Ett kommersiellt fastighetslån prövas utifrån både företaget och fastigheten, så underlaget måste täcka båda. De tio dokument vi går igenom är resultat- och balansräkning, aktuell bokföring och budget, värderingsintyg, fastighetsbeskrivning, hyreslista och hyresavtal, pantbrev och övrig säkerhet, affärsplan, ägar- och bolagsuppgifter, energideklaration samt ritningar.
Vilka dokument som faktiskt efterfrågas varierar mellan långivare, och de två sista är främst aktuella vid gröna lån respektive ombyggnation. Fastigheter kan normalt belånas upp till cirka 85% av marknadsvärdet, men oftast hamnar belåningen mellan 60 och 80%, och resten finansierar du med eget kapital.
💡 Vår rekommendation
För de flesta som undrar vilka dokument som behövs för ett kommersiellt fastighetslån rekommenderar vi Krea.
Krea är specialiserat på lån till fastigheter och kan hjälpa till med bryggfinansiering, topplån och förvärvslån upp till 100 miljoner kr. När du går via en förmedlare når du flera långivare med en enda ansökan, vilket innebär att du samlar din dokumentation en gång och bara får en kreditupplysning. Tänk på att Krea ofta kräver säkerhet i fastighet, så ha värdering och pantbrev redo.
📊 Jämförelse: Ledande långivare för kommersiella fastighetslån
Tabellen visar aktörer som kan vara aktuella när du ska finansiera en kommersiell fastighet. Räntan sätts individuellt efter kreditprövning och kan bli högre än vad som annonseras, så ingen uppgift här är ett utlovat pris. Jämför alltid villkoren direkt hos långivaren.
| Långivare | Lånetyp | Passar | Relevant för din dokumentation | Erbjudande |
|---|---|---|---|---|
| Krea | Fastighetslån | Företagare och fastighetsinvesterare | Specialiserat på större fastighetslån och leasing. Brygg-, topp- och förvärvslån upp till 100 miljoner kr. Kräver ofta säkerhet i fastighet. | Se erbjudande → |
| Creddo | Företagslån | Små och medelstora fastighetsbolag | Låneförmedlare som kan hjälpa dig jämföra fastighetslån. Endast för juridiska personer. | Se erbjudande → |
| Svea Bank | Fastighetslån | Företag | Erbjuder fastighetslån med flexibla lösningar. Lånebelopp och belåningsgrad: Uppgift ej tillgänglig. | Se erbjudande → |
| SEB | Fastighetslån | Företag och bostadsrättsföreningar | Kräver pantbrev med fullt belåningsvärde. Vill se senaste bokslut, värdering, hyresavtal och driftskostnader. Möte bokas på 0771-62 53 53. | — |
| toborrow | Låneförmedlare | Företag som vill nå flera långivare | Kreditspecialister diskuterar företagets behov och hjälper till med vad ansökan ska innehålla. Samarbetar med flera banker och långivare. | — |
Skillnaden mellan bank och förmedlare påverkar din dokumentation. Hos en bank lämnar du underlaget direkt, medan en förmedlare skickar samma ansökan vidare till flera långivare.
📋 Vad du lär dig i den här guiden
- Vad långivaren bedömer när den prövar ett kommersiellt fastighetslån
- De tio dokument som ingår i en komplett ansökan
- Vad som skiljer sig om fastigheten är uthyrd, egenanvänd eller under ombyggnad
- Vilka belåningsgrader, löptider och avgifter du bör känna till
- Hur du väljer långivare utan att överbelåna dig
🏢 Kommersiellt fastighetslån förklarat — från grunden
Ett kommersiellt fastighetslån är ett lån där företaget använder fastigheten som säkerhet genom pantbrev. Du kan låna för att köpa, renovera, bygga om eller refinansiera ett befintligt lån, till exempel för hyresfastigheter, kommersiella fastigheter och lantbruksenheter. Fastigheten ska över tid ge ett positivt kassaflöde.
Normalt kan en fastighet belånas upp till cirka 85% av marknadsvärdet, oftast mellan 60 och 80%. Den del som lånet inte täcker måste företaget klara med eget kapital. Det gör kontantinsatsen till en av de första sakerna du behöver ha koll på.
