Paketering innebär att en fastighet först förs över till ett bolag, ofta ett nybildat aktiebolag (AB) eller kommanditbolag (KB), och att det är andelarna i bolaget som säljs i stället för själva fastigheten. Affären kallas därför bolagsaffär eller kompaniaffär.
Vid en direktförsäljning betalar en juridisk person stämpelskatt på 4,25% och säljaren beskattas för en eventuell kapitalvinst. Vid en försäljning av andelar byter ingen fastighet ägare, och beskattningen av säljarens vinst följer andra regler. Paketeringsutredningen (SOU 2017:27) bedömde att huvudsyftet med paketering oftast är att minska skatten.
Oavsett upplägg behöver förvärvet finansieras. Fastigheten fungerar då som säkerhet, och belåningen ligger normalt på upp till cirka 85% av marknadsvärdet, ofta snarare 60-80%.
💡 Vår rekommendation
För de flesta som undrar vad paketering av en fastighet i aktiebolag innebär, och hur förvärvet ska finansieras, rekommenderar vi Krea.
Krea är specialiserat på större fastighetslån och jämför ett brett urval långivare för fastighet. Förmedlaren kan hjälpa till med bryggfinansiering, topplån och förvärvslån upp till 100 miljoner kr, vilket är de låneformer som ofta aktualiseras vid en bolagsaffär. Tänk på att Krea ofta kräver säkerhet i fastighet.
📊 Jämförelse: Ledande långivare för fastighetsfinansiering vid bolagsaffär
Finansieringen av en bolagsaffär ser olika ut beroende på om du vänder dig till en förmedlare eller en bank. Tabellen nedan visar de långivare som är relevanta för företag och fastighetsinvesterare. Räntan på ett fastighetslån sätts individuellt efter kreditprövning och kan bli högre än vad som anges i jämförelser.
| Långivare | Produkttyp | Målgrupp | Särskiljande drag | Att tänka på | Erbjudande |
|---|---|---|---|---|---|
| Krea | Fastighetslån | Företagare och fastighetsinvesterare | Specialiserade på större fastighetslån och leasing. Förvärvslån, bryggfinansiering och topplån upp till 100 miljoner kr | Kräver ofta säkerhet i fastighet | Jämför Kreas villkor → |
| Svea Bank | Fastighetslån | Företag och privatpersoner med behov | Flexibla lösningar för situationer där andra banker nekar | Uppgift ej tillgänglig | Se Svea Banks erbjudande → |
| Creddo | Företagslån | Små och medelstora fastighetsbolag | Förmedlare med fokus på lån till fastighetsprojekt | Inriktat endast mot juridiska personer | Se Creddos erbjudande → |
📋 Vad du lär dig i den här guiden
Den här guiden går igenom både begreppet och finansieringen bakom det:
- Vad paketering är och hur en bolagsaffär skiljer sig från en direktaffär
- Vad Paketeringsutredningen föreslog
- Vilka scenarier som gäller och inte gäller
- Vad förvärvet och finansieringen kostar
- Hur du väljer rätt finansiering och förbereder ansökan
Vill du gå direkt till finansieringsdelen kan du Kolla ränta hos Krea →
🏠 Paketering av fastighet förklarat – från grunden
Vid en vanlig fastighetsaffär, en direktaffär, byter fastigheten ägare. Är köparen en juridisk person, som ett aktiebolag, utgår stämpelskatt på 4,25%. Säljaren beskattas för eventuell kapitalvinst på fastigheten.
🔍 Så går en paketering till
Vid paketering överlåts fastigheten först till ett bolag, ett AB eller KB som ofta bildas för ändamålet. Därefter säljs andelarna i bolaget i stället för fastigheten. Köparen får alltså fastigheten indirekt, via bolaget, och det är därför affären kallas bolagsaffär eller kompaniaffär.
Eftersom ingen fastighet byter ägare när andelarna säljs utgår normalt ingen stämpelskatt på överlåtelsen. Beskattningen av säljarens vinst följer dessutom andra regler än vid direktförsäljning. Enligt Paketeringsutredningen kan en försäljning av ett bolag ske skattefritt om andelarna är näringsbetingade.
