Ett fastighetslån vid ägarskifte fungerar som andra fastighetslån: långivaren tar pant i fastigheten, och lånet används för att betala ut den som lämnar. Det gäller oavsett om det sker genom bodelning, inlösen av en delägare eller ett generationsskifte.
Fastigheter kan normalt belånas upp till cirka 85% av marknadsvärdet, oftast snarare 60–80%, och resten måste du finansiera själv. Är fastigheten redan belånad kan övervärdet utnyttjas för extra finansiering. Räntan sätts individuellt efter kreditprövning och kan bli högre än du väntat dig. Fastigheten ställs som säkerhet, så utebliven betalning kan i värsta fall leda till att du förlorar den.
💡 Vår rekommendation
För de flesta som undrar hur ett fastighetslån fungerar vid bodelning, inlösen av delägare eller generationsskifte i fastighetsbolag rekommenderar vi Krea.
Krea specialiserar sig på lån till fastigheter och hjälper till med bryggfinansiering, topplån och förvärvslån upp till 100 miljoner kr, alltså låneformer som kan vara aktuella när en andel ska lösas ut. Eftersom Krea jämför långivare för fastighet når du flera långivare med en ansökan, vilket ger en kreditupplysning i stället för flera. Tänk på att Krea ofta kräver säkerhet i fastighet.
📊 Jämförelse: Ledande långivare för fastighetslån vid ägarskifte
Tabellen visar de långivare och förmedlare som är aktuella för bolag och fastighetsinvesterare, med fokus på det som är relevant när en andel ska lösas ut. Villkor som ränta och belåningsgrad sätts individuellt, så jämför alltid offerter innan du bestämmer dig.
| Långivare | Typ | Passar för | Relevant vid ägarskifte | Erbjudande |
|---|---|---|---|---|
| Krea | Låneförmedlare för fastighetslån | Företagare och fastighetsinvesterare | Bryggfinansiering, topplån och förvärvslån upp till 100 miljoner kr | Se Kreas villkor → |
| Creddo | Låneförmedlare | Små och medelstora fastighetsbolag | Hjälper dig att jämföra fastighetslån | Se Creddos villkor → |
| Svea Bank | Långivare med fastighetslån | Företag och privatpersoner | Profilerar sig med flexibla lösningar när andra banker nekat | Se Svea Banks villkor → |
| toborrow | Låneförmedlare | Företag | Kreditspecialister hjälper till med lånetyp och ansökan, och förmedlar till flera banker och långivare | |
| SEB | Bank | Företag och bostadsrättsföreningar | Finansierar köp, ombyggnad och refinansiering av hyres-, kommersiella och lantbruksfastigheter |
Några begränsningar att känna till: Krea kräver ofta säkerhet i fastighet, och Creddo riktar sig bara till juridiska personer. Hos SEB ska fastigheten ställas som säkerhet med pantbrev och över tid visa ett positivt kassaflöde.
📋 Vad du lär dig i den här guiden
- Hur belåningsutrymmet räknas och vad som styr hur mycket du kan låna
- Vilka låneformer som är aktuella: fastighetslån, brygglån, lån mot övervärde och refinansiering
- Hur säljarrevers och bolagsomstrukturering kan påverka finansieringen
- Vilka krav och vilket underlag långivaren vill se
- Vad det kostar och hur du väljer rätt
🏠 Fastighetslån vid ägarskifte förklarat — från grunden
🔍 Vad ägarskiftet betyder för finansieringen
Vid en bodelning, en inlösen av en delägare eller ett generationsskifte ska någon ersättas för sin andel. Pengarna måste komma från eget kapital, ett lån eller en kombination. I grunden handlar finansieringen därför om hur mycket fastigheten och bolaget kan bära i lån.
