Ja, det går att söka finansiering för köp av obebyggd tomt eller exploateringsmark, men långivaren bedömer varje projekt för sig och ett lån är aldrig given. Skillnaden mot en bebyggd fastighet är att marken normalt inte ger några löpande intäkter, vilket är en orsak till att belåningsgraden ofta blir lägre.
Fastigheter i allmänhet kan belånas upp till cirka 85% av värdet, oftast mellan 60 och 80%. På obebyggd mark ligger nivån ofta på högst cirka 50%. Resten måste företaget finansiera med eget kapital eller med annan säkerhet, till exempel en annan fastighet, borgen eller ett brygglån.
💡 Vår rekommendation
För de flesta företag och fastighetsinvesterare som undrar om man kan få fastighetslån för att köpa obebyggd tomt eller exploateringsmark rekommenderar vi Krea.
Krea specialiserar sig på lån till fastigheter och hjälper till med bryggfinansiering, topplån och förvärvslån på upp till 100 miljoner kr. Eftersom belåningsgraden på obebyggd mark ofta är låg, och eftersom olika långivare gör olika bedömningar, är det en fördel att kunna jämföra flera alternativ i stället för att förlita sig på en enda bank. Räkna med att säkerhet i fastighet ofta krävs, och att räntan sätts individuellt efter kreditprövning och kan bli högre än du räknat med.
📊 Jämförelse: ledande långivare för tomt- och exploateringsfinansiering
Tabellen visar långivare och förmedlare som är relevanta för företag som vill finansiera mark. Uppgifterna beskriver vad respektive aktör erbjuder i stort, inte att just din tomt kommer att godkännas.
| Långivare | Typ | Målgrupp | Relevant för tomt och exploatering | Erbjudande |
|---|---|---|---|---|
| Krea | Fastighetslån och förmedling | Företagare och fastighetsinvesterare | Bryggfinansiering, topplån och förvärvslån på upp till 100 miljoner kr. Kräver ofta säkerhet i fastighet. | Se erbjudande → |
| Creddo | Företagslån och förmedling | Små och medelstora fastighetsbolag | Hjälper till att jämföra fastighetslån. Endast för juridiska personer. | Se erbjudande → |
| Svea Bank | Fastighetslån | Företag och privatpersoner | Flexibla lösningar i situationer där andra banker tackat nej. | Se erbjudande → |
| toborrow | Låneförmedlare | Företag | Kreditspecialister går igenom företagets behov och vilken typ av lån som passar. Samarbetar med flera banker och långivare, bland annat Serafim Finans. | – |
| SEB | Fastighetslån (bank) | Företag och bostadsrättsföreningar | Kräver pantbrev med fullt belåningsvärde. Fastigheten ska över tid ge ett positivt kassaflöde. | – |
📋 Vad du lär dig i den här guiden
- Om och hur obebyggd mark kan finansieras med fastighetslån
- Varför belåningsgraden ofta är lägre på mark och vad det betyder för ditt eget kapital
- Vilken roll detaljplan, byggrätter och säkerheter spelar
- Vad finansieringen kostar och vilka låneformer som finns
- Hur du jämför långivare steg för steg
🏠 Finansiering av obebyggd mark förklarat – från grunden
En obebyggd tomt är mark utan byggnader. Exploateringsmark är mark som ska bebyggas eller utvecklas, till exempel till bostäder eller lokaler. Syftet kan vara att bygga själv, hyra ut eller sälja vidare.
Ett fastighetslån innebär att långivaren tar pant i en fastighet. Det kan vara den mark du köper, men också en annan fastighet som ägs av bolaget eller privat av en företrädare för bolaget. Pantsättningen sker genom pantbrev, och inteckningen registreras hos Lantmäteriet. Pant i fastighet ger långivaren en god säkerhet och kan göra större lån möjliga.
Mark är samtidigt en särskild typ av fastighet. Banker som SEB beskriver att en finansierad fastighet över tid ska visa ett positivt kassaflöde, alltså kunna bära sina egna kostnader inklusive lånet. Obebyggd mark ger normalt inga hyresintäkter. Långivaren kan därför lägga större vikt vid företagets ekonomi, säkerheterna, eget kapital och projektets utsikter. Företagets kreditvärdighet, alltså dess återbetalningsförmåga, bedöms utifrån ekonomin och de säkerheter som ställs.
