Fastighetslån till hotell- och restaurangfastigheter följer samma grundprinciper som andra fastighetslån till företag: långivaren tar pant i fastigheten, och den del av köpesumman som lånet inte täcker finansierar du själv. Fastigheter kan normalt belånas upp till cirka 85% av marknadsvärdet, men belåningsgraden hamnar oftast mellan 60 och 80%.
Vad långivaren väger in beror på hur fastigheten används. Hyrs den ut ska hyresintäkterna täcka drift, ränta och amortering med marginal. Driver ditt eget bolag verksamheten bedömer långivaren verksamhetens betalningsförmåga. Räntan sätts individuellt efter kreditprövning och kan bli högre än en indikativ ränta. Fastigheten ställs som säkerhet, så uteblivna betalningar kan leda till att du förlorar den.
💡 Vår rekommendation
För de flesta som undrar vad som gäller för fastighetslån till hotell- och restaurangfastigheter rekommenderar vi Krea.
Krea specialiserar sig på lån till fastigheter, med förvärvslån, topplån och bryggfinansiering upp till 100 miljoner kr, och jämför flera långivare via en och samma ansökan. Det passar den här typen av fastigheter eftersom olika långivare gör olika bedömningar och villkoren kan skilja sig mycket åt. Krea kräver ofta säkerhet i fastighet, så räkna med att fastigheten ställs som pant.
📊 Jämförelse: Ledande långivare för fastighetslån till hotell och restaurang
Tabellen visar aktörer som finansierar eller förmedlar fastighetslån till företag. Alla kräver kreditprövning, och villkoren sätts individuellt.
| Aktör | Typ | Riktar sig mot | Särskilt värt att veta | Erbjudande |
|---|---|---|---|---|
| Krea | Låneförmedlare för fastighet | Företagare och fastighetsinvesterare | Förvärvslån, topplån och bryggfinansiering upp till 100 miljoner kr. Kräver ofta säkerhet i fastighet. | Se erbjudande → |
| Creddo | Förmedlare av företagslån | Små och medelstora fastighetsbolag | Endast för juridiska personer. Hjälper till att jämföra fastighetslån. | Se erbjudande → |
| Svea Bank | Långivare | Både företag och privatpersoner | Erbjuder fastighetslån och positionerar sig med flexibla lösningar när andra banker sagt nej. | Se erbjudande → |
| toborrow | Låneförmedlare | Företag | Kreditspecialister hjälper till med val av lån och ansökan. Samarbetar med flera banker och långivare, bland annat Serafim Finans. | – |
| SEB | Bank | Företag och bostadsrättsföreningar | Pantbrev med fullt belåningsvärde. Fastighetens kassaflöde prövas. Kommersiella fastigheter som kontor, butik, lager och industri ingår. | – |
📋 Vad du lär dig i den här guiden
- Hur ett fastighetslån fungerar när fastigheten är säkerhet
- Hur bedömningen skiljer sig mellan uthyrd fastighet och egen verksamhet
- Vilka situationer som är möjliga, begränsade eller uteslutna
- Vilka lånetyper och kostnader som finns
- Hur du jämför långivare och förbereder ansökan
🏢 Fastighetslån till hotell och restaurang förklarat — från grunden
Hotell- och restaurangfastigheter är kommersiella fastigheter. Ett fastighetslån innebär att långivaren tar pant i en fastighet som ägs av bolaget, eller privat av en företrädare för bolaget. Panten skapar en god säkerhet för långivaren och kan ofta möjliggöra större lån och mer förmånliga villkor.
Lånet kan användas för att köpa, renovera eller bygga om lokaler. Det går också att belåna en fastighet bolaget redan äger och använda pengarna till andra investeringar.
🛡️ Fastigheten som säkerhet
Säkerheten är oftast pantbrev i fastigheten. Pantbrev är ett bevis på inteckning och registreras hos Lantmäteriet. Du pantsätter fastigheten genom att lämna över pantbrevet till långivaren. Andra säkerheter, som en borgensman eller företagsinteckning, kan också förekomma.
