Räntetäckningsgrad, förkortat ICR (Interest Coverage Ratio), visar hur många gånger ett bolags eller en fastighets driftnetto täcker de finansiella kostnaderna. Formeln är: ICR = driftnetto / finansiella kostnader. Med ett driftnetto på 1 800 000 kr och finansiella kostnader på 900 000 kr blir ICR 2,0x.
Många banker använder ett riktvärde på över 1,5x, men nivån varierar mellan långivare och är bara en del av en helhetsbedömning. Räntan sätts individuellt efter kreditprövning och kan bli högre än vad du kalkylerar med, vilket direkt sänker din ICR.
💡 Vår rekommendation
För de flesta som undrar hur räntetäckningsgrad (ICR) fungerar och hur den påverkar ett fastighetslån rekommenderar vi Krea.
Krea är specialiserat på fastighetslån till företagare och fastighetsinvesterare och kan hjälpa till med förvärvslån upp till 100 miljoner kr, topplån och bryggfinansiering. Eftersom olika långivare gör olika bedömningar av fastighetens kassaflöde ger en förmedlare med ett brett urval långivare dig chansen att se hur din ICR står sig hos flera av dem. Tänk på att Krea ofta förutsätter säkerhet i fastighet.
📊 Jämförelse: ledande långivare för fastighetslån till företag
Tabellen visar långivare och förmedlare som hanterar fastighetslån till företag och fastighetsinvesterare. Ett exakt ICR-krav sätts individuellt vid kreditprövningen, så kolumnen om ICR-bedömning visar i stället vad som är känt om hur respektive aktör ser på fastighetens bärkraft.
| Långivare | Typ | Målgrupp | Relevant för din ICR-bedömning | Erbjudande |
|---|---|---|---|---|
| Krea | Låneförmedlare | Företagare och fastighetsinvesterare | Specialiserad på fastighetslån: förvärvslån upp till 100 miljoner kr, topplån och bryggfinansiering | Se erbjudande → |
| SEB | Bank | Företag och bostadsrättsföreningar | Fastigheten ska över tid visa positivt kassaflöde, och hyresintäkterna ska täcka drift, ränta och amortering med marginal | – |
| toborrow | Låneförmedlare | Företag | Kreditspecialister hjälper dig välja lånetyp och utforma ansökan, och samarbetar med flera banker och långivare | – |
| Creddo | Låneförmedlare | Små och medelstora fastighetsbolag | Hjälper dig jämföra fastighetslån, men riktar sig endast mot juridiska personer | Se erbjudande → |
| Svea Bank | Bank | Företag och privatpersoner | Marknadsför flexibla lösningar när andra banker nekar | Se erbjudande → |
📋 Vad du lär dig i den här guiden
- Vad ICR är och hur formeln fungerar
- Hur du gör en blixtberäkning av ICR för ditt eget bolag
- Varför banker tittar på kassaflöde och ofta använder riktvärdet 1,5x
- Hur räntehöjningar och lägre driftnetto påverkar nyckeltalet
- Hur du väljer fastighetslån utan att låna mer än du har marginal för
🏠 Räntetäckningsgrad (ICR) förklarat – från grunden
Räntetäckningsgrad för fastigheter svarar på en enkel fråga: hur stor marginal har fastigheten innan intäkterna inte längre räcker till räntorna? Ju högre kvot, desto större buffert om intäkterna skulle sjunka eller räntan stiga.
ICR = Driftnetto / Finansiella kostnader
- Driftnetto är fastighetens intäkter, främst hyror, minus drift- och underhållskostnader. Det är alltså resultatet före finansiella kostnader.
- Finansiella kostnader är i första hand räntan på fastighetens lån. Hur övriga avgifter räknas in kan skilja sig mellan långivare, så fråga alltid hur just din långivare definierar nyckeltalet.
Resultatet anges som en multipel. En ICR på 1,0x betyder att driftnettot precis täcker finansiella kostnader. En ICR på 2,0x betyder att driftnettot är dubbelt så stort som kostnaderna.
Banken vill veta att fastigheten bär sina egna kostnader, inklusive lånet. SEB beskriver till exempel att en fastighet över tid ska visa ett positivt kassaflöde, och att hyresintäkterna för en hyresfastighet ska täcka drift, ränta och amortering med marginal. ICR är ett snabbt sätt att mäta just räntedelen av den marginalen.
