Du ansöker om fastighetslån i sju steg: kalkyl, underlag, val av väg in, indikativ offert, kreditprövning och kreditbeslut, pantbrev och slutligen utbetalning. Fastigheten fungerar normalt som säkerhet, och i regel kan du belåna högst 85% av värdet. Oftast hamnar belåningsgraden mellan 60 och 80%, och resten är kontantinsats som du finansierar själv.
Långsiktiga fastighetslån har oftast en löptid på 10–25 år. Räntan sätts individuellt efter kreditprövning och kan bli högre än en annonserad ”ränta från”. Eftersom fastigheten ställs som säkerhet kan uteblivna betalningar i värsta fall leda till att du förlorar den, och en höjd ränta påverkar din månadskostnad.
💡 Vår rekommendation
För de flesta som undrar hur man ansöker om fastighetslån steg för steg rekommenderar vi Krea.
Krea är specialiserade på större fastighetslån och kan hjälpa till med bland annat bryggfinansiering, topplån och förvärvslån upp till 100 000 000 kr. Eftersom Krea jämför ett brett urval långivare för fastighet kan du nå flera långivare via en och samma ansökan, vilket är en tydlig fördel just i ansökningsfasen. Tänk på att lån via Krea ofta kräver säkerhet i fastighet och främst riktar sig till företagare och fastighetsinvesterare.
📊 Jämförelse: ledande långivare för fastighetslån
Tabellen nedan fokuserar på hur du kommer i kontakt med respektive aktör och vad som är bra att känna till inför ansökan. Ordningen är ingen rangordning, och kreditprövningen avgör alltid vilka villkor just du kan få.
| Långivare | Typ av aktör | Målgrupp | Värt att veta inför ansökan | Erbjudande |
|---|---|---|---|---|
| Krea | Låneförmedlare med fokus på fastighet | Företagare och fastighetsinvesterare | Brygg-, topp- och förvärvslån upp till 100 000 000 kr. Kräver ofta säkerhet i fastighet. | Se erbjudande → |
| Svea Bank | Bank med fastighetslån | Företag och privatpersoner | Erbjuder lösningar för olika behov, men kreditprövningen avgör. Belopp och löptid: Uppgift ej tillgänglig. | Se villkor → |
| Creddo | Låneförmedlare | Små och medelstora fastighetsbolag | Hjälper dig jämföra fastighetslån. Riktar sig endast mot juridiska personer. | — |
| toborrow | Låneförmedlare | Företag | Kreditspecialister diskuterar behovet och vad som ska ingå i ansökan. Samarbetar med flera banker och långivare, bland annat Serafim Finans. | — |
| SEB | Bank | Företag och bostadsrättsföreningar | Kräver pantbrev med fullt belåningsvärde som säkerhet. Ansökan startar med ett möte, och en kreditprövning ligger till grund för villkoren. | — |
📋 Vad du lär dig i den här guiden
Guiden tar dig genom hela processen, från första kalkyl till utbetalt lån. Du får svar på följande:
- Vad ett fastighetslån är och hur fastigheten fungerar som säkerhet
- Vad som gäller, och inte gäller, för belåning, säkerhet och olika typer av låntagare
- Vad ett fastighetslån kostar och vilka faktorer som påverkar kostnaden
- De sju stegen från kalkyl till utbetalning
- Vad du gör vid avslag, och hur pantbrev fungerar
🏠 Fastighetslån förklarat — från grunden
Ett fastighetslån är ett lån där företaget, organisationen eller bostadsrättsföreningen använder en fastighet som säkerhet genom pantbrev. Lånet kan användas för att köpa, renovera, bygga om eller ombilda en fastighet. Det går också att belåna en fastighet du redan äger för att frigöra kapital till andra satsningar. Vid nybyggen kallas låneformen oftast byggnadskreditiv.
Vanliga varianter är:
- Fastighetsförvärv: finansierar hela eller delar av ett köp.
- Brygglån: kortsiktig finansiering i väntan på exempelvis försäljning eller refinansiering.
- Byggnadskreditiv: successiv utbetalning i takt med att ett bygg- eller renoveringsprojekt fortlöper.
- Företagslån med fastighet som säkerhet: frigör övervärdet i en redan belånad fastighet.
- Refinansiering: samlar och lägger om befintliga lån.
Belåningsgrad är lånets storlek i förhållande till fastighetens värde. I regel kan du belåna högst 85% av värdet, men oftast ligger nivån mellan 60 och 80%. Det betyder att du själv måste ha råd med kontantinsatsen. En lägre belåningsgrad ger en mindre skuld och mer marginal om räntan skulle stiga, så sikta aldrig på maximal belåning bara för att det är möjligt.
