Ett kommersiellt fastighetslån kostar ränta plus avgifter, och båda sätts individuellt utifrån företagets kreditvärdighet, fastighetens läge och marknadsvärde samt den säkerhet som ställs. Det finns därför ingen allmän prislista. Räntan kan skilja sig mycket mellan långivare, och ibland mellan olika projekt hos samma långivare.
Utöver räntan kan det tillkomma uppläggningsavgift, kreditavgift samt kostnader för pantbrev och värdering. Fastigheten kan normalt belånas upp till cirka 85% av marknadsvärdet, i praktiken oftast 60–80%, och löptiden för långsiktiga lån ligger vanligen på 10–25 år. En låg ränta kan dölja höga avgifter, så räkna alltid på totalkostnaden.
💡 Vår rekommendation
För de flesta som undrar vad ett kommersiellt fastighetslån kostar i ränta och avgifter rekommenderar vi Krea.
Kostnaden varierar mycket mellan långivare och projekt, vilket gör bredden i jämförelsen avgörande. Krea är specialiserat på större fastighetslån och förmedlar bland annat bryggfinansiering, topplån och förvärvslån upp till 100 miljoner kr. Räntan sätts individuellt efter kreditprövning och kan bli högre än du räknat med, och Krea kräver ofta säkerhet i fastighet.
📊 Jämförelse: ledande långivare för kommersiella fastighetslån
Tabellen visar aktörer som arbetar med fastighetsfinansiering för företag och fastighetsinvesterare. Prissättningen är individuell hos samtliga, så jämför alltid flera erbjudanden innan du bestämmer dig.
| Långivare | Typ | Passar | Nyckeluppgifter | Erbjudande |
|---|---|---|---|---|
| Krea | Låneförmedlare | Företagare och fastighetsinvesterare | Bryggfinansiering, topplån och förvärvslån upp till 100 miljoner kr. Kräver ofta säkerhet i fastighet | Se erbjudande → |
| Creddo | Låneförmedlare (företagslån) | Små och medelstora fastighetsbolag | Riktar sig endast mot juridiska personer och kan hjälpa till att jämföra fastighetslån | Se erbjudande → |
| Svea Bank | Långivare (fastighetslån) | Företag och privatpersoner | Positionerar sig med flexibla lösningar för kunder som fått nej hos andra banker. Kreditprövning gäller som vanligt | Se erbjudande → |
| toborrow | Låneförmedlare | Företag med fastighetsfinansiering | Kreditspecialister hjälper till med val av lånetyp och ansökan. Samarbetar med flera banker och långivare | — |
| SEB | Bank | Företag och bostadsrättsföreningar | Fast eller rörlig ränta, individuell prissättning och pantbrev med fullt belåningsvärde som säkerhet | — |
📋 Vad du lär dig i den här guiden
Guiden går igenom kostnaden för kommersiella fastighetslån steg för steg:
- Vad ett kommersiellt fastighetslån är och hur säkerheten fungerar
- Vilka avgifter som tillkommer utöver räntan
- Hur belåningsgrad, löptid och amortering påverkar kostnaden
- Vad som gäller och vad som ofta missförstås
- Hur du jämför långivare och väljer rätt
🏢 Kommersiellt fastighetslån förklarat – från grunden
Ett kommersiellt fastighetslån är ett lån där företaget använder en fastighet som säkerhet genom pantbrev. Det kan användas för att köpa, bygga om eller renovera kontor, butiker, lager och industrilokaler. Vanliga syften är köp av egna lokaler och utbyggnad.
🛡️ Fastigheten som säkerhet
Säkerheten är normalt ett pantbrev i fastigheten. Pantbrev är ett bevis på inteckning och registreras hos Lantmäteriet. Fastigheten kan ägas av bolaget eller privat av en företrädare för bolaget.
Säkerhet kan också bestå av en borgensman eller företagsinteckning. Lån som tas utan att fastigheten sätts i pant ger ofta lägre lånebelopp och kortare återbetalningstider.
🏗️ Vilka former av finansiering finns?
Ett långsiktigt fastighetslån finansierar förvärv eller ombyggnad över många år. Ett brygglån är kortsiktigt och täcker ett gap, till exempel i väntan på försäljning eller refinansiering. Ett byggnadskreditiv betalas ut successivt i takt med att ett byggprojekt fortskrider.
Du kan även ta ett företagslån med en befintlig fastighet som säkerhet och utnyttja övervärdet, eller refinansiera befintliga lån till bättre villkor.