Eftersom säkerheten är en fastighet bedömer långivaren både fastigheten och företaget. Det är därför dokumentationen ser ut som den gör: varje underlag svarar på en fråga om risk.
🔍 Så bedömer långivaren din ansökan
Fyra saker avgör hur mycket du kan låna och till vilka villkor:
- Belåningsgrad: lånets storlek i förhållande till fastighetens värde. Vilken nivå långivaren accepterar beror på fastighetstyp.
- Kassaflöde: fastighetens intäkter minus drift, underhåll och räntekostnader. För en hyresfastighet ska hyresintäkterna täcka drift, ränta och amortering med marginal.
- Säkerhet: oftast pantbrev i fastigheten, men även borgen eller företagsinteckning kan förekomma.
- Kreditvärdighet: företagets ekonomi, betalningshistorik och projektets utsikter.
🛡️ Risker att känna till
Fastigheten ställs som säkerhet. Om du inte kan betala tillbaka lånet kan långivaren utnyttja säkerheten, och i värsta fall förlorar du fastigheten. Uteblivna betalningar kan dessutom leda till betalningsanmärkning, vilket försvårar framtida lån.
Med rörlig ränta följer räntan marknaden: stiger den blir månadskostnaden högre. Vid komplexa situationer, som flera fastigheter, flera ägare eller befintliga skulder, bör du kontakta långivaren eller en oberoende rådgivare innan du ansöker.
✅ Dokumenten du samlar ihop — och vad som gäller och inte
Det finns ingen enhetlig lista som gäller hos alla långivare. Det varierar från långivare till långivare vad som efterfrågas, men ju tydligare information långivaren får, desto lättare blir det att bedöma risken och anpassa villkoren. Här är de tio dokument som oftast är relevanta.
📊 1. Resultat- och balansräkning
Långivaren använder resultat- och balansräkningen för att bedöma hur lönsamt företaget är. Många vill se senaste bokslut eller årsredovisning, och för vissa företag kan inkomstdeklaration för näringsverksamhet efterfrågas i stället. För etablerade bolag tittar långivaren främst på kassaflöde, skuldsättning och fastighetens marknadsvärde.
Tips: Åtminstone ett bokslut ingår ofta i ansökan, och vissa långivare kräver det.
🧮 2. Aktuell bokföring, budget och kalkyl
Bokslutet visar historiken, men långivaren vill i många fall se hur ekonomin ser ut just nu. Därför kan aktuell bokföring, en budget för det kommande året och en kalkyl eller likviditetsbudget efterfrågas.
Tips: Visa hur ränta och amortering ryms i kassaflödet, och räkna med marginal om räntan skulle stiga.
🏅 3. Värderingsintyg
Värderingen är grunden för hur mycket du kan belåna. Se till att den görs av en oberoende aktör, eftersom en trovärdig värdering gör att långivaren kan lita på underlaget. Kostnader för värdering kan tillkomma utöver räntan.
Belåningsgraden beror delvis på fastighetstyp: en hyresfastighet med stabila hyresintäkter kan normalt belånas högre än en specialiserad industrifastighet.
🏠 4. Fastighetsbeskrivning och driftskostnader
Långivaren behöver uppgifter om själva fastigheten: vilken typ den är, var den ligger, hur den används och vad den kostar att driva. Driftskostnaderna ingår i kassaflödesberäkningen. Fastighetens läge och marknadsvärde påverkar dessutom prissättningen.
Tips: Samla driftskostnaderna i en tydlig sammanställning så att långivaren slipper be om dem i efterhand.
🏢 5. Hyreslista och hyresavtal
För en hyresfastighet ska hyresintäkterna täcka drift, ränta och amortering med marginal. Hyreslistan ger långivaren en överblick över intäkterna, och hyresavtalen visar att intäkterna är verkliga.
Använder företaget fastigheten själv räknar långivaren i stället på verksamhetens betalningsförmåga, och då är resultat- och balansräkningen viktigare än hyreslistan.
