Personlig borgen innebär att en eller flera personer går in som säkerhet för företagets lån och blir betalningsskyldiga om bolaget inte kan betala tillbaka. Långivaren ber om det när fastigheten och företagets ekonomi inte ensamma ger tillräcklig trygghet.
Ett fastighetslån har oftast fastigheten som pant. Belåningsgraden ligger i regel mellan 60% och 80% av värdet, med ett tak på cirka 85%. Om borgen kan undvaras avgörs av varje långivares kreditbedömning, och ingen kan lova det i förväg. Räntan sätts individuellt efter kreditprövning och kan bli högre än en annonserad nivå.
💡 Vår rekommendation
För de flesta som undrar hur man hittar ett fastighetslån för företag där fastigheten i första hand bär säkerheten rekommenderar vi Krea.
Krea är specialiserat på större fastighetslån och kan hjälpa till med förvärvslån, topplån och bryggfinansiering upp till 100 miljoner kr. Eftersom Krea jämför långivare för fastighetsfinansiering kan du få villkor från flera håll i samma process och ställa frågan om personlig borgen direkt. Tänk på att Krea ofta kräver säkerhet i fastighet, så den som saknar en fastighet att ställa som pant behöver räkna med en annan form av säkerhet.
📊 Jämförelse: ledande långivare för fastighetslån till företag
Tabellen visar vilka långivare som finansierar fastigheter för företag och vad som går att utläsa om deras syn på säkerhet. Hur borgen hanteras avgörs alltid i den individuella kreditprövningen, så ställ frågan uttryckligen när du ansöker.
| Långivare | Målgrupp | Typ av lån | Säkerhet och borgen | Erbjudande |
|---|---|---|---|---|
| Krea | Företagare och fastighetsinvesterare | Fastighetslån: förvärvslån, topplån och bryggfinansiering upp till 100 miljoner kr | Kräver ofta säkerhet i fastighet | Jämför Kreas villkor → |
| Creddo | Små och medelstora fastighetsbolag | Förmedling av företagslån, hjälper till att jämföra fastighetslån | Uppgift ej tillgänglig | Se Creddos villkor → |
| Svea Bank | Företag och privatpersoner | Fastighetslån med flexibla lösningar när andra banker nekar | Uppgift ej tillgänglig | Se Svea Banks villkor → |
| SEB | Företag och bostadsrättsföreningar | Fastighetslån för köp, renovering, ombyggnad och refinansiering | Pantbrev med fullt belåningsvärde i fastigheten, och fastigheten ska över tid visa ett positivt kassaflöde | – |
📋 Vad du lär dig i den här guiden
I den här guiden går vi igenom:
- vad personlig borgen är och hur den skiljer sig från pantbrev
- när långivare ber om borgen vid fastighetslån för företag
- vilka risker du tar som borgensman
- vilka kostnader och alternativ som finns
- hur du resonerar kring borgen när belåningsgraden är låg
🏠 Personlig borgen vid fastighetslån förklarat – från grunden
🤝 Vad är personlig borgen?
En borgensman är en person som går i god för någon som tar ett lån. Borgensmannen lovar att betala tillbaka lånet om låntagaren, här företaget, inte kan göra det själv. Borgensmannen kan även vara företagets ägare. I dagligt tal kallas personlig borgen ibland proprieborgen.
🛡️ Pantbrev eller borgen – så skiljer sig säkerheterna åt
Vid fastighetslån kan säkerheten utgöras av fastigheten eller av andra säkerheter, till exempel en borgensman. Pantsätter du fastigheten intecknar du den hos Lantmäteriet och lämnar pantbrevet till långivaren. Pant i en fastighet ger långivaren en god säkerhet och kan ofta möjliggöra större lån och mer förmånliga villkor.
Fastigheten kan ägas av bolaget, men också privat av en företrädare för bolaget. Ett fastighetslån som tas utan att fastigheten sätts i pant ger ofta lägre lånebelopp och kortare återbetalningstider.