🔍 Så bedöms lånet
Långivaren tittar på fastigheten och på företaget. Belåningsgraden beror på fastighetstyp: en hyresfastighet med stabila hyresintäkter kan normalt belånas högre än en specialiserad industrifastighet. Kassaflödet, alltså intäkter minus drift, underhåll och räntekostnader, ska över tid bära fastighetens egna kostnader inklusive lånet.
För en fastighet som företaget använder själv bedöms i stället verksamhetens betalningsförmåga. Bedömningen bygger också på företagets kreditvärdighet och projektets utsikter.
⚠️ Risker att känna till
Fastigheten ställs som säkerhet, och om du inte kan betala tillbaka lånet kan långivaren utnyttja den. I värsta fall kan det leda till förlust av fastigheten och en betalningsanmärkning som försvårar nya lån. Rörlig ränta följer marknadsräntan, så räntehöjningar ökar din månadskostnad.
✅ Vad gäller för kommersiella fastighetslån – och vad gäller inte?
Många missförstånd handlar om belåningsgrad, säkerhet och hur utbetalning och ränta fungerar. Tabellen reder ut de vanligaste.
| Scenario | Möjligt? | Notering |
|---|---|---|
| Köpa kontor, butik, lager eller industrilokal för egen verksamhet | ✅ | Ett vanligt syfte för kommersiella fastighetslån |
| Belåna hela fastighetens värde | ❌ | Normalt max cirka 85%, oftast 60–80%. Resten är kontantinsats som företaget själv finansierar |
| Låna utan att fastigheten sätts i pant | ⚠️ | Andra säkerheter som borgensman eller företagsinteckning kan användas, men ofta ger det lägre belopp och kortare återbetalningstid |
| Använda en redan belånad fastighet som säkerhet för andra satsningar | ✅ | Övervärdet kan frigöra kapital medan det befintliga lånet ligger kvar |
| Betala ränta på hela byggnadskrediten från dag ett | ❌ | Oftast betalar du ränta bara på den del av krediten som du utnyttjat |
| Söka som enskild firma, handelsbolag eller kommanditbolag | ⚠️ | Varierar mellan långivare |
| Småföretag eller förening med svag ekonomi får samma villkor som etablerade bolag | ⚠️ | Det kan vara svårare att beviljas fastighetslån |
| Få bättre villkor för energieffektiva eller certifierade byggnader | ⚠️ | Vissa banker erbjuder gröna fastighetslån som kan ge bättre villkor |
Behöver ni finansiera mer än belåningsgraden tillåter kan fastighetslånet i vissa fall kombineras med andra låneformer, till exempel ett företagslån. Krea förmedlar både topplån och förvärvslån upp till 100 miljoner kr.
💰 Vad kostar ett kommersiellt fastighetslån?
Det finns inget fast pris på ett kommersiellt fastighetslån. Kostnaden är summan av ränta, avgifter och amorteringens upplägg, och varje del sätts individuellt. Här går vi igenom komponenterna en och en.
💰 Räntan
Räntan är kostnaden för lånet och betalas löpande på den aktuella låneskulden. Den baseras på marknadsräntan, företagets kreditvärdighet, fastighetens läge och marknadsvärde samt vilken säkerhet som ställs. Eftersom fastigheten fungerar som pant blir villkoren ofta mer förmånliga än för lån utan säkerhet.
Samtidigt kan räntan skilja sig mycket mellan långivare, och därför avgör jämförelsen din totalkostnad. Du kan välja mellan fast och rörlig ränta, och vissa långivare erbjuder även räntetak. Räntan brukar dessutom gå att förhandla.
Via en låneförmedlare når en enda ansökan flera långivare och ger bara en kreditupplysning. Krea jämför långivare för fastighetsfinansiering och förmedlar förvärvs-, topp- och bryggfinansiering upp till 100 miljoner kr.
🧾 Avgifter utöver räntan
Avgifterna varierar mellan långivare och låneformer. Följande poster kan förekomma:
- Uppläggningsavgift när lånet skapas
- Kreditavgift
- Kostnad för pantbrev och värdering av fastigheten
- Expeditionsavgift, som i många fall tas ut varje gång du betalar av på lånet
- Avgift för rätten att använda upp till ett visst belopp på en kontokredit
- Årlig avgift på rörelsekredit, utöver ränta på den kredit som utnyttjas
Räkna därför alltid på totalräntan inklusive alla avgifter. En låg ränta kan dölja höga avgifter.