Som säkerhet krävs normalt pantbrev i fastigheten. Ett pantbrev är bevis på inteckning och registreras hos Lantmäteriet. Alternativ är exempelvis en borgensman eller företagsinteckning, men lån utan pantsatt fastighet innebär ofta lägre lånebelopp och kortare återbetalningstid.
Långivaren bedömer din kreditvärdighet, alltså din förmåga att betala tillbaka lånet. Bedömningen utgår från företagets ekonomi, säkerheterna och projektets utsikter. För en hyresfastighet innebär det att hyresintäkterna ska täcka drift, ränta och amortering med marginal.
Ett fastighetslån är ett seriöst åtagande. Om du inte kan betala i tid riskerar du betalningsanmärkning, vilket kan göra det svårt att få nya lån, hyra bostad eller teckna abonnemang. Behöver du stöd kan du vända dig till budget- och skuldrådgivningen i din kommun, och kontaktuppgifter finns på Konsumentverkets webbplats.
✅ Vad gäller för fastighetslån — och vad gäller inte?
Mycket av osäkerheten kring ansökan handlar om vad som faktiskt är möjligt. Tabellen sammanfattar de vanligaste situationerna.
| Du vill… | Möjligt? | Notering |
|---|---|---|
| Låna 100% av fastighetens värde | ❌ | I regel högst 85%, oftast 60–80%. Kontantinsatsen finansierar du själv. |
| Ansöka utan att pantsätta fastigheten | ⚠️ | Möjligt med andra säkerheter, som borgensman eller företagsinteckning, men ofta med lägre belopp och kortare återbetalningstid. |
| Ansöka som nystartat företag | ⚠️ | Kan gå om säkerheten är tillräcklig, till exempel genom personlig borgen, medfinansiär eller ett starkt affärscase. |
| Ansöka som aktiebolag, handelsbolag, kommanditbolag eller enskild firma | ⚠️ | Varierar från långivare till långivare. Kontrollera alltid vilka bolagsformer just din långivare accepterar. |
| Belåna en fastighet du redan äger för ett annat ändamål | ✅ | Långivaren tar pant i den befintliga fastigheten, och övervärdet frigör kapital. |
| Lägga om befintliga lån till ett fastighetslån | ✅ | Kallas refinansiering och kan sänka kostnaden om villkoren blir bättre. |
| Ansöka som bostadsrättsförening | ✅ | Bland annat för ombildning, stambyte och energiåtgärder. Vissa banker har egna rådgivare för föreningar. |
| Nå flera långivare med en ansökan | ✅ | Går via en låneförmedlare och ger dessutom bara en kreditupplysning. |
| Få lån med stora skulder och betalningsanmärkningar | ❌ | I princip omöjligt hos de flesta långivare. |
Vill du slippa skicka separata ansökningar till varje bank är en förmedlare ett naturligt alternativ. Krea specialiserar sig på lån till fastigheter och kan hjälpa till med brygg-, topp- och förvärvslån.
💰 Vad kostar fastighetslån?
Vad ett fastighetslån kostar går inte att säga i förväg. Räntan sätts individuellt utifrån bland annat företagets kreditvärdighet samt fastighetens läge och marknadsvärde. Den kan skilja sig mycket mellan långivare och bli högre än den ”ränta från” du ser i en annons. Eftersom fastigheten är säkerhet blir villkoren ofta mer förmånliga än för lån utan pant.
Löptid och kostnadsposter skiljer sig mellan olika typer av lån:
| Lånetyp | Typisk löptid | Kostnadsposter att räkna med |
|---|---|---|
| Långsiktigt fastighetslån | 10–25 år, i vissa fall upp till 30 år | Ränta, uppläggningsavgift, kreditavgift samt kostnad för pantbrev och värdering |
| Brygglån | Några månader upp till 24 månader | Räkna med högre ränta och kort löptid |
| Byggnadskreditiv | Typiskt under byggperioden, ofta upp till 2 år | Ränta betalas oftast bara på den del av krediten som används |
| Företagslån med fastighet som säkerhet | Uppgift ej tillgänglig | Ränta och avgifter enligt långivaren. Det befintliga lånet ligger kvar. |
Så mycket eget kapital behöver du själv ha beror på belåningsgraden. Exemplet nedan är en illustration och ingen offert. Antagandet är en fastighet med marknadsvärde 10 000 000 kr och att avgifter inte är medräknade.
| Belåningsgrad | Lånebelopp | Kontantinsats (eget kapital) |
|---|---|---|
| 60% | 6 000 000 kr | 4 000 000 kr |
| 70% | 7 000 000 kr | 3 000 000 kr |
| 80% | 8 000 000 kr | 2 000 000 kr |
Flera faktorer avgör vad lånet slutligen kostar:
- Kreditvärdighet: ett företag med stabil ekonomi och god återbetalningsförmåga innebär lägre risk och ofta lägre ränta.
