kan en fastighet belånas upp till cirka 85% av marknadsvärdet, men i praktiken ligger belåningsgraden oftast mellan 60 och 80%. Resten måste du finansiera med eget kapital.
Beroende på projekt kan låneformen i stället vara ett brygglån (löptid upp till 24 månader) eller ett byggnadskreditiv (ofta upp till 2 år) vid nybyggnation och renovering. Långivaren bedömer företagets kreditvärdighet, fastighetens kassaflöde och säkerheterna, och priset sätts individuellt. Eftersom fastigheten är din säkerhet kan uteblivna betalningar i värsta fall leda till att du förlorar den.
💡 Vår rekommendation
För de flesta som undrar hur man finansierar kommersiella fastigheter i Malmö, Lund och Öresundsregionen rekommenderar vi Krea.
Krea har specialiserat sig på lån till fastigheter och kan hjälpa till med bryggfinansiering, topplån och förvärvslån upp till 100 miljoner kr. Via en förmedlare når du flera långivare med en ansökan, vilket passar när varje objekt – lager, kontor eller hyresfastighet – bedöms utifrån sina egna förutsättningar. Räntan sätts individuellt efter kreditprövning och kan bli högre än du först räknat med, och Krea kräver ofta säkerhet i fastighet.
📊 Jämförelse: ledande långivare för fastighetslån till kommersiella fastigheter
Tabellen visar aktörer som arbetar med fastighetsfinansiering för företag. Ränta, belåningsgrad och avgifter avgörs först vid kreditprövning av just ditt objekt, så jämförelsen utgår från vad respektive aktör gör och vem den riktar sig till.
| Aktör | Typ | Passar för | Kännetecken | Erbjudande |
|---|---|---|---|---|
| Krea | Låneförmedlare | Företagare och fastighetsinvesterare | Specialiserad på större fastighetslån och leasing; hjälper till med bryggfinansiering, topplån och förvärvslån upp till 100 miljoner kr; kräver ofta säkerhet i fastighet | Se villkor → |
| Svea Bank | Långivare | Företag och privatpersoner med fastighetsfinansieringsbehov | Fastighetslån med flexibla lösningar för kunder där andra banker tackat nej; prövningen är individuell | Se villkor → |
| Creddo | Låneförmedlare | Små och medelstora fastighetsbolag | Förmedlar företagslån och kan hjälpa dig jämföra fastighetslån; riktar sig enbart till juridiska personer | Se villkor → |
| SEB | Bank | Företag och bostadsrättsföreningar | Fastighetslån mot pantbrev med fullt belåningsvärde för bland annat hyresfastigheter, kontor, butiker, lager och industri; fastigheten ska över tid visa positivt kassaflöde | |
| toborrow | Låneförmedlare | Företag som vill nå flera långivare med en ansökan | Kreditspecialister som hjälper till med val av lånetyp och ansökan; samarbetar med flera banker och långivare, bland annat Serafim Finans |
Svea Bank vänder sig både till företag och privatpersoner, så för en kommersiell fastighet är det företagets ärende som prövas.
📋 Vad du lär dig i den här guiden
- Vilka låneformer som används för kommersiella fastigheter
- Hur belåningsgrad, säkerhet och kassaflöde avgör hur mycket du kan låna
- Vad som gäller, och inte gäller, vid ansökan
- Vad lånet kostar och vilka faktorer som styr priset
- Hur du väljer långivare steg för steg, med fokus på Malmö, Lund och Öresundsregionen
🏢 Fastighetslån för kommersiella fastigheter förklarat — från grunden
Ett fastighetslån innebär att långivaren tar pant i en fastighet som ägs av bolaget, eller privat av företrädare för bolaget. Pant i en fastighet ger långivaren en god säkerhet, vilket ofta möjliggör större lån och mer förmånliga villkor än lån utan pant. Panten ställs genom pantbrev, som intecknas hos Lantmäteriet och lämnas över till långivaren.
Finansieringen bedöms på fastigheten, företaget och projektet. Fastighetens läge och marknadsvärde är två av de faktorer som påverkar räntan, så ett objekt i Malmö, Lund eller längre ut i regionen prissätts utifrån sina egna förutsättningar.
🏢 Vilka objekt kan finansieras?