Ett fastighetslån innebär att långivaren tar pant i en fastighet, ägd av bolaget eller privat av en företrädare för bolaget. Pantsättningen sker med pantbrev, som är ett bevis på inteckning och registreras hos Lantmäteriet. Pant i fastighet ger långivaren en god säkerhet och kan möjliggöra större lån och mer förmånliga villkor.
🧾 Så fungerar belåningsutrymmet
Belåningsgrad är lånets storlek i förhållande till fastighetens värde. Fastigheter kan normalt belånas upp till cirka 85% av marknadsvärdet, oftast snarare 60–80%. Resten måste bolaget klara med eget kapital. Vilken nivå långivaren accepterar beror på fastighetstyp: en hyresfastighet med stabila hyresintäkter kan normalt belånas högre än en specialiserad industrifastighet.
Är fastigheten redan belånad kan du ändå använda den som säkerhet. Genom att utnyttja övervärdet frigörs kapital, medan det befintliga lånet ligger kvar. Belåningsutrymmet är i praktiken skillnaden mellan vad långivaren accepterar att fastigheten belånas med och de lån som redan finns.
Långivaren tittar också på kassaflöde, skuldsättning och fastighetens marknadsvärde. En hyresfastighet ska över tid bära sina egna kostnader, så hyresintäkterna ska täcka drift, ränta och amortering med marginal.
💡 Illustration: så kan utrymmet för att lösa ut en delägare se ut
Exemplet är en illustration och inte en offert. Antagandena är hypotetiska, och den belåningsgrad som gäller för dig bestäms av långivaren.
- Antagande 1: Fastighetens marknadsvärde är 20 000 000 kr.
- Antagande 2: Långivaren accepterar en belåningsgrad på 70%, vilket ligger inom intervallet 60–80%.
- Antagande 3: Befintliga lån är 9 000 000 kr.
- Beräkning: 70% av 20 000 000 kr är 14 000 000 kr. Efter avdrag för befintliga lån på 9 000 000 kr återstår ett utrymme på 5 000 000 kr.
Om den som ska lösas ut ska få 6 000 000 kr måste de återstående 1 000 000 kr täckas med eget kapital eller annan finansiering. Att utnyttja hela utrymmet är sällan försvarbart, eftersom du behöver marginal för räntehöjningar och svagare kassaflöde.
🏢 Säljarrevers och bolagsomstrukturering
En säljarrevers innebär att den som lämnar går med på att en del av betalningen sker senare, mot en skuldförbindelse från den som tar över. Konstruktionen kan minska det belopp som behöver lånas upp vid överlåtelsen. Villkor, säkerhet och eventuella skattemässiga konsekvenser avtalas individuellt, och hur en långivare värderar en revers går inte att säga generellt.
Vid en bolagsomstrukturering kan befintliga lån behöva läggas om. Genom refinansiering kan du samla lån som är kopplade till fastigheten eller andra krediter i ett fastighetslån med lägre ränta och bättre villkor. I vissa fall kan en extern investerare eller ett moderbolag stå som garant för lånet. Även nystartade bolag kan få lån om det finns tillräcklig säkerhet, till exempel personlig borgen, en medfinansiär eller ett starkt affärscase.
🛡️ Risker att känna till
Fastigheten ställs som säkerhet. Om du inte kan betala kan långivaren utnyttja säkerheten, vilket kan få stora konsekvenser för dig, din familj eller andra som gått i borgen. Uteblivna betalningar kan dessutom leda till betalningsanmärkning, vilket försvårar nya lån.
Räntehöjningar påverkar månadskostnaden. En rörlig ränta följer marknadsräntan, medan en fast ränta skyddar mot förändringar. Vid betalningssvårigheter kan du vända dig till budget- och skuldrådgivningen i din kommun, och kontaktuppgifter finns på konsumentverket.se.
✅ Vad gäller för fastighetslån vid ägarskifte — och vad gäller inte?
