Stämpelskatten på nya pantbrev är 2% av pantbrevets belopp, och till det kommer en expeditionsavgift på 375 kr. Formeln blir: pantbrevets belopp × 0,02 + 375 kr. Ett nytt pantbrev på 5 000 000 kr kostar alltså 100 000 kr i stämpelskatt plus 375 kr, totalt 100 375 kr.
Skatten gäller nya pantbrev. Finns det redan uttagna pantbrev i fastigheten kan de användas som säkerhet hos vissa långivare, och då behöver du bara ta ut nya pantbrev för den del som inte täcks. I räkneexemplet längre ned minskar kostnaden med 100 000 kr på det sättet.
💡 Vår rekommendation
För de flesta som undrar hur stämpelskatten på pantbrev för kommersiella fastigheter beräknas, och som vill jämföra finansieringsupplägg, rekommenderar vi Krea.
Stämpelskatten på nya pantbrev är 2% av beloppet, så kostnaden växer i takt med lånet. Det gör att det lönar sig att jämföra upplägg innan du tar ut nya pantbrev. Krea är specialiserat på större fastighetslån och kan hjälpa till med bland annat bryggfinansiering, topplån och förvärvslån upp till 100 miljoner kr. Säkerhet i fastigheten krävs ofta, så pantbrevskostnaden bör ingå i kalkylen från start.
📊 Jämförelse: ledande långivare för fastighetslån till företag
Tre långivare i vårt underlag riktar sig mot företag och fastighetsägare. Räntan sätts individuellt efter kreditprövning och varierar mellan långivare och projekt, så pantbrevskostnaden är bara en del av totalkostnaden. Använd tabellen för att välja vilka du vill kontakta.
| Långivare | Typ | Passar | Styrka | Högsta lånebelopp | Erbjudande |
|---|---|---|---|---|---|
| Krea | Låneförmedlare, fastighetslån | Företagare och fastighetsinvesterare | Specialiserade på större fastighetslån och leasing | Upp till 100 miljoner kr | Jämför Kreas villkor → |
| Creddo | Låneförmedlare, företagslån | Små och medelstora fastighetsbolag | Hjälper dig jämföra fastighetslån, endast för juridiska personer | Uppgift ej tillgänglig | Se Creddos erbjudande → |
| Svea Bank | Bank, fastighetslån | Företag och privatpersoner | Flexibla lösningar när andra banker nekar | Uppgift ej tillgänglig | Kolla villkor hos Svea Bank → |
Krea och Creddo är låneförmedlare, vilket innebär att en ansökan kan nå flera banker och långivare. Svea Bank är en bank som lyfter fram flexibla lösningar när andra banker sagt nej.
Två begränsningar är värda att ha med i kalkylen. Creddo riktar sig enbart mot juridiska personer, och Krea kräver ofta säkerhet i fastighet.
📋 Vad du lär dig i den här guiden
- Hur stämpelskatten på nya pantbrev beräknas steg för steg
- Vad expeditionsavgiften på 375 kr innebär för totalkostnaden
- Hur du kan utnyttja befintliga inteckningar för att minska behovet av nya pantbrev
- Vad pantbrevskostnaden blir på olika belopp, med uträknade exempel
- Hur du väljer upplägg utan att låna mer än vad som är försvarbart
🏠 Pantbrev och stämpelskatt förklarat från grunden
Ett pantbrev är ett bevis på inteckning i en fastighet och registreras hos Lantmäteriet. När ett företag lånar med fastigheten som säkerhet pantsätter det fastigheten genom att lämna över pantbrevet till banken eller långivaren.
Det är när nya pantbrev tas ut som stämpelskatten uppstår. Skatten är 2% av det nya pantbrevets belopp, och därtill kommer en expeditionsavgift på 375 kr. Kostnaderna hör till pantbrevet och tillkommer utöver räntan och andra avgifter, till exempel uppläggningsavgift, kreditavgift och kostnad för värdering.
Så här beräknar du kostnaden:
- Ta reda på vilket belopp de nya pantbreven ska uppgå till.
- Multiplicera beloppet med 0,02 för att få stämpelskatten.
