När ett aktiebolag eller en annan juridisk person köper en fastighet och ansöker om lagfart betalar bolaget stämpelskatt med 4,25% av det högsta av köpeskillingen och taxeringsvärdet för året före förvärvet. En privatperson betalar 1,5% på samma beräkningsgrund. Därutöver tillkommer en fast expeditionsavgift på 825 kr per lagfartsansökan.
På en fastighet som köps för 5 000 000 kr blir stämpelskatten 212 500 kr för ett aktiebolag och 75 000 kr för en privatperson. Tar bolaget också ut nya pantbrev tillkommer 2,0% på pantbrevsbeloppet. Den som i stället köper det fastighetsägande bolaget genom en aktieöverlåtelse betalar ingen stämpelskatt, men tar i stället över bolagets risker.
💡 Vår rekommendation
För de flesta som undrar hur stämpelskatten påverkar finansieringen när ett aktiebolag köper fastighet rekommenderar vi Krea.
Stämpelskatt och pantbrevskostnader kommer ovanpå köpeskillingen, så ett fastighetsförvärv kräver ofta mer kapital än själva priset. Krea är specialiserat på fastighetslån och kan hjälpa till med förvärvslån upp till 100 miljoner kr, bryggfinansiering och topplån. Tjänsten vänder sig till företagare och fastighetsinvesterare, men Krea kräver ofta säkerhet i fastighet. Räntan sätts individuellt efter kreditprövning och kan bli högre än du räknat med.
📊 Jämförelse: ledande långivare för fastighetslån till företag
Tre aktörer i vårt urval riktar sig till företag som finansierar fastighetsförvärv. Ränta, belåningsgrad och villkor sätts individuellt utifrån företagets ekonomi, de säkerheter som ställs och projektets utsikter.
| Långivare | Lånetyp | Passar | Särskiljande | Högsta lånebelopp | Erbjudande |
|---|---|---|---|---|---|
| Krea | Fastighetslån | Företagare och fastighetsinvesterare | Specialiserat på större fastighetslån, kräver ofta säkerhet i fastighet | Upp till 100 miljoner kr | Se villkor → |
| Svea Bank | Fastighetslån | Företag och privatpersoner med särskilda behov | Flexibla lösningar vid särskilda behov | Uppgift ej tillgänglig | Se villkor → |
| Creddo | Företagslån | Små och medelstora fastighetsbolag | Låneförmedlare som hjälper till att jämföra fastighetslån, riktar sig bara till juridiska personer | Uppgift ej tillgänglig | Se villkor → |
📋 Vad du lär dig i den här guiden
- Hur stämpelskatten vid lagfart räknas ut för aktiebolag och privatpersoner
- Varför taxeringsvärdet ibland, i stället för köpeskillingen, avgör skatten
- Vad nya pantbrev kostar och när skatten uteblir
- Hur paketering fungerar och vilka risker köparen tar över
- Hur du räknar ut din totala kostnad och väljer finansiering med marginal
🏠 Stämpelskatt vid fastighetsförvärv förklarad från grunden
Stämpelskatt är en skatt som betalas när ägandet av en fastighet registreras på ny ägare och när nya pantbrev tas ut. Det är två skilda moment med olika satser, och båda påverkar hur mycket kapital ett fastighetsförvärv kräver.
💰 Stämpelskatt vid lagfart
Lagfart innebär att du ansöker hos Lantmäteriet om att bli registrerad som ny ägare. Vid ansökan betalas stämpelskatt. Juridiska personer, som aktiebolag och handelsbolag, betalar 4,25% medan privatpersoner betalar 1,5%.
Skatten räknas på det högsta av köpeskillingen och taxeringsvärdet för året före förvärvet. Beloppet avrundas nedåt till närmaste heltusen innan skatten beräknas. Utöver skatten tar Lantmäteriet en fast expeditionsavgift på 825 kr per lagfartsansökan, oavsett fastighetens värde.
Skillnaden mellan satserna är 2,75 procentenheter. På en fastighet värd 5 000 000 kr motsvarar den 137 500 kr, vilket är det extra en juridisk person betalar jämfört med en privatperson.
🧾 Stämpelskatt vid nya pantbrev
När fastigheten ska vara säkerhet för ett lån tas pantbrev ut. Pantbrevet är ett bevis på inteckning i fastigheten, registreras hos Lantmäteriet och lämnas över till långivaren. Stämpelskatten är 2,0% på det belopp pantbrevet avser, räknat på hela tusental, och expeditionsavgiften är 375 kr per utfärdat pantbrev.