Många banker använder över 1,5x som riktvärde. Det innebär att driftnettot ska vara minst en och en halv gånger så stort som räntekostnaderna. Nivån varierar mellan långivare, och en ICR över riktvärdet är inget löfte om lån.
Inget enskilt nyckeltal avgör ett lånebeslut. Banken gör en helhetsbedömning av bolagets ekonomi, säkerheterna och projektets utsikter, och vill ofta se bokslut, kalkyl eller likviditetsbudget och en värdering av fastigheten. Eftersom formeln bara har finansiella kostnader i nämnaren fångar ICR inte amorteringen, som i stället bedöms i fastighetens samlade kassaflöde.
🧮 Blixtberäkning: ICR-kalkyl för fastighetslån på en minut
Så här räknar du ut ICR för ditt bolag:
- Summera fastighetens årliga intäkter.
- Dra bort årliga drift- och underhållskostnader. Det du har kvar är driftnettot.
- Dela driftnettot med årliga finansiella kostnader.
Exemplet nedan är en illustration, inte en offert. Alla siffror är antaganden för att visa hur kalkylen fungerar.
| Steg | Post | Belopp |
|---|---|---|
| 1 | Hyresintäkter per år | 3 000 000 kr |
| 2 | Drift- och underhållskostnader per år | 1 200 000 kr |
| 3 | Driftnetto (steg 1 minus steg 2) | 1 800 000 kr |
| 4 | Finansiella kostnader per år | 900 000 kr |
| 5 | ICR (steg 3 / steg 4) | 2,0x |
I exemplet ligger ICR på 2,0x, alltså med god marginal över riktvärdet 1,5x. Använd siffror från senaste bokslut eller en aktuell prognos, eftersom banken ofta vill se hur ekonomin ser ut just nu. Kom ihåg att fastigheten ställs som säkerhet: kan lånet inte betalas riskerar du att förlora den.
✅ Vad gäller för räntetäckningsgrad för fastigheter – och vad gäller inte?
Många missförstånd kring ICR handlar om att kvoten behandlas som ett facit. Tabellen reder ut de vanligaste situationerna.
| Scenario | Möjligt? | Notering |
|---|---|---|
| ICR över 1,5x ger automatiskt lån | ❌ | Banken gör en helhetsbedömning av ekonomi, säkerhet, projekt och betalningshistorik |
| ICR under riktvärdet innebär alltid avslag | ⚠️ | Riktvärdet varierar. Ytterligare säkerhet, ett lägre lånebelopp eller en annan långivare kan ändra bilden |
| ICR räknas på budget för ett nytt bolag | ⚠️ | Ansökan kan innehålla kalkyl eller likviditetsbudget, och nystartade bolag kan få lån om säkerheten räcker |
| ICR inkluderar amortering | ❌ | Formeln har bara finansiella kostnader i nämnaren, amorteringen bedöms i kassaflödet |
| Högre ränta sänker ICR | ✅ | Större finansiella kostnader ger lägre kvot, allt annat lika |
| Fast ränta skyddar kvoten mot ränteändringar | ✅ | Gäller under räntebindningen, sedan påverkas du av ny ränta |
| Ett lägre lånebelopp förbättrar ICR | ✅ | Mindre skuld ger lägre räntekostnad, och att minska beloppet är en möjlig väg efter avslag |
| Fastigheten används i den egna verksamheten | ⚠️ | SEB beskriver att banken då räknar på verksamhetens betalningsförmåga i stället för hyresintäkter |
Ligger din ICR nära riktvärdet kan det löna sig att få flera långivares bedömning av samma fastighet. Krea hanterar förvärvslån upp till 100 miljoner kr och når flera långivare via en ansökan. Jämför Kreas villkor →
💰 Vad kostar lånet – och hur påverkar kostnaden din ICR?