Många missförstånd handlar om hur mycket som går att låna och vilken säkerhet som krävs. Tabellen sammanfattar vanliga situationer.
| Scenario | Möjligt? | Notering |
|---|---|---|
| Utnyttja övervärdet i en redan belånad fastighet | ✅ | Du kan använda en redan belånad fastighet som säkerhet. Det befintliga lånet ligger kvar medan extra kapital frigörs. |
| Finansiera hela utlösensumman med lån | ❌ | Belåning är normalt högst cirka 85%, oftast 60–80%. Resten måste täckas med eget kapital. |
| Belåna över 85% av marknadsvärdet | ⚠️ | I vissa fall kombineras fastighetslånet med andra låneformer, till exempel företagslån. Det ökar skuldsättningen, så bedöm marginalen noga. |
| Låna utan att fastigheten sätts i pant | ⚠️ | Ofta lägre lånebelopp och kortare återbetalningstider. Andra säkerheter kan vara borgensman eller företagsinteckning. |
| Ställa personlig borgen som säkerhet | ⚠️ | Borgensmannen kan krävas på betalning om lånet inte betalas. Konsekvenserna kan bli stora för borgensmannen och dennes familj. |
| Överbrygga tiden till en försäljning eller refinansiering | ✅ | Brygglån har löptider från någon månad upp till 24 månader, men räkna med högre ränta. |
| Lägga om och samla befintliga lån vid ägarskiftet | ✅ | Refinansiering kan ge lägre ränta och bättre villkor, men avgifter kan tillkomma. |
| Nybildat bolag tar över fastigheten | ⚠️ | Kan fungera med tillräcklig säkerhet, till exempel borgen, medfinansiär eller garant från moderbolag eller extern investerare. |
| Generationsskifte av lantbruksfastighet | ✅ | Vissa banker finansierar lantbruksenheter för bland annat generationsskifte. Fastigheten ska över tid ge ett positivt kassaflöde. |
| Småbolag med svag ekonomi | ⚠️ | Det kan vara svårare för småföretag med dålig ekonomi att beviljas fastighetslån. |
| Bodelning eller arv med flera inblandade | ⚠️ | Situationen är individuell. Kontakta långivaren och en oberoende rådgivare innan du fattar beslut. |
Vid större belopp kan en förmedlare som Krea, som hanterar förvärvslån upp till 100 miljoner kr, ge dig överblick över flera långivare. Jämför villkoren och räkna med din egen betalningsförmåga innan du går vidare.
💰 Vad kostar fastighetslån vid ägarskifte?
Kostnaden går inte att beskriva med ett enda ränteintervall. Räntan sätts individuellt och baseras bland annat på bolagets kreditvärdighet samt fastighetens läge och marknadsvärde. Eftersom fastigheten är säkerhet blir villkoren ofta mer förmånliga än vid lån utan pant. Räntan kan samtidigt skilja sig mycket mellan långivare, vilket gör jämförelsen avgörande för totalkostnaden.
| Låneform | Löptid | Syfte vid ägarskifte | Kostnadsnoteringar |
|---|---|---|---|
| Långsiktigt fastighetslån | Oftast 10–25 år, i vissa fall upp till 30 år | Finansiera förvärv eller belåna en befintlig fastighet | Ränta sätts individuellt. Uppläggningsavgift, kreditavgift samt kostnad för pantbrev och värdering kan tillkomma. |
| Brygglån | Någon månad upp till 24 månader | Överbrygga i väntan på försäljning, refinansiering eller slutbetalning | Räkna med högre ränta och kort löptid. |
| Företagslån med fastighet som säkerhet | Uppgift ej tillgänglig | Frigöra övervärdet i en redan belånad fastighet | Befintligt lån ligger kvar. Ränta sätts individuellt. |
Utöver räntan kan det tillkomma avgifter, och amorteringsplanen påverkar både likviditet och totalkostnad. Du kan välja mellan annuitet, rak amortering och bullet-lösning. En amorteringsfri period kan vara lockande, men kostnaden skjuts ofta framåt. En kortare löptid ger normalt lägre sammanlagd räntekostnad än en längre.
