Byggnadskreditiv är en kortfristig kredit som betalas ut stegvis under byggtiden, och du betalar oftast bara ränta på den del av krediten som är utnyttjad. Löptiden är ofta upp till 2 år, och därefter läggs krediten om till ett långsiktigt lån eller betalas tillbaka genom försäljning av fastigheten.
Ett kommersiellt fastighetslån är den långfristiga finansieringen av en färdig fastighet, med löptider som vanligen ligger mellan 10 och 25 år. Belåningsgraden är högst cirka 85% av marknadsvärdet, oftast mellan 60 och 80%.
Räntan på båda sätts individuellt efter kreditprövning och kan bli högre än vad som annonseras. Fastigheten ställs som säkerhet, så utebliven betalning kan leda till att företaget förlorar den.
💡 Vår rekommendation
För de flesta företag som undrar vad skillnaden är på byggnadskreditiv och kommersiellt fastighetslån rekommenderar vi Krea.
Krea är specialiserat på större fastighetslån för företagare och fastighetsinvesterare och kan hjälpa till med bryggfinansiering, topplån och förvärvslån upp till 100 miljoner kr. Som låneförmedlare når du flera banker och långivare med en och samma ansökan, vilket gör det enklare att ställa finansieringen under byggtiden mot det långfristiga lånet efteråt. Krea kräver ofta säkerhet i fastighet, så ha värdering och säkerhetsupplägg klara innan du ansöker.
📊 Jämförelse: ledande långivare för företagsfastigheter och byggprojekt
Tabellen samlar långivare och förmedlare som är relevanta när ett företag ska finansiera fastigheter, både under byggtiden och efter den. Ränta, belåningsgrad och avgifter sätts individuellt vid kreditprövningen, så jämför alltid offerter från flera aktörer.
| Långivare | Typ | Passar | Det som skiljer | Erbjudande |
|---|---|---|---|---|
| Krea | Förmedlare av fastighetslån | Företagare och fastighetsinvesterare | Specialiserat på större fastighetslån och leasing, samt bryggfinansiering, topplån och förvärvslån upp till 100 miljoner kr | Se erbjudande → |
| Creddo | Förmedlare av företagslån | Små och medelstora fastighetsbolag | Inriktat enbart på juridiska personer och hjälper till att jämföra fastighetslån | Se erbjudande → |
| Svea Bank | Fastighetslån | Företag och privatpersoner med behov | Flexibla lösningar för låntagare som fått avslag hos andra banker | Se erbjudande → |
| SEB | Bank, fastighetslån | Företag och bostadsrättsföreningar | Pantbrev med fullt belåningsvärde, och fastigheten ska över tid visa ett positivt kassaflöde. Fast eller rörlig ränta | – |
| toborrow | Låneförmedlare | Företag som vill ha hjälp med både lånval och ansökan | Kreditspecialister går igenom bolagets behov, och förmedlaren samarbetar med flera banker och långivare, däribland Serafim Finans | – |
En förmedlare skickar din ansökan till flera långivare, medan en bank som SEB prövar ansökan själv. Vilket som passar beror på hur mycket du vill jämföra och hur komplext projektet är.
📋 Vad du lär dig i den här guiden
- Vad ett byggnadskreditiv är och hur dragen ränta fungerar under byggtiden
- Vad ett kommersiellt fastighetslån innebär när bygget är klart
- Hur övergången från byggnadskreditiv till långfristigt lån går till
- Vad de två låneformerna kostar och vilka risker som ingår
- Hur du väljer upplägg utan att överbelåna bolaget
🏠 Byggnadskreditiv och fastighetslån förklarat — från grunden
Byggnadskreditiv och kommersiellt fastighetslån bygger på samma grundidé, att fastigheten utgör kärnan i säkerheten, men de används i olika skeden. Fastighetslån är den mest lämpliga låneformen vid köp, renovering eller utbyggnad av fastigheter. Vid nybyggen kallas låneformen oftast byggnadskreditiv. Tabellen visar skillnaderna i korthet.