📄 Detaljplan och byggrätter
Långivaren vill förstå vad marken kan användas till och hur långt projektet har kommit. Det är därför klokt att ha klart för sig om det finns en detaljplan och vilka byggrätter som gäller för marken innan du ansöker, och att kunna visa det i underlaget. Det kan påverka bilden av markens värde och därmed hur mycket långivaren är beredd att belåna.
En ansökan kan inkludera en värdering av fastigheten, en kalkyl eller likviditetsbudget, åtminstone ett bokslut och en affärsplan. Se till att värderingen görs av en oberoende aktör.
🛡️ Säkerhet och pantbrev
Säkerheten för lånet kan vara marken själv, en annan fastighet, företagsinteckning eller personlig borgen. Om marken pantsätts tas pantbrev ut eller så används befintliga pantbrev, och de lämnas över till långivaren.
En borgensman lovar att betala tillbaka lånet om bolaget inte kan. Alla säkerheter som lämnas kan utnyttjas av långivaren, vilket kan få stora konsekvenser för både dig och den som gått i borgen.
⚠️ Risker att känna till
När fastigheten ställs som säkerhet kan utebliven betalning leda till att du förlorar den. En betalningsanmärkning kan dessutom göra det svårt att få nya lån. Eftersom marken normalt inte ger intäkter måste räntekostnaderna under projekttiden täckas på annat sätt.
Räntan kan vara rörlig eller fast. Med rörlig ränta följer kostnaden marknadsräntan: går den upp blir lånet dyrare, och går den ner blir det billigare. Fast ränta skyddar mot förändringar i marknadsräntan. Har du betalningssvårigheter kan du vända dig till budget- och skuldrådgivningen i din kommun.
✅ Vad gäller för finansiering av obebyggd mark – och vad gäller inte?
Det finns flera missförstånd kring vad som går att finansiera. Tabellen går igenom de vanligaste situationerna.
| Scenario | Möjligt? | Notering |
|---|---|---|
| Köpa obebyggd mark med fastighetslån för företag | ⚠️ | Beror på långivare och projekt. Belåningsgraden är ofta lägre, ofta högst cirka 50%, och resten betalas med eget kapital. |
| Finansiera hela köpeskillingen utan eget kapital | ❌ | Fastigheter kan normalt belånas till högst cirka 85%, oftast 60 till 80%. Kontantinsatsen måste företaget ha råd med på egen hand. |
| Använda en annan fastighet som säkerhet för markköpet | ✅ | Långivaren kan ta pant i en befintlig fastighet, även om den redan är belånad. Det kräver tillräckligt övervärde och en godkänd kreditprövning. |
| Brygglån i väntan på försäljning eller refinansiering | ✅ | Löptider från några månader upp till 24 månader hos vissa långivare, men räkna med högre ränta. |
| Byggnadskreditiv för själva markköpet | ⚠️ | Avser främst byggfasen, där utbetalning sker successivt i takt med att projektet fortlöper. |
| Nystartat bolag utan historik | ⚠️ | Kan få lån om det finns tillräcklig säkerhet, till exempel personlig borgen, medfinansiär eller ett starkt affärscase. |
| Stora skulder och betalningsanmärkningar | ❌ | Gör det i princip omöjligt att få lån hos många långivare. |
Behöver du finansiera både markköpet och en övergångsperiod är en förmedlare som jämför flera långivare ett naturligt första steg. Krea hjälper till med bryggfinansiering och förvärvslån på upp till 100 miljoner kr.
💰 Vad kostar finansiering av obebyggd mark?
Kostnaden består av ränta och avgifter. Räntan sätts individuellt utifrån bland annat företagets kreditvärdighet samt fastighetens läge och marknadsvärde. Den kan skilja sig mycket mellan olika långivare, och ibland även mellan olika projekt. Utöver räntan kan det tillkomma uppläggningsavgift, kreditavgift och kostnader för pantbrev och värdering.