Ett fastighetslån kan användas för att köpa, renovera eller bygga om lokaler och lagerbyggnader, för att bygga om fastigheter till hyres- eller bostadsrätter och för att refinansiera befintliga lån. Typiska objekt är:
- Hyresfastigheter, till exempel flerbostadshus och blandfastigheter
- Kommersiella fastigheter, som kontor, butiker, lager och industri
- Lantbruksenheter, det vill säga jord- och skogsbruksfastigheter
Samma låneformer används oavsett om objektet är ett lager i ett logistikläge längs E6, en kontorsfastighet i Malmö eller ett flerbostadshus i Lund.
🧱 Vilka låneformer används?
- Fastighetsförvärv: finansierar hela eller delar av köpet, med den nya fastigheten som säkerhet.
- Brygglån: kortsiktig finansiering i väntan på försäljning, refinansiering eller slutbetalning, med löptid från någon månad upp till 24 månader.
- Byggnadskreditiv: används vid nybyggnation och renovering, med successiv utbetalning och ränta oftast bara på den del som utnyttjats.
- Företagslån med fastighet som säkerhet: frigör kapital via övervärdet i en fastighet du redan äger, även om den redan är belånad.
- Refinansiering: samlar och lägger om befintliga lån till ett fastighetslån med andra villkor.
Eftersom ett lån normalt täcker högst cirka 85% av marknadsvärdet behöver du själv stå för resten som kontantinsats.
⚠️ Vilka risker bör du känna till?
Fastigheten är din säkerhet. Om du inte kan betala tillbaka lånet kan långivaren utnyttja säkerheten, och i värsta fall förlorar du fastigheten. Uteblivna betalningar kan också leda till en betalningsanmärkning, som försvårar nya lån.
Räntan kan vara rörlig eller fast. En rörlig ränta följer marknadsräntan, så en räntehöjning ökar din månadskostnad, medan en fast ränta skyddar mot förändringar under bindningstiden. Går någon i personlig borgen för lånet kan även den personen drabbas om bolaget inte kan betala.
✅ Vad gäller för fastighetslån till kommersiella fastigheter — och vad gäller inte?
Många missförstånd handlar om belåningsgrad, säkerhet och vem som kan söka. Tabellen reder ut de vanligaste situationerna.
| Scenario | Möjligt? | Notering |
|---|---|---|
| Belåna 100% av fastighetens värde | ❌ | Normalt upp till cirka 85% av marknadsvärdet, oftast 60-80%. Resten finansieras med eget kapital. |
| Ansöka som nystartat bolag | ⚠️ | Kan fungera om säkerheten är tillräcklig, till exempel genom personlig borgen, medfinansiär eller ett starkt affärscase. |
| Använda en redan belånad fastighet som säkerhet för nytt lån | ✅ | Övervärdet kan frigöra kapital medan det befintliga lånet ligger kvar. |
| Ansöka med ett bolag som inte är registrerat i Sverige | ❌ | Ett grundkrav är att företaget är registrerat i Sverige och att den som söker har en ledande roll eller är firmatecknare. |
| Låna utan att sätta fastigheten i pant | ⚠️ | Kan gå med annan säkerhet, till exempel borgensman eller företagsinteckning, men ofta med lägre belopp och kortare återbetalningstid. |
| Finansiera nybyggnation med ett vanligt fastighetslån | ⚠️ | Vid nybyggen används oftast ett byggnadskreditiv. |
| Få samma ränta som andra företag | ❌ | Prissättningen är individuell och beror bland annat på kreditvärdighet, läge och marknadsvärde. |
| Skicka separata ansökningar till många långivare | ⚠️ | Flera kreditupplysningar kan påverka negativt, medan en förmedlare ger en kreditupplysning. |
| Söka igen hos en annan långivare efter avslag | ✅ | Olika långivare gör olika bedömningar, så ta reda på avslagsorsaken först. |
Vill du undvika flera separata kreditupplysningar kan en förmedlare vara ett alternativ. Krea, som är specialiserad på fastighetslån upp till 100 miljoner kr, är en sådan förmedlare.
💰 Vad kostar fastighetslån för kommersiella fastigheter?
Räntan på ett fastighetslån sätts individuellt och baseras bland annat på företagets kreditvärdighet samt fastighetens läge och marknadsvärde. Eftersom fastigheten är säkerhet blir villkoren ofta mer förmånliga än vid lån utan pant. Räntan kan ändå skilja sig mycket mellan långivare, och ibland mellan olika projekt.