| Kriterium | Byggnadskreditiv (under byggtiden) | Kommersiellt fastighetslån (efter bygget) |
|---|---|---|
| Syfte | Nybyggen och byggprojekt | Köp, renovering, ombyggnad och långsiktig ägandefinansiering |
| Kapital och belåning | Successiv utbetalning i takt med projektet, vilket frigör kapital under byggprocessen | Belåning högst cirka 85% av värdet, oftast 60 till 80%. Kontantinsatsen bekostas av företaget |
| Ränta betalas på | Oftast bara den utnyttjade delen av krediten | Den aktuella låneskulden, som minskar med amorteringen |
| Typisk löptid | Ofta upp till 2 år | Vanligen 10 till 25 år, i vissa fall upp till 30 år |
| Efter löptiden | Läggs om till ett långsiktigt lån eller betalas tillbaka genom försäljning | Löper enligt amorteringsplan: annuitet, rak amortering eller bullet |
| Passar bäst när | Du bygger nytt och behöver pengar i takt med att kostnaderna uppstår | Du äger eller köper en färdig fastighet som ska finansieras långsiktigt |
🏗️ Byggnadskreditiv under byggtiden
Med ett byggnadskreditiv sker utbetalningen successivt i takt med att projektet fortlöper. Det minskar risken och frigör kapital under byggprocessen. Du betalar oftast bara ränta på den del av krediten som utnyttjas, inte på hela det beviljade beloppet.
Limiten är det totala kreditbelopp som beviljats. Den dragna delen är det belopp som hittills betalats ut, och det är den som styr räntekostnaden vid varje tidpunkt. Ett byggnadskreditiv är kortfristigt, med en löptid som ofta är upp till 2 år.
🏢 Kommersiellt fastighetslån efter byggtiden
Ett kommersiellt fastighetslån är den långsiktiga finansieringen av den färdiga fastigheten. Långivaren tar pant i fastigheten, och företaget måste själv bekosta den del av priset som lånet inte täcker. Löptiden ligger vanligast mellan 10 och 25 år, och du kan välja mellan rörlig och fast ränta.
Långivaren tittar också på kassaflödet. För en hyresfastighet innebär det att hyresintäkterna ska täcka drift, ränta och amortering med marginal. Återbetalningen sker enligt vald amorteringsform, och en amorteringsfri period kan vara lockande men innebär att kostnaden oftast skjuts framåt.
🔄 Från byggnadskreditiv till långfristigt lån
När byggperioden är över, till exempel efter slutbesiktning, läggs byggnadskrediten om till ett långsiktigt lån, eller så betalas den tillbaka genom försäljning av fastigheten. Hur omläggningen går till och vilka villkor som gäller avgörs av långivaren, så klargör det innan du skriver på.
Var realistisk med framtida kassaflöden. Överoptimism kan leda till likviditetsproblem senare, särskilt om bygget drar ut på tiden eller hyresintäkterna kommer senare än planerat.
⚠️ Risker att ha med i beräkningen
Fastigheten ställs som säkerhet, och om du inte kan betala kan långivaren utnyttja den. Det kan leda till att företaget förlorar fastigheten. Alla säkerheter som lämnas kan utnyttjas, och det kan få stora konsekvenser även för den som gått i borgen.
Med rörlig ränta följer räntan marknadsräntan, så en räntehöjning ökar månadskostnaden. Uteblivna betalningar kan dessutom leda till betalningsanmärkning, som försvårar möjligheten att få nya lån.
✅ Vad gäller för byggnadskreditiv och fastighetslån — och vad gäller inte?