📌 När kräver långivaren personlig borgen?
Det finns ingen enhetlig regel, utan det varierar från långivare till långivare. Bedömningen görs utifrån företagets kreditvärdighet, alltså återbetalningsförmågan, säkerheterna som ställs och projektets utsikter. Är företaget nytt och saknar en stabil ekonomi ser långivaren en högre risk, och då kan borgen, en medfinansiär eller ett starkt affärscase behövas som komplement till fastigheten.
Svårare blir det för småföretag med dålig ekonomi, och den som söker lån utan att pantsätta fastigheten möter oftare krav på annan säkerhet.
⚠️ Risken för dig personligen
Alla säkerheter som lämnas kan utnyttjas av långivaren om lånet inte betalas tillbaka. Det kan få stora konsekvenser för dig, din familj eller någon annan som har gått i borgen för dig eller ditt företag. Står din egen fastighet som säkerhet kan utebliven betalning leda till att du förlorar den, och höjda räntor påverkar månadskostnaden.
✅ Vad gäller för personlig borgen vid fastighetslån – och vad gäller inte?
Här är de situationer som oftast missförstås.
| Scenario | Möjligt? | Notering |
|---|---|---|
| Fastigheten ställs som säkerhet i stället för personlig borgen | ⚠️ | Säkerheten kan vara fastigheten eller andra säkerheter, som en borgensman. Vilken kombination som krävs avgör långivaren. |
| Ägaren ställer sin privata fastighet som pant åt bolaget | ✅ | Pant kan tas i fastighet som bolaget eller en företrädare äger privat. Du riskerar då den fastigheten personligen. |
| Företagets ägare går i borgen | ✅ | Borgensmannen kan vara företagets ägare. |
| Ta fastighetslån utan att pantsätta fastigheten | ⚠️ | Leder ofta till lägre lånebelopp och kortare återbetalningstider. |
| Nystartat bolag får fastighetslån | ⚠️ | Kan fungera med tillräcklig säkerhet, till exempel borgen, medfinansiär eller ett starkt affärscase. |
| Moderbolag eller extern investerare som garant | ⚠️ | Beskrivs som möjligt i vissa fall, och kan ersätta en privatperson som garant. |
| Belåna mer än cirka 85% av marknadsvärdet | ❌ | Det är normalt taket. Behöver ni mer finansiering kan fastighetslånet i vissa fall kombineras med andra låneformer, som ett företagslån. |
| Borgen är bara en formalitet | ❌ | Säkerheter kan utnyttjas om lånet inte betalas, med konsekvenser för borgensmannen och dennes familj. |
| Ett avslag betyder att alla långivare säger nej | ❌ | Olika långivare gör olika bedömningar och erbjuder olika villkor. |
Vill du se hur långivare ställer sig i just din situation kan en förmedlare som Krea, som arbetar med förvärvslån, topplån och bryggfinansiering upp till 100 miljoner kr, hjälpa dig att jämföra.
💰 Vad kostar ett fastighetslån för företag?
Priset på ett fastighetslån sätts individuellt, och räntan kan skilja sig mycket mellan långivare och ibland mellan olika projekt. Det är därför totalkostnaden, inte räntan ensam, som ska jämföras. Säkerheten påverkar priset, eftersom räntenivån beror på marknadsräntan, risken i företaget och vilken säkerhet som ställts.