Granska också amorteringsplanen. Annuitet, rak amortering och bullet-lösning påverkar både likviditeten och den totala kostnaden.
| Låneform | Vanlig löptid | Att räkna med | Erbjudande |
|---|---|---|---|
| Fastighetslån eller förvärvslån | Långsiktiga fastighetslån har vanligen 10 till 25 år, beroende på fastighetstyp, kassaflöde och långivare | Ofta lägre belåningsgrad på obebyggd mark, uppläggningsavgift, kreditavgift samt kostnad för pantbrev och värdering | Se erbjudande → |
| Brygglån | Några månader upp till 24 månader | Högre ränta och kort löptid. Täcker kortsiktiga finansieringsgap | Se erbjudande → |
| Byggnadskreditiv | Ofta upp till 2 år under byggperioden | Ränta betalas oftast bara på den del av krediten som utnyttjas. Läggs sedan om till ett långsiktigt lån eller återbetalas genom försäljning | – |
| Företagslån med annan fastighet som säkerhet | Uppgift ej tillgänglig | Utnyttjar övervärdet i en befintlig fastighet. Det befintliga lånet ligger kvar | – |
| Refinansiering av befintliga lån | Uppgift ej tillgänglig | Kan samla lån i ett fastighetslån med lägre ränta och bättre villkor, om villkoren medger det | – |
🔍 Faktorer som påverkar kostnaden
- Kreditvärdighet: Ett företag med god ekonomi och återbetalningsförmåga innebär lägre risk för långivaren, och ett nytt företag utan stabil ekonomi kan få högre ränta.
- Läge och marknadsvärde: Fastighetens läge och värde påverkar både räntan och hur mycket som kan belånas.
- Belåningsgrad och säkerhet: Ju mer eget kapital och ju bättre säkerhet, desto bättre förutsättningar att förhandla villkoren.
- Löptid: En kortare löptid ger lägre sammanlagd räntekostnad, men den procentuella kostnaden kan bli högre.
- Rörlig eller fast ränta: Valet avgör hur mycket månadskostnaden påverkas av förändringar i marknadsräntan.
- Avgifter: En låg ränta kan dölja höga avgifter, så räkna alltid på totalkostnaden.
💡 Exempel: belåningsgrad och eget kapital
Antag en tomt med ett värde på 4 000 000 kr. Exemplet är en illustration och inte en offert, och ingen ränta är medräknad.
- Belåningsgrad 50%: lån på 2 000 000 kr och eget kapital på 2 000 000 kr
- Belåningsgrad 80%: lån på 3 200 000 kr och eget kapital på 800 000 kr
- Skillnad i eget kapital: 1 200 000 kr
Att en långivare kan låna ut mer betyder inte att det är klokt att låna maximalt. Lämna marginal för räntehöjningar och för perioder då marken inte ger intäkter.
Vilken belåningsgrad en långivare accepterar för just din mark avgörs vid kreditprövningen, och en förmedlare som Krea kan visa flera alternativ.
🎯 Så väljer du rätt finansiering för obebyggd mark
- Klargör syfte och projektstatus. Bestäm vad marken ska användas till, hur långt projektet har kommit med detaljplan, byggrätter och tidplan, samt hur mycket du behöver låna och varför. Kan du svara noggrant på det brukar processen gå snabbare.
- Räkna på eget kapital och marginal. Se till att företaget har råd med kontantinsatsen på egen hand, och räkna med att räntan kan stiga. Låna inte mer än vad som är försvarbart.
- Välj säkerhet med öppna ögon. Marken, en annan fastighet, företagsinteckning eller borgen kan komma i fråga. Förstå konsekvenserna för alla som ställer säkerhet.
- Samla underlaget. Förbered värdering från en oberoende aktör, kalkyl eller likviditetsbudget, bokslut och affärsplan.
- Jämför flera långivare. Olika långivare gör olika bedömningar och erbjuder olika villkor. Genom en låneförmedlare kan du nå flera långivare med en ansökan, vilket bara ger en kreditupplysning.
- Räkna på totalkostnaden. Väg ränta mot avgifter och amorteringsplan. En amorteringsfri period kan vara lockande, men kostnaden skjuts ofta framåt.
Vid komplexa situationer, till exempel flera fastigheter, flera ägare eller arv och skilsmässa, bör du kontakta långivaren eller en oberoende rådgivare. Den här guiden ger allmän vägledning och inte personlig rådgivning.
När underlaget är klart kan du ansöka hos Krea, som hjälper till med förvärvslån och bryggfinansiering för fastighetsprojekt.
❓ Vanliga frågor
❓ Kan man få fastighetslån för att köpa obebyggd tomt?
Ja, det är möjligt, men det är inte givet. Fastighetslån används för att köpa, renovera eller bygga om fastigheter, och även för att köpa mark. Långivaren bedömer företagets kreditvärdighet, säkerheterna och projektets utsikter. Belåningsgraden är ofta lägre på obebyggd mark, ofta högst cirka 50%, vilket innebär att du behöver mer eget kapital.
