En säljarrevers innebär att säljaren lånar ut en del av köpeskillingen till köparen mot säkerhet i form av ett skuldebrev. Syftet är att överbrygga finansieringsgapet vid ett fastighetsköp, alltså skillnaden mellan det långivaren går med på att finansiera och det köparen själv har att betala.
Reversen kan därför minska den kontantinsats du behöver ha på plats vid köpet, men den är en skuld som ska betalas tillbaka och inte eget kapital i strikt mening. Ett fastighetslån ligger normalt på upp till cirka 85% av marknadsvärdet och oftast på 60–80%, och resten finansieras vanligtvis med eget kapital. Om en säljarrevers får ingå i upplägget avgör din långivare, så fråga tidigt.
💡 Vår rekommendation
För de flesta som undrar hur en säljarrevers kan täcka eget kapital vid fastighetsköp rekommenderar vi Krea.
Krea specialiserar sig på fastighetslån och kan hjälpa till med bryggfinansiering, topplån och förvärvslån upp till 100 miljoner kr – lånetyper som är relevanta när köpeskillingen inte räcker med ett vanligt fastighetslån. Eftersom Krea är en förmedlare kan du jämföra flera långivare med en och samma ansökan och ta upp redan i första kontakten om en säljarrevers ska ingå i upplägget. Krea riktar sig till företagare och fastighetsinvesterare, och säkerhet i fastighet krävs ofta.
📊 Jämförelse: Långivare för fastighetslån vid fastighetsköp
Tabellen visar långivare och förmedlare som är relevanta när ett fastighetsköp ska finansieras och en del av köpeskillingen eventuellt täcks av säljaren. Räntan på ett fastighetslån sätts individuellt efter kreditprövning och kan bli högre än vad som framgår av exempel eller jämförelser, så verifiera alltid villkoren direkt med långivaren.
Notera att målgrupperna skiljer sig åt. Alla långivare vänder sig inte till både privatpersoner och företag.
| Långivare | Typ | Målgrupp | Relevant när finansieringen inte räcker | Erbjudande |
|---|---|---|---|---|
| Krea | Förmedlare av fastighetslån | Företagare och fastighetsinvesterare | Bryggfinansiering, topplån och förvärvslån upp till 100 miljoner kr. Säkerhet i fastighet krävs ofta | Se erbjudande → |
| Svea Bank | Bank | Företag och privatpersoner | Flexibla lösningar för låntagare som fått avslag hos andra banker | Se erbjudande → |
| Creddo | Förmedlare av företagslån | Små och medelstora fastighetsbolag (endast juridiska personer) | Hjälper till att jämföra fastighetslån | Se erbjudande → |
| toborrow | Förmedlare | Företag | En ansökan når flera banker och långivare. Kreditspecialister hjälper till med vilken lånetyp som ska sökas | — |
| SEB | Bank | Företag och bostadsrättsföreningar | Fastighetslån mot pantbrev med fullt belåningsvärde. Fast eller rörlig ränta. Fastigheten ska över tid visa ett positivt kassaflöde | — |
📋 Vad du lär dig i den här guiden
- Vad en säljarrevers är och hur den uppstår vid ett fastighetsköp
- Varför finansieringsgapet uppstår och var eget kapital kommer in
- Vad som gäller och vad som ofta missförstås
- Vilka kostnader och risker du behöver räkna med
- Hur du väljer upplägg och vad som bör skrivas ned i skuldebrevet
🏠 Säljarrevers förklarat — från grunden
🔍 Vad är en säljarrevers?
En säljarrevers är ett lån från säljaren till köparen. Säljaren lånar ut en del av köpeskillingen och köparen lämnar ett skuldebrev med säkerhet. Köparen betalar alltså en mindre del av priset direkt, medan resten – utöver ett eventuellt fastighetslån – är en skuld till säljaren.
Som vid andra lån handlar villkoren om ränta, amortering, löptid och säkerhet. Skillnaden är att motparten är säljaren i stället för en bank eller ett finansbolag.
🏠 Så uppstår finansieringsgapet
När en fastighet köps finansierar långivaren bara en del av värdet. Normalt kan en fastighet belånas upp till cirka 85% av marknadsvärdet, men oftast ligger belåningen på 60–80%. Den del av köpeskillingen som lånet inte täcker finansieras med eget kapital, och skillnaden mellan köpeskilling och lån är det som brukar kallas finansieringsgapet.
En säljarrevers är ett sätt att täcka en del av det gapet. Men den ersätter inte eget kapital i egentlig mening: eget kapital är dina egna medel, medan reversen är en skuld som ska betalas tillbaka. Fastighetslån förutsätter dessutom normalt att du själv kan finansiera kontantinsatsen, så en revers kan inte tas för given. Långivaren avgör om och hur den får räknas in i helheten.