Mycket av förvirringen kring byggnadskreditiv för företag kommer av att de två låneformerna blandas ihop. Tabellen reder ut de vanligaste missförstånden.
| Scenario | Möjligt? | Notering |
|---|---|---|
| Finansiera ett nybygge med ett kommersiellt fastighetslån | ⚠️ | Fastighetslån passar bäst vid köp, renovering och utbyggnad. Vid nybyggen används oftast byggnadskreditiv |
| Betala ränta på hela det beviljade byggnadskreditivet från första dagen | ❌ | Du betalar oftast bara ränta på den utnyttjade delen |
| Behålla byggnadskrediten som permanent finansiering | ❌ | Löptiden är ofta upp till 2 år, därefter läggs krediten om eller betalas tillbaka vid försäljning |
| Lägga om byggnadskrediten till ett långsiktigt lån efter byggtiden | ✅ | Vanligt upplägg, men villkoren avgörs av långivaren |
| Belåna 100% av fastighetens värde | ❌ | Högst cirka 85%, oftast 60 till 80%. Kontantinsatsen finansierar företaget själv |
| Få fastighetslån utan att fastigheten ställs som säkerhet | ⚠️ | Möjligt med andra säkerheter, som borgensman eller företagsinteckning, men ofta lägre belopp och kortare återbetalningstid |
| Ansöka som nystartat bolag | ⚠️ | Kan fungera med tillräcklig säkerhet, till exempel personlig borgen, medfinansiär eller ett starkt affärscase |
| Småföretag eller förening med svag ekonomi | ⚠️ | Det kan vara svårare att beviljas fastighetslån |
| Skicka en ansökan till flera långivare | ✅ | Går via en låneförmedlare, som också kan hjälpa till att utforma ansökan |
| Skjuta upp amorteringarna med en amorteringsfri period | ⚠️ | Kan vara lockande, men kostnaden skjuts ofta framåt |
Krav för att ansöka är att företaget är registrerat i Sverige, att den som söker har en ledande roll eller är firmatecknare och att säkerhet kan ställas. Krea är ett exempel på en förmedlare som är specialiserad på företagens fastighetsfinansiering, och hjälper till med bryggfinansiering, topplån och förvärvslån upp till 100 miljoner kr.
💰 Vad kostar byggnadskreditiv och fastighetslån?
Det går aldrig att veta exakt vad finansieringen kommer att kosta förrän du fått en offert. Räntan sätts individuellt utifrån företagets kreditvärdighet, fastighetens läge och marknadsvärde samt säkerheten som ställs. Eftersom räntan kan skilja sig mycket mellan långivare, och ibland mellan olika projekt, blir jämförelsen avgörande för den totala kostnaden.
| Kostnadspost | Byggnadskreditiv | Kommersiellt fastighetslån |
|---|---|---|
| Ränta | Betalas oftast bara på utnyttjad del. Individuell | Betalas på aktuell låneskuld. Rörlig eller fast, individuell |
| Avgifter utöver ränta | Uppläggningsavgift, kreditavgift och kostnad för pantbrev och värdering kan tillkomma. Fråga om avgift på outnyttjad limit | Uppläggningsavgift, kreditavgift och kostnad för pantbrev och värdering kan tillkomma |
| Amortering | Uppgift ej tillgänglig | Annuitet, rak amortering eller bullet |
| Löptid | Ofta upp till 2 år | Vanligen 10 till 25 år, i vissa fall upp till 30 år |
| Kostnadsrisk | Ränteunderlaget växer i takt med utbetalningarna | Räntehöjningar påverkar månadskostnaden vid rörlig ränta |
💡 Så fungerar dragen ränta: ett illustrerat exempel
Exemplet nedan visar principen med ett påhittat projekt och är en illustration, inte en offert. Antaganden: limiten är 10 000 000 kr, projektet pågår i 24 månader indelade i fyra lika långa perioder, och pengarna betalas ut i början av varje period. Själva räntesatsen och avgifterna är medvetet utelämnade.