Belåningsgrad är lånets storlek i förhållande till fastighetens värde. Den del som lånet inte täcker betalar bolaget med eget kapital. Därför påverkar värderingen av fastigheten direkt hur mycket du kan låna.
📊 Kassaflödet avgör bedömningen
Kassaflöde är fastighetens intäkter minus drift, underhåll och räntekostnader. Fastigheten ska över tid visa ett positivt kassaflöde, det vill säga bära sina egna kostnader inklusive lånet.
För en uthyrd fastighet innebär det att hyresintäkterna ska täcka drift, ränta och amortering med marginal. Använder bolaget fastigheten själv för sin verksamhet bedömer långivaren verksamhetens betalningsförmåga.
SEB beskriver att en hyresfastighet med stabila hyresintäkter normalt kan belånas högre än en specialiserad industrifastighet. Principen är att långivaren väger in hur stabila intäkterna är. Fråga därför alltid vilken belåningsgrad som gäller för just din fastighetstyp.
⚠️ Riskerna du bör känna till
Fastigheten ställs som säkerhet, och långivaren kan utnyttja säkerheterna om du inte kan betala tillbaka lånet. Det kan få stora konsekvenser, även för den som gått i borgen. En rörlig ränta följer marknadsräntan: går den upp betalar du mer. Med fast ränta skyddar du dig mot förändringar.
Uteblivna betalningar kan ge en betalningsanmärkning, vilket kan göra det svårare att få nya lån. Behöver du stöd kan du vända dig till budget- och skuldrådgivningen i din kommun.
✅ Vad gäller för fastighetslån till hotell och restaurang — och vad gäller inte?
| Scenario | Möjligt? | Notering |
|---|---|---|
| Köpa en hotell- eller restaurangfastighet med fastigheten som säkerhet | ✅ | Fastighetslån för förvärv med pantbrev i fastigheten. Kontantinsatsen måste bolaget ha råd med på egen hand. |
| Belåna hela köpesumman | ❌ | Fastigheter kan normalt belånas upp till cirka 85%, oftast 60 till 80%. Resten är eget kapital. |
| Låna till annat ändamål med en fastighet bolaget redan äger som säkerhet | ✅ | En befintlig fastighet kan användas även om den redan är belånad. Övervärdet kan frigöra kapital. |
| Samla befintliga lån i ett fastighetslån | ✅ | Refinansiering kan ge lägre ränta och bättre villkor. Kostnader som värdering och pantbrev kan tillkomma. |
| Kortsiktig finansiering i väntan på försäljning eller slutbetalning | ⚠️ | Brygglån har löptider från några månader upp till 24 månader hos vissa långivare, men räkna med högre ränta. |
| Bygga om eller bygga nytt | ⚠️ | Byggnadskreditiv ger successiv utbetalning, ofta upp till 2 år. Därefter läggs krediten om eller återbetalas genom försäljning. |
| Låna utan att fastigheten sätts i pant | ⚠️ | Ger ofta lägre lånebelopp och kortare återbetalningstider. Annan säkerhet, som en borgensman, krävs. |
| Nystartat bolag | ⚠️ | Kan fungera med tillräcklig säkerhet, personlig borgen, medfinansiär eller ett starkt affärscase. |
| Enskild firma, handelsbolag eller kommanditbolag | ⚠️ | Varierar från långivare till långivare. Det kan gå att söka även för aktiebolag, handelsbolag, kommanditbolag och enskilda firmor. |
| Bolag som inte är registrerat i Sverige | ❌ | För att ansöka krävs att företaget är registrerat i Sverige. |
Eftersom olika långivare gör olika bedömningar är det ofta klokt att jämföra flera alternativ. Via en låneförmedlare som Krea når du flera långivare med en ansökan, och du får hjälp att utforma själva ansökan.
💰 Vad kostar fastighetslån till hotell och restaurang?