🛡️ 6. Pantbrev och övrig säkerhet
Säkerheten är normalt pantbrev i fastigheten med fullt belåningsvärde, registrerat hos Lantmäteriet. Finns det redan uttagna pantbrev kan de användas, annars tas nya ut. Alternativ eller komplement är personlig borgen eller företagsinteckning.
Tänk på att alla säkerheter som lämnas kan utnyttjas av långivaren om lånet inte betalas tillbaka. Det kan få stora konsekvenser för den som gått i borgen.
📝 7. Affärsplan och projektbeskrivning
Affärsplanen ska vara realistisk och detaljerad. Långivaren vill veta varför du söker pengar, till vad och hur mycket, och bedömer även projektets utsikter. Kan du svara noggrant på de frågorna går processen oftast snabbare.
Tips: Är företaget nytt väger affärsplanen extra tungt, särskilt tillsammans med säkerhet som personlig borgen eller medfinansiär.
👤 8. Ägar- och bolagsuppgifter
Långivaren vill veta vem som står bakom företaget: din erfarenhet, utbildning och referenser, samt övriga ägare och ägarstrukturen. Företaget ska vara registrerat i Sverige, och den som söker ska ha en ledande roll eller vara firmatecknare.
Uppgift om revisor eller samarbete med en redovisningsbyrå bidrar till förtroendet. Långivaren granskar också betalningshistoriken, så ha koll på eventuella anmärkningar innan du ansöker.
🌿 9. Energideklaration och hållbarhetsunderlag
Många långivare frågar efter företagets hållbarhetsarbete, och vissa erbjuder gröna fastighetslån till företag som uppfyller särskilda miljö- eller energicertifieringar. En energideklaration kan då vara ett användbart underlag, särskilt vid renoveringar som leder till energibesparingar.
Om det efterfrågas varierar mellan långivare, så fråga innan du skickar in. Ett grönt lån kan ge bättre villkor.
📐 10. Ritningar och byggnadsunderlag
Vid ombyggnation eller nybyggnation bedömer långivaren projektets utsikter, och då kan ritningar och byggnadsunderlag stärka ansökan. Vid nybyggen används ofta ett byggnadskreditiv, där utbetalningen sker successivt i takt med att projektet fortlöper.
Köper du en befintlig fastighet utan planerade förändringar är det här dokumentet sällan aktuellt. Fråga långivaren vad som gäller för just ditt projekt.
⚠️ Vad som ofta missförstås
| Scenario | Möjligt? | Notering |
|---|---|---|
| Fastigheten ägs privat av en företrädare, inte av bolaget | ✅ | Långivaren kan ta pant i fastigheten även då. |
| Nystartat bolag utan bokslut | ⚠️ | Vissa långivare kräver minst ett bokslut. Andra kan bevilja lån om säkerheten är tillräcklig, till exempel personlig borgen, medfinansiär eller ett starkt affärscase. |
| Pantbrev finns redan i fastigheten | ✅ | Befintliga pantbrev kan användas, annars tas nya ut. |
| Hyreslista för en fastighet du använder själv | ⚠️ | Långivaren räknar då på verksamhetens betalningsförmåga, inte på hyresintäkter. |
| Enskild firma söker fastighetslån | ⚠️ | Det varierar mellan långivare om det går att söka som enskild firma. |
| Värdering gjord av någon med egenintresse | ❌ | Se till att värderingen görs av en oberoende aktör. |
| Ansökan trots stora skulder och betalningsanmärkningar | ❌ | Betalningshistoriken granskas, och stora skulder tillsammans med betalningsanmärkningar gör det i princip omöjligt att få lån. |
🧾 Skriv ut checklistan
Bocka av dokumenten ett i taget och skriv ut tabellen som underlag inför kontakten med långivaren.