Det här påverkar kostnaden:
- Bolagets kreditvärdighet och återbetalningsförmåga
- Fastighetens läge och marknadsvärde
- Vilken säkerhet som ställs, till exempel pantbrev eller borgen
- Marknadsräntan och om du väljer rörlig eller fast ränta
- Lånebelopp och löptid
- Uppläggnings- och övriga avgifter
- Vilken amorteringsform du väljer
Räkna alltid på totalkostnaden inklusive alla avgifter, eftersom en låg ränta kan dölja höga avgifter. Krea, som specialiserar sig på fastighetslån, kan hjälpa dig att jämföra erbjudanden från flera långivare.
🎯 Så väljer du rätt fastighetslån vid ägarskifte
- Kartlägg utlösensumman och din betalningsförmåga. Räkna på om fastighetens intäkter täcker drift, ränta och amortering med marginal, även om räntan stiger.
- Låt en oberoende aktör värdera fastigheten. Värderingen styr hur stort belåningsutrymmet blir.
- Räkna ut belåningsutrymmet och ditt eget kapital. Kontantinsatsen måste bolaget klara på egen hand, så sikta inte på maximal belåning.
- Välj låneform och säkerhet. Fundera på om du behöver ett långsiktigt fastighetslån, ett brygglån eller en refinansiering, och väg risken med personlig borgen.
- Samla underlag. Långivare vill ofta se en värdering, en kalkyl eller likviditetsbudget, minst ett bokslut och en affärsplan, och du bör kunna förklara syftet med lånet och hur mycket du behöver.
- Jämför flera långivare. Via en förmedlare gör du en ansökan och en kreditupplysning i stället för flera. Jämför ränta, avgifter och amorteringsplan, och räkna på totalkostnaden.
- Vid komplexa situationer, kontakta långivaren och en oberoende rådgivare. Det gäller särskilt bodelning, arv, flera fastigheter och omstruktureringar.
Vill du jämföra fastighetslån från flera långivare med en ansökan kan du börja hos Krea.
❓ Vanliga frågor
❓ Kan man använda fastighetslån för att lösa ut en delägare?
Ett fastighetslån kan användas för att förvärva en fastighet, men också när bolaget behöver låna pengar till andra ändamål. Då kan långivaren ta pant i en redan befintlig fastighet. Det avgörande är framför allt säkerheten i fastigheten och syftet med lånet, och varje långivare gör sin egen bedömning. Det finns därför ingen garanti för att en ansökan beviljas.
❓ Hur mycket kan fastigheten belånas vid ett ägarskifte?
Normalt kan fastigheter belånas upp till cirka 85% av marknadsvärdet, oftast snarare mellan 60 och 80%. Vilken nivå som gäller beror på fastighetstyp, kassaflöde och långivarens bedömning. Resten måste du finansiera med eget kapital.
❓ Vad är belåningsutrymme och hur räknar jag på det?
Belåningsutrymmet är skillnaden mellan vad långivaren accepterar att fastigheten belånas med och de lån som redan finns. Du multiplicerar fastighetens marknadsvärde med belåningsgraden och drar sedan av befintliga lån. Om marknadsvärdet är 20 000 000 kr, belåningsgraden 70% och befintliga lån 9 000 000 kr blir utrymmet 5 000 000 kr. Det är en illustration, och långivaren avgör din faktiska belåningsgrad.
❓ Vad är en säljarrevers och kan den minska lånebehovet?
En säljarrevers innebär att den som lämnar accepterar att en del av betalningen sker senare. Det kan minska det belopp som behöver lånas upp direkt. Villkor, säkerhet och skattemässiga konsekvenser avtalas individuellt, och en långivare kan bedöma konstruktionen olika. Diskutera upplägget med långivaren och en oberoende rådgivare innan du går vidare.