📊 Typiska nivåer per låneform
Löptid och belåning skiljer sig mellan låneformerna och påverkar hur räntekostnaden fördelas över tid.
| Låneform | Löptid | Belåning och utbetalning | Kostnadsfokus | Erbjudande |
|---|---|---|---|---|
| Långsiktigt fastighetslån | Vanligen 10–25 år, ibland upp till 30 år | Normalt upp till cirka 85% av marknadsvärdet, oftast 60–80% | Ränta, uppläggningsavgift, kreditavgift, pantbrev och värdering | Se erbjudande → |
| Brygglån | Några månader upp till 24 månader | Kortsiktig finansiering i väntan på försäljning, refinansiering eller slutbetalning | Räkna med högre ränta och kort löptid | Se erbjudande → |
| Byggnadskreditiv | Ofta upp till 2 år under byggperioden | Successiv utbetalning i takt med projektet | Ränta normalt bara på den utnyttjade delen | — |
| Företagslån med fastighet som säkerhet | Uppgift ej tillgänglig | Utnyttjar övervärdet i en befintlig fastighet | Ränta och avgifter enligt avtal | — |
| Kontokredit | Ett år, villkor bestäms årsvis | Kreditbelopp kopplat till företagets konto | Årlig avgift plus ränta på utnyttjad kredit | — |
🎯 Faktorer som påverkar totalkostnaden
- Kreditvärdighet och ekonomi. Ett nytt företag utan stabil ekonomi innebär högre risk och därmed högre ränta, medan god återbetalningsförmåga kan ge lägre ränta.
- Fastighetens läge och marknadsvärde. De ingår i bedömningen av både ränta och belåningsgrad.
- Säkerhet och belåningsgrad. Pant i fastighet ger ofta bättre villkor än lån utan pant.
- Lånebelopp och löptid. Ju kortare löptid, desto lägre sammanlagd räntekostnad, men den procentuella kostnaden kan bli högre.
- Räntetyp och räntebindning. Fast ränta skyddar mot förändringar i marknadsräntan, medan rörlig ränta följer den. Lånet kan delas upp i flera delar med olika bindningstider för att sprida ränterisken.
- Amorteringsform. Rak amortering ger en fast avbetalning och störst betalningar i början. Annuitet ger samma totalbelopp varje månad så länge räntan är oförändrad, och bullet-upplägg förekommer också.
- Amorteringsfri period. Den kan vara lockande, men kostnaden skjuts ofta framåt.
- Hållbarhet. Gröna fastighetslån för energicertifierade byggnader kan ge bättre villkor hos vissa banker.
🎯 Så väljer du rätt kommersiellt fastighetslån
- Räkna på betalningsförmågan. Utgå från ett försiktigt kassaflöde och lämna marginal om räntan stiger. Överoptimistiska kalkyler kan ge likviditetsproblem senare.
- Definiera syftet och låneformen. Förvärv, ombyggnad, brygglån eller byggnadskreditiv har olika löptider och kostnadsprofiler.
- Låna inte mer än nödvändigt. En högre belåningsgrad ger mindre marginal, och högsta möjliga belåning är inget mål i sig.
- Samla underlag. Värdering av fastigheten, kalkyl eller likviditetsbudget, minst ett bokslut och en affärsplan. Se till att värderingen görs av en oberoende aktör.
- Jämför flera långivare. Använd gärna en låneförmedlare för att nå flera långivare med en ansökan och en kreditupplysning. Små skillnader i ränta blir stora summor över tid.
- Räkna totalkostnaden. Lägg ihop ränta, uppläggningsavgift, kreditavgift, pantbrev, värdering och amorteringsform.
- Välj räntebindning efter hur du vill hantera ränterisken. Överväg att dela upp lånet med olika bindningstider.
Vid komplexa situationer, till exempel flera fastigheter eller en ägarstruktur med flera bolag, bör du kontakta långivaren eller en oberoende rådgivare. Vill du börja jämföra kan du ansöka via Krea.
❓ Vanliga frågor
💰 Vad påverkar räntan på ett kommersiellt fastighetslån?
Räntan sätts utifrån företagets kreditvärdighet, fastighetens läge och marknadsvärde samt vilken säkerhet som ställs. Lånebelopp, löptid och marknadsräntan påverkar också. Ett nystartat företag utan stabil ekonomi innebär normalt högre risk för långivaren och därmed högre ränta, medan ett företag med god återbetalningsförmåga kan få lägre ränta. Eftersom fastigheten fungerar som säkerhet blir villkoren ofta mer förmånliga än för lån utan pant.
