Ett pantbrev är ett bevis på inteckning i fastigheten och registreras hos Lantmäteriet. När fastigheten ska vara säkerhet för ett lån pantsätter du den genom att lämna över pantbrevet till banken eller långivaren.
En fastighet kan normalt belånas upp till cirka 85 % av marknadsvärdet, men oftast hamnar belåningsgraden mellan 60 och 80 %. Resten måste företaget finansiera med eget kapital. Även en fastighet som redan är belånad kan användas som säkerhet – det befintliga lånet ligger då kvar medan övervärdet frigör ytterligare kapital.
Kom ihåg att långivaren kan utnyttja säkerheten om lånet inte betalas tillbaka.
💡 Vår rekommendation
För de flesta som undrar hur ett pantbrev och en kommersiell fastighet fungerar som säkerhet för ett företagslån rekommenderar vi Krea.
Krea specialiserar sig på lån till fastigheter och hjälper till med bryggfinansiering, topplån och förvärvslån upp till 100 miljoner kr. Lånen kräver ofta säkerhet i fastighet, vilket gör att frågan om pantbrev kommer tidigt i processen. Räntan sätts individuellt efter kreditprövning och kan bli högre än vad som annonseras.
📊 Jämförelse: Ledande långivare för fastighetslån till företag
| Långivare | Lånetyp | Målgrupp | Högsta lånebelopp | Särskilt kännetecken | Erbjudande |
|---|---|---|---|---|---|
| Krea | Fastighetslån: bryggfinansiering, topplån och förvärvslån | Företagare och fastighetsinvesterare | 100 miljoner kr | Jämför ett brett urval långivare för fastighet | Se erbjudande → |
| Svea Bank | Fastighetslån | Företag och privatpersoner | Uppgift ej tillgänglig | Beskriver sig erbjuda flexibla lösningar när andra banker tackat nej | Se erbjudande → |
| Creddo | Företagslån | Små och medelstora fastighetsbolag | Uppgift ej tillgänglig | Förmedlare som enbart vänder sig till juridiska personer | Se erbjudande → |
Räntor och slutliga villkor sätts individuellt efter kreditprövning, och de skiljer sig mellan långivare och mellan olika projekt. Jämför därför alltid flera alternativ innan du bestämmer dig.
📋 Vad du lär dig i den här guiden
- Vad ett pantbrev är och hur en fastighet pantsätts
- Hur en kommersiell fastighet fungerar som säkerhet och vad som gäller för belåningsgrad
- Vad ett fastighetslån kostar och vad som påverkar kostnaden
- Hur du går igenom fastighetens inteckningar innan du ansöker
Vill du se hur ett upplägg kan se ut kan du jämföra villkor hos Krea, som förmedlar fastighetslån upp till 100 miljoner kr.
🏠 Pantbrev och kommersiell fastighet förklarat – från grunden
🧾 Så fungerar ett pantbrev
Ett pantbrev är ett bevis på inteckning i fastigheten. Inteckningen registreras hos Lantmäteriet. När fastigheten ska vara säkerhet för lånet lämnar du över pantbrevet till den bank eller långivare du lånar av, och på så vis pantsätter du fastigheten.
Finns det redan pantbrev uttagna kan de användas. Annars tas nya ut.
🏢 Kommersiell fastighet som säkerhet
Långivaren behöver någon form av säkerhet. Det kan vara inteckning i fast egendom – till exempel bostadsfastighet, affärs- eller industrifastighet eller mark – eller olika former av borgen. Pant i en fastighet skapar en god säkerhet för långivaren och kan ofta möjliggöra större lån och mer förmånliga villkor.
Fastigheten kan ägas av bolaget eller privat av företrädare för bolaget. Kommersiella fastigheter som kontor, butik, lager och industri är typiska exempel, och syftet kan vara köp av egna lokaler eller utbyggnad. En bank kan till exempel kräva pantbrev med fullt belåningsvärde och att fastigheten över tid visar ett positivt kassaflöde.
📊 Belåningsgrad och kontantinsats
Belåningsgrad är lånets storlek i förhållande till fastighetens värde. Hur hög belåningsgrad som accepteras beror på fastighetstyp: en hyresfastighet med stabila hyresintäkter kan normalt belånas högre än en specialiserad industrifastighet.
Normalt kan en fastighet belånas upp till cirka 85 % av marknadsvärdet, men oftast ligger nivån mellan 60 och 80 %. Den del som lånet inte täcker finansierar företaget med eget kapital. Behövs mer finansiering än så kan det i vissa fall kombineras med andra låneformer, till exempel ett företagslån.
⚠️ Risken med att ställa fastigheten som säkerhet
Alla säkerheter som lämnas kan utnyttjas av långivaren om du inte kan betala tillbaka krediten. Utebliven betalning kan alltså leda till att företaget förlorar fastigheten, och det kan få stora konsekvenser även för personer som gått i borgen.