- Lägg till expeditionsavgiften på 375 kr.
För kommersiella fastigheter är beloppen ofta stora. Vissa långivare erbjuder fastighetslån upp till 100 miljoner kr, och 2% på ett nytt pantbrev av den storleken skulle vara 2 000 000 kr i stämpelskatt. Pantbrevskostnaden är alltså inte en detalj att ta lätt på.
Ett pantbrev innebär att fastigheten ställs som säkerhet. Om lånet inte kan betalas tillbaka kan långivaren utnyttja säkerheten, och om du har rörlig ränta ökar månadskostnaden när marknadsräntan stiger. Därför ska kostnaden för pantbrev alltid vägas mot företagets betalningsförmåga.
✅ Vad gäller för stämpelskatt på pantbrev och vad gäller inte?
Frågorna kring pantbrev handlar ofta om vad som utlöser skatten och vad som inte gör det. Tabellen reder ut de vanligaste situationerna.
| Scenario | Möjligt? | Notering |
|---|---|---|
| Du tar ut ett nytt pantbrev i den kommersiella fastigheten | ✅ | Stämpelskatt på 2% av beloppet plus 375 kr i expeditionsavgift. |
| Du använder pantbrev som redan är uttagna | ✅ | Hos vissa långivare kan redan uttagna pantbrev användas. Skatten avser nya pantbrev, så ingen ny stämpelskatt tillkommer för den delen. |
| Lånet är större än de befintliga pantbreven | ⚠️ | Du tar ut nya pantbrev för mellanskillnaden och betalar 2% plus 375 kr på det beloppet. |
| Du byter långivare och vill behålla befintliga pantbrev | ⚠️ | Fråga den nya långivaren i förväg om den godtar redan uttagna pantbrev. |
| Du väljer ett lån utan att pantsätta fastigheten | ⚠️ | Ofta lägre lånebelopp och kortare återbetalningstider. Säkerheten kan i stället vara en borgensman. |
| Stämpelskatten ingår i räntan | ❌ | Nej, den är en separat kostnad kopplad till pantbrevet och tillkommer utöver räntan. |
| Pantbrevskostnaden ska avgöra hur mycket du lånar | ❌ | Lånebeloppet ska styras av projektets behov och din betalningsförmåga. |
Att utnyttja befintliga pantbrev är det enklaste sättet att sänka pantbrevskostnaden, eftersom skatten avser nya pantbrev. Ta därför reda på vilka pantbrev som redan finns uttagna innan du ansöker.
Du kan också använda en fastighet som redan är belånad som säkerhet för ytterligare finansiering, genom att utnyttja övervärdet. Det befintliga lånet ligger då kvar.
Krea kan hjälpa till med bryggfinansiering, topplån och förvärvslån upp till 100 miljoner kr, och kan vara ett sätt att se vilka upplägg som är möjliga för din fastighet.
💰 Vad kostar ett nytt pantbrev för en kommersiell fastighet?
Kostnaden för nya pantbrev räknas med formeln: pantbrevets belopp × 0,02 + 375 kr. Skatten är proportionell mot beloppet, medan expeditionsavgiften är fast.
💡 Räkneexempel: nya pantbrev på olika belopp
| Nytt pantbrev | Stämpelskatt (2%) | Expeditionsavgift | Total kostnad |
|---|---|---|---|
| 1 000 000 kr | 20 000 kr | 375 kr | 20 375 kr |
| 2 500 000 kr | 50 000 kr | 375 kr | 50 375 kr |
| 5 000 000 kr | 100 000 kr | 375 kr | 100 375 kr |
| 10 000 000 kr | 200 000 kr | 375 kr | 200 375 kr |
| 20 000 000 kr | 400 000 kr | 375 kr | 400 375 kr |
Antaganden: skatten beräknas på det nya pantbrevets belopp, en expedition à 375 kr och inga övriga avgifter. Exemplen är illustrationer och inte offerter.