Skatt betalas bara för den del av lånebeloppet som saknar befintliga pantbrev i fastigheten. Finns det redan pantbrev som kan användas behöver bolaget alltså inte betala skatt för dem på nytt.
Tänk på att fastigheten ställs som säkerhet. Uteblivna betalningar kan leda till att bolaget förlorar fastigheten, och räntehöjningar påverkar månadskostnaden.
🔍 Paketeringseffekten
Vid ett vanligt fastighetsförvärv köper bolaget fastigheten som inkråm. Det utlöser lagfart, stämpelskatt på 4,25% och ofta nya pantbrev med tillhörande kostnader.
Vid paketering överlåts i stället det fastighetsägande aktiebolaget genom en aktieöverlåtelse. Fastigheten stannar kvar i samma juridiska person, ingen ny lagfart söks och ingen stämpelskatt utgår. Konstruktionen används ofta vid större kommersiella fastighetstransaktioner för att optimera transaktionskostnaderna.
Det finns en baksida. Köparen tar över bolaget med allt vad det innebär och får väga in uppskjuten skatt och andra bolagsrelaterade risker. Eftersom situationen är komplex bör du låta en oberoende rådgivare granska upplägget innan du bestämmer dig.
✅ Vad gäller för stämpelskatt vid fastighetsförvärv, och vad gäller inte?
| Scenario | Stämpelskatt? | Notering |
|---|---|---|
| Aktiebolag köper fastigheten direkt | ✅ | 4,25% på det högsta av köpeskillingen och taxeringsvärdet för året före förvärvet |
| Privatperson köper fastigheten | ✅ | 1,5% på samma beräkningsgrund |
| Taxeringsvärdet är högre än köpeskillingen | ✅ | Skatten räknas på taxeringsvärdet, inte på priset du betalade |
| Lagfartsansökan oavsett fastighetens värde | ⚠️ | Ingen skatt i sig, men en fast expeditionsavgift på 825 kr tillkommer |
| Bolaget köper aktierna i det fastighetsägande bolaget | ❌ | Ingen stämpelskatt och ingen ny lagfart, men köparen tar över bolagets risker |
| Nya pantbrev tas ut för lånet | ✅ | 2,0% på pantbrevsbeloppet plus 375 kr per utfärdat pantbrev |
| Fastigheten har redan pantbrev som kan användas | ⚠️ | Skatt betalas bara för den del av lånet som saknar befintliga pantbrev |
Skatten är bara en del av kalkylen. Ska bolaget finansiera köpet kan en förmedlare som Krea jämföra långivare åt dig, och Krea hjälper till med förvärvslån upp till 100 miljoner kr.
💰 Så räknar du ut din lagfartsskatt och övriga kostnader
Så här går beräkningen till steg för steg:
- Ta det högsta av köpeskillingen och taxeringsvärdet för året före förvärvet.
- Avrunda beloppet nedåt till närmaste heltusen.
- Multiplicera med 4,25% för ett aktiebolag, eller 1,5% för en privatperson.
- Lägg till expeditionsavgiften på 825 kr för lagfartsansökan.
- Räkna 2,0% på det pantbrevsbelopp som saknar befintliga pantbrev och lägg till 375 kr per pantbrev.
Exemplen nedan är illustrationer och inte offerter. Expeditionsavgiften på 825 kr tillkommer i alla tre fallen.
| Exempel | Köpeskilling | Taxeringsvärde | Beräkningsgrund efter avrundning | Aktiebolag (4,25%) | Privatperson (1,5%) |
|---|---|---|---|---|---|
| A | 5 000 000 kr | 4 200 000 kr | 5 000 000 kr | 212 500 kr | 75 000 kr |
| B | 3 000 000 kr | 3 400 000 kr | 3 400 000 kr | 144 500 kr | 51 000 kr |
| C | 4 280 600 kr | 3 900 000 kr | 4 280 000 kr | 181 900 kr | 64 200 kr |
I exempel B är taxeringsvärdet högre än priset, så skatten räknas på taxeringsvärdet. I exempel C avrundas 4 280 600 kr nedåt till 4 280 000 kr innan skatten beräknas.