| Period | Dragen del av limiten | Andel av limiten |
|---|---|---|
| Månad 1 till 6 | 2 000 000 kr | 20% |
| Månad 7 till 12 | 5 000 000 kr | 50% |
| Månad 13 till 18 | 8 000 000 kr | 80% |
| Månad 19 till 24 | 10 000 000 kr | 100% |
Genomsnittet av de dragna beloppen är (2 000 000 + 5 000 000 + 8 000 000 + 10 000 000) / 4 = 6 250 000 kr. Det motsvarar 62,5% av limiten. Om räntan i stället togs ut på hela 10 000 000 kr under hela perioden skulle ränteunderlaget vara 10 000 000 kr, så skillnaden visar varför du bör kontrollera vad som faktiskt utgör ränteunderlag.
Faktorer som påverkar kostnaden:
- Företagets kreditvärdighet och betalningshistorik
- Fastighetens läge och marknadsvärde
- Säkerheten som ställs, till exempel pantbrev, borgen eller företagsinteckning
- Lånebelopp och löptid
- Räntebindning, alltså rörlig eller fast ränta
- Avgifter, till exempel uppläggningsavgift och kreditavgift
- Amorteringsform och eventuell amorteringsfri period
- Projektets utsikter och kassaflöde
Räkna alltid på totalkostnaden inklusive alla avgifter, eftersom en låg ränta kan dölja höga avgifter. Be dessutom om att fastighetens värdering görs av en oberoende aktör.
🎯 Så väljer du rätt finansiering för ditt byggprojekt
- Dela upp projektet i faser. Skilj på byggperioden och den långsiktiga driften. Byggnadskreditivet täcker den första fasen och fastighetslånet den andra.
- Räkna på betalningsförmåga och marginal. Se till att företaget klarar ränta och amortering även om räntan stiger eller intäkterna dröjer. Sikta inte på maximal belåning bara för att långivaren tillåter det.
- Samla underlaget. Ansökan innehåller ofta en värdering av fastigheten, en kalkyl eller likviditetsbudget, åtminstone ett bokslut och en affärsplan. Ju tydligare information långivaren får, desto enklare är det att bedöma risken.
- Kontrollera säkerheterna. Fastigheten kan intecknas hos Lantmäteriet, och andra alternativ är borgensman eller företagsinteckning. Tänk igenom konsekvenserna om bygget försenas.
- Jämför totalkostnad. Ställ räntor, avgifter, amorteringsplan och löptid mot varandra, och låt flera långivare presentera sina bästa villkor.
- Utnyttja en förmedlare. Med en förmedlare når du flera långivare via en ansökan, och du får hjälp med att utforma ansökan. Du undviker också flera separata kreditupplysningar.
- Klargör omläggningen. Fråga hur och när byggnadskrediten läggs om till ett långsiktigt lån, och vilka villkor som då gäller.
Vid komplexa situationer, till exempel flera fastigheter, flera ägare eller en ansträngd ekonomi, bör du kontakta långivaren eller en oberoende rådgivare innan du bestämmer dig.
❓ Vanliga frågor
❓ Vad är ett byggnadskreditiv?
Ett byggnadskreditiv är den låneform som oftast används vid nybyggen. Pengarna betalas ut successivt i takt med att projektet fortlöper, vilket frigör kapital under byggprocessen. Du betalar oftast bara ränta på den del av krediten som du utnyttjat. Krediten har en kortare profil än ett vanligt fastighetslån.
❓ Vad menas med limit och dragen ränta?
Limiten är det totala kreditbelopp som beviljats för projektet. Den dragna, eller utnyttjade, delen är det belopp som hittills betalats ut. Eftersom byggnadskrediten betalas ut stegvis är det oftast bara den utnyttjade delen som du betalar ränta på, inte hela det beviljade beloppet. Fråga ändå alltid om avgifter utöver räntan, som uppläggningsavgift och kreditavgift.