❓ Vilken belåningsgrad kan man få på obebyggd mark?
Ofta högst cirka 50% av markens värde. Fastigheter i allmänhet kan belånas upp till cirka 85%, oftast mellan 60 och 80%. Nivån varierar mellan långivare och beror på fastighetstyp, kassaflöde och säkerheter, och den avgörs vid kreditprövningen.
❓ Spelar detaljplan och byggrätter någon roll för lånet?
Det kan göra det. Långivaren vill förstå vad marken kan användas till och hur långt projektet har kommit. Ha klart för dig om det finns en detaljplan och vilka byggrätter som gäller, och ta med det i underlaget tillsammans med värdering, kalkyl och affärsplan. Det kan påverka bilden av markens värde.
❓ Kan jag använda en annan fastighet som säkerhet för att köpa mark?
Ja. Långivaren kan ta pant i en fastighet som bolaget redan äger, även om den är belånad. Genom att utnyttja övervärdet frigörs kapital som kan användas till andra satsningar, och det befintliga lånet ligger kvar. Tänk på att den fastigheten då ställs som säkerhet och kan gå förlorad om du inte kan betala tillbaka.
❓ Vad är ett brygglån och när passar det?
Ett brygglån är kortsiktig finansiering i väntan på exempelvis en försäljning, en refinansiering eller en slutbetalning. Löptiden kan vara från någon månad upp till 24 månader hos vissa långivare. Räkna med högre ränta och kort löptid, så ett brygglån är bäst som tillfällig lösning.
❓ Kan mitt fastighetsbolag låna via en förmedlare?
Ja. Genom en låneförmedlare kan du nå flera banker och långivare med en ansökan och få hjälp med att utforma ansökan. Det ger dessutom bara en kreditupplysning, vilket kan vara bra eftersom flera kreditupplysningar kan påverka negativt. Creddo riktar sig till små och medelstora fastighetsbolag och endast till juridiska personer.
❓ Vad händer när projektet går från mark till byggnad?
Vid nybyggnation används ofta ett byggnadskreditiv, där utbetalning sker successivt i takt med att projektet fortlöper. Krediten löper typiskt upp till 2 år under byggperioden och läggs därefter om till ett långsiktigt lån eller återbetalas genom försäljning. Du kan också refinansiera befintliga lån för att samla dem i ett fastighetslån, men villkoren avgörs vid den tidpunkten, så jämför totalkostnaden.
❓ Vad gör jag om jag får avslag?
Ta reda på anledningen och utvärdera långivarens motivering. Fråga dig om det finns brister du kan åtgärda, om du kan förbättra affärsplanen, lämna ytterligare säkerheter eller minska lånebeloppet. Prata gärna med flera långivare. Svea Bank beskriver flexibla lösningar i situationer där andra banker tackat nej, men även där avgör kreditprövningen.
❓ Vad innebär det att gå i borgen?
En borgensman går i god för bolaget och lovar att betala tillbaka lånet om bolaget inte kan. Borgensmannen kan även vara bolagets ägare. Säkerheter som lämnas kan utnyttjas av långivaren, vilket kan få stora konsekvenser för dig, din familj eller någon annan som gått i borgen.
🏆 Sammanfattning
Det går ofta att söka finansiering för obebyggd tomt eller exploateringsmark, men bedömningen är individuell och utfallet aldrig givet. De viktigaste lärdomarna:
- Belåningsgraden är ofta lägre på obebyggd mark, ofta högst cirka 50%, och eget kapital behövs för resten.
- Detaljplan, byggrätter, värdering och en genomarbetad affärsplan stärker underlaget.
- Säkerhet kan ställas i marken, en annan fastighet, företagsinteckning eller borgen, och alla säkerheter kan utnyttjas om du inte kan betala.
- Brygglån och byggnadskreditiv är kortsiktiga lösningar, och refinansiering kan bli aktuell när projektet går vidare.
- Jämför flera långivare och räkna på totalkostnaden, inte bara räntan.
Räntor och villkor ändras löpande och sätts individuellt efter kreditprövning. Verifiera alltid aktuell information direkt med långivaren innan du ansöker. Att låna kostar pengar — se till att du kan betala tillbaka lånet.
Om skribenten