Så ser de samlade kostnaderna ut när ett aktiebolag köper fastigheten i exempel A och lånar med fastigheten som säkerhet. Antagandena är att inga befintliga pantbrev finns, att ett enda pantbrev tas ut och att kostnaderna betalas med eget kapital. Belåningsgraden på 70% är bara ett räkneexempel och ingen rekommendation.
| Post | Beräkning | Belopp |
|---|---|---|
| Stämpelskatt lagfart | 4,25% × 5 000 000 kr | 212 500 kr |
| Expeditionsavgift lagfart | Fast avgift | 825 kr |
| Lånebelopp | 70% × 5 000 000 kr | 3 500 000 kr |
| Stämpelskatt pantbrev | 2,0% × 3 500 000 kr | 70 000 kr |
| Expeditionsavgift pantbrev | 1 pantbrev | 375 kr |
| Kostnader utöver köpeskillingen | 212 500 + 825 + 70 000 + 375 kr | 283 700 kr |
| Kontantinsats | 5 000 000 − 3 500 000 kr | 1 500 000 kr |
| Eget kapital som behövs | 1 500 000 + 283 700 kr | 1 783 700 kr |
För en privatperson blir kostnaderna utöver köpeskillingen 146 200 kr (75 000 + 825 + 70 000 + 375 kr), alltså 137 500 kr lägre. Skillnaden kommer helt från lagfartsskatten. Vid en aktieöverlåtelse enligt paketeringsupplägget utgår ingen stämpelskatt, men köparen tar över bolagets risker.
Det som påverkar din totala kostnad är bland annat:
- Beräkningsgrunden, alltså det högsta av köpeskillingen och taxeringsvärdet.
- Om köparen är en juridisk person (4,25%) eller en privatperson (1,5%).
- Hur stor del av lånet som redan täcks av befintliga pantbrev.
- Antalet pantbrev, eftersom expeditionsavgiften är 375 kr per pantbrev.
- Belåningsgraden. I regel kan du belåna högst 85% av fastighetens värde, oftast mellan 60 och 80%, och resten måste bolaget klara med egna medel.
- Räntan och lånets avgifter, som uppläggningsavgift, kreditavgift och kostnad för pantbrev och värdering. Räntan sätts individuellt och kan skilja sig mycket mellan långivare.
Vill du se vad finansieringen kan kosta för just ditt bolag är det klokt att jämföra flera långivare. Krea förmedlar fastighetslån och förvärvslån upp till 100 miljoner kr.
🎯 Så väljer du rätt fastighetslån vid förvärv
- Räkna på totalkostnaden. Lägg ihop köpeskilling, stämpelskatt vid lagfart, expeditionsavgifter och eventuell skatt på nya pantbrev. Priset är bara en del av det kapital du behöver.
- Jämför köpeskilling och taxeringsvärde. Det högsta av de två styr lagfartsskatten, så ett lågt pris hjälper inte om taxeringsvärdet är högre.
- Se över befintliga pantbrev. Skatt betalas bara för den del av lånet som saknar pantbrev, så kontrollera vad som redan finns i fastigheten.
- Välj belåningsgrad med marginal. Fastighetslån ligger oftast på 60 till 80% av värdet och som mest runt 85%. Låna inte mer än bolaget kan försvara om räntan stiger, eftersom en höjning slår direkt på månadskostnaden.
- Jämför långivare på totalkostnaden. Räkna med ränta och alla avgifter, och se till att värderingen av fastigheten görs av en oberoende aktör. Via en förmedlare når du flera långivare med en ansökan.
- Förbered underlaget. Långivaren vill ofta se en värdering av fastigheten, en kalkyl eller likviditetsbudget, minst ett bokslut och en affärsplan.
- Rådgör vid komplexa upplägg. Gäller affären flera fastigheter, en bolagsstruktur eller paketering bör du kontakta långivaren eller en oberoende rådgivare.
Vill du gå vidare med ansökan kan du göra det hos Krea.
❓ Vanliga frågor
❓ Hur hög är stämpelskatten vid lagfart för aktiebolag?
Ett aktiebolag betalar 4,25% av det högsta av köpeskillingen och taxeringsvärdet för året före förvärvet. Beloppet avrundas nedåt till närmaste heltusen innan skatten räknas ut. Dessutom tillkommer en expeditionsavgift på 825 kr per lagfartsansökan. En privatperson betalar 1,5% på samma beräkningsgrund.
📐 Vad räknas skatten på, köpeskillingen eller taxeringsvärdet?