| Kostnadspost | Vad det innebär | Koppling till säkerhet |
|---|---|---|
| Ränta | Sätts individuellt, rörlig eller fast | Beror på företagets kreditvärdighet, fastighetens läge och marknadsvärde samt säkerheten. Med fastighet som pant blir villkoren ofta mer förmånliga än utan pant. |
| Uppläggnings- och kreditavgift | Engångs- eller löpande avgifter utöver räntan | Uppgift ej tillgänglig |
| Pantbrev och värdering | Kostnader för pantbrev och värdering av fastigheten | Gäller när fastigheten är säkerhet |
| Amortering | Annuitet, rak amortering eller bullet-lösning | Påverkar likviditet och totalkostnad |
Ramarna för olika låneformer ser ut så här:
| Låneform | Typisk löptid | Övrigt |
|---|---|---|
| Långsiktigt fastighetslån | 10 till 25 år, i vissa fall upp till 30 år | Belåningsgrad i regel 60% till 80%, högst cirka 85% |
| Brygglån | Från någon månad upp till 24 månader | Kortsiktig finansiering, ofta med högre ränta |
| Byggnadskreditiv | Ofta upp till 2 år | Utbetalning i takt med projektet, ränta på den del som nyttjas |
Faktorer som påverkar kostnaden:
- Marknadsräntan
- Risken i företaget och dess kreditvärdighet
- Vilken säkerhet som ställs, fastighet eller borgen
- Fastighetens läge och marknadsvärde
- Lånebelopp och löptid, där en kortare löptid ger lägre sammanlagd räntekostnad men kan ge högre procentuell kostnad
- Avgifter utöver räntan
Räkna alltid på totalräntan inklusive alla avgifter, eftersom en låg ränta kan dölja höga avgifter. Den som vill jämföra villkor från flera långivare kan börja hos Krea.
🎯 Så väljer du rätt fastighetslån
📋 Steg för steg
- Bestäm vad du behöver låna, till vad och hur mycket. Kan du svara tydligt på det går processen ofta snabbare.
- Räkna på betalningsförmåga och marginal, även om räntan skulle stiga. Låna inte mer än du kan bära.
- Låt en oberoende aktör värdera fastigheten.
- Samla underlag: senaste bokslut, kalkyl eller likviditetsbudget, affärsplan och uppgifter om fastigheten.
- Ställ frågan om personlig borgen uttryckligen i ansökan, så att du vet vilka säkerheter som krävs.
- Jämför flera långivare. Genom en låneförmedlare når du flera långivare med en ansökan, och det blir bara en kreditupplysning.
- Jämför totalkostnaden inklusive avgifter och granska amorteringsplanen innan du skriver under.
🗣️ Så resonerar du om borgen när belåningsgraden är låg
Någon fast belåningsgrad där borgen automatiskt försvinner finns inte beskriven, utan det är varje långivares bedömning. Ett lägre lån i förhållande till värdet gör att fastigheten ensam täcker en större del av riskerna. Det är ditt främsta argument, men inget som en långivare är skyldig att acceptera.
Stärk din position med dessa underlag och förslag:
- en oberoende värdering som visar fastighetens marknadsvärde
- en realistisk kalkyl som visar positivt kassaflöde
- ett lägre lånebelopp eller mer eget kapital, eftersom den del lånet inte täcker måste du finansiera själv
- alternativa säkerheter, som företagsinteckning, en medfinansiär eller ett moderbolag eller en extern investerare som garant
- offerter från flera långivare, eftersom olika långivare gör olika bedömningar
Gäller din situation flera fastigheter, flera ägare eller en komplicerad ägarstruktur bör du kontakta långivaren eller en oberoende rådgivare. Det här är allmän vägledning och inte personlig rådgivning.
❓ Vanliga frågor
❓ Vad är personlig borgen vid fastighetslån för företag?
Personlig borgen innebär att en person går i god för företagets lån och lovar att betala tillbaka det om företaget inte kan. Det kallas ibland proprieborgen. Borgensmannen kan vara företagets ägare. Eftersom långivaren kan utnyttja alla säkerheter om lånet inte betalas får borgen konsekvenser för både borgensmannen och dennes familj.
❓ Kräver långivaren alltid personlig borgen?
Inte nödvändigtvis. Säkerheten kan bestå av fastigheten som pant, en eller flera borgensmän, företagsinteckning eller liknande, och kraven varierar mellan långivare. Krea kräver ofta säkerhet i fastighet, så där är pantsättning av en fastighet vanligen en del av upplägget.
❓ Vad är skillnaden mellan pantbrev och borgen?