Utöver räntan kan avgifter tillkomma, och löptiden skiljer sig åt mellan låneformerna.
| Låneform | Löptid | Kostnadspunkter | Erbjudande |
|---|---|---|---|
| Fastighetsförvärv (långsiktigt lån) | Oftast 10-25 år, i vissa fall upp till 30 år | Ränta, amortering (annuitet, rak amortering eller bullet-lösning), uppläggningsavgift, kreditavgift, kostnad för pantbrev och värdering | Se villkor → |
| Brygglån | Från någon månad upp till 24 månader | Räkna med högre ränta och kort löptid | Se villkor → |
| Byggnadskreditiv | Ofta upp till 2 år under byggperioden | Ränta oftast bara på den del av krediten som utnyttjas | |
| Företagslån med fastighet som säkerhet | Uppgift ej tillgänglig | Ränta och avgifter enligt långivarens villkor | |
| Refinansiering av befintliga lån | Uppgift ej tillgänglig | Kan sänka räntekostnaden om lånen läggs om på bättre villkor |
Faktorer som påverkar totalkostnaden:
- Företagets kreditvärdighet och betalningshistorik
- Fastighetens läge och marknadsvärde
- Belåningsgrad och vilken säkerhet som ställs
- Rörlig eller fast ränta samt bindningstid
- Löptid och amorteringsform
- Avgifter, som uppläggning, kredit, pantbrev och värdering
- Amorteringsfria perioder, där kostnaden ofta bara skjuts framåt
Räkna alltid på totalkostnaden inklusive alla avgifter, eftersom en låg ränta kan dölja höga avgifter. Behöver du kortsiktig finansiering hjälper Krea bland annat till med bryggfinansiering, topplån och förvärvslån upp till 100 miljoner kr.
🎯 Så väljer du rätt fastighetslån för kommersiella fastigheter
- Utgå från syftet. Avgör om du ska köpa, refinansiera, bygga om, bygga nytt eller frigöra kapital ur en fastighet du redan äger, och matcha det mot rätt låneform.
- Räkna med marginal. Fastighetens kassaflöde ska täcka drift, ränta och amortering med marginal. Testa hur en räntehöjning påverkar månadskostnaden, särskilt vid rörlig ränta, och låna inte mer än du bekvämt klarar. Maximal belåning är aldrig ett mål i sig.
- Samla underlag. Långivare vill ofta se fastighetsvärdering, kalkyl eller likviditetsbudget, minst ett bokslut, affärsplan samt hyresavtal och driftskostnader.
- Använd en oberoende värdering. Se till att värderingen görs av en oberoende aktör.
- Jämför flera långivare. Låt dem presentera sina villkor och jämför totalkostnaden. En förmedlare ger en kreditupplysning i stället för flera.
- Kontrollera kraven tidigt. Företaget ska vara registrerat i Sverige, och långivare vill ofta veta mer om ägarstrukturen. Det är särskilt värt att klargöra om ägare eller verksamhet finns på båda sidor om Öresund.
- Ta avslag som information. Ta reda på orsaken, se om säkerheten eller lånebeloppet kan justeras och prata med fler långivare.
Har du flera fastigheter, flera ägare eller en komplex företagsstruktur bör du kontakta långivaren eller en oberoende rådgivare innan du ansöker. Vill du jämföra långivare för ditt objekt kan du börja med Krea, som arbetar med fastighetslån upp till 100 miljoner kr.
❓ Vanliga frågor
❓ Hur mycket kan man belåna en kommersiell fastighet?
Normalt kan en fastighet belånas upp till cirka 85% av marknadsvärdet, men i praktiken ligger belåningsgraden oftast mellan 60 och 80%. Det exakta taket varierar mellan långivare och fastighetstyp. En hyresfastighet med stabila hyresintäkter kan normalt belånas högre än en specialiserad industrifastighet. En lägre belåningsgrad än maxnivån ger dessutom större marginal om räntan stiger.
❓ Vilka krav ställs på företaget som söker?
Företaget ska vara registrerat i Sverige, den som söker ska ha en ledande roll eller vara firmatecknare, och någon form av säkerhet behövs. Säkerheten kan vara fastigheten som pant, en eller flera borgensmän eller företagsinteckning. Det kan gå att söka som aktiebolag, handelsbolag, kommanditbolag och enskild firma, men det varierar mellan långivare.
❓ Kan ett nystartat bolag få fastighetslån?
Det kan gå om det finns tillräcklig säkerhet, till exempel personlig borgen, en medfinansiär eller ett starkt affärscase. I vissa fall kan även en extern investerare eller ett moderbolag stå som garant. Det kan vara svårare för småföretag med svag ekonomi, och vissa långivare ställer krav på att företaget varit verksamt en viss tid eller har minst ett bokslut.