| Nr | Dokument | Behövs främst vid | Klart |
|---|---|---|---|
| 1 | Resultat- och balansräkning, senaste bokslut | Alla ansökningar | ⬜ |
| 2 | Aktuell bokföring, budget och kalkyl | Alla ansökningar | ⬜ |
| 3 | Värderingsintyg från oberoende aktör | Köp, belåning och refinansiering | ⬜ |
| 4 | Fastighetsbeskrivning och driftskostnader | Alla ansökningar | ⬜ |
| 5 | Hyreslista och hyresavtal | Uthyrda fastigheter | ⬜ |
| 6 | Pantbrev och övrig säkerhet | Alla ansökningar | ⬜ |
| 7 | Affärsplan och projektbeskrivning | Alla ansökningar, extra viktigt för nya bolag | ⬜ |
| 8 | Ägar- och bolagsuppgifter | Alla ansökningar | ⬜ |
| 9 | Energideklaration och hållbarhetsunderlag | Gröna lån och energirenoveringar | ⬜ |
| 10 | Ritningar och byggnadsunderlag | Ombyggnation och nybyggnation | ⬜ |
Är underlaget samlat kan du låta Krea jämföra långivare för brygg-, topp- och förvärvslån upp till 100 miljoner kr.
💰 Vad kostar ett kommersiellt fastighetslån?
Räntan sätts individuellt efter kreditprövning och kan bli högre än vad som annonseras. Den baseras bland annat på företagets kreditvärdighet, fastighetens läge och marknadsvärde, och eftersom fastigheten är säkerhet blir villkoren ofta mer förmånliga än vid lån utan pant. Räntan kan skilja sig mycket mellan långivare, vilket gör jämförelsen avgörande.
Utöver räntan kan avgifter tillkomma, till exempel uppläggningsavgift, kreditavgift och kostnad för pantbrev och värdering. Du väljer också mellan rörlig och fast ränta: fast ränta skyddar mot förändringar i marknadsräntan, medan en rörlig ränta följer den uppåt eller nedåt.
| Lånetyp | Vanlig löptid | Belåning | Notering |
|---|---|---|---|
| Långsiktigt fastighetslån | 10 till 25 år, ibland upp till 30 år | Normalt upp till cirka 85% av marknadsvärdet, oftast mellan 60 och 80% | Löptiden beror på fastighetstyp, kassaflöde och långivarens villkor |
| Brygglån | Några månader upp till 24 månader | Uppgift ej tillgänglig | Kortsiktig finansiering, räkna med högre ränta och kort löptid |
| Byggnadskreditiv | Ofta upp till 2 år | Uppgift ej tillgänglig | Utbetalas successivt, du betalar oftast ränta bara på den del som används |
Behöver du finansiering över belåningstaket kan det i vissa fall gå att kombinera fastighetslånet med andra låneformer, som företagslån. Se alltid till att ha marginal, och låna inte mer än du behöver.
📊 Faktorer som påverkar kostnaden
- Kreditvärdighet och återbetalningsförmåga: bedöms utifrån företagets ekonomi och säkerheterna.
- Fastighetens läge och marknadsvärde: påverkar både belåning och prissättning.
- Belåningsgrad: lånet i förhållande till värdet.
- Löptid: en kortare löptid ger lägre sammanlagd räntekostnad men kan ge högre kostnad per månad.
- Avgifter: uppläggning, kredit, pantbrev och värdering.
- Amorteringsform: annuitet, rak amortering eller bullet påverkar likviditet och totalkostnad.
Räkna alltid på totalkostnaden inklusive alla avgifter, eftersom en låg ränta kan dölja höga avgifter. En amorteringsfri period kan vara lockande, men kostnaden skjuts ofta bara framåt.
🎯 Så väljer du rätt dokumentation och långivare
- Definiera syfte och belopp. Avgör vad lånet ska finansiera och vilken roll fastigheten har: uthyrd, egenanvänd eller under ombyggnad. Det styr vilka dokument som är relevanta.
- Samla det du redan har. Börja med bokslut, bokföring och ägaruppgifter, och beställ värdering från en oberoende aktör.
- Räkna med marginal. Bygg budgeten så att kassaflödet klarar högre ränta. Var realistisk med framtida intäkter, eftersom överoptimism kan ge likviditetsproblem senare.
- Fråga långivaren vad som behövs. Be om en lista på önskat underlag innan du skickar in, så slipper du komplettera i efterhand.
- Jämför flera långivare. Låt dem presentera sina bästa villkor och jämför totalkostnaden. Via en förmedlare får du flera erbjudanden men bara en kreditupplysning.