🔍 Räkneexempel: utnyttja befintliga pantbrev
Ett företag ska säkra ett lån på 8 000 000 kr. Fastigheten har redan uttagna pantbrev på 5 000 000 kr. Antaganden: pantbreven ska sammanlagt motsvara lånebeloppet, långivaren godtar de befintliga pantbreven och en expedition à 375 kr tillkommer.
| Upplägg | Nya pantbrev | Stämpelskatt (2%) | Expeditionsavgift | Total kostnad |
|---|---|---|---|---|
| Nya pantbrev för hela lånet | 8 000 000 kr | 160 000 kr | 375 kr | 160 375 kr |
| Befintliga pantbrev och nytt för resten | 3 000 000 kr | 60 000 kr | 375 kr | 60 375 kr |
Skillnaden är 100 000 kr, vilket motsvarar 2% av de 5 000 000 kr som redan var uttagna. Exemplet är en illustration och inte en offert.
📊 Faktorer som påverkar pantbrevskostnaden
- Pantbrevets belopp. Skatten växer i samma takt som beloppet.
- Hur stor del av säkerheten som redan finns i form av uttagna pantbrev.
- Belåningsgraden. Fastigheter kan i regel belånas upp till cirka 85% av värdet, men oftast ligger belåningen mellan 60 och 80%.
- Övriga avgifter, till exempel uppläggningsavgift, kreditavgift och kostnad för värdering.
- Räntan och amorteringsplanen. Räntan sätts individuellt efter kreditprövning och kan bli högre, och valet av amortering påverkar både likviditet och totalkostnad.
Låt behovet, inte pantbrevskostnaden, styra lånebeloppet. Vill du se vad olika upplägg kan landa i kan du jämföra hos Krea, som är specialiserat på större fastighetslån.
🎯 Så väljer du rätt fastighetslån och pantbrevsupplägg
- Räkna ut hur mycket du behöver låna och vad pengarna ska användas till. Tydliga svar på varför, till vad och hur mycket brukar göra processen snabbare.
- Kartlägg vilka pantbrev som redan är uttagna i fastigheten och hur stort belopp de uppgår till.
- Räkna pantbrevskostnaden med formeln för två alternativ: nya pantbrev för hela beloppet och utnyttjande av befintliga pantbrev.
- Lägg till övriga kostnader som ränta, uppläggningsavgift, kreditavgift och värdering. Räkna på totalkostnaden, eftersom en låg ränta kan dölja höga avgifter.
- Låt en oberoende aktör värdera fastigheten och jämför flera långivare. Via en låneförmedlare når du flera banker och långivare med en ansökan, vilket också begränsar antalet kreditupplysningar.
- Bygg in marginal. Räkna med att räntan kan stiga och låna inte maximalt bara för att det är möjligt.
Fastigheten ställs som säkerhet, och om lånet inte kan betalas tillbaka kan långivaren utnyttja säkerheten. Vid komplexa situationer, som flera fastigheter, flera ägare eller en sammansatt företagsstruktur, bör du kontakta långivaren eller en oberoende rådgivare.
Krea kan hjälpa till med förvärvslån upp till 100 miljoner kr och med bryggfinansiering och topplån, och är ett naturligt ställe att börja jämföra.
❓ Vanliga frågor
💰 Hur mycket är stämpelskatten på ett pantbrev för en kommersiell fastighet?
Stämpelskatten är 2% av beloppet på det nya pantbrevet. Utöver den tillkommer en expeditionsavgift på 375 kr. För ett pantbrev på 10 000 000 kr blir stämpelskatten 200 000 kr och den totala kostnaden 200 375 kr.
💡 Hur räknar jag ut pantbrevskostnaden steg för steg?
Multiplicera pantbrevets belopp med 0,02 och lägg till 375 kr. Med ett nytt pantbrev på 3 000 000 kr blir det 60 000 kr plus 375 kr, alltså 60 375 kr. Ränta och övriga avgifter tillkommer. Vill du se vilka lånebelopp som är möjliga för din fastighet kan du jämföra hos Krea.
🧾 Vad är expeditionsavgiften på 375 kr?
Det är en fast avgift på 375 kr som tillkommer vid uttag av nya pantbrev, utöver stämpelskatten. I våra räkneexempel antas en expedition, så avgiften räknas en gång. Fråga långivaren hur avgiften hanteras i just ditt ärende.