🛡️ Säkerhet och risker
Skuldebrevet dokumenterar lånet, och säkerheten är det som långivaren – här säljaren – kan falla tillbaka på om betalningen uteblir. Vid fastighetslån är pantbrev i fastigheten en vanlig säkerhet, och även borgen och företagsinteckning förekommer. Pantbrev tas ut genom inteckning hos Lantmäteriet.
Alla säkerheter kan utnyttjas av långivaren om du inte kan betala tillbaka. Om fastigheten är säkerhet kan utebliven betalning i sista hand leda till att du förlorar den. En säljarrevers är dessutom ytterligare en skuld att amortera på, och om någon del av finansieringen har rörlig ränta påverkas månadskostnaden när räntan stiger.
✅ Vad gäller för säljarrevers — och vad gäller inte?
Mycket av förvirringen kring säljarrevers handlar om vad den faktiskt är och vad den inte är. Tabellen reder ut de vanligaste missförstånden.
| Scenario | Möjligt? | Notering |
|---|---|---|
| Säljaren lånar ut en del av köpeskillingen mot ett skuldebrev | ✅ | Det är kärnan i en säljarrevers. En del av priset blir en skuld till säljaren i stället för att betalas kontant |
| Reversen räknas som eget kapital | ❌ | Den är ett lån som ska betalas tillbaka. Den kan minska kontantinsatsen, men eget kapital är dina egna medel |
| Långivaren godkänner automatiskt en revers som del av finansieringen | ⚠️ | Avgörs av långivaren. Fastighetslån förutsätter normalt att kontantinsatsen finansieras med egna medel, så fråga innan avtal skrivs |
| Samlad skuld över cirka 85% av marknadsvärdet | ⚠️ | Fastigheter belånas normalt upp till cirka 85%. Behövs mer finansiering kan andra låneformer i vissa fall kombineras – ta alltid upp det med långivaren |
| Muntlig överenskommelse utan skuldebrev | ❌ | En säljarrevers bygger på ett skuldebrev med säkerhet. Villkoren bör skrivas ned |
| Låna mer än du med marginal klarar att betala tillbaka | ❌ | Betalningsförmåga och marginal ska styra, inte det högsta möjliga beloppet |
| Köparen är privatperson | ⚠️ | Långivarna riktar sig olika: Krea mot företagare och fastighetsinvesterare, Creddo endast mot juridiska personer och Svea Bank mot både företag och privatpersoner |
| Komplexa situationer, till exempel flera fastigheter, företagsägande, arv eller skilsmässa | ⚠️ | Kontakta långivaren eller en oberoende rådgivare innan du bestämmer dig |
Om huvudlånet inte räcker och du köper som företagare eller fastighetsinvesterare kan en förmedlare som Krea, med bryggfinansiering, topplån och förvärvslån upp till 100 miljoner kr, vara ett sätt att se vilka alternativ som finns innan du går vidare med en revers.
💰 Vad kostar en säljarrevers vid fastighetsköp?
Villkoren för själva säljarreversen – ränta, amortering och löptid – är något köpare och säljare behöver komma överens om, och de går därför inte att läsa av i en prislista. Däremot går det att beskriva nivåerna för den del av finansieringen som kommer från ett fastighetslån, och de sätter ramen för hur stort gapet blir.
| Faktor | Typisk nivå | Notering |
|---|---|---|
| Belåningsgrad | Oftast 60–80% av marknadsvärdet, som mest cirka 85% | Resten finansieras med eget kapital |
| Löptid, långsiktigt fastighetslån | 10–25 år, i vissa fall upp till 30 år | Beror på fastighetstyp, kassaflöde och långivarens villkor |
| Löptid, brygglån | Några månader upp till 24 månader | Kortsiktig lösning där du bör räkna med högre ränta |
| Ränta | Uppgift ej tillgänglig | Sätts individuellt efter kreditprövning. Kan vara fast eller rörlig |
| Avgifter | Uppgift ej tillgänglig | Kan omfatta uppläggningsavgift, kreditavgift och kostnad för pantbrev och värdering |
📊 Faktorer som påverkar kostnaden
- Kreditvärdighet och betalningshistorik: en svagare ekonomi innebär högre risk för långivaren och därmed normalt högre ränta.
- Fastighetens läge och marknadsvärde, som påverkar hur långivaren värderar säkerheten.
- Vilken säkerhet som ställs för lånet.
- Lånebelopp och löptid: en kortare löptid ger normalt en lägre sammanlagd räntekostnad.
- Fast eller rörlig ränta, där rörlig ränta följer marknadsräntan uppåt och nedåt.
- Avgifter utöver räntan, som uppläggningsavgift, kreditavgift samt pantbrev och värdering.