Ett pantbrev är bevis på inteckning i en fastighet och registreras hos Lantmäteriet. Då är det fastigheten som är säkerheten. Vid personlig borgen är det en person som är säkerheten och som står för skulden om företaget inte klarar den. Vilken form som används eller om båda kombineras avgör långivaren.
❓ Kan man få fastighetslån till företag utan personlig borgen?
Det beror på långivaren och på hur stark övrig säkerhet är. Fastigheten kan vara säkerhet, och långivaren bedömer även kreditvärdighet och projektets utsikter. Ingen kan lova att borgen faller bort. Creddo förmedlar företagslån till små och medelstora fastighetsbolag och kan hjälpa till att jämföra fastighetslån, men tjänsten riktar sig bara till juridiska personer.
❓ Går det att förhandla bort borgen om belåningsgraden är låg?
Det finns ingen fast gräns som gör att borgen försvinner. Räntan brukar kunna förhandlas, och på motsvarande sätt kan du ta upp säkerhetskravet. Argumenten är en låg belåningsgrad, en oberoende värdering, positivt kassaflöde och eventuellt andra säkerheter. Resultatet avgörs av långivarens kreditbedömning.
❓ Vilka alternativ finns till personlig borgen?
Alternativen är pantbrev i fastigheten, företagsinteckning, en medfinansiär, samt ett moderbolag eller en extern investerare som står som garant. Svea Bank erbjuder fastighetslån till företag med fokus på flexibla lösningar när andra banker nekar. Villkoren, inklusive krav på säkerhet, prövas individuellt.
❓ Vad riskerar jag som borgensman?
Om företaget inte kan betala kan långivaren utnyttja borgen, och det kan få stora konsekvenser för dig och din familj. Uteblivna betalningar kan dessutom leda till betalningsanmärkning, vilket kan försvåra möjligheten att hyra bostad, teckna abonnemang och få nya lån.
❓ Kan jag som ägare ställa min egen fastighet som säkerhet?
Ja, pant kan tas i en fastighet som bolaget eller en företrädare äger privat, även när lånet ska användas till något annat än att köpa fastigheten. Du kan också utnyttja övervärdet i en redan belånad fastighet. Kom ihåg att du då riskerar fastigheten personligen. Krea arbetar bland annat med topplån och förvärvslån.
❓ Vad gäller för nystartade företag?
Även nystartade företag kan få fastighetslån om det finns tillräcklig säkerhet, till exempel personlig borgen, en medfinansiär eller ett starkt affärscase. För företagslån i allmänhet kräver vissa långivare att företaget varit verksamt i minst 6 månader och att det finns minst ett bokslut.
❓ Hur undviker jag många kreditupplysningar när jag jämför?
Flera kreditupplysningar via UC kan ha en negativ påverkan. Ansöker du i stället via en låneförmedlare blir det bara en kreditupplysning, och du kan sedan jämföra de räntor och avgifter som långivarna erbjuder.
🏆 Sammanfattning
De viktigaste lärdomarna:
- Personlig borgen gör en person betalningsskyldig om företaget inte kan betala, med risk för både dig och din familj.
- Vid fastighetslån kan säkerheten vara fastigheten, en borgensman eller andra säkerheter, och långivaren bestämmer vilken kombination som krävs.
- Belåningsgraden ligger i regel mellan 60% och 80% med ett tak på cirka 85%, men det finns ingen fast nivå där borgen försvinner.
- Oberoende värdering, kalkyl, alternativa säkerheter och jämförelse av flera långivare stärker din position.
- Låna aldrig mer än du kan bära, och kom ihåg att fastigheten kan gå förlorad om lånet inte betalas.
Vid betalningsproblem finns budget- och skuldrådgivning i din kommun, och kontaktuppgifter finns på konsumentverket.se.
Räntor och villkor ändras löpande och sätts individuellt efter kreditprövning. Verifiera alltid aktuell information direkt med långivaren innan du ansöker. Att låna kostar pengar – se till att du kan betala tillbaka lånet.
Om skribenten