Det finns inget fast pris. Räntan sätts individuellt efter kreditprövning och kan bli högre eller lägre än vad du ser som indikativ ränta hos en långivare. Den baseras bland annat på bolagets kreditvärdighet, fastighetens läge och marknadsvärde. Eftersom lånet har fastigheten som säkerhet blir villkoren ofta mer förmånliga än vid lån utan pant, men räntan kan skilja sig mycket mellan långivare och projekt. Räntan går ofta att förhandla.
| Lånetyp | Typisk löptid | Så fungerar kostnaden |
|---|---|---|
| Långsiktigt fastighetslån | 10 till 25 år. Upp till 30 år kan förekomma för långsiktiga kassaflödesfastigheter. | Ränta på aktuell skuld plus eventuella avgifter. Amorteringsplanen påverkar likviditet och totalkostnad. |
| Brygglån | Några månader upp till 24 månader | Kort löptid och oftast högre ränta. |
| Byggnadskreditiv | Ofta upp till 2 år under byggperioden | Ränta betalas oftast bara på den del av krediten som utnyttjas. |
Utöver räntan kan det tillkomma uppläggningsavgift, kreditavgift samt kostnad för pantbrev och värdering. Amortering kan vara annuitet, rak amortering eller en bullet-lösning, och valet påverkar både likviditet och totalkostnad. Du kan dela upp lånet i flera delar med olika bindningstider för att sprida ränterisken. Ränta och amortering betalas ofta månads- eller kvartalsvis.
Faktorer som påverkar kostnaden:
- Bolagets kreditvärdighet och återbetalningsförmåga
- Fastighetens läge och marknadsvärde
- Vilken säkerhet som ställs, pant i fastighet eller borgen
- Lånebelopp, belåningsgrad och löptid
- Rörlig eller fast ränta samt bindningstid
- Avgifter för uppläggning, kredit, pantbrev och värdering
- Amorteringsform
Att jämföra långivare kan innebära flera kreditupplysningar, vilket kan påverka negativt. Ansöker du via en låneförmedlare blir det bara en kreditupplysning, och du kan sedan jämföra räntor och avgifter från de långivare som kan bevilja lån.
🎯 Så väljer du rätt fastighetslån för hotell och restaurang
- Räkna på vad fastigheten och verksamheten bär. Använd realistiska kassaflöden och lämna marginal om räntan stiger. Överoptimism kan leda till likviditetsproblem senare.
- Bestäm syftet och lånetypen. Förvärv, brygglån, byggnadskreditiv, refinansiering eller lån med befintlig fastighet som säkerhet fungerar olika och har olika löptider.
- Planera kontantinsatsen. Räkna med att eget kapital behövs för resten. Belåna inte maximalt bara för att det är möjligt.
- Samla underlag. Ansökan kan omfatta värdering av fastigheten, kalkyl eller likviditetsbudget, minst ett bokslut, affärsplan, hyresavtal och driftskostnader.
- Låt en oberoende aktör värdera fastigheten. Värderingen styr hur mycket du kan låna.
- Jämför flera långivare. Låt dem presentera sina bästa villkor. Även små skillnader i ränta kan bli stora summor över tid.
- Räkna på totalkostnaden. Ta med alla avgifter, amorteringsplan och räntebindning. En amorteringsfri period kan vara lockande, men kostnaden skjuts ofta framåt.
Har du flera fastigheter, en komplex ägarstruktur eller befintlig skuldsättning bör du kontakta långivaren eller en oberoende rådgivare innan du bestämmer dig.
❓ Vanliga frågor
❓ Kan man ta fastighetslån på ett hotell eller en restaurangfastighet?
Fastighetslån är en låneform för företag som vill köpa, renovera eller bygga om lokaler, och du kan i princip ansöka. Om du beviljas beror på långivaren. De bedömer bolagets kreditvärdighet och återbetalningsförmåga, säkerheterna som ställs och projektets utsikter.
❓ Hur mycket kan jag låna?