På det som är högst av de två. Är taxeringsvärdet för året före förvärvet högre än priset räknas skatten på taxeringsvärdet. Köper du till exempel för 3 000 000 kr men taxeringsvärdet är 3 400 000 kr, räknar ett aktiebolag 4,25% på 3 400 000 kr, vilket ger 144 500 kr.
🏢 Kan ett aktiebolag få fastighetslån?
Ja, fastighetslån erbjuds oftast till fastighetsbolag, större företag och bostadsrättsföreningar. För småföretag med svag ekonomi kan det vara svårare. Företaget ska vara registrerat i Sverige, den som söker ska ha en ledande roll eller vara firmatecknare, och det måste finnas säkerhet, till exempel fastigheten, en borgensman eller företagsinteckning. Bedömningen utgår från kreditvärdighet, säkerheter och projektets utsikter.
🧾 Vad kostar nya pantbrev?
Stämpelskatten är 2,0% på det belopp pantbrevet avser, räknat på hela tusental. Expeditionsavgiften är 375 kr per utfärdat pantbrev. Skatt betalas bara för den del av lånet som saknar befintliga pantbrev. Ett lån på 3 500 000 kr utan befintliga pantbrev ger alltså 70 000 kr i skatt, plus 375 kr i avgift om ett pantbrev tas ut.
💰 Hur mycket kan bolaget belåna fastigheten?
I regel högst 85% av fastighetens värde, men oftast mellan 60 och 80%. Resten är kontantinsatsen, som företaget måste klara med egna medel. Stämpelskatt och övriga avgifter kommer ovanpå, så räkna in dem i bolagets kapitalbehov. Det är sällan en bra idé att låna maximalt eftersom en ränteuppgång då slår hårt mot likviditeten.
🔍 Vad är paketering, och utgår ingen stämpelskatt då?
Paketering innebär att man överlåter det fastighetsägande aktiebolaget genom en aktieöverlåtelse i stället för att sälja fastigheten som inkråm. Då stannar fastigheten kvar i samma bolag, ingen ny lagfart söks och ingen stämpelskatt utgår. Köparen får dock väga in uppskjuten skatt och andra bolagsrelaterade risker, så upplägget bör granskas av en oberoende rådgivare.
🛑 Vad händer om bolaget inte kan betala lånet?
Du riskerar en betalningsanmärkning, vilket kan göra det svårare att få nya lån. Har fastigheten ställts som säkerhet kan långivaren utnyttja säkerheten, och det kan i värsta fall leda till att fastigheten förloras. Behöver du stöd kan du vända dig till budget- och skuldrådgivningen i din kommun. Kontaktuppgifter finns på konsumentverket.se.
🤝 Hur hittar jag fastighetslån som aktiebolag?
Du kan vända dig direkt till en bank eller använda en låneförmedlare som skickar en ansökan till flera långivare och hjälper dig utforma den. Ju tydligare uppgifter du lämnar, desto lättare är det för långivarna att bedöma risken och anpassa villkoren. Krea och Creddo är två förmedlare som riktar sig till företag.
🏆 Sammanfattning
Stämpelskatten är ett av de största engångsbeloppen när ett aktiebolag köper en fastighet. Det här är de viktigaste lärdomarna:
- Aktiebolag betalar 4,25% i stämpelskatt vid lagfart, privatpersoner 1,5%, på det högsta av köpeskillingen och taxeringsvärdet för året före förvärvet.
- Beloppet avrundas nedåt till närmaste heltusen och expeditionsavgiften är 825 kr per lagfartsansökan.
- Nya pantbrev kostar 2,0% i skatt plus 375 kr per pantbrev, men bara för den del av lånet som saknar befintliga pantbrev.
- På en fastighet för 5 000 000 kr är skillnaden mellan bolag och privatperson 137 500 kr i lagfartsskatt.
- Vid en aktieöverlåtelse utgår ingen stämpelskatt, men köparen tar över bolagets risker och bör anlita en oberoende rådgivare.
- Planera finansieringen med marginal, eftersom fastigheten ställs som säkerhet och räntehöjningar påverkar månadskostnaden.
Räntor och villkor ändras löpande och sätts individuellt efter kreditprövning. Verifiera alltid aktuell information direkt med långivaren innan du ansöker. Att låna kostar pengar — se till att du kan betala tillbaka lånet.
Om skribenten