- Läs säkerhetskraven noga. Förstå vad pantbrev och eventuell borgen innebär, och för vem.
Belåningsgraden på 85% är ett tak, inte ett mål. Låna inte maximalt bara för att det går. Får du betalningssvårigheter kan du vända dig till budget- och skuldrådgivningen i din kommun.
Har du underlaget klart är nästa steg att få flera erbjudanden på samma dokumentation.
❓ Vanliga frågor
❓ Vilka dokument behöver jag för att ansöka om kommersiellt fastighetslån?
De vanligaste underlagen är senaste bokslut med resultat- och balansräkning, värdering av fastigheten, uppgifter om fastigheten, hyresavtal om den är uthyrd, affärsplan, ägaruppgifter och uppgifter om säkerhet. Vilka som efterfrågas varierar mellan långivare, så fråga alltid innan du skickar in.
❓ Hur mycket kan jag belåna fastigheten?
Normalt kan en fastighet belånas upp till cirka 85% av marknadsvärdet, men oftast hamnar belåningen mellan 60 och 80%. Resten finansierar företaget själv. Nivån beror på fastighetstyp, kassaflöde och långivarens bedömning, och högsta möjliga belåning är inte detsamma som lämplig belåning.
❓ Måste företaget ha ett bokslut?
Åtminstone ett bokslut ingår ofta i ansökan, och vissa långivare ställer det som krav. Är bolaget nytt kan lån ändå vara möjligt om det finns tillräcklig säkerhet, till exempel personlig borgen, medfinansiär eller ett starkt affärscase.
❓ Vem ska värdera fastigheten?
Värderingen bör göras av en oberoende aktör. Det gör underlaget mer trovärdigt för långivaren, och värderingen är grunden för hur mycket du kan belåna. Kostnader för värdering kan tillkomma utöver räntan och andra avgifter.
❓ Behöver jag hyreslista om jag använder fastigheten själv?
Använder företaget fastigheten själv räknar långivaren på verksamhetens betalningsförmåga i stället för på hyresintäkter. Då väger resultat- och balansräkning, budget och kalkyl tyngre. Är fastigheten helt eller delvis uthyrd bör du ha hyreslista och hyresavtal redo.
❓ Kan jag försöka igen efter ett avslag?
Ja. Ta reda på anledningen till avslaget och utvärdera den. Finns det brister du kan åtgärda, kan du förbättra affärsplanen, lämna ytterligare säkerhet eller minska lånebeloppet? Olika långivare gör olika bedömningar och erbjuder olika villkor, så det lönar sig ofta att prata med flera.
❓ Påverkar flera ansökningar min kreditupplysning?
Flera kreditupplysningar via UC kan ha en negativ påverkan. Ansöker du i stället hos en låneförmedlare blir det bara en kreditupplysning, och du kan sedan jämföra erbjudanden från de långivare som kan bevilja lånet.
❓ Vad är ett pantbrev och hur får jag ett?
Ett pantbrev är ett bevis på inteckning i fastigheten och registreras hos Lantmäteriet. Du pantsätter fastigheten genom att lämna pantbrevet till långivaren. Finns det redan uttagna pantbrev kan de användas, annars tas nya ut.
🏆 Sammanfattning
- Långivaren bedömer både fastigheten och företaget, så underlaget måste täcka båda.
- Kärnan i ansökan är bokslut, värdering, fastighetsuppgifter, hyresavtal (om uthyrd), säkerhet, affärsplan och ägaruppgifter.
- Energideklaration och ritningar är främst aktuella vid gröna lån respektive ombyggnation.
- Belåning ligger normalt upp till cirka 85%, oftast mellan 60 och 80%. Låna inte maximalt och räkna med marginal vid högre ränta.
- Fråga långivaren vilka underlag som efterfrågas innan du skickar in.
Räntor och villkor ändras löpande och sätts individuellt efter kreditprövning. Verifiera alltid aktuell information direkt med långivaren innan du ansöker. Att låna kostar pengar — se till att du kan betala tillbaka lånet.
Om skribenten