Med rörlig ränta följer kostnaden marknadsräntan: går räntan upp betalar du mer. Fast ränta skyddar mot sådana förändringar under bindningstiden. Räkna därför med marginal i kalkylen och låna inte mer än verksamheten bär.
✅ Vad gäller för pantbrev och fastighetslån – och vad gäller inte?
| Scenario | Möjligt? | Notering |
|---|---|---|
| Fastigheten ägs av bolaget och används som säkerhet | ✅ | Fastigheten kan ägas av bolaget eller privat av företrädare för bolaget |
| Fastigheten är redan belånad men används för ytterligare finansiering | ✅ | Det befintliga lånet ligger kvar och övervärdet frigör kapital |
| Redan uttagna pantbrev används för det nya lånet | ✅ | Finns pantbrev uttagna kan de användas, annars tas nya ut |
| Låna hela fastighetens värde | ❌ | Normalt högst cirka 85 %, oftast 60-80 %. Resten är eget kapital |
| Pantbrevet gör att långivaren aldrig kan utnyttja fastigheten | ❌ | Säkerheter kan utnyttjas om lånet inte kan betalas tillbaka |
| Lån utan att fastigheten sätts i pant | ⚠️ | Ger ofta lägre lånebelopp och kortare återbetalningstider |
| Småföretag eller förening med svag ekonomi får fastighetslån | ⚠️ | Det kan vara svårare att beviljas fastighetslån |
| Nystartat företag får fastighetslån | ⚠️ | Kan fungera om säkerheten är tillräcklig, till exempel genom personlig borgen eller medfinansiär |
Krea hjälper till med lån upp till 100 miljoner kr och kräver ofta säkerhet i fastighet. Det betyder att du bör ha koll på fastighetens belåningsgrad och befintliga pantbrev redan innan första kontakten.
💰 Vad kostar ett fastighetslån med pantbrev som säkerhet?
Räntan på ett fastighetslån sätts individuellt och baseras bland annat på företagets kreditvärdighet samt fastighetens läge och marknadsvärde. Eftersom lånet har fastigheten som säkerhet blir villkoren ofta mer förmånliga än vid lån utan pant. Räntan kan ändå skilja sig mycket mellan långivare, vilket gör jämförelsen avgörande för totalkostnaden.
Utöver ränta kan avgifter tillkomma, till exempel uppläggningsavgift, kreditavgift och kostnad för pantbrev och värdering.
| Lånetyp | Vanlig löptid | Kostnadsprofil | Erbjudande |
|---|---|---|---|
| Långsiktigt fastighetslån (förvärv) | Vanligen 10-25 år, i vissa fall upp till 30 år | Ränta och avgifter. Amorteringsform påverkar likviditet och totalkostnad | Se Kreas villkor → |
| Brygglån | Från någon månad upp till 24 månader | Kortsiktig finansiering som ofta har högre ränta och kort löptid | Se Kreas villkor → |
| Byggnadskreditiv | Ofta upp till 2 år under byggperioden | Utbetalning i takt med projektet. Ränta betalas oftast bara på den del som nyttjas | – |
Faktorer som påverkar kostnaden:
- Företagets kreditvärdighet och ekonomi
- Fastighetens läge och marknadsvärde
- Vilken säkerhet som ställs och hur hög belåningsgraden är
- Löptid och amorteringsform (annuitet, rak amortering eller bullet-lösning)
- Rörlig eller fast ränta
- Avgifter för uppläggning, kredit, pantbrev och värdering
En låg ränta kan dölja höga avgifter, så räkna alltid på totalkostnaden. En amorteringsfri period kan vara lockande, men kostnaden skjuts oftast framåt.
🎯 Så väljer du rätt upplägg för fastighetslån med pantbrev
- Gå igenom fastighetens inteckningar. Kartlägg vilka pantbrev som redan är uttagna, vilka lån som redan ligger på fastigheten och hur stor del av värdet som redan är belånad. Skillnaden mot belåningsgraden visar hur mycket övervärde som kan frigöras.
- Låt en oberoende aktör värdera fastigheten. Värderingen styr både belåningsgrad och villkor.
- Räkna ut kontantinsatsen. Normalt belånas högst cirka 85 %, oftast 60-80 %, och resten bär företaget själv.
- Testa betalningsförmågan med marginal. Räkna med realistiska kassaflöden och en möjlig räntehöjning. Överoptimism kan ge likviditetsproblem senare, så låna inte maximalt.
- Välj löptid och amorteringsform efter kassaflödet. Jämför räntor och avgifter över hela löptiden.
- Samla underlagen. Ansökan innehåller ofta en värdering av fastigheten, en kalkyl eller likviditetsbudget, minst ett bokslut och en affärsplan.