- Valet av långivare, eftersom räntan kan skilja sig mycket mellan olika långivare.
När du jämför totalkostnaden är det avgörande att få erbjudanden från flera långivare, eftersom även små skillnader i ränta kan bli stora summor över tid. En förmedlare som Krea når flera långivare med en och samma ansökan.
💡 Illustration: finansieringsgapet i siffror
Antaganden: köpeskillingen 5 000 000 kr motsvarar fastighetens marknadsvärde, fastighetslånet är 80% av värdet och säljarreversen är 500 000 kr. Ränta och avgifter är inte medräknade.
| Post | Belopp | Andel av köpeskillingen |
|---|---|---|
| Köpeskilling | 5 000 000 kr | 100% |
| Fastighetslån | 4 000 000 kr | 80% |
| Säljarrevers | 500 000 kr | 10% |
| Egen insats i kontanter | 500 000 kr | 10% |
Utan reversen hade den egna insatsen varit 1 000 000 kr (20%). Med reversen halveras den till 500 000 kr, men den samlade skulden blir 4 500 000 kr, alltså 90% av köpeskillingen. Det ligger över den nivå som fastighetslån normalt beviljas på – cirka 85% som mest – och därför avgör långivaren om och hur reversen får ingå.
Exemplet är en illustration, inte en offert och inte en uppmaning att belåna så högt. Räkna alltid med marginal för ränta och amortering.
🎯 Så väljer du rätt upplägg när du vill använda säljarrevers
Den som överväger en säljarrevers behöver tänka på både finansieringen som helhet och på vad som händer om något går fel. Låt betalningsförmågan styra, inte det högsta möjliga beloppet.
- Räkna ut finansieringsgapet. Ta köpeskillingen minus det lån långivaren kan erbjuda. Belåningen ligger oftast på 60–80% av marknadsvärdet och som mest på cirka 85%. Resten behöver täckas med eget kapital, eventuellt med hjälp av en revers.
- Pröva betalningsförmågan med marginal. Räkna på både fastighetslånet och reversen, och lägg in utrymme för att räntan kan stiga och att intäkterna kan sjunka. Låna aldrig mer än du med god marginal klarar att betala tillbaka.
- Fråga din långivare tidigt. Ta reda på om en säljarrevers får ingå i upplägget innan du skriver avtal med säljaren.
- Kom överens med säljaren och skriv ned villkoren. Använd checklistan nedan och låt en oberoende jurist eller rådgivare granska avtalet, särskilt om situationen är komplex.
- Jämför flera långivare. Olika långivare gör olika bedömningar och erbjuder olika villkor. Går du via en låneförmedlare blir det bara en kreditupplysning, i stället för flera.
- Räkna på totalkostnaden. Ta med alla avgifter, eftersom en låg ränta kan dölja höga avgifter. Även amorteringsplanen påverkar både likviditet och totalkostnad.
- Använd en oberoende värdering. Se till att värderingen av fastigheten görs av en oberoende aktör, eftersom den styr hur mycket långivaren är beredd att låna ut.
📄 Checklista: det här bör ni komma överens om
- Belopp: hur stor del av köpeskillingen som säljaren lånar ut
- Ränta: om den är fast eller rörlig och hur hög den är
- Amortering: rak amortering, annuitet eller annan betalningsplan
- Löptid: när skulden ska vara helt betald
- Säkerhet: vilken säkerhet som ställs för skuldebrevet
- Vid utebliven betalning: vad som händer och hur säkerheten kan utnyttjas
- Samspel med bankens villkor: att din långivare godkänner upplägget
Det här är en checklista och inte en juridisk mall. Låt en oberoende jurist upprätta eller granska skuldebrevet.
När gapet och villkoren är kartlagda är nästa steg att jämföra långivare. Krea förmedlar förvärvslån upp till 100 miljoner kr till flera långivare, och du kan ta upp säljarreversen redan i första samtalet.
❓ Vanliga frågor
❓ Vad är en säljarrevers?
En säljarrevers är ett lån där säljaren lånar ut en del av köpeskillingen till köparen mot säkerhet i form av ett skuldebrev. Den används för att överbrygga finansieringsgapet vid ett fastighetsköp, det vill säga skillnaden mellan det långivaren finansierar och det köparen själv kan betala. Köparen betalar då en mindre del av priset direkt och resten är en skuld till säljaren. Villkor som ränta, amortering och löptid behöver parterna komma överens om.
❓ Kan en säljarrevers täcka hela eget kapitalet?
Det går inte att räkna med. Reversen är en skuld och inte eget kapital, och fastighetslån förutsätter normalt att kontantinsatsen kan finansieras med egna medel. Dessutom ligger fastighetslån normalt på upp till cirka 85% av marknadsvärdet, och en samlad skuld över den nivån måste godkännas av långivaren. Fråga därför långivaren innan ni skriver avtal.