🛡️ Behöver jag betala stämpelskatt om fastigheten redan har pantbrev?
Stämpelskatten avser nya pantbrev. Redan uttagna pantbrev kan användas som säkerhet hos vissa långivare, och då betalar du bara skatt på de nya pantbrev som behövs för resten av lånet. Fråga alltid långivaren i förväg om den godtar dina befintliga pantbrev. Hos Krea kan du få hjälp att jämföra upplägg.
🏢 Kan jag få fastighetslån utan att pantsätta fastigheten?
Det kan gå, men lån som tas utan att fastigheten sätts i pant innebär ofta lägre lånebelopp och kortare återbetalningstider. Säkerheten kan i stället vara en borgensman. Tänk på att alla säkerheter kan utnyttjas av långivaren om lånet inte kan betalas tillbaka, vilket kan få stora konsekvenser för den som gått i borgen.
📄 Ingår stämpelskatten i räntan?
Nej. Stämpelskatten är en kostnad kopplad till pantbrevet och tillkommer utöver räntan. Dessutom kan avgifter som uppläggningsavgift, kreditavgift och kostnad för värdering tillkomma. Räkna därför på totalkostnaden och inte bara på räntan, som sätts individuellt efter kreditprövning. Du kan be om villkor hos Krea för att se helheten.
⚖️ Hur påverkar belåningsgraden pantbrevskostnaden?
Ju större lån i förhållande till fastighetens värde, desto större pantbrevsbelopp kan behövas och desto högre blir stämpelskatten. Fastigheter kan i regel belånas upp till cirka 85% av värdet, men oftast ligger belåningen mellan 60 och 80%. Låna inte maximalt bara för att det är möjligt, utan behåll marginal för ränteökningar.
📋 Vilka underlag krävs vid ansökan om fastighetslån för företag?
Företaget ska vara registrerat i Sverige, den som söker ska ha en ledande roll eller vara firmatecknare, och det ska gå att ställa säkerhet. Ansökan kan innehålla en värdering av fastigheten, en kalkyl eller likviditetsbudget, åtminstone ett bokslut och en affärsplan. Genom en låneförmedlare som Krea kan du nå flera långivare med en ansökan.
🎯 Ska jag låna så mycket som pantbreven räcker till?
Nej. Lånebeloppet ska styras av vad projektet kräver och vad företaget klarar att betala tillbaka, inte av hur mycket säkerhet som finns eller vad pantbreven kostar. Ett lån som är för stort ökar risken att fastigheten som säkerhet utnyttjas om betalningarna uteblir.
🔍 Vad gör jag om min situation är komplicerad, till exempel med flera fastigheter?
Vid flera fastigheter, flera ägare eller en sammansatt företagsstruktur bör du kontakta långivaren eller en oberoende rådgivare. Den här guiden ger allmän vägledning och inte personlig rådgivning. För att jämföra alternativ kan du börja hos Krea.
🏆 Sammanfattning
- Stämpelskatten är 2% av beloppet på nya pantbrev, och en expeditionsavgift på 375 kr tillkommer.
- Formeln är pantbrevets belopp × 0,02 + 375 kr. Ett pantbrev på 5 000 000 kr kostar 100 375 kr.
- Redan uttagna pantbrev kan hos vissa långivare minska behovet av nya. I vårt exempel blev skillnaden 100 000 kr.
- Räkna alltid på totalkostnaden med ränta, uppläggningsavgift, kreditavgift och värdering.
- Fastigheten ställs som säkerhet, så lån ska anpassas efter betalningsförmåga och marginal.
För företag som ska finansiera en kommersiell fastighet är det klokt att kartlägga befintliga pantbrev först, räkna pantbrevskostnaden för flera upplägg och sedan jämföra långivare. Krea är vår rekommendation för den som vill jämföra större fastighetslån, och Creddo vänder sig till små och medelstora fastighetsbolag.
Räntor och villkor ändras löpande och sätts individuellt efter kreditprövning. Verifiera alltid aktuell information direkt med långivaren innan du ansöker. Att låna kostar pengar — se till att du kan betala tillbaka lånet.
Om skribenten