- Jämför flera långivare. Via en låneförmedlare når du flera banker och långivare med en ansökan, och det räcker med en kreditupplysning.
Vid komplexa situationer, till exempel flera fastigheter, skuldsanering eller arv och skilsmässa, bör du kontakta långivaren eller en oberoende rådgivare.
❓ Vanliga frågor
❓ Vad är ett pantbrev?
Ett pantbrev är ett bevis på inteckning i en fastighet. Inteckningen registreras hos Lantmäteriet. När fastigheten pantsätts lämnar du över pantbrevet till den bank eller långivare som beviljar lånet. Pantbrevet gör att långivaren har säkerhet i fastigheten, och det är en av anledningarna till att lån med fastighet som säkerhet ofta får mer förmånliga villkor än lån utan pant.
❓ Hur pantsätter ett företag en kommersiell fastighet?
Företaget intecknar fastigheten hos Lantmäteriet och lämnar sedan över pantbrevet till långivaren. Finns det redan pantbrev uttagna kan de användas, annars tas nya ut. Fastigheten kan ägas av bolaget eller privat av en företrädare för bolaget.
❓ Kan en redan belånad fastighet användas som säkerhet?
Ja, en befintlig fastighet kan användas som säkerhet även om den redan är belånad. Genom att utnyttja övervärdet frigörs kapital till till exempel expansion, nya maskiner eller rörelsekapital. Det befintliga lånet ligger kvar. Hur mycket som kan frigöras beror på fastighetens värde, belåningsgraden och långivarens bedömning.
❓ Hur mycket kan man belåna en kommersiell fastighet?
Normalt kan en fastighet belånas upp till cirka 85 % av marknadsvärdet, men oftast ligger nivån mellan 60 och 80 %. Vilken belåningsgrad som accepteras beror bland annat på fastighetstyp. En hyresfastighet med stabila hyresintäkter kan normalt belånas högre än en specialiserad industrifastighet. Den del som lånet inte täcker måste företaget finansiera med eget kapital.
❓ Vad händer om lånet inte kan betalas tillbaka?
Alla säkerheter som lämnats kan utnyttjas av långivaren om du inte kan betala tillbaka krediten. Det innebär att fastigheten riskerar att gå förlorad, och konsekvenserna kan även drabba den som gått i borgen. Uteblivna betalningar kan dessutom ge en betalningsanmärkning, vilket gör det svårare att få nya lån. Vid betalningssvårigheter kan du vända dig till budget- och skuldrådgivningen i din kommun.
❓ Vilka företag kan ansöka om fastighetslån?
Företaget ska vara registrerat i Sverige, och den som söker ska ha en ledande roll eller vara firmatecknare. Det måste också gå att ställa säkerhet, till exempel fastigheten som pant, borgensman eller företagsinteckning. Aktiebolag, handelsbolag, kommanditbolag och i vissa fall enskilda firmor kan söka. Creddo vänder sig till små och medelstora fastighetsbolag.
❓ Vilka underlag behövs i ansökan?
Ansökan innehåller information om både fastigheten och företaget. Det kan handla om en värdering av fastigheten, en kalkyl eller likviditetsbudget, minst ett bokslut och en affärsplan. Bedömningen görs utifrån företagets kreditvärdighet, de säkerheter som ställs och projektets utsikter. Ju tydligare uppgifter långivaren får, desto enklare blir riskbedömningen.
❓ Vad är skillnaden mellan brygglån och byggnadskreditiv?
Ett brygglån är kortsiktig finansiering i väntan på till exempel försäljning, refinansiering eller slutbetalning, med löptid från någon månad upp till 24 månader. Ett byggnadskreditiv används vid nybyggnation eller renovering och betalas ut successivt i takt med projektet, ofta under upp till två år. Krea hjälper bland annat till med bryggfinansiering.
🏆 Sammanfattning
- Ett pantbrev är ett bevis på inteckning i fastigheten och registreras hos Lantmäteriet. Det är pantbrevet som lämnas över till långivaren när fastigheten pantsätts.
- Belåningsgraden är normalt högst cirka 85 %, men oftast 60-80 %. Resten finansieras med eget kapital.
- En redan belånad fastighet kan användas som säkerhet. Det befintliga lånet ligger kvar och övervärdet frigör kapital.
- Kartlägg fastighetens inteckningar och befintliga lån innan du ansöker, och räkna med marginal för räntehöjningar.
- Säkerheter kan utnyttjas av långivaren om lånet inte betalas tillbaka.
Räntor och villkor ändras löpande och sätts individuellt efter kreditprövning. Verifiera alltid aktuell information direkt med långivaren innan du ansöker. Att låna kostar pengar – se till att du kan betala tillbaka lånet.
Om skribenten