❓ Hur mycket kan jag belåna en fastighet?
Det beror på långivaren och på din kreditvärdighet. I regel kan en fastighet belånas upp till cirka 85% av marknadsvärdet, men oftast hamnar belåningen mellan 60 och 80%. Vissa långivare erbjuder fastighetslån upp till 100 miljoner kr. Den del som lånet inte täcker finansieras med eget kapital.
❓ Vilka långivare vänder sig till privatpersoner?
Av de långivare som jämförs ovan vänder sig Svea Bank till både företag och privatpersoner, och beskrivs som en långivare med flexibla lösningar för låntagare som fått avslag hos andra banker. Krea riktar sig till företagare och fastighetsinvesterare, och Creddo endast till juridiska personer. Är du privatperson bör du kontrollera målgruppen innan du ansöker, och utfallet beror alltid på kreditprövningen.
❓ Vilka säkerheter kan ställas vid fastighetsköp?
Vid fastighetslån är pantbrev i fastigheten en vanlig säkerhet. Pantbrev tas ut genom inteckning hos Lantmäteriet och lämnas över till långivaren. Andra säkerheter är borgen, där en eller flera personer går in som säkerhet, samt företagsinteckning. För en säljarrevers är det parterna som kommer överens om säkerheten för skuldebrevet.
❓ Är det bättre att gå via en låneförmedlare?
En låneförmedlare når flera banker och långivare med en ansökan och kan hjälpa till att utforma själva ansökan, vilket gör det enklare att jämföra erbjudanden. Du undviker också flera separata kreditupplysningar, eftersom en ansökan hos en förmedlare bara blir en. Vilka villkor du får beror på din ekonomi och på fastigheten.
❓ Vad händer om jag inte kan betala tillbaka?
Missade betalningar kan ge en betalningsanmärkning, vilket kan försvåra att hyra bostad, teckna abonnemang och få nya lån. Alla säkerheter kan utnyttjas av långivaren, och när fastigheten är säkerhet kan du i sista hand förlora den. Det gäller både bankens lån och en säljarrevers med säkerhet. Hamnar du i svårigheter kan du vända dig till budget- och skuldrådgivningen i din kommun, vars kontaktuppgifter finns via Konsumentverket.
❓ Vad ska jag göra om jag får avslag?
Ta reda på orsaken och bedöm om det finns brister som går att åtgärda. Du kan se över kalkylen, överväga att lämna ytterligare säkerhet eller minska lånebeloppet. Olika långivare gör olika bedömningar, så det lönar sig ofta att prata med flera.
❓ Behöver jag en rådgivare?
Den här guiden ger allmän vägledning och inte personlig rådgivning. Vid mer komplexa situationer, till exempel flera fastigheter, företagsägande, skuldsanering eller arv och skilsmässa, bör du kontakta långivaren eller en oberoende rådgivare. Det gäller även själva skuldebrevet, som en oberoende jurist bör upprätta eller granska.
❓ Hur lång är löptiden på ett fastighetslån?
För långsiktiga fastighetslån ligger löptiden vanligen mellan 10 och 25 år, och i vissa fall upp till 30 år, beroende på fastighetstyp, kassaflöde och långivarens villkor. Brygglån har betydligt kortare löptid, ofta några månader upp till 24 månader. Löptiden påverkar kostnaden, eftersom en kortare löptid normalt ger en lägre sammanlagd räntekostnad.
🏆 Sammanfattning
- En säljarrevers är ett lån från säljaren som täcker en del av köpeskillingen mot säkerhet i ett skuldebrev, och den kan överbrygga finansieringsgapet vid ett fastighetsköp.
- Reversen är en skuld och inte eget kapital i strikt mening. Den minskar kontantinsatsen men ökar den samlade skulden.
- Fastighetslån ligger normalt på upp till cirka 85% av marknadsvärdet och oftast på 60–80%. Långivaren avgör om en revers får ingå.
- Fastigheten kan ställas som säkerhet, och utebliven betalning kan i sista hand leda till att du förlorar den. Räntehöjningar påverkar månadskostnaden.
- Skriv ned villkoren, jämför flera långivare och låt en oberoende rådgivare granska avtalet.
Vid komplexa situationer, till exempel flera fastigheter, företagsägande, skuldsanering, arv eller skilsmässa, bör du kontakta långivaren eller en oberoende rådgivare.
Räntor och villkor ändras löpande och sätts individuellt efter kreditprövning. Verifiera alltid aktuell information direkt med långivaren innan du ansöker. Att låna kostar pengar – se till att du kan betala tillbaka lånet.
Köper du som företagare eller fastighetsinvesterare:
Köper du som privatperson eller företag:
Om skribenten