- Fastighetens läge och marknadsvärde: påverkar både säkerhetens värde och räntan.
- Lånebelopp och löptid: en kortare löptid ger lägre sammanlagd räntekostnad, men kostnaden kan bli procentuellt högre.
- Räntetyp: med fast ränta skyddar du dig mot förändringar i marknadsräntan, medan rörlig ränta följer marknaden uppåt och nedåt.
- Avgifter: uppläggningsavgift, kreditavgift samt kostnad för pantbrev och värdering kan göra en låg ränta dyrare än den ser ut.
- Amorteringsform: rak amortering, annuitet och bullet-lösning påverkar både likviditet och totalkostnad.
Räntan går ofta att förhandla, så det lönar sig att jämföra flera långivare. Räkna alltid på totalkostnaden inklusive alla avgifter, eftersom även små skillnader i ränta kan bli stora belopp över tid.
🎯 Så ansöker du om fastighetslån — steg för steg
Processen ser lite olika ut hos olika långivare, men de flesta följer samma grundordning. Följ stegen nedan i tur och ordning.
- Gör en kalkyl och räkna ut vad du har råd med. Börja med syfte, lånebelopp och fastighetens värde, och räkna fram belåningsgrad och kontantinsats. Ta fram en likviditetsbudget som visar att du klarar ränta och amortering även om räntan stiger. Låna inte maximalt, utan lämna marginal. Kan du tydligt svara på varför du söker pengar, till vad och hur mycket går processen oftast snabbare.
- Samla ihop underlaget. Ansökan innehåller uppgifter om både fastigheten och företaget. Det kan vara en värdering av fastigheten, en kalkyl eller likviditetsbudget, minst ett bokslut och en affärsplan. För hyresfastigheter vill långivaren också se hyresavtal och driftskostnader. Se till att värderingen görs av en oberoende aktör.
- Välj väg in: bank direkt eller låneförmedlare. Du kan kontakta en bank direkt och boka ett möte, eller gå via en låneförmedlare som skickar din ansökan till flera långivare och hjälper dig utforma den. Förmedlare som Krea, Creddo och toborrow arbetar på det sättet. Det finns dessutom en praktisk fördel: flera kreditupplysningar kan ha en negativ påverkan, medan en ansökan hos en förmedlare bara blir en kreditupplysning.
- Få en indikativ offert. Efter en första genomgång återkommer långivaren normalt med en indikativ, alltså preliminär, offert som visar ungefärligt belopp och villkor. Den är inte bindande, och slutliga villkor sätts först efter kreditprövningen. Jämför gärna flera offerter och räkna på totalkostnaden, inte bara räntan.
- Kreditprövning och kreditbeslut. Långivaren prövar företagets kreditvärdighet utifrån ekonomi, säkerheter och projektets utsikter. Hos en del långivare fattas det slutliga beslutet i en kreditkommitté. Var tillgänglig och svara snabbt på kompletteringsfrågor. Får du avslag, ta reda på anledningen och se om du kan åtgärda brister, minska lånebeloppet eller lämna ytterligare säkerhet.
- Godkänn villkoren och ordna säkerheten. När du godkänner villkoren tar du tillsammans med långivaren fram en passande amorteringsplan. Säkerheten är normalt pantbrev i fastigheten, och inteckningen registreras hos Lantmäteriet. Finns det redan pantbrev uttagna kan de ofta användas, annars tas nya ut. Räkna med kostnader för pantbrev och värdering.
- Utbetalning. När villkoren är godkända och säkerheten är på plats betalas lånet ut. Vid ett fastighetsköp samordnas utbetalningen normalt med tillträdesdagen, så bekräfta datum och rutiner med långivaren i god tid. Vid byggnadskreditiv sker utbetalningen successivt i takt med att projektet fortlöper. Efter utbetalning betalar du ränta och amortering enligt planen, och hos exempelvis SEB väljer du om det sker månads- eller kvartalsvis.
Gäller din situation flera fastigheter, delat ägande, skuldsanering eller arv bör du kontakta långivaren eller en oberoende rådgivare. Guiden ger allmän vägledning och ersätter inte personlig rådgivning.
Har du kalkylen och underlaget klart är nästa steg att ta kontakt. Via Krea kan du nå flera långivare för fastighet med en ansökan.
❓ Vanliga frågor
❓ Vad krävs för att ansöka om fastighetslån?
Företaget ska vara registrerat i Sverige, och den som söker ska ha en ledande roll i företaget eller vara firmatecknare. Du behöver också kunna ställa säkerhet, till exempel fastigheten som pant, en eller flera borgensmän eller en företagsinteckning. Underlaget består ofta av en värdering, en kalkyl eller likviditetsbudget, minst ett bokslut och en affärsplan.
❓ Hur mycket kan jag belåna fastigheten?