📊 Vad föreslog Paketeringsutredningen?
Paketeringsutredningen (SOU 2017:27) bedömde att huvudsyftet med paketering oftast är att minska skatten. Utredningen föreslog bland annat att fastigheterna ska anses avyttrade till marknadsvärde när det bestämmande inflytandet över ett fastighetsägande bolag upphör, och att stämpelskatten för juridiska personer sänks från 4,25% till 2%.
Målet var enligt utredningen inte att stoppa paketering, utan att skatteeffekten ska bli mindre avgörande för valet av försäljningsform. Förslagen presenterades 2017 och reglerna kan ha ändrats sedan dess, så kontrollera alltid aktuella regler hos Skatteverket eller en skatterådgivare.
🛡️ Risker och finansiering
Den som köper andelar tar över ett bolag, och därmed bolagets historik och åtaganden. Bolaget, fastigheten och värderingen bör därför granskas noggrant innan affären genomförs.
Förvärvet behöver finansieras oavsett upplägg. Ett fastighetslån säkras normalt med pantbrev i fastigheten, och långivaren bedömer fastighetens värde, kassaflöde och bolagets återbetalningsförmåga. Om lånet inte kan betalas riskerar bolaget att förlora fastigheten som ställts som säkerhet, och räntehöjningar kan göra månadskostnaden högre.
✅ Vad gäller för paketering – och vad gäller inte?
Många missförstånd kring bolagsaffärer handlar om skatt och finansiering. Tabellen sammanfattar de vanligaste situationerna.
| Scenario | Möjligt? | Notering |
|---|---|---|
| Köpa en fastighet direkt via ett aktiebolag | ✅ | Vanligt upplägg. Stämpelskatten för juridiska personer är 4,25% |
| Köpa andelarna i ett bolag som äger fastigheten | ✅ | Bolagsaffär. Fastigheten byter inte ägare, så stämpelskatt på fastighetsöverlåtelsen utgår normalt inte |
| Sälja en paketerad fastighet helt skattefritt | ⚠️ | Skattefri försäljning av andelar förutsätter att villkor är uppfyllda, till exempel att andelarna är näringsbetingade |
| Utgå från Paketeringsutredningens förslag som gällande regler | ⚠️ | Förslagen är från 2017. Kontrollera aktuella regler hos Skatteverket eller en skatterådgivare |
| Finansiera hela köpeskillingen med lån | ❌ | Fastigheter kan i regel belånas upp till 85%, oftast 60-80%. Bolaget måste klara kontantinsatsen själv |
| Låna utan att fastigheten ställs som säkerhet | ⚠️ | Möjligt med exempelvis borgensman, men ger ofta lägre lånebelopp och kortare återbetalningstider |
| Låna via ett nystartat bolag | ⚠️ | Kan fungera om tillräcklig säkerhet finns, till exempel personlig borgen, medfinansiär eller ett starkt affärscase |
| Ansöka som enskild firma, handelsbolag eller kommanditbolag | ⚠️ | Varierar mellan långivare. Fastighetslån kan i många fall sökas även av dessa bolagsformer |
Är bolaget nystartat eller ska flera fastigheter ingå i affären lönar det sig att prata med en långivare tidigt. Se Kreas krav och villkor →
💰 Vad kostar paketering och finansieringen?
Kostnaden består av skatt, finansieringskostnad och avgifter. Som illustration: vid ett direktköp för 20 000 000 kr blir stämpelskatten 4,25%, alltså 850 000 kr. Beräkningen förutsätter att köparen är en juridisk person och att köpeskillingen är högre än fastighetens taxeringsvärde, eftersom skatten som huvudregel räknas på det högre av de två. Exemplet är en illustration och inte en offert.
Skatten som kan undvikas är dock bara en del av helheten. Förvärvet behöver finansieras, och där tillkommer ränta och avgifter. Räknar du bara på räntan kan en låg nivå dölja höga avgifter, så räkna alltid på totalkostnaden.