🧾 Vilka avgifter tillkommer utöver räntan?
Förutom räntan kan det tillkomma uppläggningsavgift, kreditavgift och kostnader för pantbrev och värdering. I många fall tas även en expeditionsavgift ut varje gång du betalar av på lånet, och på kontokrediter tillkommer en avgift för rätten att använda upp till ett visst belopp. Avgifterna varierar mellan långivare, så räkna alltid på totalkostnaden.
📄 Är räntan fast eller rörlig?
Många långivare erbjuder både fast och rörlig ränta, och vissa erbjuder även räntetak. Fast ränta skyddar företaget mot förändringar i marknadsräntan. Rörlig ränta följer marknadsräntan: går den upp betalar du mer, går den ner betalar du mindre. Du kan också dela upp lånet i flera delar med olika bindningstider för att sprida ränterisken.
🏢 Hur mycket kan jag belåna en kommersiell fastighet?
Normalt upp till cirka 85% av marknadsvärdet, men oftast hamnar belåningsgraden mellan 60% och 80%. Hur hög andel långivaren accepterar beror på fastighetstyp. En hyresfastighet med stabila hyresintäkter kan normalt belånas högre än en specialiserad industrifastighet. Resten är en kontantinsats som företaget själv måste finansiera, och ju högre belåning, desto mindre marginal om kassaflödet försvagas eller räntan stiger.
🎯 Går räntan att förhandla?
Ja, räntan brukar gå att förhandla. Be flera långivare presentera sina bästa villkor innan du bestämmer dig, eftersom även små skillnader i ränta blir stora summor över tid. En ansökan via en låneförmedlare ger bara en kreditupplysning, medan flera separata kreditupplysningar via UC kan påverka dig negativt.
⚖️ Kan jag låna utan att pantsätta fastigheten?
Det kan gå, men säkerhet krävs ofta i någon form, till exempel borgensman eller företagsinteckning. Lån som tas utan att fastigheten sätts i pant ger ofta lägre lånebelopp och kortare återbetalningstider. Företag som söker ett företagslån kan jämföra alternativ hos en förmedlare som Creddo, som riktar sig till juridiska personer.
🛡️ Vad krävs för att ansöka om ett kommersiellt fastighetslån?
Företaget ska vara registrerat i Sverige, den som ansöker ska ha en ledande roll eller vara firmatecknare, och säkerhet ska kunna ställas. Beroende på långivare kan även handelsbolag, kommanditbolag och enskilda firmor söka. I ansökan ingår ofta en värdering av fastigheten, en kalkyl eller likviditetsbudget, minst ett bokslut och en affärsplan. För hyresfastigheter kan även hyresavtal och driftskostnader efterfrågas.
🔍 Vad kostar ett brygglån jämfört med ett långsiktigt fastighetslån?
Brygglån är bra tillfälliga lösningar, men räkna med högre ränta och kort löptid, ofta från några månader upp till 24 månader. Ett långsiktigt fastighetslån har vanligen löptid på 10–25 år. Jämför därför den totala kostnaden över den tid du faktiskt behöver finansieringen. Krea förmedlar bland annat bryggfinansiering.
🏆 Sammanfattning
De viktigaste lärdomarna om vad ett kommersiellt fastighetslån kostar:
- Kostnaden är ränta plus avgifter, och båda sätts individuellt efter kreditprövning
- Belåningsgraden är normalt högst cirka 85%, oftast 60–80%
- Långsiktiga lån har vanligen löptid på 10–25 år, brygglån några månader upp till 24 månader
- Uppläggningsavgift, kreditavgift samt pantbrev och värdering tillkommer ofta
- Jämförelse av flera långivare är det mest effektiva sättet att påverka kostnaden
Utgå alltid från din betalningsförmåga och lämna marginal. Vill du jämföra erbjudanden kan Krea vara ett bra startläge för större fastighetsfinansiering, medan Creddo riktar sig till små och medelstora fastighetsbolag.
Räntor och villkor ändras löpande och sätts individuellt efter kreditprövning. Verifiera alltid aktuell information direkt med långivaren innan du ansöker. Att låna kostar pengar — se till att du kan betala tillbaka lånet.
Om skribenten