Normalt kan fastigheter belånas upp till cirka 85% av marknadsvärdet, men oftast ligger belåningsgraden mellan 60 och 80%. Beloppet beror också på fastighetstyp och kassaflöde. En del långivare erbjuder fastighetslån upp till 100 miljoner kr. Tänk på att det är ett tak och inte ett mål: lämna marginal för räntehöjningar.
❓ Spelar det roll om jag hyr ut fastigheten eller driver verksamheten själv?
Ja, bedömningen skiljer sig. För en uthyrd fastighet ska hyresintäkterna täcka drift, ränta och amortering med marginal. För en fastighet bolaget använder själv räknar långivaren på verksamhetens betalningsförmåga. Hyresavtal och driftskostnader är exempel på underlag som kan efterfrågas.
❓ Vilka underlag behöver jag?
Ansökan kan omfatta en värdering av fastigheten, en kalkyl eller likviditetsbudget, minst ett bokslut och en affärsplan. Vissa långivare vill även se hyresavtal och driftskostnader. Ju tydligare information långivaren får, desto enklare är det att bedöma risken och anpassa villkoren.
❓ Kan ett nystartat bolag få fastighetslån?
Det kan fungera om det finns tillräcklig säkerhet, till exempel personlig borgen, en medfinansiär eller ett starkt affärscase. I vissa fall kan även en extern investerare eller ett moderbolag stå som garant. Räkna med att långivaren ställer högre krav på säkerhet.
❓ Vilken säkerhet krävs?
Oftast pantbrev i fastigheten, som kräver inteckning hos Lantmäteriet. Alternativ eller komplement är en eller flera borgensmän eller företagsinteckning. Kravet varierar mellan långivare, och för SEB är pantbrev med fullt belåningsvärde ett villkor.
❓ Vad gör jag om jag får avslag?
Ta reda på anledningen och utvärdera motiveringen. Fråga dig om det finns brister du kan åtgärda, om affärsplanen kan förbättras, om du kan lämna ytterligare säkerhet eller om du kan minska lånebeloppet. Olika långivare gör olika bedömningar, så det lönar sig ofta att prata med flera. Almi, ett statligt bolag, erbjuder lån som tillsammans med egen finansiering eller banklån kan ge tillgång till mer kapital.
❓ Kan jag låna utan att pantsätta fastigheten?
Det är möjligt hos vissa långivare, men ger ofta lägre lånebelopp och kortare återbetalningstider. En annan säkerhet, som en borgensman, krävs oftast. Tänk på att alla säkerheter kan utnyttjas om du inte kan betala tillbaka lånet.
❓ Ska jag gå via en låneförmedlare eller direkt till banken?
Via en låneförmedlare når du flera banker och långivare med en ansökan, får hjälp att utforma den och undviker flera kreditupplysningar. Du kan också vända dig direkt till en bank, som Swedbank, SBAB eller SEB. Det viktiga är att jämföra villkor, avgifter och totalkostnad innan du bestämmer dig.
🏆 Sammanfattning
Det viktigaste att ta med sig:
- Fastighetslån till hotell- och restaurangfastigheter följer samma grundprinciper som andra fastighetslån till företag, med fastigheten som säkerhet.
- Fastigheter kan normalt belånas upp till cirka 85% av marknadsvärdet, oftast 60 till 80%. Resten är eget kapital.
- Uthyrd fastighet bedöms på hyresintäkter som ska täcka drift, ränta och amortering med marginal. Egen verksamhet bedöms på betalningsförmåga.
- Räntan sätts individuellt och kostnaden påverkas av avgifter, löptid, amorteringsform och räntebindning.
- Att jämföra flera långivare via en förmedlare ger underlag för bättre beslut med bara en kreditupplysning.
Räntor och villkor ändras löpande och sätts individuellt efter kreditprövning. Verifiera alltid aktuell information direkt med långivaren innan du ansöker. Att låna kostar pengar – se till att du kan betala tillbaka lånet.
Om skribenten