Räntan på ett fastighetslån baseras på bland annat företagets kreditvärdighet, fastighetens läge och marknadsvärde. Utöver ränta kan avgifter som uppläggningsavgift, kreditavgift samt kostnad för pantbrev och värdering tillkomma.
| Finansieringsform | Används till | Typisk löptid | Erbjudande |
|---|---|---|---|
| Fastighetsförvärv | Köp av fastighet med fastigheten som säkerhet | Vanligen 10-25 år, i vissa fall upp till 30 år | Jämför Kreas villkor → |
| Brygglån | Kortsiktig finansiering i väntan på försäljning, refinansiering eller slutbetalning | Några månader upp till 24 månader | Kolla ränta hos Krea → |
| Refinansiering | Samla och lägga om befintliga lån till ett fastighetslån | Som långsiktigt fastighetslån, vanligen 10-25 år | – |
| Byggnadskreditiv | Nybyggnation eller renovering med successiv utbetalning | Oftast upp till 2 år | – |
Faktorer som påverkar kostnaden:
- Företagets kreditvärdighet och ekonomi
- Fastighetens läge och marknadsvärde
- Belåningsgrad och vilken säkerhet som ställs
- Löptid och amorteringsform (annuitet, rak amortering eller bullet-lösning)
- Val av rörlig eller fast ränta
- Avgifter utöver räntan
🎯 Så väljer du rätt fastighetsfinansiering vid en bolagsaffär
Att välja finansiering vid en bolagsaffär handlar om betalningsförmåga och marginal, inte om att låna så mycket som möjligt. Gå igenom stegen i ordning:
- Klargör upplägget. Paketering berör skatt och juridik. Låt en oberoende skatterådgivare granska affären innan du ansöker om finansiering.
- Få en oberoende värdering. Säkerställ att värderingen av fastigheten görs av en oberoende aktör.
- Räkna på kassaflödet. Hyresintäkterna eller verksamhetens betalningsförmåga ska täcka drift, ränta och amortering med marginal.
- Planera kontantinsatsen. Belåningen är normalt högst cirka 85% och ofta lägre. Låna inte maximalt utan lämna utrymme för oförutsedda kostnader.
- Förbered ansökan. Samla värdering, kalkyl eller likviditetsbudget, minst ett bokslut och en affärsplan. Hyresavtal och driftskostnader efterfrågas för hyresfastigheter.
- Jämför långivare. Låt flera långivare presentera sina villkor och jämför totalkostnaden inklusive avgifter.
- Räkna med räntehöjning. Var realistisk med framtida kassaflöden och tänk på att en amorteringsfri period ofta bara skjuter kostnaden framåt.
Vill du jämföra flera långivare med en ansökan kan du Ansök hos Krea →
❓ Vanliga frågor
❓ Vad är paketering av en fastighet?
Paketering innebär att en fastighet överförs till ett bolag, ofta ett nybildat AB eller KB, varefter andelarna i bolaget säljs i stället för fastigheten. Köparen får fastigheten indirekt via bolaget, och affären kallas bolagsaffär eller kompaniaffär.
❓ Vad är skillnaden mellan paketering och en direktaffär?
Vid en direktaffär byter fastigheten ägare, och en juridisk person betalar stämpelskatt på 4,25%. Vid en bolagsaffär säljs andelar, så fastigheten byter inte ägare. Säljarens skatt och köparens risker skiljer sig också åt, vilket är skälet till att upplägget bör granskas av en skatterådgivare.
❓ Vad är Paketeringsutredningen?
Paketeringsutredningen (SOU 2017:27) utredde skattereglerna kring paketering av fastigheter. Utredningen bedömde att huvudsyftet oftast är att minska skatten och föreslog bland annat avskattning samt en sänkt stämpelskatt för juridiska personer, från 4,25% till 2%. Målet var inte att stoppa paketering, utan att göra skatteeffekten mindre avgörande för valet av försäljningsform. Förslagen är från 2017, så kontrollera vad som gäller idag.
❓ Kan ett nystartat bolag få fastighetslån vid ett förvärv?
Det kan fungera i vissa fall. Även nystartade företag kan få lån om det finns tillräcklig säkerhet, till exempel personlig borgen, medfinansiär eller ett starkt affärscase. I vissa fall kan en extern investerare eller ett moderbolag stå som garant. Varje långivare gör sin egen bedömning efter kreditprövning.