Finansiella kostnader är nämnaren i ICR, så varje krona som lånet kostar mer sänker kvoten. Räntan på ett fastighetslån sätts individuellt utifrån bland annat företagets kreditvärdighet, fastighetens läge och marknadsvärde. Det gör att den kan skilja sig mycket mellan långivare, och därför är en jämförelse viktig.
| Kostnadspost | Vad det innebär | Typisk nivå |
|---|---|---|
| Ränta | Sätts individuellt, rörlig eller fast | Uppgift ej tillgänglig |
| Uppläggningsavgift | Kan tillkomma utöver räntan | Uppgift ej tillgänglig |
| Kreditavgift | Kan tillkomma utöver räntan | Uppgift ej tillgänglig |
| Pantbrev och värdering | Kostnader för pantbrev och värdering kan tillkomma | Uppgift ej tillgänglig |
| Belåningsgrad | Lånets storlek i förhållande till fastighetens värde | Oftast mellan 60 och 80% |
| Löptid för långsiktiga fastighetslån | Hur länge lånet löper | 10 till 25 år, i vissa fall upp till 30 år |
Det här påverkar vad lånet kostar:
- Företagets kreditvärdighet och ekonomi.
- Fastighetens läge och marknadsvärde.
- Säkerheten, eftersom pant i fastighet ofta ger mer förmånliga villkor än lån utan pant.
- Om räntan är rörlig eller fast.
- Löptid och amorteringsform (annuitet, rak amortering eller bullet), som påverkar både likviditet och totalkostnad.
- Avgifter utöver räntan.
- Marknadsräntan.
📈 Så tål din ICR en räntehöjning
Vi fortsätter med exemplet från blixtberäkningen: ett driftnetto på 1 800 000 kr och finansiella kostnader på 900 000 kr, alltså en ICR på 2,0x. Siffrorna är illustrationer. Först ser vi vad som händer om kostnaderna stiger.
| Finansiella kostnader per år | ICR | Mot riktvärdet 1,5x |
|---|---|---|
| 900 000 kr | 2,00x | ✅ Över |
| 1 100 000 kr | 1,64x | ✅ Över |
| 1 200 000 kr | 1,50x | ⚠️ På gränsen |
| 1 350 000 kr | 1,33x | ❌ Under |
Kostnaderna kan alltså stiga med 300 000 kr, en tredjedel, innan riktvärdet nås, eftersom 1 800 000 / 1,5 = 1 200 000 kr. Därefter ser vi vad som händer om driftnettot sjunker, till exempel på grund av lägre hyresintäkter eller högre driftkostnader, när finansiella kostnader ligger kvar på 900 000 kr.
| Driftnetto per år | Minskning | ICR |
|---|---|---|
| 1 800 000 kr | 0% | 2,00x ✅ |
| 1 620 000 kr | 10% | 1,80x ✅ |
| 1 350 000 kr | 25% | 1,50x ⚠️ |
| 1 080 000 kr | 40% | 1,20x ❌ |
Räntehöjningar slår direkt mot månadskostnaden. Om lånet inte kan betalas riskerar du att förlora fastigheten som ställts som säkerhet. Krea är specialiserat på större fastighetslån och kan visa hur olika långivare prissätter ett upplägg med större marginal. Se Kreas krav och villkor →
🎯 Så väljer du rätt fastighetslån med din ICR i åtanke
- Räkna ICR på senaste bokslut. Använd samma underlag som banken ber om: bokslut, hyresavtal, driftskostnader och en värdering av fastigheten.
- Stresstesta kalkylen. Räkna om med högre finansiella kostnader och lägre driftnetto, som i tabellerna ovan.
- Lämna marginal till riktvärdet. En ICR som precis når 1,5x lämnar ingen buffert, och för optimistiska kassaflödeskalkyler kan senare ge likviditetsproblem. Låna aldrig till maxnivån bara för att banken accepterar den.
- Välj ränteupplägg efter hur mycket ränterisk bolaget tål. Fast ränta skyddar mot ändringar i marknadsräntan, rörlig ränta följer den. Du kan också dela upp lånet i flera delar med olika bindningstider för att sprida risken.
- Räkna totalkostnaden. Titta på ränta, avgifter och amorteringsform tillsammans. En amorteringsfri period kan vara lockande men skjuter ofta kostnaden framåt.
- Jämför flera långivare. Ansöker du via en förmedlare blir det bara en kreditupplysning, och värderingen av fastigheten bör göras av en oberoende aktör.
- Be om hjälp i komplexa lägen. Har du flera fastigheter, en sammansatt ägarstruktur eller befintlig skuldsättning bör du kontakta långivaren eller en oberoende rådgivare. Den här guiden är allmän vägledning, inte personlig rådgivning.
Som första steg kan du låta Krea jämföra långivare för förvärvslån, topplån eller bryggfinansiering. Ansök hos Krea →
❓ Vanliga frågor
❓ Vad är räntetäckningsgrad (ICR)?