I regel kan du belåna högst 85% av fastighetens värde, men oftast ligger nivån mellan 60 och 80%. Vilken nivå du får beror på långivaren, fastighetstypen och företagets kreditvärdighet. Resten måste du finansiera med eget kapital, och en lägre belåningsgrad ger dig mer marginal om räntan stiger.
❓ Måste fastigheten vara säkerhet för lånet?
Nej, det krävs inte alltid, men det är vanligt. Säkerheten kan i stället vara en eller flera borgensmän eller en företagsinteckning. Lån där fastigheten inte pantsätts innebär ofta lägre lånebelopp och kortare återbetalningstid. Tänk på att alla säkerheter kan tas i anspråk om du inte kan betala tillbaka lånet.
❓ Kan en enskild firma, ett handelsbolag eller ett kommanditbolag ansöka?
Det varierar mellan långivare, men det kan gå att söka fastighetslån för såväl aktiebolag, handelsbolag och kommanditbolag som enskilda firmor. Kontrollera vilka bolagsformer och krav din långivare har innan du ansöker. Svea Bank är ett exempel på en långivare som erbjuder fastighetslån till både företag och privatpersoner, och prövningen sker alltid individuellt.
❓ Påverkas min kreditupplysning om jag ansöker hos flera långivare?
Flera kreditupplysningar via UC kan ha en negativ påverkan. Ansöker du i stället via en låneförmedlare blir det bara en kreditupplysning, och förmedlaren skickar ansökan vidare till flera långivare. Därefter kan du jämföra de räntor och avgifter som respektive långivare erbjuder och välja utifrån det.
❓ Vad gör jag om jag får avslag?
Ta alltid reda på anledningen till avslaget och utvärdera långivarens motivering. Fråga dig om det finns brister du kan åtgärda, om affärsplanen kan förbättras, om du kan lämna ytterligare säkerhet eller om du kan minska lånebeloppet. Olika långivare gör olika bedömningar, så det lönar sig ofta att prata med flera.
❓ Vad är skillnaden mellan fastighetslån, brygglån och byggnadskreditiv?
Fastighetslån är den vanligaste låneformen för att köpa, renovera eller bygga om en befintlig fastighet. Brygglån är kortsiktig finansiering, ofta från några månader upp till 24 månader, i väntan på exempelvis en försäljning. Byggnadskreditiv används vid nybyggen eller renovering och betalas ut successivt i takt med projektet, ofta upp till 2 år.
❓ Ska jag välja rörlig eller fast ränta?
Med fast ränta skyddar du dig mot förändringar i marknadsräntan, medan en rörlig ränta följer marknadsräntan och därmed kan göra månadskostnaden både högre och lägre. Vissa långivare låter dig dela upp lånet i flera delar med olika bindningstider för att sprida ränterisken. Välj utifrån hur stor ränteökning din ekonomi klarar, och kom ihåg att räntan ofta går att förhandla.
❓ Vad är ett pantbrev och hur får jag ett?
Ett pantbrev är ett bevis på inteckning i en fastighet. Inteckningen registreras hos Lantmäteriet, och pantbrevet lämnas sedan över till långivaren. Finns det redan pantbrev uttagna kan de användas, annars tas nya ut. Kostnad för pantbrev kan tillkomma utöver räntan.
❓ Kan en bostadsrättsförening ansöka om fastighetslån?
Ja, fastighetslån finns för bostadsrättsföreningar, till exempel vid ombildning, stambyte och energiåtgärder. Föreningar med svag ekonomi kan dock ha svårare att få lån beviljat. Vissa banker har särskilda rådgivare för bostadsrättsföreningar, så fråga efter det när du kontaktar långivaren.
🏆 Sammanfattning
Att ansöka om fastighetslån handlar om god förberedelse. De viktigaste lärdomarna är:
- Gör en kalkyl först och lämna marginal för räntehöjningar. Låna aldrig mer än du med god marginal klarar att betala tillbaka.
- I regel kan du belåna högst 85% av värdet, men oftast ligger nivån mellan 60 och 80%.
- Fastigheten ställs normalt som säkerhet genom pantbrev, och uteblivna betalningar kan i värsta fall leda till att du förlorar den.
- Via en låneförmedlare når du flera långivare med en ansökan och en kreditupplysning.
- Räkna på totalkostnaden inklusive avgifter, och ta reda på orsaken om du får avslag.
Gäller din situation flera fastigheter, delat ägande, skuldsanering eller arv bör du kontakta långivaren eller en oberoende rådgivare.
Räntor och villkor ändras löpande och sätts individuellt efter kreditprövning. Verifiera alltid aktuell information direkt med långivaren innan du ansöker. Att låna kostar pengar — se till att du kan betala tillbaka lånet.
Om skribenten