❓ Kan jag använda ett vanligt fastighetslån för ett nybygge?
Fastighetslån är den mest lämpliga låneformen vid köp, renovering eller utbyggnad av fastigheter. Vid nybyggen kallas låneformen i stället oftast byggnadskreditiv. Många företag använder därför byggnadskredit under byggtiden och ett fastighetslån efteråt. Diskutera upplägget med långivaren eller en förmedlare innan du ansöker.
❓ Hur länge gäller ett byggnadskreditiv?
Byggnadskreditiv har ofta en löptid på upp till 2 år. Ett fastighetslån för långsiktig finansiering har vanligen en löptid mellan 10 och 25 år, och i vissa fall upp till 30 år. Ett brygglån, som är en annan kortfristig lösning, kan ha en löptid från någon månad upp till 24 månader.
❓ Vad händer med krediten när bygget är klart?
När byggperioden är över läggs byggnadskrediten oftast om till ett långsiktigt lån, eller så betalas den tillbaka genom försäljning av fastigheten. Vilka villkor som gäller vid omläggningen avgörs av långivaren. Räkna därför med att den långfristiga finansieringen ska fungera även om hyresintäkterna kommer senare än planerat.
❓ Hur mycket kan jag belåna?
Normalt kan en fastighet belånas upp till cirka 85% av marknadsvärdet, men oftast ligger belåningsgraden mellan 60 och 80%. Det innebär att företaget måste ha råd med kontantinsatsen på egen hand. Låna inte mer än vad bolaget klarar med marginal, särskilt om räntan stiger.
❓ Vilken säkerhet krävs?
Långivaren vill ha någon form av säkerhet, vanligtvis fastigheten själv genom pantbrev, men även borgensman eller företagsinteckning förekommer. Om fastigheten är säkerhet intecknas den hos Lantmäteriet. Fastighetslån utan att fastigheten sätts i pant innebär ofta lägre lånebelopp och kortare återbetalningstider. Tänk på att alla säkerheter kan utnyttjas om du inte kan betala.
❓ Kan mitt bolag få bättre villkor för ett hållbart bygge?
Vissa banker erbjuder gröna fastighetslån till företag som uppfyller särskilda miljö- eller energicertifieringar, och en sådan lösning kan leda till bättre villkor. Vissa banker erbjuder även lägre ränta för hållbara investeringar. Almi erbjuder dessutom gröna lån för miljövänliga projekt till små och medelstora företag, till exempel inom energieffektivisering eller miljöanpassade byggnader.
❓ Varför använda en låneförmedlare?
Via en låneförmedlare når du flera banker och långivare med bara en ansökan, och du kan få hjälp att utforma ansökan. Det blir dessutom bara en kreditupplysning, vilket kan vara en fördel eftersom flera upplysningar kan påverka negativt. Förmedlaren toborrow samarbetar till exempel med flera banker och långivare, däribland Serafim Finans.
🏆 Sammanfattning
De viktigaste lärdomarna:
- Byggnadskreditiv används under byggtiden, betalas ut stegvis och belastas oftast bara med ränta på den utnyttjade delen.
- Ett kommersiellt fastighetslån är långfristigt, med löptider som vanligen är 10 till 25 år och belåning högst cirka 85%, oftast 60 till 80%.
- Byggnadskrediten läggs om till ett långsiktigt lån eller betalas tillbaka genom försäljning, så planera för hela kedjan från början.
- Fastigheten är säkerhet, och utebliven betalning kan leda till förlust av den. Räntehöjningar påverkar dessutom månadskostnaden.
- Jämför totalkostnaden inklusive avgifter, och låna inte mer än bolaget klarar med marginal.
Räntor och villkor ändras löpande och sätts individuellt efter kreditprövning. Verifiera alltid aktuell information direkt med långivaren innan du ansöker. Att låna kostar pengar — se till att du kan betala tillbaka lånet.
Om skribenten