ICR är ett nyckeltal som visar hur många gånger driftnettot täcker de finansiella kostnaderna. Ju högre värde, desto större marginal har fastigheten eller bolaget innan intäkterna inte räcker till räntorna. Nyckeltalet används av långivare som ett av flera mått på återbetalningsförmåga.
❓ Hur räknar man ut ICR för ett fastighetslån?
Du dividerar driftnettot med årliga finansiella kostnader. Driftnettot är intäkter minus drift- och underhållskostnader. Med 1 800 000 kr i driftnetto och 900 000 kr i finansiella kostnader blir ICR 2,0x. Använd siffror från senaste bokslut eller en aktuell prognos. Kolla ränta hos Krea →
❓ Vilket ICR-krav ställer bankerna?
Det varierar. Många banker använder ett riktvärde över 1,5x, men nivån sätts individuellt och ingår i en helhetsbedömning. Fastighetstypen spelar också in: SEB beskriver till exempel att en hyresfastighet med stabila hyresintäkter normalt kan belånas högre än en specialiserad industrifastighet.
❓ Räknas amortering med i ICR?
Nej, formeln har bara finansiella kostnader i nämnaren. Banken bedömer ändå betalningsförmågan inklusive amortering i fastighetens samlade kassaflöde. Därför kan en fastighet ha godkänd ICR men ändå få lägre lånebelopp om kassaflödet efter amortering är för tight. Som låneförmedlare kan Creddo hjälpa små och medelstora fastighetsbolag att jämföra fastighetslån. Jämför Creddos villkor →
❓ Vad räknas som finansiella kostnader?
I första hand räntan på fastighetens lån. Om avgifter som uppläggningsavgift eller kreditavgift ingår beror på hur långivaren definierar nyckeltalet. Fråga alltid din långivare vilken definition som används, så att din egen kalkyl blir jämförbar med bankens.
❓ Vad händer om min ICR är för låg?
Ta reda på anledningen till avslaget och utvärdera den. Kan du minska lånebeloppet, lämna ytterligare säkerhet eller förbättra kalkylen? Det kan också löna sig att prata med flera långivare, eftersom de gör olika bedömningar. Svea Bank erbjuder fastighetslån till både företag och privatpersoner och marknadsför flexibla lösningar när andra banker nekar, men kreditprövning görs alltid och inget är garanterat. Se Svea Banks erbjudande →
❓ Hur påverkar räntebindningen min ICR?
Med fast ränta ligger finansiella kostnader still under bindningstiden, och din ICR skyddas mot ändringar i marknadsräntan. Med rörlig ränta följer kostnaderna marknadsräntan, så en räntehöjning sänker ICR. Du kan dela upp lånet i flera delar med olika bindningstider för att sprida ränterisken.
❓ Kan nystartade bolag och enskilda firmor få fastighetslån?
Det beror på långivaren. Fastighetslån kan gå att söka för aktiebolag, handelsbolag, kommanditbolag och enskilda firmor, och även nystartade företag kan få lån om det finns tillräcklig säkerhet, till exempel personlig borgen. Utan bokslut brukar långivaren titta på kalkyl eller likviditetsbudget i stället. Se Kreas krav och villkor →
❓ Hur påverkar belåningsgraden min ICR?
Ju högre belåningsgrad, desto större lån och därmed högre räntekostnad, vilket sänker ICR om driftnettot är oförändrat. Belåningsgraden ligger oftast mellan 60 och 80% av fastighetens värde. Den del av priset som lånet inte täcker finansierar du med eget kapital.
🏆 Sammanfattning
- ICR är driftnetto delat med finansiella kostnader och visar hur många gånger driftnettot täcker räntorna.
- Många banker använder över 1,5x som riktvärde, men nivån varierar och ingår i en helhetsbedömning.
- Formeln innehåller inte amortering, som bedöms i fastighetens samlade kassaflöde.
- I exemplet kan finansiella kostnader stiga med en tredjedel, eller driftnettot sjunka med 25%, innan ICR når 1,5x.
- Lämna marginal, låna inte till max och jämför flera långivare innan du bestämmer dig.
Räntor och villkor ändras löpande och sätts individuellt efter kreditprövning. Verifiera alltid aktuell information direkt med långivaren innan du ansöker. Att låna kostar pengar — se till att du kan betala tillbaka lånet.
Om skribenten