❓ Hur mycket kan man belåna fastigheten?
Fastigheter kan normalt belånas upp till cirka 85% av marknadsvärdet, men belåningsgraden ligger ofta mellan 60 och 80%. Resten av köpeskillingen måste bolaget finansiera med eget kapital. Hur hög belåningsgrad en långivare accepterar beror bland annat på fastighetstyp.
❓ Vilken säkerhet krävs för fastighetslånet?
Ofta krävs säkerhet i form av pantbrev i fastigheten, som registreras hos Lantmäteriet. Alternativ är en eller flera borgensmän eller företagsinteckning. Tänk på att alla säkerheter kan utnyttjas av långivaren om lånet inte betalas, vilket kan få stora konsekvenser för dig och andra som gått i borgen.
❓ Vad är ett brygglån och när kan det behövas?
Ett brygglån är kortsiktig finansiering i väntan på exempelvis en försäljning, refinansiering eller slutbetalning. Löptiderna är ofta några månader upp till 24 månader hos vissa långivare. Räkna med högre räntor och kort löptid jämfört med ett långsiktigt fastighetslån.
❓ Vilka underlag krävs i ansökan?
Ansökan kan inkludera en värdering av fastigheten, en kalkyl eller likviditetsbudget, minst ett bokslut och en affärsplan. För hyresfastigheter efterfrågas ofta även hyresavtal och driftskostnader. Ju tydligare information långivaren får, desto enklare blir riskbedömningen.
❓ Kan en enskild firma eller ett kommanditbolag söka fastighetslån?
Det varierar från långivare till långivare, men det kan gå att söka fastighetslån för såväl aktiebolag, handelsbolag och kommanditbolag som för enskilda firmor. Företaget ska vara registrerat i Sverige, och den som söker ska ha en ledande roll eller vara firmatecknare.
❓ Vad händer om bolaget inte kan betala lånet?
Om skulden inte betalas i tid riskerar du en betalningsanmärkning, vilket kan försvåra nya lån. Långivaren kan dessutom utnyttja de säkerheter som ställts, och det kan innebära att fastigheten förloras. Vid betalningssvårigheter kan du vända dig till budget- och skuldrådgivningen i din kommun, se Konsumentverket.
❓ Behöver jag en rådgivare vid en bolagsaffär?
Vid komplexa situationer, till exempel flera fastigheter, företagsägande eller oklar skatteeffekt, bör du kontakta långivaren och en oberoende rådgivare. Den här guiden ger allmän vägledning och inte personlig rådgivning.
❓ Hur jämför jag flera långivare med en ansökan?
Genom en låneförmedlare kan du nå flera banker och långivare med en ansökan, och dessutom få hjälp med att utforma ansökan. Jämför sedan totalkostnaden inklusive ränta och avgifter, inte bara räntan. En låneförmedlare gör bara en kreditupplysning, vilket kan vara en fördel jämfört med flera separata ansökningar.
🏆 Sammanfattning
De viktigaste lärdomarna:
- Paketering innebär att fastigheten förs över till ett bolag, ofta AB eller KB, och att andelarna säljs i stället för fastigheten. Det kallas bolagsaffär eller kompaniaffär.
- Vid direktköp betalar en juridisk person stämpelskatt på 4,25%. Vid andelsköp byter ingen fastighet ägare.
- Paketeringsutredningen (SOU 2017:27) bedömde att huvudsyftet oftast är att minska skatten. Kontrollera alltid aktuella regler hos Skatteverket eller en skatterådgivare.
- Förvärvet finansieras normalt med fastigheten som säkerhet, och belåningen ligger upp till cirka 85%, ofta 60-80%.
- Fastigheten kan förloras om lånet inte betalas, och räntehöjningar påverkar månadskostnaden. Lämna alltid marginal.
Räntor och villkor ändras löpande och sätts individuellt efter kreditprövning. Verifiera alltid aktuell information direkt med långivaren innan du ansöker. Att låna kostar pengar — se till att du kan betala tillbaka lånet.
Om skribenten