❓ Vad är skillnaden mellan brygglån och byggnadskreditiv?
Ett brygglån är kortsiktig finansiering i väntan på exempelvis försäljning eller refinansiering, med löptid från någon månad upp till 24 månader. Ett byggnadskreditiv används vid nybyggnation och renovering, betalas ut successivt i takt med projektet och löper ofta upp till 2 år. Krea hjälper bland annat till med bryggfinansiering.
❓ Kan jag använda en fastighet jag redan äger som säkerhet?
Ja, du kan använda en befintlig fastighet som säkerhet även om den redan är belånad. Övervärdet frigör då kapital som kan användas till exempelvis expansion, maskiner eller rörelsekapital, medan det befintliga lånet ligger kvar. Tänk på att fastigheten då står som säkerhet för ytterligare ett lån.
❓ Hur ansöker jag, och påverkar det min kreditupplysning?
Du kan vända dig direkt till en bank, till exempel Swedbank eller SBAB, eller gå via en låneförmedlare som skickar en ansökan till flera långivare. Flera separata kreditupplysningar kan påverka negativt, medan en ansökan via förmedlare bara blir en kreditupplysning. Ju tydligare uppgifter du lämnar, desto lättare är det för långivarna att bedöma risken.
❓ Ska jag välja rörlig eller fast ränta?
En rörlig ränta följer marknadsräntan och ger lägre kostnad när räntan sjunker men högre när den stiger. En fast ränta skyddar mot förändringar under bindningstiden. Hos vissa långivare kan du dela upp lånet i flera delar med olika bindningstider för att sprida ränterisken.
❓ Vad gör jag om jag får avslag?
Ta reda på orsaken och utvärdera långivarens motivering. Kan du förbättra affärsplanen, lämna ytterligare säkerhet eller minska lånebeloppet? Du kan också vända dig till andra långivare, eftersom olika långivare gör olika bedömningar och erbjuder olika villkor.
❓ Vad gäller om jag driver verksamhet på båda sidor om Öresund?
Kraven är att företaget är registrerat i Sverige och att den som söker har en ledande roll eller är firmatecknare. Vissa långivare kräver dessutom svenskt bankkonto, och långivare vill ofta veta mer om övriga ägare och ägarstrukturen. Har du flera fastigheter, flera ägare eller en struktur som sträcker sig över landsgränser bör du tidigt kontakta långivaren eller en oberoende rådgivare.
❓ Hur bedöms ett lager- eller logistikobjekt?
För en fastighet som företaget använder själv räknar banken, hos till exempel SEB, på verksamhetens betalningsförmåga. För en uthyrd fastighet ska hyresintäkterna täcka drift, ränta och amortering med marginal. Säkerheten är pantbrev i fastigheten och belåningsgraden varierar med fastighetstyp.
❓ Kan man finansiera ombyggnad till hyresrätter eller bostadsrätter?
Ja, ett fastighetslån kan användas för att bygga om fastigheter till hyres- eller bostadsrätter. Vid nybyggnation används oftast ett byggnadskreditiv med successiv utbetalning. Långivaren bedömer även projektets utsikter, och ansökan innehåller ofta värdering, kalkyl eller likviditetsbudget och affärsplan.
🏆 Sammanfattning
- Kommersiella fastigheter finansieras oftast med fastighetslån mot pantbrev, där belåningen normalt ligger upp till cirka 85% av marknadsvärdet och oftast mellan 60 och 80%.
- Låneformen följer syftet: förvärv, brygglån, byggnadskreditiv, lån på övervärde eller refinansiering.
- Räntan sätts individuellt och påverkas av kreditvärdighet, läge och marknadsvärde, så räkna alltid på totalkostnaden inklusive avgifter.
- Fastigheten är din säkerhet, och räntehöjningar påverkar månadskostnaden. Lämna marginal i kalkylen.
- Jämför flera långivare, gärna via en förmedlare som ger en kreditupplysning.
För de flesta som söker fastighetslån till en kommersiell fastighet är Krea ett naturligt första steg. Är du ett litet eller medelstort fastighetsbolag kan även Creddo vara värt att jämföra.
Räntor och villkor ändras löpande och sätts individuellt efter kreditprövning. Verifiera alltid aktuell information direkt med långivaren innan du ansöker. Att låna kostar pengar — se till att du kan betala tillbaka lånet.
Om skribenten