❓ Kan ett moderbolag eller en extern investerare stå som garant?
I vissa fall kan en extern investerare eller ett moderbolag stå som garant för lånet. Även personlig borgen, en medfinansiär eller ett starkt affärscase kan fungera som säkerhet för nystartade bolag. Tänk på att alla säkerheter kan utnyttjas av långivaren om lånet inte betalas.
❓ Vem kan ansöka om fastighetslån för ett fastighetsbolag?
Företaget ska vara registrerat i Sverige, och den som söker ska ha en ledande roll eller vara firmatecknare. Det måste också gå att ställa säkerhet, till exempel fastigheten som pant, en eller flera borgensmän eller företagsinteckning. Creddo riktar sig till små och medelstora fastighetsbolag och bara till juridiska personer.
❓ Hur fungerar finansiering vid generationsskifte av lantbruksfastighet?
Vissa banker finansierar lantbruksenheter, bland annat för generationsskifte. Fastigheten ska över tid visa ett positivt kassaflöde, och säkerheten är pantbrev i fastigheten. Hur hög belåning som accepteras varierar med fastighetstyp.
❓ Vad kan jag göra om jag får avslag?
Ta reda på anledningen till avslaget och bedöm om du kan åtgärda bristerna. Du kan förbättra affärsplanen, lämna ytterligare säkerheter eller minska lånebeloppet. Det lönar sig också att prata med flera långivare, eftersom olika banker gör olika bedömningar. Svea Bank erbjuder fastighetslån till både företag och privatpersoner och profilerar sig med flexibla lösningar när andra banker nekat, men utfallet beror på kreditprövningen.
❓ Vad innebär det att fastigheten ställs som säkerhet?
Fastigheten pantsätts genom att du lämnar över pantbrev till långivaren, efter att fastigheten intecknats hos Lantmäteriet. Om du inte kan betala tillbaka lånet kan långivaren utnyttja säkerheten. Det kan få stora konsekvenser för dig, din familj och eventuella borgensmän. Lån utan pant i fastigheten ger ofta lägre belopp och kortare återbetalningstider.
❓ Hur påverkas månadskostnaden av räntehöjningar?
Med rörlig ränta följer räntan marknadsräntan: går den upp betalar du mer, går den ner betalar du mindre. Med fast ränta skyddar du dig mot förändringar under bindningstiden. Vissa långivare låter dig dela upp lånet i flera delar med olika bindningstider för att sprida ränterisken. Räkna alltid med marginal så att du klarar en högre ränta.
🏆 Sammanfattning
Viktigaste lärdomarna:
- Ett fastighetslån vid ägarskifte bygger på att fastigheten ställs som säkerhet genom pantbrev.
- Fastigheter kan normalt belånas upp till cirka 85%, oftast 60–80%, och resten kräver eget kapital.
- Övervärdet i en redan belånad fastighet kan utnyttjas, men utrymmet bör inte maxas.
- Säljarrevers och bolagsomstrukturering kräver individuell bedömning av långivaren och en oberoende rådgivare.
- Räntan sätts individuellt och kan skilja sig mycket mellan långivare, så jämför totalkostnaden.
- Fastigheten kan gå förlorad om lånet inte betalas, och räntehöjningar påverkar månadskostnaden.
Den här guiden ger allmän vägledning och är inte personlig rådgivning. Vid komplexa situationer, till exempel bodelning, arv eller flera fastigheter, bör du kontakta långivaren eller en oberoende rådgivare.
Räntor och villkor ändras löpande och sätts individuellt efter kreditprövning. Verifiera alltid aktuell information direkt med långivaren innan du ansöker. Att låna kostar pengar — se till att du kan betala tillbaka lånet.
Vill du jämföra fastighetslån för ett ägarskifte kan du börja hos någon av dessa:
Om skribenten
